直播：大话地产“新政之下 望京楼市前景论坛”(图)
2005年，政府相继出台一系列的政策规范地产开发、平抑房价。有人预测，政府的行为必将影响到今年北京的地产市场，更多的人会选择持币待购。然而根据上半年的一系列交易数据来看，北京的房地产市场、特别是住宅市场似乎没有明显的变化，甚至部分区域出现积极的局面。望京就是一个典型的例子，房价持续上涨、新盘不断涌现、成交量稳步上升。
望京楼市有哪些特别之处，望京地产前景如何，新政为何对望京楼市没有影响，是谁造就了今天望京的大好局面？为此，6月23日下午2：00，搜房请来了望京几位开发商，共同讨论望京的楼市发展前景。
嘉宾合影：前排从左至右--搜房网北京公司营运总监 吴静、湖畔雅居策划总监 古晓霜、城建集团总经理助理 刘小冰、搜房北京公司副总经理 唐美华；后排从左至右--澳洲康都执行董事 任峰、望京国际商业中心销售总监 张锋、国风北京销售总监 尹建武、搜房北京公司总经理 刘坚
主持人 唐美华：我们这期的大话地产现在开始，我们本期大话地产叫“新政之下，再谈望京楼市”。相关机构预测望京新盘开发面积三年之内超过200万平米，刚才跟各位嘉宾了解了一下，正确的数字是300多万平方米，还有单价会突破万元。还有一个大品牌开发商开始进入望京地区开发，还有一个特色的新盘，整个望京单个的建筑面积很多楼盘超过50万平米。这一点我们可以得出一个结论，望京再次成为京城楼市的热点区域。
介绍一下嘉宾，这边是城建集团总经理助理刘小冰女士，这位来自城开集团国风项目总监尹建武，这边是湖畔雅居策划总监古晓霜女士，这边是望京国际商业中心营销总监张锋，这边是澳洲·康都的执行董事任峰。
刚才跟几位嘉宾聊了一下，很多楼盘即将面临上市阶段，所以我想今天先请任总聊一下，因为您这个楼盘相当于从楼盘最热的时候走过来，一直到现在，从你的市场层面，包括价格层面，包括新政之下，有哪些变化？
澳洲康都执行董事 任峰
任峰：我们这个楼盘基本上接近尾盘了，我们一共2300多户，现在只剩下300多户了，我们去年2月9号正式开的盘，今年春节百分之七八十已经售出去了，这个新政出来之后对我们影响不是特别大，我们五六号楼还没有定下来做什么样的户型，做什么样的产品，所以说显示出我们销售处于低潮，没有什么房子卖出去，这跟我们供应量有关系。我们上周五六号楼，最后两栋楼总共四五百套开了盘，现在卖了接近两百多套。
这个新政出来之后对我们影响不是特别明显，这一块政策的引导对市场价格有一定的作用，对房价起不起决定性的作用，对房价的影响还是由市场来决定的，政策采取行政手段，或者采取什么样的政策都是短期行为。
主持人 唐美华：任总你的澳洲·康都哪年开的盘？
任峰：去年2月9号。
主持人 唐美华：原来的价格和现在的价格相差多少？
任峰：我们刚开盘五千四左右，现在的最高均价在7100左右，差了一千七八，总体定价没有差多少，均价只拉到六千多一点。
主持人 唐美华：我问一下来自城开的刘总监，你代表城开集团是望京这一片的地主，一直做一级开发，最近你们出让了很多土地，包括后期项目定位，到目前来看你们觉得望京走到什么样的开发阶段？
国风北京销售总监 尹建武
尹建武：具体怎么出让的我不太清楚，过去突出性价比，大家做的项目基本考虑望京性价比比较高，由中低端需求转向中高端，包括交通环境优势都出来了，客户向中高端考虑了。项目开发因为有这种需求，从产品开发到市场都已经成熟了，所以这个项目逐渐转向中高端市场。现在再到望京买房，两三年前朝阳北路，朝阳路过去性价比比较高，现在找传统意义上的性价比没有了。
