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第四届博鳌论坛回顾

2004:两个男人一台戏：王.孙针锋相对 

孙宏斌显然已经听说了什么。

时间是8月7日下午3：30，地点是博鳌索菲特大酒店。匆匆赶来参加第四届“博鳌21世纪房地产论坛”的孙宏斌，似乎等不及出席晚上的专场对话，而是单独邀请与会的20多名记者见面、座谈，时间长达两个半小时。

“顺驰今年肯定能实现100亿的目标！”“我们6月份就已经化解了资金链的风险！”——话题还是老话题，但是在地产大佬云集的博鳌会场，被称做“地产黑客”的顺驰集团董事长孙宏斌显然无法再保持低调，他语气急促迫切，那双标志性的大眼睛中充满了无辜。

而就在当天的上午演讲中，另一位跟孙一样在地产界特立独行的人物——万科董事长王石，谈到当前的宏观调控对地产企业的影响时，再次口无遮掩：“那所谓的‘黑马’，现在只能是熬着！”

与会的500人绝大多数来自地产业界，“黑马”的所指不言自明。会场内爆发出哄笑。于是，下午3：30左右，就在本报记者在会场外专访王石时，匆匆路过的孙宏斌用力与王石握手、寒暄，旋即转身走向自己召集的记者见面会。

王和孙的对台戏并没有就此结束。8月7日晚的一场对话再次将两人的个性展露无遗——主持嘉宾、首创总经理刘晓光问：“孙总，你先说，宏观调控中你最难受的是什么？”

“其实要是最难受的还是钱。”孙宏斌答，“对策没什么。没办法，还是以前的办法，合作开发、快点发展。去年的目标实现了，今年的目标努力实现。今年我们一直在调整自己的目标，要达到100个亿，其实，根据我们最后一轮的保守估算，今年的销售回款可以达到120个亿。”

“睁着眼说瞎话。这是吹牛！”孙的话音未落，王石话音响起。

掌声和笑声再次弥漫会场。

不同的“偏执”

“当今的地产界，大腕们各有各的个性，譬如刘晓光的温文尔雅，冯仑的思想气质，潘石屹的艺术格调，任志强的豪放不羁，但是真正能用‘偏激’和‘执着’两个词来形容的，只有老的王石和新的孙宏斌。”博鳌会议现场，一位地产界的知名人士对记者说。

但是，同是偏执，王石和孙宏斌的个性内涵显然不同。

似乎与安徽籍“老乡”李鸿章、段祺瑞、陈独秀、张治中、冯玉祥、胡雪岩等名人一脉相承，祖籍安徽的王石精明、叛逆、外向、果断；他说话热情洋溢又充满机智，语感极佳，经常是“语不惊人死不休”；他做事集权专断，不容辩驳，以致于有“万科就等于王石”的评价；而在兴趣爱好上，王石喜欢登山、摄影、打高尔夫，注重仪表，相对于其53岁的年龄，显得年轻而时尚。

而出生于山西的孙宏斌则显然不同，他似乎更接近于雷履泰、阎锡山、傅作义等同乡名人，个性低调、内敛；他语速急促，快得不愿意按语法讲话，经常只蹦出一连串词组，需要听者自己去整理其中的逻辑，不了解他的人还会误以为他缺乏逻辑；他做事坚定，不达目的决不妥协，所以当年他宁愿与柳传志翻脸也不认错、不要老柳也要保护手下的“青瓜蛋子”；而在兴趣爱好上，除了读英文原版的小说和管理学书籍外，他不打高球，不爱看电视，几乎没有其他兴趣爱好，40多岁的孙宏宾斌显得质朴。

而企业的性格往往就是企业家的性格。

有20年历史的万科，不仅抛弃了历史上的电器贸易、服装制造、饮料生产等业务，还卖掉了获利甚丰的零售资产，同时在资本运作领域退出了参与投资的10多家上市公司，即使在房地产领域，王石和他的万科也只做住宅地产，对于目前获利甚丰的商业地产敬而远之；万科也不盲目追求规模，将业务集中于珠三角、长三角和环渤海区域，不追求高利润率和营业额，精耕细作而不是贸然突进。

专业化、减法、不要多元化、集中攻击范围，万科的这一切，可以用“集中”来概括。

孙宏斌的成长历史上有4年的牢狱之苦，后来白手起家，在天津经过10年的发展之后，在当地市场份额达到了一股独大的20%，2004年销售回款达到40亿元，并且储备了4000人的经营队伍。而今，苦修之后的顺驰突然提速，走向全国12个城市跑马圈地，“地产黑客”令业界风云跌宕。

经历坎坷、面壁苦修、突然扩张，顺驰的风格可以用“爆发”来描述。

如果说王石是一位收放自如的侠客，孙宏斌就是一位含辱负重的忍者。而恰恰是侠客的果断灵动，以及忍者寂寞之后的爆发力，造就了万科与顺驰在企业文化、战略战术上的鲜明分野。

而“专注”和“爆发”恰恰是企业性格的两个极端，外向而果断的王石与内向而自负的孙宏斌“道不同不相与谋”。

或许正是因此，2003年8月孙宏斌在重庆提出要2004年做100亿时，王石马上就反驳：“你不可能三年之内超过万科，超常发展违背了规律，九死一生。”而他相信，万科要从优秀到卓越，而优秀和卓越都不一定要大。

而在此后的半年中，孙宏斌跑马圈地5000亩，屡屡得手：“有人说顺驰是一时冲动拍脑袋想出来的，实际上我都准备了三年。”他宣称：“对信念的偏执创造奇迹。历史是这样写就的，竞争版图是这样重划的，世界是这样改变的。”

偏执者生存？

赴博鳌参加“21世纪房地产论坛”，对于孙宏斌来说，就像是单刀赴会，因为行业内充满了对他的质疑，乃至愤慨。

这是因为，2003年7月1日起全国实行土地拍卖制度以来，顺驰的强势出击已经令其他开发商们怨声载道。

譬如，在2004年初的苏州工业园区一平方公里地块挂牌时，顺驰以27.3亿摘走这块土地开发权(2004年1月6日)，而准备了一年多、志在必得的万科铩羽而归。据顺驰中国副总裁闵锋说，“听说万科有人哭了。”

而早在2003年9月，在竞拍石家庄(2003)009号地(300亩)时，顺驰以最终5.97亿的出价成为“标王”，河北卓达集团忿然出局。卓达总裁杨卓舒随后以一份“致业界的倡议书”的形式表达了他的不满：顺驰的竞买扰乱了石家庄的土地秩序，不但有可能将危机转嫁给消费者，而且给周边市场传递错误信号，影响石家庄土地的持续开发。

