对话大盘--中国大盘概念与发展趋势

[主持人]有请第一场嘉宾对话的主持人，华远经纪开发公司总经理胡碧坤女士。对话嘉宾：上海金地格林世界项目总经理范成东先生，北京万年投资集团有限公司副总裁黄玺庆先生，北京世纪城房地产开发有限公司副总经理辛克先生，湖南和晟投资有限公司副总经理余清清先生，上海天启开启机构董事长陈爱利。

[胡碧坤]首先是先谢谢搜房给我们这些开发商创造一个机会来跟大家做一个沟通和交流。刚才做了每位嘉宾的介绍，今天我们邀请来的在座嘉宾都是正在运营着大盘，或者说对大盘的操作思路有自己非常独特的想法。我想利用这个时间，主要针对大盘，我们会说大盘对中国社会，包括对居住者的影响，从这些方面可能跟与会的嘉宾做一个交流。

[胡碧坤]我想问一下黄总，你们现在运作的项目，在西南三环的项目，你在做大盘的时候，你如何从非常好的一个规划，包括大盘整体的思路去思考的，因为大盘肯定有操作的难点，规模大，希望你们谈谈你的观点。 [2005-6-18|16:25:58]

[黄玺庆]万年花城是在新都市主义引导下的新时代社区，我只能是用尽可能的数字化来解释，上午开会的时候我已经说过了大盘开发应该具备什么样的意识，中国的大盘想要有前途，根本的应该具备新城市意识，按照新城市社区的模式开发，我们的新城市又是按新都市主义来现在规划的，新都市主义与新城市社区的关系是一个三F和三C，三F是根据人类的居住方式演变的，不要说是设计流派五花八门的，就是解决两个问题，两个P的问题，私人的，公共的。

[黄玺庆]实际上就是两个权重的比值问题，原来大家生活在农村，那时候是公共大于私人，后来到了城里了，是私人大于公共的了，但是随着产业革命的不断进行，城市迅速的发展，这个公共化破坏了，于是北美开始郊区化了，大家重新开始寻找私人化了。大家失去了联系，像孤独的城堡一样，然后北美的建筑专家提出来我们要重新整合公共空间，公共空间的利益要大于私人空间的利益，然后有了新都市主义。

[黄玺庆]从市场的角度考虑，我们原来有10个人住在10亩的地上，原来是10个人10亩地每人1亩地，新都市强调的是我们10个人住在5亩地上，另外5亩地做公共空间。我们说第一个F是土地的利用，我们在一块土地上要有住宅，要也酒店，要配套，这是第一个含义。第二个含义是要有方向感，人们在城市里面久而久之失去了方向，新都市主义强调一定要有方向感，我要能判断出方向，我生在何方，而不是迷失自己。

[黄玺庆]那么怎样去这个地方，不能开着汽车去，到这个地方需要通过步行，我们还要交流，建立新型的邻里关系，不要冷冰冰的老死不相往来，新都市主义规划下的大盘，大盘是新城市社区，我把万年花城大盘定位为新城市社区，那么既然是新城市社区就必须有新城市的功能，新城市的功能有什么？首先是城市的功能，为什么不愿意住在农村呢，我们当时设计的时候1200土地在南城，有很多人说南城不好卖，不好做，为什么？

[黄玺庆]南城下风下水，我说别忘了北京第一个住宅区在南城，实际上真实的原因是南城的市政建设比较落后，太像农村了，比北边少一个环，像农村，大家为什么不愿意住农村呢，不方便，所以就到了城市了，但是城市病又出现了，堵车，又不方便了，到郊区能解决舒适问题，还是不方便，舟车劳顿，所以要让大家上学方便，工作方便，住宅方便，这是第一个新城市功能的体现。

[黄玺庆]为什么不愿意住传统城市，高楼大厦，污染，交通拥堵，不舒适，我们需要有一个天然氧吧的功能，既然新城市社区是在新都市主义下的社区，我们必须要注意人和人的沟通，这就是第三个功能，只有同时具备了方便，舒适和沟通的功能，这样的社区才是新城市，首先是大盘，有城市的感觉，然后有这三个功能，具备了新城市的社区，有了和谐社区了我们就能构建和谐社会了，响应政府的号召。我认为我们万年花城恰恰具备了这三项功能，所以现在我们要把万年花城打造成为北京新都市社区的第一品牌。