主持人 唐美华：为什么价格突破万元，跟产品升级换代相关？
尹建武：产品不一样，这一块地的价值也不一样。
主持人 唐美华：你这觉得这一块地的价值不一样体现在什么地方？
尹建武：过去望京比较堵，交通不好。望京按城市繁荣商圈来做的，过去一直没有动，现在这两年交通大大改善了，先天的交通优势逐渐体现，现在还在继续改善。
第二个，过去望京住宅起的比较快，商业起的比较慢，商业比较缺乏，现在商业公建也多起来了，两三年之内上档次的商业进入了，望京整个居住品质，连带办公品质，商业中心品质就显现出来了。还有一个概念，就是望京产业区周边，就是电子城科技园西区这一块现在是最直接的一个拉动，很厉害，进来全是大型IT企业的总部，或者研究院，影响力很大。整个体现望京这个地块，我们现在都是看得见，摸得着的东西，再过两年这些东西到位以后完全不一样。
主持人 唐美华：我问一下几位老总，古总是外资，第一次在北京做项目吗？
古晓霜：对。
主持人 唐美华：我看整个规划品质比较高端的项目，也落在望京。张总这一块做过很多高端的项目，包括城市广场，东方银座，那个阶段在北京创造了区域价值。目前你们这么大的一个项目也落在望京，问一下几位老总当时你们拿这个地，在那个之前，你们为什么选择望京这一块地？
望京国际商业中心销售总监 张锋
张锋：咱们知道一手都是从他们手里拿。他们有先天优势，我们拿地都是二三手地了。当时拿地的时候，望京分B区，D区。当时有十几万平米的商业，我们知道望京人口多，购买力强，但是商业相对非常匮乏，当时我们拿这个地的时候就是看十几万平米的商业，确实它有一个很突出的特点。
因为我们最早开发城市广场，当时我们做了华堂商场，一个华堂商场把这个区域都带动起来，现在大家都在提华堂商场，我们当时看中的也就是这个商业中心会把整个区域带动起来。当时我们项目案名起得有点俗，望京国际商业中心，但是定位的很准确，望京就是国际化的，望京就是缺商业，我们希望把商业中心落在我们这边，因为十几万平米它够大，而且配比20万平米的写字楼、酒店，再加上18万平米的住宅项目，整体应该能做成一个亮点。
主持人 唐美华：古总你这一块呢？
古晓霜：我们是海外的房地产基金会，以这种形式来操作。
主持人 唐美华：你为什么选择望京，因为资金都谨慎，严格的？
古晓霜：基金会来望京开发这个项目之前，就是景远大厦，就是北京第一次对外国人展售的项目，当时拿地公司对市场调研和对望京的规划，对它的前景非常看好，它选择了望京，现在证明选这一块地是对的，而且政府的规划也是在一步一步落实下来。
主持人 唐美华：我请问一下刘总，你们的项目相对价位不是很高的项目，发展后期为什么把二期定位成这么高端的产品？
城建集团总经理助理 刘小冰
刘小冰：就北京城建地区本身来讲，我们做一个项目的时候有很大一个层面，商业价值考虑不是特别足，可能跟国营公司本身的背景有关，因为北京城建地产，虽然这几年在市场听到是在做品牌，我们真正做房地产从八几年开始，做了很多小区，过去的小区也没有名字，大家真正在市场上运作应该说从90年福利分房停止以后。所以那个时候我们也在整合我们城建地产旗下的资产。
说到望京这个项目，我们是跟房地局合作的，其实很早就有这个项目，最早的时候，项目也是在当时的政策背景下产生的，我们当时做的是安居房，最早叫这个地方叫市政拆迁房，但是计划赶不上变化，这几年拆迁政策一直在调整，直到现在的货币补偿，这个拆迁房的任务自然就过去了。