2004年5月份后宏观调控政策到来，业界质疑顺驰的声音愈演愈烈，顺驰的资金链还能撑到何时？

在主题演讲和接受记者专访时，孙反复介绍，其实，在宏观调控政策下达前的4月27日，顺驰就已经开始调整，先是停止了买地，后是引进摩根士丹利等合作伙伴，还加紧了已开盘项目的回款力度。

“今年的目标实现靠的是2003年已经开盘和2004年继续在买的项目，也包括更早以前的项目。今年我们在天津可以做70亿，而所有项目全部是在三、五年前就买的地。”孙说。

演讲中，他把顺驰比做“一棵在狂风暴雨中长成的参天大树”：“做第一是我们的理想，今年100亿目标是有坚强支撑的，没有支撑的目标就是幻想。我们知道我们要去哪，我们知道我们的目标是什么，不管遇到多大困难，不管别人说什么，我们都会坚决、坚定、执着地向着我们的目标前行。”

有靠近主席台的观众说，说这些话的时候，不善表达的孙的眼中出现了泪光。一场常规的商业演讲秀承载了更多的内容，以致以前的哄笑被十几次的掌声替代。

而依然在行业中稳居“大哥”地位的王石则轻松得多。

除了演讲之外，他几乎被各路记者所包围，王石也在不停地说话，坚持的观点还是一条：万科坚决要走专业化的道路，而且会坚持只做住宅地产。原因是，按照国际惯例计算，中国的房地产市场上升的趋势要持续到2013年，而宏观调控并没有降低人们的购房需求，因此，即使集中在长三角、珠三角和环渤海地区，万科达到几百亿的销售规模完全没有问题。

“有的人选择先做大、再做强，这是将过程和目标弄错了。”接受专访时，记者提及“黑马”现象，王石语气坚定，“什么都逃不过时间！”

孙宏斌也相信时间，他说，100亿能不能实现，到年底就清楚了。“其实我们只是在按做企业的基本规律做地产，他们不按规律做，就要把我们视为另类吗？”孙宏斌说，“我不是偏激的人，我只是说实话不糊弄人。”

任志强：中国的现有土地政策对房地产市场的影响

主持人：接下来为我们演讲的第二位嘉宾是华远集团董事长任志强先生。他的演讲主题是中国现有土地政策对房地产市场的影响。

任志强：王石作了一个精彩的报告，在上一次调控的时候，我们就一起讨论过，因为我们在一个公司里同时当公司董事，大家知道华润置地王石是我的董事之一。他们讨论很好的减法，而且讨论了一个专业化的问题。我们和他们的差别就是我们的专业化是所有行业都参与了。可能王石的专业化是他认为商业地产对他来说是一个弱项，所以把商业地产转换成了一个最主流的住宅产业，住房为主的一种产业，因此也创造了一个在几次宏观调控后的变化。给我的主题，要求讲的是关于土地政策。我们可能比更多的企业有幸经历了多一次的宏观调控，就是在1988年的，我们中国的土地政策在1979年的时候，因为合资法而开始了允许土地进行有偿出让。但实际上在88年之前，大部分都以行政划拨为主的，一直到91年的时候，北京仍然用危房改造、行政划拨的方式来提供土地。91年之后开始出台了55号令，随后开始有了土地出让的制度。到95年的时候，我们开始出现了房地产法。而房地产法规定了三种方式，一种叫拍卖，一种叫招标，另外一种叫协议出让。我们不知道现在的挂牌是根据中国的哪一种法律出现的，起码到目前为止，任何的法律上都没有挂牌的这种特殊方式。95年之后，中国房地产法里明确规定在不具备直接招标和挂牌的情况下，可以用协议出让的方式出让土地，并且明确的规定协议出让最大的弊病是要防止非市场化出让金的损失，而政府真正要保护的是土地出让金。2002年7月1号开始下达11号令。11号令用防止土地腐败，或者因为土地的权钱交易形成的腐败，而限制所有的地方政府不得再用协议出让的方式进行土地出让。同时，号称用公开的土地市场的方式来提供土地，我们相信所有的地产商都欢迎政府用协议出让的方式来公开透明的提供土地。但目前我们最大的问题是这个协议不是一个信息透明的，因为他只提供一块土地的透明的信息，而不提供一个政府在一个年度或者一个较长时期提供土地的特殊信息。这样就变成了局部信息的透明度被全部信息的透明度所掩盖，而没有全部透明的信息度就造成了局部地块垄断性价格的提高。而这种价格的提高，就成为现在市场上，大家所看到的我们的土地价格高于房地产房价的增长速度，最终形成了由于土地价格的增长而造成房价的巨额增长。土地公开“招拍挂”，给了政府一个特殊的权利，就是可以有一个经营的商品，低进高出，用低价的方式收购土地，而用价高者得的方式拍卖土地，让政府从中可以获取无限的暴利。

我们的政府是把双重的行政功能和金融功能混合在一起了。任何一个国家的政府都应该提供公共服务产品为主的功能，但是我们的政府通过11号令变成了一个商品的经营主体。它不但是市场规则的建立者，并且是市场规则的管理者，同时也是市场规则的经营主体。因为他可以用土地进行生产，用土地作为商品去赚钱，用土地变成向银行举债或者借贷的主要工具。我们到目前为止，各地政府利用土地变成赚钱的工具，同时可以不上税，不接受税务局的管理。那么它在与民争利的过程中，最终是由整个社会来承担政府把土地变成赚钱的工具而形成的全部成本。实际上由消费者在承担给政府的所谓贡献，而这个贡献相当一部分是不能返回于民有利的相关问题。比如说财政的收入里面规定了必须有多少教育经费，必须有多少扶贫基金，必须有多少社保基金，它会按照人大所规定的一套制度来进行分配的。但土地所获取的全部暴利却不在人大的控制范围之内，既不提取教育基金也不提取相应的扶贫基金和其他的公益基金，全部用于城市建设。就是这样一种变化的过程和财政管理的过程，让政府拼命的运用土地作为财政收入之外的额外收入。这种不受监控的额外收入，这可能会形成我们新一轮政府投资的扩张。