[胡碧坤]谢谢黄总，我印象最深的就是3F和3C。可能因为时间的关系没有做更多的介绍，比如三级大片等。刚才介绍了北京有将近200万平米的大盘，这是北京的开发商，下面介绍一下范总，他的项目是在西北近郊的超过2000亩的大盘，也是低密度的项目，我首先问问范总，我们对上海的地产是比较关注的，想请您做一个介绍，然后您在这个项目上听说您也做了一个世界风情街，想听听您对大盘的运作思路。

[范成东]非常感谢有这个机会跟大家做交流，上海从今年三月份以后，随着政府和地方政府一系列政策的出现，实际上对上海的影响是非常大的，现在在近期，上海整个商品房的交易量是明显放低，日成交量在300套左右，均价也是相当低，在5000到6000，所以从整个行情来说，中央的调控起到了明显的效果，这是从大的方面来看。

[范成东]具体的房源不一样影响还是很大的，特别是中环的区域这个房子的加快还是滞长的状态，外环周边的项目，会有一些降价的现象，总体来说还是比较平稳的。

[胡碧坤]范总在平稳的环境下准备向上海的购房人推出新盘，叫做顶风而上。

[范成东]没有办法，上市公司有这个要求，本身我们是做产品的，希望在不同阶段有新的产品产生，我们这个项目在上海的西北郊，面积是2100亩左右，容积是0.6，目前我们完成了800亩，效果还可以。自从我们对外开盘以来，我们确实得到整个区域，我们的一些客户，包括我们的同行，政府的一些认可，所以欢迎在座的各位有机会去上海做交流，我们这个项目的特点是定位在打造中层阶级生活的特区，你做的项目必须跟未来的市场有关联，关联好了才有可持续性，客户是最根本的，大家刚才都讲了，随着我们的发展城市化进程加快了，这是一个特点。

[范成东]第二个刚才也说了我们打造的是一个城市，像王志纲先生讲的运营，我们也用了这个思路打造一个城市，我们通过对这个城市的运营达到一种特点。第三个就是整个城市的开发商和建筑商，这么大的建筑规模，从城市的配套到城市的功能基本上是有开发商去承担，同时还要兼顾南翔城镇的生活考虑，所以他也承担了社会的责任在里面，这样我们投入非常多，主要就是这三个方面。

[范成东]刚才黄总介绍了新城市社区，概括起来就是几个方面，一个是道路相对来说比较规则，以人的步行系统为主，特别注意邻里的关系，在这个居住区域生活，在步行五分钟的范围内达到人们生活方面的需求，这是一些基本的理念，从现在的感觉来看，确实还是很好的，这个小区从生活上打造了三公里长的城市休闲的生活带，根据商业规划我们有一个业态的规划，我们增加了一些功能，总体上是满足中国人需求的东西，同时也满足了异国情调，这是两种综合，很不容易，能够做好是比较好的尝试。

[范成东]第二个是城市生活和郊区生活吻合，我们本来会有一片相对比较宁静的生态生活区，大量的植被，绿地，这种清新，安宁，田园化的生活跟我们的城市化生活有一个结合，这是沟通的一种需要，所以简单的说这些，我们一期已经出来了，刚才大师说异国情调的东西在中国不是很有欢迎，但是把异国的情调和中国的生活方式结合起来也是比较好的。

[胡碧坤]我能不能问一下价格是什么情况？我刚才听到是给中产阶级准备的，我想知道中产阶级是什么标准？

[范成东]我们均价是一万一左右，我们还是很看好的，一种是对产品很看好，一种是对需求的看好。

[胡碧坤]我对上海的作品还是比较看好的，也预祝您的项目可以获得成功。刚才我们听了上海和北京的大盘，现在我们陈爱利，陈总，他是天启开启机构，是专门做地产的机构，您是作为专家的角度来做大盘的，从您来看，这个大盘应该具备什么样的特点？应该怎么去营造一个大盘？我理解的大盘周期会比较长，价位也会不断地变化。所以想听听专家的意见。

[陈爱利]我们目前衡量大盘的若干特点，我觉得第一个特点是越过开发总体，拿范总的金地，以前我们也合作过，对一个大盘会遇到好和差各种各样的周期，上海的一个楼盘，从开盘的3800左右到现在的15000元左右，这个周期是相当长，他就会迈入一个项目的周期。