具体到东湖湾这个项目，它是不是很高端的跳出区域了，我倒不这么认为。我们想让每一个项目它对一块地的价值得到充分的挖掘和使用，这个是非常重要的。现在大家都知道土地越来越紧张，不管对大北京怎么看，说三环四环，说土地供应量的时候，大家也看到三环四环还有什么供应量？二环基本上没有。它应该是最适合这一块地的产品。
同时我们分析望京整个发展优势的时候，望京这么多年的投资，算一算投了多少，我也没有具体算。这个钱也不是说谁投了，在座很多开发商都投了。投了这么多钱，就已经把它的价值体现出来了。今天这个质变已经开始了，它是在量变的基础上产生的。
整个市政，从周边的环境和产业来讲，望京过去没有产业支撑，现在整个望京对外资的吸引很大，外资是非常理性的，他们有一套完整测算的标准，这样一套体系来判断这个地方是不是适合他介入。大家如果这个时候再跟上应该还不算晚，如果等它成熟再进入就晚了。
从东湖湾本身在望京具体的位置来讲，觉得它是太好的一块地，西侧400米到500米的绿化带，已经被作为绿化单元了，这一块我们跟政府不谋而合。
还有一个望京的水系，望京过去水系是一个亮点。东湖湾地处望京非常独特的位置，很难找到这样一块地，所以希望它地块本身的价值能提升起来，实际上最终的价值是适合最终的购买者。
主持人 唐美华：刚才几位老总听到，东湖湾的价格可能是八千左右的价格。这个产品，如果价位超过望京这个地块，一方面供应量很大，一方面突破七千八千，是靠什么支撑，是靠本身的客户，还是外资的客户，还是辐射周边区域的客户？
古晓霜：我们的产品品质做的稍微高一些，我们定位的客户层次也稍微高一层。在价格方面我觉得并不是特别贵，因为这个产品，虽然说已经超过九千多，甚至一万了，但是我们是带车库、六至九层的小板，它的容积率，还有绿化率都是比较高。像我们这个价格对于这个产品来说，从销售的情况来看，还是比较合适的。
但是我觉得像刘总他们的项目，因为到后期随着各方面的改变，大家都在不断把品质提升，就算市场没有太大的波动，我觉得望京的项目应该是往高处走的。
搜房网北京公司副总经理 唐美华
主持人 唐美华：那么消费群众是来自望京这个区域，还是外资，我们知道有韩国人在这一块置业比较多？
刘小冰：望京不是北京地缘客户很多的区域，从“客户构成分析”应该能够很明显的看出来，它不是有太大的排异性，不是说我在南边住了我不到北边住。我们横向看望京，认为这个价格提升很多，是不是发展商有暴力的嫌疑，我倒不觉得，横向看望京的价格是非常便宜的。拿我们东湖湾这个项目来讲，如果放在东四环沿线，它一定比这边贵两千块钱，我们在品质上，硬件上没有任何折扣，反而先天的条件望京有很多的优势，它是非常适宜居住的。
其实大家没有谈性价比这个问题，聪明的人可以来比一下，同样的产品复制到东四环你看看它的价格是多少。从客户人群来讲，我们倒不是说它高端到什么程度，在座各位都是我们正常的客户群体。
主持人 唐美华：你刚才提到望京适合居住，我这边有一个置疑。一般人认为望京密度是比较高，满眼都是高楼大厦，您目前所做的产品是密度比较低。
刘小冰：我有这样一个感想，望京有一句话，叫拿高度换空间。我不知道你在哪个区域能看到望京这么宽的马路，那么大的公园。总体均价事实上一直在往高走。
主持人 唐美华：刘总是清华学建筑的，她很专业。任总你们容积率多少？
任峰：3点几左右。我们那儿西侧和北侧都是绿化隔离带，没有其他的楼盘在那里，不受楼间距什么的影响。我们那个地方的容积率跟其他地方的容积率不太一样。
主持人 唐美华：今天我想问一下尹总，刚才提到您这个楼盘开始正式开盘，从目前来看，二次置业的多？还是有其他的客户构成？