这次宏观调控有一个重要的文件就是限制地方政府的拆迁。而这种拆迁行为要有计划控制恰恰是认识到正是因为土地成为了一种商品，政府无限的可以举债，用银行或者其他土地预期收入变成套现的一种方式扩大了大量的拆迁、大量的农用征地而进入到一个转化为商品的过程中。一个典型，比如陕西省的扶丰县年财政收入只有5000万，累计欠教师的工资大概超过了1000万，而农民的现金收入只有160块。但是它花了2个亿，建了一个新区，建了一个大量的土地开发区，就是想用土地大量的举债去转换成商品，然后换成地方财政收入。类似这样的事情可能在很多地方举不胜数。大量的低级别的县级、地级或者政府里头大量的举债，恰恰是因为他们希望土地能成为商品，进行商品经营。我们就提出一个问题，政府为什么能大量举债？通过大量负债把土地变成商品的过程中没有破产？就是我们的法律给了我们中央政府或者地方政府一个保护，就是它在作为商品经营的过程中不受这个破产法的约束。所以大量的负债使它可以不被破产。另外一个，就是11号令给他一个保险，就是通过11号令的土地垄断，使他今天不能发财，但以后可以用土地发财。

我认为这样一个形成过程对房地产形成了双重的角色：第一个角色是在2002年的7月1号以后，形成了新一轮土地投资和房地产的投资高潮。尤其带动了整个房地产的提升，比如说大量的拆迁。长三角地区的城市化速度是远远高于全国平均值，去年和前年都达到了2.5以上，其中一个重要原因就是他们用土地的收益去大量转化拆迁过程和征地过程造成拆迁量巨大。江苏省的拆建量相当于去年它全部竣工量的三分之二，如果按1：2.5计算，它今年的房子都不够去年拆迁还帐。所以我们虽然有大量的建设，远远不见存量增加，就是因为我们在同时拆除大量的原有建筑。这轮政府的投资行为而造成南京地区和周边地区房价的高速增长和土地价格的高速增长，离不开政府把它作为商品而形成的一种结果。我原来以为统计的累计3年中土地收益是6千多个亿，我昨天发现一个最新的报道，3年累计的土地收益是9千多个亿。9千多个亿的政府土地收益这个意味着什么？我们从98年开始，为了防止宏观紧缩的局面，政府用了积极的财政政策，从98年到2003年一共发了9300多亿的国债，利用9300亿个国债来推动中国的投资增长。可到目前为止，实际上9300多亿没见多大动静，真正起推动作用的是地方政府的9300多亿的土地收益。这个土地的收益真正造成了土地征地和建设过程中的循环，因为它在征地和拆迁的过程中不断的创造大量住房的需求。而这个住房需求是强制性的需求，没有列在消费领域而是列在投资领域。它转换成我们可以看得到的，拆迁的土地价格、补偿价格在不断的提高。城市里每拆一平方米的补偿价格在不断提高。这个提高重新返回到一级市场变成房价的高速增长和供给与需求关系的不平衡。我们大概的算一算，北京最贵的就是北京破平房的拆迁费用大概一平方米3万多块钱，比买一个高级的办公楼的还要贵。为什么？十平米的房子大概住三口人，按照北京市的规定，你少于六平米最少要给你补到六平米，再乘于1.7的厨房厕所和客厅的面积数，然后再加上每平米按室内大概一万块钱的拆迁费。累计算起来摊到他们10平方米里，等于花3万块钱到3.7万去买他们10平方米的一间小平房。这样的一个累计结果形成了政府额外财源和转向推动，就是说用强行拆迁来带动房地产市场，实际上引起了这次最终宏观调控的结果。我个人认为，宏观调控的行为恰恰是因为这样一个土地政策而形成了最新一轮的房价和土地价格的高增长。而这种高增长被中央所认为，我们可以看到，这次宏观调控的一个重要原因就是控制土地。

有人说土地是由于开发商大量泛用征地。我们可以想想，在座的可能都是开发商，没有政府的批准你敢去滥征用吗？所以一定是政府在土地上犯错误。第二项就是控制金融，而金融的控制首先我们应该看到政府是在用土地的预期收入做大量举债，而形成了地产的投资，或者是用预期收入去骗房地产先支付买地的钱。因此很多的地区已经出现了大量政府违约，就是政府签了合同收了钱以后不能按期完成拆迁或者提供土地。到目前已经在法院起诉的项目大概已经接近70%是政府违约了，虽然数量总数还不太多，因为太多数开发商不敢告政府。这一轮两项的调控主要矛盾不是集中在开发商，而是集中在政府，所以土地政策对房地产影响，就明显可以看到像8月31号的大限问题。所有的历史问题是发展商创造的吗？不是，发展商没有一个会去创造历史遗留问题，历史问题一定是由政府创造的。因为只有政府才能划一条线去创造历史遗留问题，任何时候发展商一定会按照政府所规定的土地规则去申请土地或获得土地进行开发。每一个项目下来，二百多个章，你少盖一个开发商也干不成。所以一定是政府在犯错误，然后让发展商吃药。我们认为政府在招拍挂的过程中而形成结果，只有一个解决办法，就是把土地的垄断变成土地公开的一级市场。而这个一级市场可能是用招标方式、用土地一级开发的方式、社会公开的方式去进行。政府只作为市场的建立者，就是只建场不建市，不能成为市场的从业者。这样它才不会有举债，不会有市场信息的不公开，不会有私下交易的问题，而这个公开的土地竞争才可能使成本大大下降，使政府的腐败真正不被权钱交易而兑现。因为公开招投标的过程中市场化的操作过程中，可能不是你作为运营主体了，同时能控制土地成本，也可以在土地再招标的过程中限定这块土地上百分之多少的土地房屋必须在某某价格之下，而其他的房屋可以用高价去产生。否则一定会出现土地价格越高，所有的开发商一定不会因为高土地成本而去生产低质的产品，因为土地的价值是由土地产出价值而决定的。