[陈爱利]第二大盘的概念，我觉得大小概念是不同的，50万是大盘，我刚才看到贵阳的客户，他的50万方在贵阳肯定是大盘，就是他的人口总量和人的规模之间形成了对城市的某一个区域有很强的定位和互动作用，这个就是大盘，这两个特点构成了大盘，不是单独说它的规模是大盘。

[陈爱利]第二个我想谈一下关于大盘，因为有三个基本条件的不一样，比如说城市的不一样，城市大小不一样，大小做模式，最近我帮一家企业在北京咨询一个项目，我看了看，觉得北京要造一个大盘的城市，不可能的，北京已经沉淀了，已经构成了各种各样的地方形成，节点的形成已经多次加强了，就以中关村来说，我的家在清华，刚开始中关村的情况到现在中关村的西区在空置，到万柳板块现在已经没有地了，他多次盖后花园多次增加了。

[陈爱利]从CBD地区到现在的朝阳公园作为CBD的后花园，听说要在朝阳公园比较远的地方造星河湾，你能在这个城市的里面造成你自己的特色，已经非常不容易了，你要说你自己造个城市，然后北京就不是北京了，这太难了，你像金地这么大一个企业，万科这么大一个企业，你说上海是他造的，这个不可能，因为企业太多了。我想城市大小不一样，在一个大城市里面，你就是连月球都算不上，在一个小城市当中，你可能就是太阳，不同的城市太小是不一样的。

[陈爱利]像金地这样的企业，资金也雄厚，实力也雄厚，就像王石似的，现在人家都说在拿地，我看李嘉诚在中国拿地是最忙乎的，他拼命拿，这点儿钱对他来说并不是什么难事，对我们来说15亿就得增资扩股半天。2000亩在上海就是中产阶级，如果万科创造的是白领，那么金地就可以创造中产阶级，像顺驰也是我客户，他现在着急的不是这事儿，他要是短一口气，麻烦就大了。

[陈爱利]他得解决融资问题，他的实力不一样，他的大盘运作模式完全不一样，像有些小企业硬撑着做大盘，现在就忙着找下家了。这样的情况我觉得是不一样的，企业不一样，所以企业不一样，大盘模式就不一样了，新世界带北京做南城，他先造的新世界商城，这就是企业不一样。第三个是像他说的新都市主义，疏散论，我觉得在南边你做什么新都市，他就是山水大。

[陈爱利]像贵阳的项目，他整个就是地无三尺平，水无三日停，他就是做的山水，像在辽东半岛，平原地带，那里面可能做山水的，所以我总结大盘四种模式，山水大盘，街区大盘，还有就是情景大盘，还有主题性的大盘，就是会形成不同的模式去运作，我觉得这个可能和南北城市的地源和资源有一定的原因。我觉得做大盘最重要的是两个轴，北京是炒概念，潘石屹去拍电影了，大盘真正的是人脉，上海是做中产阶级的你就做中产阶级。

[陈爱利]北京有一个外地财富阶层，可能是这样一个情况，所以我想一个概念，第一个是人脉，第二个是地域，你在什么地域上非常重要，第三个可能你是产品重要，第四个你的产品要做成生活方式，第五个在北京生活方式要变成概念也很重要。可能另外一条做大盘企业的核心模式，核心的优势模式企业的财力这两点要做大，比如金地现在非常喜欢做院落，万科非常喜欢做洋房，到处是万科城，这个可能是自己的模式。

[胡碧坤]谢谢陈总，看来陈总对大盘的看法很多，刚才我们谈了对大盘的很多看法，觉得最重要的是大盘要有资金才行，还有大盘不是以规模取胜，而是在当地的影响力，这个对大盘的影响就大一点了。我想请来自来自湖南的余总谈谈他们的项目，他们的项目在当地平均售价3000元左右的产品营造出上万元的产品。

[余清清]我觉得在不同的城市有不同的大盘，我们这个项目的地块是在岳麓山，在座的有湖南人或者到过长沙的人，应该非常的清楚岳麓山对长沙的重要性和不可替代的地位，我们这个产品首先以纯别墅为主，之所以做纯别墅，我想稍微有点儿常识的人都知道，他已经在地块上决定了。

[余清清]另外一方面我们之所以在长沙这样的一个户籍人口不到160万，城区面积不到800平方公里的这样一个区域内，平均房价不到3000块钱的情况下，在这样一个岳麓山脉打造一个单价过万，部分别墅过千万的一个概念，而且现在真的有点儿顶风作浪的感觉了，因为现在对市场判断我也不知道点是往哪儿拐，搞不清楚，但是我要说的一个是地块决定的，不可能辜负这样一个地块，第二是市场所决定的，到长沙考察过的人知道在长沙还没有真正顶级的产品，长沙的顶级富豪很多。