尹建武：我们不是大面积的打广告，很多网络都没有听到我们这个楼盘，我们销售几乎是百分之百。
主持人 唐美华：是当地的吗？
尹建武：都是本地的，客户群定位的差不多，望京这边有多大的吸引力。过去有一个大的背景：96年我们开始做望京这个区域的时候，一个小区有五千个商品房，业主自己出钱买的不多。现在望京积累了大批的客户。比如望京住20万人，这20万人怎么构成，应该有将近10万人是购房进来的，这个比例比任何一个区域都可怕，客户积累数量非常充足。97年买房没有银行按揭，他们对质量要求非常高，这一部分人始终是望京开盘的初始发动机。
随着望京的升级，包括交通的改善，不去望京的人觉得特远，去的人都知道望京有很多吸引人的地方。大家很容易喜欢这个区域，加上交通地理位置非常近，所以外边的人能接受这个价位，中端客户也可以进入。一百多万的房子，大家都是这样的人群，分类都是一样的。
还有一部分是韩国人，这个数据没法统一，我不知道望京有多少韩国人，望京四分之一是韩国，这个数肯定是有了，四分之一差不多。望京总共20万人差不多。我得到的数据，有三万多的韩国人。
我们华景石天是两百多平米一套房，平均价一百五六十万，我们这个项目已经达到韩国人购买很高的比例，他们作为居住。文化相对来说能够接受，很多韩国人死心塌地扎根中国，因为中国生存压力小一点。而且中韩之间贸易长久看还是比较稳定的，所以他们比较喜欢望京这个地方。
搜房网北京公司总经理 刘坚
刘坚：望京成为他们扎根地了。
尹建武：九点以后根本听不着汉语。
刘小冰：我们现在很多非常好的楼盘，跟韩国人在合作，一直很不错，我们这一块如果有的话我们想专门为韩国开辟一个区域，为他们量身定做他们的一个空间，现在有韩国小学已经建成了。
尹建武：华景当时开盘，房子少客户多，排的比较热闹。
主持人 唐美华：上次几位老总谈到望京，从奥运中心、京承高速几十分钟就能达到这个区域。接下来我想问张总，因为我很早有朋友说，望京这个地方特别缺乏商业。张总说当时拿地非常看中它商业的部分，你目前是什么样的一个定位？
张锋：就商业来讲我们公司也有一个定位，我们在经营商业上有一定的经验，在北京市场做商业失败的很多，做一个商业就卖，当时卖的也很好，价格也很高，但是经营者根本经营不下去。所以我们做这个商业也是经过比较审慎的研究，怎么做这个商业。我们做这个商业定位首先根据周边的情况，做了调查，当时我们引进了华堂商场，但是我们也想引进高档的，但是高档的不是特别合适，像国美电器已经跟我们签合同了。我们还有一个韩国城，我们真正招韩国的供应商过来，其他把餐饮、娱乐这些配套全部做齐。像星巴克、肯德基这些年轻人比较喜欢的引进过来。我们是希望做一个时尚的、年轻的，能够配望京的时尚人群、外企的白领等这些群体。
另外望京价格上来有几个方面的因素：第一，望京交通的便利。随着奥运会申办成功，望京已经不偏了，望京这个价位已经可以提很高了，另外道路在改变，环境在改变提升了望京这个区域。另外开发商在做精致的房子，现在开发商都在很认真的做。包括我们定位的时候为什么先做商业，商业回报很慢的，可能有十年二十年回报期，但是我们现在环境做好了，其他各个开发商都有他们的理念，怎么做服务，怎么做配套。周边配套是很重要的因素，另外开发商怎么包装它也是一个很重要的因素，有地段优势，也有开发商的优势，他们仔细去包装它，给它做的很精致，大家觉得它很值。有的房子卖到八千，就是因为它的品质很好。
国风北京销售总监 尹建武与搜房网北京公司总经理 刘坚交换名片