由此可见，土地政策在历年都是对我们房地产发展有极大的关系。88年的停款建，93年的金融控制一直到这次的宏观调控，但我觉得这次宏观调控和前两次的完全不同。就是原来的两次调控是为了把经济压下去，增长的速度要软着陆。而这次只是希望把投资速度控制在一个合理的节奏范围之内，而不是希望投资更低，或者是越低越好，或者是重新回到紧缩的过程。因此我想面临这样一次新的紧缩的控制，我们应该有些充分的认识。我觉得中央政府会考虑全国人民的的收入问题和我们进入小康的目标问题，不希望把它变成硬着陆或软着陆。也许更多的发展商恰恰利用这样的机会，能在这次宏观调控中使自己获得更大的发展。我们1993年宏观调控的时候，恰恰是我们刚刚进行股份制改造的时候，大概比万科晚了很多年，万科是88年，大概五、六年。但是就是因为宏观调控让我们在境内不能获得融资，所以94年我们采用境外合资的方式，引进了境外的投资者。96年成功在香港上市，前后融进大概5亿美元。这样一个过程恰好说明，每一次宏观调控，对一些态度不太明确或者是认识不太充分的企业是一个危机，而对另外一些企业可能恰恰是一个机会，用这种危机的机会去创造一个度过危机的成功案例。我想，在这次宏观调控中，一定会有更多的发展商从小变大而成长起来，或者创造更多发展机会。别忘了我们每年大概要生1500万个农民。假定我们首先不把这1500万个农民安置了，那么每年我们的城市化率不是在提升，而是在降低。仅此一个目标，就可以让我们的发展商可能超过刚才王石说的2013年的发展速度。这个陡升的速度我估计还要保持20—30年的高速发展，没有房地产的高速发展，中国仍然不会在2050年实现我们的城市化率和达到的小康目标。我说完了，谢谢。

主持人：好，下面是任志强先生的提问时间。

听众：刚才王石先生提到商业地产会受到比较严格的限制，刚才任先生也提到这个，请你把这一块详细讲一下。

任志强：最新文件规定商务部要起草一个文件，要下一个文件规定，地方的商务局要负责对当地的10000平米以内的房地产进行听证会，而且要请周边地区已形成竞争对手的人提出意见。商务局要在8000平米以下的大型Mall之类的单独的商业提出一种听证会，这是正在运行的办法之一。我觉得这是一个毛病，能不能从事商业地产要根据各个企业的情况，也许我企业的专业化，就像王总说的这个专业化就是专做商业地产，而他的专业化是做住宅地产，这个根据各个公司可能是不同的，但是商业房地产有一个很重要的问题就是你的融资方式。如果你用境外的现金流银行的融资方式，可能会在每次一万块的东西抵押了一万五千块钱，你是不断增加你的资本现金流而扩大，否则的话，你一定有一个资金支撑的问题。我们都知道可能香港的上市公司里商业地产大概固定出租回报会占到公司盈利40%—60%，所以它是很稳定的。金融危机并没有使香港的地产上市公司垮台。而我们现在的地产基本上是建了房子就卖掉，没有任何存量或者没有任何租金收入。发展商业地产很大在于有固定回报的收入来抵抗类似于宏观调控的金融危机，你的租金可能是3年5年的租金，所以在宏观调控中不会因为房价的一个周期的下跃而造成租金收入的减低，通常是这样的。但是你能不能做到，在于你的专业化程度够不够，或者在于你的融资能力够不够。政府在确实是在对它限制，我觉得政府在瞎操心。温总理大概批了三次对商业地产的限制性问题，我觉得这和我们的土地制度有关。因为土地制度首先限定了你一定要有40、50、70年的差别，一定要有公共建筑、商业建筑或者是住宅建筑的差别。在美国，我们可以充分看到，纽约的房子今天可能是住宅，明天可能变成了写字楼，后天可能变成了商场，大后天又把它变成了写字楼。他是根据市场来进行逐步调整的，但是我们国家的土地制度限定了这个东西一定是按照这个使用年限和规划条件跟你签订土地出让合同，你不能改变这个它的使用性质，这是一个极大的错误。类似在唐人街里我们可以看到很多旧的厂房，旧的工业房子都变成了很高级的住宅。不管你是在纽约也好，澳大利亚也好，加拿大也好，你都可以看到类似的现象，非常典型。就是因为他的土地，你干什么我不管了，你就交土地钱就行了，交物业费就行了。但是我们中国恰恰因为我们的管理制度而造成了今天批准你的商业，明天不能改成住宅后天不能改成工厂大后天也不能改成写字楼。其实李嘉诚也同样会把他的希尔顿炸掉，很新的一个希尔顿，改成

了一个新的写字楼，就在香港的中国银行的边，差点想盖的比中国银行还高。因为中国银行王雪冰当行长说你最好别比我高，所以砍了两层。我们说明市场中是允许做调整的，但是中国政府死硬的按计划经济的管理办法，不允许你做产品的调整。住宅就只能是住宅，商业就只能是商业，这可能是一个政治上或者是制度上的一个错误。所以在严格的限制商业地产不能扩大或不能发展。我想最主要是我们没有按照市场化的要求来平衡我们的地方经济。商业地产，比如按美国来说，他的衡量方式是按照我们的第一产业和第二产业企业向第三产业转移的速度决定的，或者就业人口的转移速度来决定的，决定商业地产的发展状况。而中国现在城市化率大概只有39%，十年前只有28%，这两个差距是巨大的。我们大概93年到现在提高11点，平均每年增长1个点。而我们到2050年要求是60%，这个数字的话我们还差20多个点，是根本不可能在短期做到的，因为我们的出生率太高了。那么商业地产的价值恰恰是就在于越是政府认为不应该建的，它可能恰恰是老百姓需要量最大的也可能是最值钱的。

听众：你好，如果以你刚才的话说，政府犯错了给我们吃药，如果现在政府生病了的话，我们应该给政府开出一剂什么样的药方？

任志强：我们给政府提出了最好的就是你不要是投资体制改革而是投融资制体制改革的方式，你不要用行政命令的管理方式而是要用市场经济的调节方式。这个不是一个经济学家是这样提出来的，所有的企业者可能也这样提出来的。你可以用利率、汇率、物价等等其他的任何市场经济的方式去调解，但是你不要用行政的命令方式去调节。行政命令把我们房地产的资本金提高了35%，但是按法上规定我们只有25%。如果按法执行的话或者中国是一个法制的国家的话，政府规定最好不要自己去触犯法律，去违反这些规定。

听众：我是来自天津日报报业集团的记者，我想问你一个问题，刚才王石先生提出个黑马现象，你认为天津发展起来的顺驰集团能不能看作一匹黑马？你怎么看待顺驰现在在全国快速扩张的战略？华远集团有没有在中长期进入更多城市这种扩张计划，你怎么看待的房地产的规模经营和控制风险之间的关键问题？

