第三届博鳌论坛回顾

8月中国房地产关注博鳌：博鳌“台风”骤起

海南博鳌的8月，原本是一个天高云淡、阳光妩媚的温馨季节。伴随着怡人绿色，阵阵微风吹拂着热带美景中的人们。或许是应验了“美好的，也是短暂的”这句话，还没来得及细细品味大自然的精巧造化，24日，今年第12号台风“科罗旺”突然造访海南，一下子打乱了人们原有的生活节奏，理论上可以延续的“美好”被无情地“腰斩”了。在海口美兰机场，大批航班被迫停飞，急于返程的人群在无谓地茫然游动，已经疲惫不堪的旅客则席地而坐，上一顿还是在美味佳肴中挑三拣四，现在则不得不狼吞虎咽地吞食方便面。在一个接一个行程希望破灭之时，新的机会诱使着人们在痛苦中煎熬。

正是在狂风暴雨的肆虐之中，人们在调整着习惯性的生活节奏和原来的期望，不管你是否愿意，都不得不直面新的考验———只要心中依旧闪耀着灿烂蓝图。

6月的中国房地产，曾被不少地产商注入新的激情，因为“非典”阴影正在淡去，置业热情正一步步唤起，一些地产商正想甩开膀子大干一场。不曾想，被地产界人士称为“房地产企业十年来最冷峻的信贷严寒”不期而至———6月13日，中国人民银行下发了121号文件，严格控制房地产信贷规模。

一场地产界始料不及的“台风”骤起。

众所周知，“资金、土地、市场”是房地产的根本，121号文件的出现，似乎是一种预示，中国房地产原有格局由此悄然改变。于是，也就出现了对“金融紧缩下的中国房地产”的关注，这也顺理成章地成为8月22日-25日举行的“博鳌房地产论坛2003年会”的主题。

论坛的组织者会前的布局不可谓不精心：央行政策制定的参与者、房地产行业协会负责人、房地产商和经济学家“四方对垒”，各抒己见，尖锐观点短兵相接，思维激荡、观点碰撞，定会硝烟弥漫、激情四溢。很可惜，央行政策制定的参与者和经济学家“缺位”。据说，央行政策制定的参与者没有出席论坛的原因是因为“121号文件太敏感、太敏感”，本次论坛成为多少有些房地产业内人士“自拉自唱”的味道。

即便如此，作为少有的一年一度研判中国地产的盛会，用“获益匪浅”来概括与会者的收获并不为过。从简单的层面而言，我们了解到，“121号文件”仅是央行为规范内部运作的一个规定，谈不上政府对地产的“制约”问题；“121号文件”出台前，未与房地产管理部门协商，文件出台后，房地产管理部门在总结地产商反对意见后，已经上报国务院；“121号文件”实施细则能否推出至今仍是未知数。

从更深的层次而言，“121号文件”风波值得我们深入思考。不知从何时开始，房地产成为无数商人们眼中的“金娃娃”，其诱人魅力在何处？资金滚动，换言之就是“空手套白狼”。不少数十亿元项目的启动资金仅仅为数千万元，通过各种方式借贷银行资金，成就了地产商们的“财富人生”。这种传统的地产经营模式应不应该长期延续？

万通董事局主席冯仑、华远地产董事长任志强认同“以小博大”的地产运作模式，认为这是对资产的最有效、最充分的运用，但同时他们强调，“以小博大”的前提条件是“项目的优良性”，否则，对地产商和银行都是一场灾难，所以，地产商们要充分“认识自己”。

121号文件就是“改变游戏规则”，就有如一场突如其来的台风的到来，地产商们一时不辨东西南北，特别是小地产商受冲击最大，直面生存考验。SOHU中国总裁潘石屹半开玩笑地说“正好把他们(中小地产商)给灭了”。实际上，在市场机制、公司制度都不甚健全的情况下，假如市场被少数大地产商垄断，最终受损的只能是消费者。中小地产商仍具有发展空间，只不过中小地产商们要下更大的功夫，付出更多的努力。

有人形象地将“121号文件”比喻成为“银行打孩子，开发商上火”，银行是地产商的资金基础，金融紧缩，无疑就是断了“财路”。金地集团董事长凌克在言及对“121号文件”第一反应时说，“把想要进行的项目停下来，观望一下再说”。而“121号文件”带来一个意想不到的结果是，广东地产商前所未有地聚在一起。据奥园集团董事局主席郭梓文介绍，广东地产商向来喜欢“单打独斗”，很少聚在一起研讨地产大势，“121文件”出台后，广东地产商们一反常态，6月底的时候，在香港举行了一次聚会，讨论“121号文件”下的地产开发策略，可见金融紧缩环境下地产商对发展的忧虑。