望京现在的房子配套品质已经很好了，我们一直谈商业，其实住宅仍然是我们很大一块，12万的商业给18万的住宅做配套。另外西南有150米大的绿化带，我们有很好的休闲配套，又有很好的环境，这样住宅才能卖到八千。客户来到这儿又有环境，又有配套肯定觉得很值。当时定位我们以商业来进行定位，先做商业配套，再做住宅项目，最后是写字楼的项目。
主持人 唐美华：我知道佳美风尚定位跟你们比较像，他们定位也是非常时尚的。你们目前能不能满足望京商业需求？
张锋：目前望京商业还不是特别多，我们希望多有几家能呼应呼应。商业可以互相呼应，写字楼密集也很好，像CBD越集中越好。佳美风尚我了解的住宅多一点，商业的我不是很了解。我觉得大家在一起是好事情。
主持人 唐美华：刚才几位老总谈到产品都是更新换代，我问一下任总，你这边是定位好的产品，再加上几位老总的产品还没有上市阶段，你是不是没有竞争压力，可以恰巧把它腾出来。
任峰：我们03年底，04年初开盘的，我们推向市场之后，可能前期的性价比比较高，价格比较低，完了又精装修，又带中央空调，现在销售一直不错，周边再有多好的盘，感觉对我们没有什么太大的压力，因为我们毕竟剩下的不多了。我们规模非常小，只有四千平米的综合楼是商业，而且就在入口广场旁边，左边是我们的幼儿楼，右边是我们的综合楼，我们原来想把这一块广场做好一点，我们售楼处的广场还是临时性的方案，还不是最终的园林方案，就已经堆积很多人了，望京跃层已经很多人，经常早晨很多老头老太太在那儿跳舞。
任峰：望京环境一步一步在改变，是和城开、东湖这边做的工作密切相关的，好多基础设施的建设都是他们完成的，他们把这些基础工作做了之后，受益的是望京各个的开发商，大家都收益，望京整体环境变了，所有的开发商都会得到不可估量的、而且不可预见的效益。
主持人 唐美华：澳洲·康都是时尚年轻类的产品，其他的老总做的是更成熟的产品。
任峰：我们澳洲·康都定位是真正比较适宜居家过日子的，适宜第一居所的。我们有10％的青年公寓，但是它占地非常少。我们这一段时间在推六号楼，是酒店公寓。主力户型全是两居三居，甚至四居为主，这是比较适宜居住的。我们提的口号最初也是因爱而居，因爱而聚，做成真正适宜居住的小区。
主持人 唐美华：我对望京一直没有感觉特别亲切，去了感觉都是高楼大厦。佳美风尚我去过他们的现场，他们的包装和产品定位，完全走中高端和产业经营化路线。
刘小冰：大家选择地段更多关注是它的生活环境、工作成本、交通成本、周边的配套成熟程度、教育、商业、工作之后的休闲娱乐，来衡量一个地段，从这个角度讲望京已经符合他了。望京已经从过去叫望京望京，越看越远，事实上它的地段在北京的位置应该说完全质变了。下一步来讲，未来几年发展来讲应该说望京是非常有潜力的区域。
张锋：其实望京位置很好，交通都挺好。
刘小冰：从三环四环一路过来。
主持人 唐美华：我们应该组织看房团看一看望京。
张锋：北京人喜欢东南西北，这个时候有点麻烦，大家都说大山子口，不好指路。
刘小冰：大家传统进望京就是从四元桥进来，现在从京承路进来，你再看看，正南正北一点问题没有。
张锋：还是做出了很多南北方，不是真正完全正的。
主持人 唐美华：接下来望京供应量是多少？
尹建武：住宅没有了，再有就出五环了。你刚才说到相对望京，商业刚才说到，实际上望京在望京B区那边就是张总这一块地，B区就一百万的共建。共建区像望京国际商业中心是50万，佳美风尚是40万，现在已经有的，包括我们在做沃尔玛商业是12万，另外还有写字楼，另外还有包括地区级的文化中心，那个地方一直是地区级的文化中心，包括还有展览馆区，还有一个金融市场。到现在为止还有300米高最核心望京的双塔，它相当于共建区。