任志强：第一，我不知道王石说的黑马是不是指顺驰。第二，我也没有说顺驰是一匹黑马。我想作为企业来说，我们没有权利去评论别人的管理体制和商业经营模式，只能评估一种现象。作为商业模式来说，任何一个企业要靠自己内部的经营管理方式。比如说专业化，我们都同意，你如果适用于这样一个专业化，你就做这样一个专业化。我觉得我们可以用商业的三种模式来平衡一下地产的三种模式：一个是百货店。我自认为我就是百货店，什么都卖，既卖土地，又卖办公楼，又卖商场，还又卖住宅，还卖别墅。第二个可能就是沃尔玛。我想王石就类似于沃尔玛这种同样的大面积的重复性的拷贝，这是城市扩大或者是在规模扩大过程中一个最成功的案例。第三个就是专卖店。就是我只卖耐克鞋或者说我只卖奥运商品。我们大概商业上分这三类型，地产界实际上商业模式也分为这三种类型。你愿意选哪一种类型，是你企业自己的事情。我觉得最终是要看它是不是能够成功，能不能被市场所认可。我们只能提醒大家要防止各种宏观政策的变化而引起的资金链的断链，或者要注意你的商业模式中你是不是在每个行业中都够专业化，如果你确实做到了你可能就会不至于犯三九的错。我们所看到的就像朗咸平先生所说的，过大的时候不如先做强，如果你先能做强的时候，一定比你先做大更好。也有人刚才提出来了，我们也有很多黑马，就做某一单项，比如说潘石屹先生，就做SOHO这项，但他很成功。如果他兜里的钱比你兜里的钱多，可能这就是成功的表现。我之所以把地卖给他，就是因为可以从他那里拿到大量的现金，而创造我企业的大量利润。我想最现实的就是落袋为安，我们先把钱搁在自己兜里。谢谢。

地产精英南北东西对话专场

主持人：好，谢谢！那么接下来我们进行的是地产精英南北东西的对话专场，这一场的对话嘉宾：我们请出大连友谊合升房地产开发有限公司总经理王禹；济南伟东置业总经理王端瑞；海南天拓投资总裁章汛；成都博瑞房地产开发有限公司董事长、成都商报副社长夏旗舰；浙江香溢置业股份有限公司总经理刘建福；以及深圳卓越集团营销总监李宁；我们再用热烈的掌声请出我们的嘉宾主持陈劲松，他是世联地产顾问(中国)有限公司的董事长。另外我们还有一个媒体主持，他是代波。

陈劲松：这个东西南北对话，我的理解大会安排这个内容有两个目的：第一个目的就是因为这么多人，今年博鳌来这么多人，大家又聚在一起，了解了解各地的情况，这个宏观调控以来真实的市场是什么样子，这是一个目的。第二个目的就是我们房地产开发商在各个环节比如说拿地、卖楼、银行贷款跟宏观调控之前到底有什么样的变化，那么这也是这么多人聚在一起的一个原因。所以说在南北东西对话之前，我作为嘉宾主持，这也是我们非常关心的一件事情，比如说我们世联是卖房子的是为开发商服务的。我也确实想问问诸位，就是你那的房子是好卖还是难卖？如果是难卖那我的眼睛就睁大了，因为我就想去了。如果好卖，我就知道可能我们的机会还不到(开个玩笑啊)。咱们21世纪这边看看有什么要说的？

代波：今天正好这个机会，我们东西南北中的一个对话。我觉得这个方式使我们听众或者说我们嘉宾能够理解一下，在中国这么大一个市场我觉得肯定个性化非常强。通过这种沟通，我想就是给我们传递出一种能够把各个市场特性告诉大家。陈劲松：我再说一遍，咱们时间也不是特别长，就每个人在介绍市场和企业时，广告时段少一点，听众可能会感兴趣一点。那么这样的话，我们是不是先请嘉宾在各个市场情况介绍一下。那么我就点名啊，王总，大连友谊合升房地产公司总经理。

王禹：大家好，我是大连友谊合升地产，我们在大连的新海湾广场开发了一品星海的项目。在这个宏观调控的时候，应该说我们有一个明显的体验。从5月份以后的销售额比正常月份差距有一半以上，而且这个差距不是来自于我们一个楼盘，应该说是来自于整个城市的状况，有一定的影响。但是随着土地供应量的减少，随着恐慌的淡漠，这个市场又逐渐恢复了。现在市场趋于正常的情况。我想政府这次宏观调控是要使9%的增长率要调到7，而不是调到0。所以按理想的设想的话，应该是一个合理降压的过程，而不是把他降到底。就像人的血压很高的时候你不能降得很快，如果降低了的话，你要有办法把它调上来。我觉得上海这个城市做的不错，他们准备了一些方案，一旦房价下来了以后还有提升房价的措施，我觉得这比较安全，这就是一个是真正的想把他调到一个合理的位置上的感觉。应该说从土地供应角度来说，最近大连市的土地供应是比较偏紧的，因为这个集体的土地变成国有的，这个变性不是很容易。所以土地的供应量比较少，所以造成很多楼盘排队抢购的现象也存在。所以这个调来调去，一会冷一会热应该说还是都有这样的迹象。那么我就暂时说这么多。

陈劲松：先等一等，你补充两个问题，一个是土地价格涨，涨了多少？房价有没有涨？

王禹：土地价格是这样的，现在都实行挂牌式了，就是大家都在市场拿。那么随着竞争的这种竞盘嘛，肯定价格是往上涨，再加上现在动迁的费用都在涨，所以土地的价格是肯定在涨。从房价来说，大连市原来最低的房价也是2000多块钱，现在基本上就看不见2000以内的房价了，都是3000以上的。但是大连市的高档的房子，像是1万多块钱的房子房价还是在理性的回归之中，所以我想这也房地产这个产业进行到的成熟期的一个表现。

陈劲松：济南伟东置业，王总。

王端瑞：各位嘉宾好，非常荣幸参加今天的博鳌论坛这个会议。刚开始主持人把我的名字说错了，我叫王端瑞，不是王端端。我来自山东，早上听了任总讲的关于房地产的分类，我这个企业基本上就是个品牌专卖店。六年开发了两个项目，主要在青岛和济南，青岛开了一个是50多万平方米的旧城改造，济南开发了100多万平方米也是旧城改造，所以基本是专业的不能再专业了，全部是旧城改造。那么青岛和济南的房地产的形势也不一样，那么青岛应该说是一个沿海城市、旅游度假城市，去的相对的外地购买力比较强一些，虽然说受到影响但是不是很大；济南相对说起步比较晚一些，比起大部分的做旧城改造，特别是张高丽书秘去了以后旧城改造的力度很大。这次可能大家看到亚洲杯在济南有个赛场。所以说对房价的影响是有，但是土地折迁包括建筑材料的涨价，也弥补了一些房价的走失。从总体来讲，是有影响的，但是就我们自身就我们的企业来讲，影响不是很大。过去我们的企业贷款很少，但是在这个银根紧缩的情况下反而我们的企业刚刚开始贷款。我讲这些。陈劲松：这个土地现在比以前贵了，贵了多少？