[余清清]我举一个例子，美国的悍马车有10台以上，在宝马车有100多台，2004年的长沙人均收入不到一万块钱，但是人均支出8000块钱，所以从现在日用消费品也好，还是其他消费品也好，现在基本零售业前十位的企业都已经杀进长沙了，房地产这块我基本可以这样描述，外来的开发企业已经看准了长沙高端市场的空白点，纷纷杀入，我们已经杀入了，浙江绿城已经杀入了，他们已经圈了2000亩的地，和记黄埔已经圈了800亩的地。

[余清清]两年前在长沙来说占地是千亩以上的盘绝对是大盘，现在占地两千亩的地已经没有感觉了，现在开发商都在跟政府谈平方公里的概念。所谓大盘我们也是非常希望，比如我们周边也有一些地，我们希望把我们旁边的1200亩地我们统一规划，我们统一做产品，不要把周围的东西辜负了，作为我们的项目叫岳麓山公馆，岳麓山的概念讲得已经比较清楚了，公馆黄总说应该是叫私馆，应该是城市中的有钱的人和有权的人的居所。

[余清清]作为我们这样的一个地块，用这样的名称，就是一个目的，打造长沙唯一的顶级富人区，因为我们有这样的条件。岳麓山我讲两点，熟悉长沙的人都知道，怎么讲，我们纵观国内的名山，大凡是在近郊或者是在远郊，唯独长沙的岳麓山是在市中心，他先天具备城市性，由于他具备城市性，所以我们采用的风格不是都市主义风格，而是顺其自然的风格，只能是因地制宜，依山就势来做。

[余清清]岳麓山有点儿像北京的西山的概念，第二点讲岳麓山的人脉问题，我觉得比较赞成黄先生说的，大盘跟城市一样，要注重灵魂，我们这个项目的魂在哪里呢？文化，岳麓山的文化。我们这块地块的位置是金牛里，有人提出是你们这个地块的系统和你的岳麓山结合到一起。现在没有排他性，没有复制性，我们有三个传说这个不是造的，比如第一个传说是金牛传说，我们给引进来，我们在做地块文化，岳麓山文化的过程中，我们希望把我们的地块文化融入到岳麓山文化当中，我们认为我们具备了这样的条件，同时也希望把我们的领地扩大，真正成为大盘，谢谢。

[胡碧坤]我刚才听余总介绍了长沙的盘，我发现以后做地产开发要有一个窍门，我们要在哪个城市开发，一定要先做一个人均消费调查，如果是挣一万块花8000块，一定是投资的热门。

[胡碧坤]刚才这几位老总介绍的项目，发现这每个大盘的特点都不一样，黄总有5000多块钱的针对大众的大盘，范总主要是以中产阶级和中产阶级预备队的万元左右的大盘，余总是给顶级人群打造的也是大盘，接下来我想问一下北京的开发商，是来自世纪东方城的辛总，来给我们谈谈这个项目有什么特色？ [2005-6-18|17:07:57]

[辛克]我觉得我们的项目相比较之下在这儿是小巫见大巫，我想结合这个会议的主题，是大盘的开发研讨，我想我们的项目值得谈的不多，我也就不多说了，我想说对大盘的一点看法大家作为一个交流。

[辛克]我觉得从开发商的角度来说，其实这个大盘并不是开发商自己很愿意去做的事情，我说的大盘都是几百万平米的，或者是上千亩面积的，开发商做房地产项目，他都会掌握一定的投资回报和对产品一定的把握，这个产品的把握无非是把握产品的品质，生产的周期和资金运用还有回报，实际上大盘的风险是跨越的周期长，我觉得最终的风险是时间上带来的一个风险。

[辛克]我认为开发商从本意来说并不见得一定喜欢做很大盘，而是想做一个达到投资回报达到自身要求的投资规模，这样一个项目，如果一百亿的项目分成五个20个亿的盘去做效果可能更好，为什么大家现在更喜欢做大盘，我认为是政府和开发商博弈或者是讨价还价的结果，现在我们的一级城市，政府想走的是香港市场的模式，希望招拍挂，希望今后政府做熟地然后招拍挂，但是现在政府能力有限。