如果说“121号”文件或多或少地引起房地产商们的不满的话，那么这不满的背后是什么？

有人提出，地产商与银行是商业利益关系，开发商是银行的资金出口，银行出于自身利益而制定新规定，变更游戏规则无可厚非，地产商要融资并非只有银行信贷这一根独木桥。这种观点理论上似乎可以确立，但实际上不合中国国情。正如SOHO中国总裁潘石屹所指出的那样，在目前的条件下，地产商只有向银行借贷这一条路可走，所谓股权性融资、债券性融资、投资基金等，对大多数地产商而言，可望而不可及，实际操作成功的可能性微乎其微，在金融贷款居于垄断地位的情况下，金融业的任何举措对其他行业都有着举足轻重的作用。

不应忘记的是，新的机遇往往伴随着新的调整变化而出现。从科学角度而言，“台风”是大自然自我调节的一种机能，它所带来的丰沛水分，滋养着新一轮绿色生机。“121号文件”对地产业所形成的巨大冲击，也预示着一个新的发展契机正在形成。目前，对于地产界来讲正好是一个反省的机会，走过一个辉煌之后，暴露出的问题也很多。地产界要认清自身的实力，冷静思考。正如一位发展商所言：“可能央行这个文件下月就撤了，谁敢担保下下个月不下更厉害的文件？”

地产界还是要靠自己救自己，别无它途，这也正是“博鳌房地产论坛2003年会”给我们留下的最为重要的启示。

地产名人谈房企融资出路：

任志强(华远集团总裁)：在目前的市场条件下，债权性融资要比股权性融资好，但没有债券融资的话，那也只有股权性融资一条路可走。

刘晓光(首创置地集团董事长)：除正常的自有资金和银行融资外，还有海外上市、海外资金、企业债券、内部股权、投资基础设施等多个方面的融资渠道。

潘石屹(SOHO中国总裁)：相对稳定的市场金融环境，对于中国房地产的发展是至关重要，但银行贷款不是惟一的，地产企业可通过上市、基金等方式来获取资本。

郭梓文(奥园集团董事局主席)：在现有市场因素下，地产企业将加速与外资银行的合作。此外，房地产企业还可通过结盟、重组等方式，获取资金，实现资本运作。

“121号”、“18号”与地产业

6月13日，中国人民银行“121号”文件的一纸令下，令京沪发展商措手不及，8月31日，新华社发布“18号”内容后，京沪发展商却惊喜不已。只有深圳前后波澜不惊。

从北京到上海，到香港，再回北京，曾经呼风唤雨的周正毅突然立案，使京沪的天空弥漫着一股杀鸡骇猴的气氛，对于某些与周履出一撤的地产弄潮儿来说，无疑如履薄冰。而周在资本市场玩耍的手段，操作规程是任志强、潘石屹们是再熟悉不过的了，不管是从他们私交的角度，还是站在地产职业人士的位置，任与潘们在感情上都难以接受这个在上海地产界翻手为云的人物的下场。但这种残酷的现实他们无法回避，虽然他们比常人更懂得如此操作的严重后果。因此周正毅的“翻船”对他们有前车之鉴的意义，他们不希望人们将其名字与周相提并论。从近几个月京、沪、深、港的媒体的报道中，我们能深切感受到“121号”出台之后，京沪地产界许多“风云人物”油然而生的兔死狐悲的景象，和同病相怜的悲凉。而“18号”则仿佛带给他们明媚的春天。

任志强的高调是一如既往的。他以非常激愤的语言评价“121”这个严肃的条令。任志强预言：“121号”的出台意味着“中国房地产的冬天”来了的论调迅速在大江南北弥漫开来。而其他地区的一些发展商，如广、深等地的发展商则惜墨如金、对内守口如瓶，对外刻意表现出高贵的沉默，以摸着石头过河的心态严密地观察事态的发展。深圳的招商、华侨城、中海保持着难能可贵的缄默；振业、城建等资深国企泰然处之，一如平常的底调。

勿庸置疑，“121号”确实深刻的影响到京沪发展商了，而且立竿见影！据北京青年报说，潘石屹的读完“121号”的第一反应是立即自查公司帐目。总之，对未东窗事发者，“121号”已经打草惊蛇了，显然他们当务之急是“亡羊补牢”。这或许也体现了“121号”杀一儆百的实际价值。

其实，没有人比“资金”更了解“房地产”运作的内幕。

京沪发展商见“121号”的震惊的原因，在于京沪发展商比深圳发展商更善于在资本市场上长袖善舞。京沪发展商的营运路线基本上是先完成“概念”和“资本”，然后再做“房地产”。京沪的地产项目只是京沪发展商游戏资本市场的一注筹码。潘石屹是站在“SOHO”这个“概念”的肩膀上，做到“资本”后打造出“现代城”的，然后用从“现代城”取得的资金再营造“长城公社”的概念，如此往复。京沪“概念”的成活率高的原因在于深厚的“京派”和“海派”文化的底蕴。