王端瑞：这个青岛刚刚拍卖了三宗土地，大概比过去的土地楼面地价增长了6%-7%左右。

陈劲松：济南的房价并没有升，也没降。

王端瑞：没有。

陈劲松：好。章总，海南天拓投资开发有限公司总裁。

章汛：大家好，我觉得我来了，这是第四届了。可能大家在这个会上听到的更多的是讲海南处置房地产，所以大家最关心海南的房地产价格很低，第二个就是海南的烂尾楼很多。其实我想今天讲一个话题。我们老厅长刚才的发言给海南这几年的房地产给予很好的鼓励和肯定，政府也为处置房地产做出了很大的贡献。但是海南不可多得的、得天独厚的自然资源应该给我们海南的房地产给予了很大的空间。我想主持人最关注的三个问题房价、地价、热销，而且今天上午的几位大腕都是谈到一些宏观调控的问题，那么今天我看大会对我们的要求主要是谈一些微观，要结合自己的项目来谈。第一个关于房价的问题，我们是一个很小的企业，到目前为止从2000年到现在开发将近30万平米。这30万平米应该说在到现在为止整体销售是超过将近75%。那么价格应该是一直处在一个涨的过程当中。在今年，从去年从121文件出台后，我们也做了一些尝试，一个就是对自己产品品牌定位的一个测试。第二个对市场的测试，实际上从去年121号文件也就是上一届的博鳌论坛到现在为止，我们的价格一直在往上调，而且市场的反应应该是非常好。那么我就说宏观调控对整体的大的环境、对海南的环境我觉得这是一个自然洗牌的过程。其实呢，房地产她永远是在一个政策调控的影响下面，你是不可逃避的。那么你规定的是你自身的产品定位和你自己对市场的把控。我觉得在价格上问题上，作为我们个案来讲我认为是处在一个平稳、发展、逐渐上扬的这样一个过程。关于地价的问题我想这个是不言而喻的，随着政府这个关于土地出让这个土地控制，加上大家对土地资源再认识的过程。那么我想价格上涨是自然的，但是在这个过程中，政府的导向作用和市场的拉动作用是此消彼长的。那么我们认为在目前一个招标、挂牌、拍卖这样三个形式之下，实际上你的产品的品牌作用和产品的市场认可，实际上对你左右地价还是起到一定的作用。这是我想说主持人关注的第二个问题。第三个问题就是关于房产热销的问题，我认为今年调控以后，在4月份、5月份海南的整体销售情况曾经有过一个缓慢的滑坡，那么最近又开始回升。为了来参加这次会，在这之前我和业界的很多老总们做了一个相互的交流。在目前海南有一个特别的优势，就是说海南环境十分天然，大家知道在去年非典，全国人民都在恐慌的时候海南是高枕无忧。那么这样一个得天独厚的自然环境、这样一个良好的生态环境。当然这不是房产的唯一优势，但这是上天给予我们最好的优势，所以从5月份、6月份、7月份、8月份到现在，从我们自
身的个案和整个的地产应该是处在一个回升的状态，我们大家的预计在今年的下半年还会有一个热销的过程。谢谢！

陈劲松：夏总，成都博瑞房地产开发公司董事长。

夏旗舰：大家好，我给大家介绍一下成都市场的情况。就从土地价格和房子的价格来看的话，今年成都房地产商应该说受宏观调控影响还是比较大。从目前来看，表现这个市场反应来看，我觉得是正效益就是土地的价格在涨，房价也在涨。因为我是同时在做成都商报一边在做媒体，现在又做房地产，所以我们对这个土地市场和价格市场比较关注。今年2月份的时候，我们曾大胆对成都房地产住宅市场做了一个预计，就说今年要涨，均价要涨300到500元每平米。那么从6月份年中的报告统一来看的话，我们统计的数据是涨了310多，到年底可能在500左右每平米，这是我们一个最直观的对成都房地产市场的一个判断。那么土地价格呢我不太好说它涨了多大的比例，不过我可以对我们上个月底在成都最黄金的地段春熙路的一个商业地块做拍卖，这个土地拍卖到了最后成交价是2005万元，那么在同一个区域上一块地拍卖的时候最高价是1555万，大概是去年10月份，最后这个1550万的土地没有付现成交，那么在同一区域最高的成交价是880万。从商业地产这个地块的价格的成倍的增长来看，成都的地价目前增长是比较大的。那么成都的和全国有些城市的市场土地价格不一样，成都的土地价格一直是居高不下，房子的价格增幅不是很高，目前成都的住宅的价格平均我们今年上半年的统计大概在2570元每平米，这是一个问题。第二我觉得不好的地方，成都肯定这个宏观调控的政策如果按照现在的延续下来的话，他肯定他的反应是滞后的。我觉得今年不会有很大的反应，我估计他的反应会在未来两三年才有所反应。从831这个大限的日子来看，目前据我们得到国土局的清查的资料看，成都目前有1200宗土地有可能要被收回。那么从土地的供应量来看它的存量还是比较大的，那么以一个什么样的价格浮现在市场，我觉得可从市场的发展看。所以从我的判断，可以告诉大家成都的房地产市场目前没有房子可买，也没有卖不掉的房子。我们成都今天来了很多开发商，他们的房子没开盘，包括我们的这个博瑞地产我们现在有个500亩的项目，在我们旁边我们已开发了博瑞都市花园这个300亩的项目，均价大概是3300、3400左右。我们这个月开盘，现在排号已经排到1700多，但我们的价格原来最早订的大概是3200—3300左右，现在我估计要订3700—3800，恐怕才能完成对这个社会的回报。最后的一点我想说一下，因为我们在做媒体，据我们上半年的统计，我估计21世纪经济报道这方面也有统计。以往对房地产的宏观调控对媒体是没
有影响，但今年对媒体的影响非常大，因为在这个每个城市的主流媒体当中，房地产的广告占媒体的收入大概一般要在四分之一到三分之一。成都商报大概要占三分之一，就占平面媒体房地产的广告85%左右，几乎是垄断。那么今年我们上半年的统计下来，我们的广告总体上下降了12%左右。那就是现在房子不愁卖了，开发商也不打广告了，我想这就是最直接的反应。好，谢谢大家！