[辛克]在这种情况下，每个城市又希望推进城市的发展和建设，所以他当然要求开发，那么反过来，作为开发商来说，我当然希望拿城里的地，希望拿能起楼的地，你比如现在以北京为例，我们的大盘集中在四环和五环之间，因为城里没有做大盘的机会，政府希望你去做生地，去带动城市的发展，所以在这种情况下，我认为是开发商和政府之间一种讨价还价博弈的一种结果，这样带来的问题就是大盘怎么开发。

[辛克]对于开发商来说，一个大盘像一百平米的盘我们分为三期和四期开发，这样跨越的周期就很大，五年甚至六年都有可能，在这个过程中，我们的方案都是一次批的，我是按照一次批方案，然后管你五到六年甚至更长时间的产品，这样会出现很多的变化。所以我们的82年的方案审定，我们已经修改一次了，我们还要修改第二次，为什么？

[辛克]我们要做产品重新的研发和调整，我觉得这点对开发商来说是非常大的风险，作为开发商还有资金的问题，大多数开发商很有实力的，也要分期滚动开发，他整个的资金的运作管理能力，包括顺驰这样大的开发商他的资金链是绷得很紧的，如果在哪个地方出现问题确实是很危险的。“831”以后，对大的开发商，尤其是以前拿到项目的会出现一些问题，这样就导致他开发的很难实现。所以在新的主义政策“831”之后，今后政府实行招拍挂以后，今后的大盘会越来越少，我个人这样看。

[辛克]谁将来在北京如果可以一次拿到上百万平米用地的话，你想想得有多大的实力，所以再往下今后大盘是我们一段时间的一个阶段，今后一定随着国家政府管理的水平提高，我们土地一级市场的政策措施贯彻得更加落实，尤其是将来再实行一级土地开发，这样下去以后很可能将来我们的大盘规模的数量会相应的变得好一些，这个是有好处的，大盘相对小一点，不做大盘，开发商会有更好的精力资金和他的运作能力，去把他手里做的相对小一点的项目每一点都能做的更好一些，更贴近一些，更加符合市场的要求。

[辛克]这一点应该是好事，因为再一点来说，今天上午我们讨论专家也说了，你做大盘，京津新城五六百万平米，那就是造城了，我是这么认为，开发商再做的项目大，一定是由政府主导再起作用，如果政府不给他土地的供应条件，包括基础设施的条件，他是不可能实现的，所以这时候开发商再替政府考虑，你也不可能从政府管理者的角度，像上午说的，我不仅考虑它的社区，还要考虑教育，就业，这是开发商不可能做到的，所以开发商开发大盘再大，你也只是做了一个产品，做了一个社区，做了一个产品的氛围，所以他带不了政府的职能所起到的效果，我是这么看的。

[辛克]但是目前开发的大盘确确实实还存在，而且在全国很多城市都有这个发展的趋势，它有这个需要，存在就是合理的，但是怎么去做，我觉得作为开发商它的大盘如何去操作，是和当地的政策，和市场对这个产品的要求，周期的调整，怎么把这几个方面能够把握得相对好一些，能够与实际近一点，这样尽可能保证大盘完成之后出现我这个一期不能再看了，是这样的情况，这是我的一个观点，谢谢大家。

[胡碧坤]谢谢，我觉得这个大盘是中国特色的，刚才请了几位老总都给我们介绍了大盘理念的看法，我觉得有一些关键词是跟大盘有关的，大家都提到了大盘的资金，还有地脉，还有我们的人脉，你要为谁定做的，你的对象是谁，还有我们的文化，街区的文化，生活的理念等等，还有生活方式，还有我们的板块的改革，因为你大盘的规模大，可能你会涉及到跟区域的文化发展相结合，我觉得这些都是我们大盘需要关注的点，这是我的一个感触，今天因为时间关系，我想各位嘉宾能不能给我们各位一句话作为我们的结束语。

[辛克]我们是希望在房地产目前的形势下，我觉得不用太悲观，不用太乐观，其实它是一个过程，开发商更应该有一个平和的心态，各地应该是因地制宜的。

[余清清]大盘就是影响力。

[陈爱利]对于大盘来说，逆势而上，创造方式，创造市场是有利的。

[范成东]大家一起来创作出更有特色的大盘。

[黄玺庆]上帝给我一颗珍珠，我要把它打造成皇冠上的明珠。

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