主持人 唐美华：你刚才讲到商业商务，包括购物，酒店，我发现都有，我不知道教育配套怎么解决？
刘小冰：现在望京教育已经解决了。
张锋：八十中。
刘小冰：中学，小学，托幼都有。
主持人 唐美华：正常的教育配套都没有问题。
尹建武：而且质量都可以，包括原来的八十中新校址、陈经伦，这些都是很好的学校。
刘小冰：望京这个区域我想着说的是，一个区域一个个性，朝阳是一个个性，灯红酒绿。说到中关村，整个海淀区域就是戴着眼镜，夹着书本。望京这个地区的性格是一些非常有学识的，性格上比较内敛，不张扬。这些人组成这个区域的性格，新兴中产阶级。
尹建武：望京是最大的中产阶级居住区。
主持人 唐美华：望京是包容性强的，很早我的那些同事他们置不起业就开始在望京买房子，经过这么几年的发展他们已经成为中坚力量了。所以它吸引了非常年轻，有活力的人群。
刘小冰：很多留京的大学生，在置业选择上没有强调地域选择性，就选择了望京。
主持人 唐美华：目前望京中高端定位，可能考虑外企的人士，包括写字楼里的高层管理人员。
古晓霜：我觉得像高科技园区的建立给它很大的影响，无论整个望京的教育，还是生活都有很大的提升。我们做项目更多考虑像高端客户层，还有科技园区的工作生活，还有他的家属要求，我们前期会做大量的工作来做产品调研。
主持人 唐美华：你们做产品定位，高科技园区跟这个也是同步的吧！
古晓霜：他们对我们的定位有很大的影响，最终我们产品是卖给什么样的客户，之前我们心里有一个蓝本，或者自己有一个描述，也许并不一定完全是准确的，但是这个方向会按照这样去做。
刘坚：我觉得谈新政这一块谈的不是很多，整个宏观层面对望京是什么样的影响？
尹建武：最近我们有两个项目开盘，肯定是有影响的，本身产品都是升级换代的，差不多是第一次置业。我们有很多老客户，人家是老老实实的投资人，不是投机人，不是今儿买房子明天涨了就卖。买房投机我觉得在北京根本没有这个气侯。
刘坚：这就是为什么北京的泡沫不像其他某些城市那样。
尹建武：有几个方面，第一大家认可望京，它是在发展，而且是强有力的发展，有很美好的前景。另外这个区域有真实的需求，很多客户都准备换房子了，人家有实力要换房子你总不能让他们不换吧！这是真正的需求。种种因素在望京现在的状况新政影响比较小。
主持人 唐美华：上海本身需求比较多，投机比较多，北京不是这样，所以它受负面影响比较少。
张锋：新政主要在挤泡沫，并不是想打压房地产。新政实施肯定多多少少让消费者有一定的观望，第一我觉得北京的泡沫并不厉害，第二现在还是有很多人想买房子，他有这个需求，实际上他往后拖一拖，第三资金仍然会往房地产流。北京的房地产应该来说还是比较良性，整体对房地产没有太大的影响，只是让一些人持币待购，在操作手法上可能要做一个调整而已。
刘小冰：政府不是想打压市场，他们是要稳定这个市场。问题出在哪里，问题出在一些不正常的引导上，任总第一句话说的非常好，市场是由谁决定的，是由供求关系决定的。
主持人 唐美华：上次我们的题目叫春华秋实，几位老总讲到望京的配套环境都有了改善，包括它的升级换代，望京确实到结果实的时候了，我们下一次请几位老总谈的时候，希望大家的楼盘卖得红红火火。谢谢大家！
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