陈劲松：浙江香溢置业股份有限公司董事长刘建福先生。

刘建福：大家下午好！我是浙江香溢置业股份有限公司刘建福。地处杭州，应该说杭州这几年来作为房地产市场来说争议比较大，主要争议可能还是房价涨得比较快。这次宏观调控如果说没有影响那我想是空话、是不符合实际的。应该说这次的宏观调控就像各大报纸所评价的，应该说已经显现了，杭州应该说也一样。那么，显现通过几个方面可以看到，一个就是房地产企业本身的应变可能比政府要快，这可能也是和企业的性质、政府本身的特点是有关系。很明显，杭州高地价的或者说涨幅较快的势头得到了初步遏制。最近大家搞房地产都知道，杭州挂牌的三块土地都是流拍的，所以在这里面宏观调控已经显现，而房地产开发商他们的应变能力是很快的，也就是早上房地产界的大腕所说的，企业已经在收缩，也在看政府的整个动作。政府下一步究竟会再出台什么？宏观调控没多少时间马上又出台，宏观调控已经显现，政府是这样给出一个信号。也就是说宏观调控的具体的一些政策可能不会再出现，所以这个可能是体现的比较明显。

第二个是消费者的心态明显改变，过去消费者购买房子，只要有房子和各地一样，杭州一样价格涨上去照买。但是现在的消费者也在看，因为整个宏观在调控，他们也在想价格是不是会掉，也就是近期各大报纸提出的观望现象是很明显。第三个就本身的市场，我们讲的市场实际就是需求量。早上是王总的报告很精彩，我特别感觉到对市场宏观调控的三个数字分析了，他明显讲到投资是下来了，但需求还是继续在升，因为社会的购买力继续在升，所以几个数字分析来还是比较贴近市场的。所以这个需求应该说由于投资的下降供应下降，需求还是应该在涨，但整个购买力的心态已经改变。过去只要我今天买房，他就知道可能明天、下个月就在涨。他就这种心态，所以就像买股票一样追高、追涨不追跌。所以我认为宏观调控之后整个市场是有所变化的。

陈劲松：那么我们香溢的房子卖得怎么样？

刘建福：这次来我们主要想来看看也听听大家的高见，来寻找我们今后的整个公司的一些发展的思路。至于香溢的房子应该说还是火爆的，但是7、6月份或者6、5月份涨幅是有限的。

陈劲松：就是不像去年涨得的那么快？

刘建福：也不是说去年，我们来回顾整个宏观调控，实际上，感觉到我们当时给它分析是有几个想不到。(这里我再占用一下大家的时间)这次的宏观调控我们回顾起来，感觉到和整个经济的发展规律性来看不是很贴近，经济发展的规律不可能是这样子。去年非典的时候，大家都认为还是紧缩。也就是到下半年，去年还是拉动内需政策没有改变，10月份的中央经济工作会议也是很明确，还是稳建的货币政策。由于基础材料的涨价过快，钢材百分之五六十上涨就是基础材料涨价。到了去年年底，今年年初，我们的经济界实际上还在争论到底经济是过热还是没过热。真正等中央下决定是今年的2、3月份，明确定调子过热了，要采取一些经济的宏观调控措施，就使人感觉怎么想不到呢？好像从紧缩到过热很快。宏观调控政策一出台之后，5月份马上说宏观调控见效了。从中央到地方，实际上短短几个月，可能有些地方，真正的中央政策的精神都没有很好理会，怎么又说这个宏观调控明显见效。所以感觉到这个过程和我们整个经济的发展的规律性，或者时间来看，很不相一致。所以我们感觉到是很想不到。第二个我们的基础材料，前面讲的这个涨价问题，也想不到。去年这个价格涨幅很快，第四季度，到今年的4月份左右，钢材价格在我们杭州来说，这个4200块左右，马上下到2600，那么当然现在又马上反弹回来在3500块停留了一两个月之后，这个月又回升到4000块左右。所以这个变化很快，这个也就是给房地产商或者开发商来说，也感觉到想不到。那么对于这个杭州政府土地的出让来说，我们也感觉到想不到。5月份很火红，在这个钱江开了一块土地960万一亩，将近12个亿。那个时候是5月份推出的，整个拍卖大厅可以说挤得一塌糊涂。到6月份不到1个月，再去拍卖土地，拍卖大厅是寥寥无几。很多起拍都是流拍的，所以这个变化很快。那么下一步会怎么变？我想作为开发商来说，我认为作为我香溢置业来说我也想不到。所以正因为这个想不到，这次来想借用博鳌这个风水宝地，来听听大家的高见究竟下一步会怎么样？正因为这些想不到，所以我们的策略认为还是应该跟着感觉走。企业不能够逆势而行，而是应该顺势发展。所以这个大会的组织者是把这个宏观调控下的中国房地产业，实际上作为房地产业是把宏观政策作为企业的考虑的一个因素。我想在座的各家企业肯定在思考，并且很重要一点他就在思考，政策究竟怎么样？政策环境肯定要思考，实际上作为一个思考置业随时随地都在思考，都作为有一个因素来进行分析。在看这个因素，究竟对我这个企业
会产生什么样的影响，国家宏观调控的政策的出台，实际上根据不同的企业采取不同的方式，它对不同企业的风险和机遇肯定也是不一样的。所以我们认为应该说，现在宏观调控出台的政策对于我们来说，风险与机遇是并存。那么现在作为香溢置业来说，我们是收紧拳头，实际上是等待时机，像打仗一样可进可退，宏观调控继续出台政策了我们就收手；宏观调控哪天再放了我们就出手，该出手的时候就出手。谢谢大家。