而深圳发展商的发展之道却与之恰恰相反。深圳是先有“房地产”，然后在拥有“概念”和“资本”。深圳的地产项目是发展商一步一步扩张的基础，一级一级攀升的台阶。这是深圳与京沪地产重大的差异之一。深圳的文化功底也无法与京沪相提并论的，这决定了深圳难以克隆京沪取得“资本”的模式。如深圳华侨城地产，它是依托华侨成熟的旅游基础操作“波托菲诺”的。不是先制造“旅游地产”的概念再盖楼，而是“翡翠裙”操作成功之后，再将“旅游地产”的概念升级到更高层次的“波托菲诺”版本。

这两个法规在京沪及其它地区反响很大，而深圳表现的相当平和。王石8月3日在大连接受媒体的采访时只表示“中国房地产的冬天”也不过是危言耸听。这种“资本”与“房地产”的顺逆关系可能是导致深圳与京沪表现截然相反原因之一。北京的地理位置、长期以来上海龙头老大的地位使京沪对中央政策有神经质般的敏感，而深圳地处祖国边陲，多年来受“自由”香港文化影响根深蒂固，长时间侵润在远离“计划”的市场环境中，因此对带有“计划”色彩的宏观调控指令反映迟钝。还有一种针对深圳的说法是勇者无畏，或者是无知者无畏。

甚至在2003年届博鳌房地产论坛主题为“金融紧缩下的中国房地产”的博鳌论坛上，深圳地产唯一与会的金地的凌克在发言中谈的主要是“融资渠道”问题，股权性融资、债券性融资、信托基金和投资基金等。而凌谈这话的前提是金地在深圳的项目已接近尾声的时候。可以推论，如果凌融到资金，很可能会投放在深圳以外的地区。从融到资金后可能投放的地区来看，凌的发言的内容代表的仿佛不是深圳地产商。

由此看来，深圳是以缺席者的姿势面对“121号”(据消息灵通人士透露，凌克出席此次会议很大程度上是为北京的项目寻找资金的支撑)的。深圳是对此不屑一顾还是另有隐情？但深圳在博鳌论坛摆出的这种姿势，是不太符合深圳敢为人先的性格的，尤其是近几年在中国论坛上非常活跃的积极分子王石。显然，这种姿态与王石张扬的性格特点严重相悖。当然，也有人推论，这可能是王石在登珠峰前后，在媒体面前把活跃的思想过分透支的缘故。王石最近露脸是8月份接受特区报记者采访，内容也很简单，是为“在重庆召开的中城房网董事长联席会议上说央行限制房贷的新政策有些自相矛盾的地方”辟辟谣而已。王石说：“我从未说过类似‘央行新政有些自相矛盾’的话！”。

从国家经济结构调整这个角度来看，“121号”出台是国家信贷政策调整向前迈出了重要的一步。目前，银行信贷资金过多的集中在房地产、钢铁、石油等行业。根据市场规律，观察这种密集的信贷资金流向，我们能找到这些热门行业巨大的利润空间的理由，暴利行业的出现，对其它人们生活必需，但利润单薄的产业将造成重创。当前中国的房地产从业人员看到的是眼前房地产业这块“蛋糕”的利润空间，包括不少地区的银行业也是如此。

“121号”与“18号”的制定者是站在全行业的高度来宏观调控各行业信贷资金流动状况的。少数行业过分集中的信贷资金量必然会抑制信贷资金流向其它行业，包括与房地产相关的许多行业。其它行业，尤其是与房地产相关的行业信贷资金的滞后或短缺也必然会导致其产业的发展缓慢，这种“缓慢”反过来会制约房地产业的正常发展。这是作用力与反作用力的关系。从平衡这两种力的角度出发，“121号”起到了协调房地产与其它行业之间的关系的作用，及时地缓解房地产业与其它相关产业信贷资金之间的矛盾。

究其京沪部分发展商“口诛笔伐、谈虎色变”“121号”的根本原因，我以为，必然是该法规触犯了某些人或集团的利益。《政治经济学》曾经告诉我们：政府的决策永远代表“广大人民”的利益，而不是一小撮人的利益。政府制定该法律，基本出发点是维护广大人民的根本利益。“121号”出台在房地产界造成的反响说明，当前的房地产市场中，某些个人和集团的利益与广大人民的利益已经发生冲突。紧接着而来的“18号”只不过是调解两个利益矛盾的润滑剂而已。

深圳对中央法律表现的“平静”，除了以上分析的原因之外，我觉得更重要的是，深圳比上海和北京更懂得法律的真正目的。它不是用来束缚我们行为的，而是规范市场秩序，保护市场游戏规则正常运转，维护每一个利益集团公平的竞争的。只有不法奸商才会畏惧严厉的法制。深圳坚定地相信，法律法规制裁的永远是违规的人，对于遵纪守法守法者，法规越完善，法制越健全，他们的工作、生活等将得到更大、更安全的保障。

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