陈劲松：表现了浙江商人的灵活性。下面有请深圳卓越集团营销总监李宁，为大家发言。

李宁：我是来自卓越集团的李宁，我们在深圳开发的项目有蔚蓝海岸、城市中心花园和卓越大厦。目前也在进入武汉和长沙，谈到深圳的房地产有没有过热，或者说宏观调控对他的影响。我想举这样一些数据，深圳的平均房价住宅是6000多，今年的上半年实现的销售在淡季是近400万，一年差不多这个住宅加商业是有1000万平方米的销售，也就是说有700亿的销售收入。而内地的很多城市包括我所知道省会城市平均房价大概在2000或者多一些，每年的销售量是200万—300万平米，也就说是这个数是几十个亿，深圳是700亿，就内地很多地方可能不会超过100亿。这样的一个数据就说明深圳的市场还是相当广阔的，而我们所开发的项目百分之九十以上的业主都是自住，很少有投资转手或者说炒房这样一个现象。在二手楼市场上面呢很多人也很少见到我们的房子。所以我这里认为，还是有一个古话“问题出在前三排，哥还在主席台”，就是说一个城市要发展，一定要把土地供应这个环节调控好。今天早上有几位大哥级的人物说的很好，在内地可以看到有些城市已经把十年以后的道路都修完了，比如像珠海这样的地方。可深圳他没有，像龙华扩展区或者坂田一些地方，有很多道路他是根据需要来进行建设的。所以我想这样的一些投资会很好的带动整个城市的发展，同时即使说深圳已经有了700亿的这样一个市场，深圳市政府仍然是制定了一个三年内不在特区内政府批地这样的一个政策。我想实际上是比中央还走在前面了，他是一个自我约束，一个自我的宏观调控。所以我想在这方面应该说深圳还是比较健康，深圳的地价上涨由于政府控制土地出让的行为应该说是涨得比较快，尤其是像万科、中海还有其他的一些公司在公开拍卖的过程中取得土地成本，带动了周边地价的上升，同时由于开发物业的素质上升也影响了某个区域的楼市。比如说举个例子像在关外，去年拿地是800元一平方米楼面地价，今年去谈，少了2000不谈，基本就说这个数。至于我们的项目从2002年国土局开始公开的合同数据备案之后，蔚蓝海岸已经连续九个季度在深圳排前几名了。那么在一季度的时候，是深圳的冠军，我们已经赶在国家宏观调控之前把蔚蓝海岸和卓越大厦以及城市中心花园都卖完了，现在一共只剩下100套房子。正在开发新的项目，但是我们想因为宏观调控它是一个紧缩发展商喉咙的行为，所以说到下半年的可能有些小的发展商开发的一些素质不是非常好的产品会恐慌性上市，因为他会抢在秋交会或者说是在国务院很多条令还没有完善之前、细则还没有出来之
前争取能够套现。所以我们就把开发节奏有意识的放缓了，我们正在开发的一个项目也准备是明年上市。所以整个来说，我觉得就像今天上午任总所谈到的，政府的有效的控制土地供应这个环节会使市场健康的发展，谢谢！

陈劲松：东西南北都大概介绍了一些情况，我初步的感觉是市场土地价格普遍有所上升，杭州是特例，这是一个共性。如果你们觉得反对咱们就再说的细一点。另外一个是普遍的房价有普遍的上升趋势，深圳我们体现明显，同时因为我们公司在东莞、广州、北京也在代理楼盘，这几个城市也在上升。如果这样的话，我现在有一个问题，想问问在座的企业家、东西南北的企业家。两个问题：第一你们还会在本地继续拿地吗？刘总刚才说他伺机而动，当然这也是一种答案。你们还要到外地去拿地吗？外地是什么地方？我觉得你们的回答可能是代表着比较普遍的房地产商的行为。

王端瑞：我们公司就计划在今年年底再拿一个项目，现在正在谈的，就是我们青岛这四方东部地区大约400亩地左右。我们想在这个时间拿到地，可能是最便宜最好拿的时候。到外地我们公司没有这个打算，因为我们一直都在山东做项目。

陈劲松：就是对山东青岛的市场特别深具信心。

王禹：我们在大连已经拿到了政府挂牌出让的一块地已经有土地储备了，在外地也有一定的考虑，对今后的市场还是比较有信心的。

李宁：我们仍然是以深圳为主战场，因为刚才已经讲了深圳相对来说比较规范，那么我们做起来应该说也是比较顺利的。同时虽然说卓越在深圳的排名已经是第五位了，但是我们认为跟前几位特别是像万科这样的老大哥还有非常非常远的距离。所以我们一直以万科为榜样，凡是万科去过的城市我们基本上都去过。所以我们希望还是能够在全国的尤其是二三线城市能够拿地，但是我想这个规模不会非常大。为什么？刚才说了一个城市总量是100亿人民币，你去圈个1000亩或者几千亩开发20年，那也不现实。所以我们觉得是适度控制规模，同时有些城市我们感兴趣比如说成都，但是为什么没有进去？上个星期拍了一块地，是1000万一亩，那么在深圳可以说跟他卖到同样价格的可能也就值一两百万一亩吧！2005，对，所以说我们认为2000万是在春熙路那个位置，同时上个月信和和中海拿了两块地一个在深圳，还有在成都也拿了一块地。那我们分析的时候觉得成都那块地拿的特别高，就和我们公司现在的目标有冲突，我们的希望是为追求生活素质的人营造有品味的生活空间，所以我们还先是做强，以后再做大。

陈劲松：刘总，浙江商人是志在全国的，你是怎么想？

刘建福：企业发展是企业的永恒的主题。作为地产企业来说，有一定量的土地储备肯定是每个企业所需要考虑的一个重大问题。前面讲到了，宏观调控出台政策以后应该说对企业既是一次挑战也是机遇。那我们认为这次宏观调控对我们企业来说还是机遇，为什么说呢？前面我没有介绍我的企业背景，浙江香溢应该说它有一个雄厚资金实力支撑的母体公司，所以我们想宏观调控真正如果继续在紧缩，或者保持现有的政策，到了一定程度的时候，我们还是要发展，应该说是机遇。我们会进行战略性的调整，香溢应该说是现在做重点，在几大城市一个是南京、上海、还有自己本地杭州，还有北京，所以我们想会调整一些战略，会在全国重镇布点。

章汛：房地产的开发是一个持续不断的过程，我想一个房地产企业要生存下去，项目和土地的储备是必要的。我们在海南最近有一个16万平米的项目，本来是准备开始做了，但随着宏观调控我们也在做一些战略上的考虑，包括市场定位、产品的定位、对成本的控制和对整个管理机制的调整，所以我们现在就像王石早上说的现在要悠着点，这个项目我们是已经拿好了。第二个就是关于要到异地去拿地，其实对于房地产开发企业最主要的考虑还是市场的需求。最近我们在惠州大亚湾大家都知道壳牌石油在那投资今年第一期是43亿美金，开发一个化工基地，那么这个市场的需求吸引我们在那里也拿了10万平米的土地，我想这个项目我们一个一个做下去，但怎么去把握企业自身。第二个对政策的把握，第三个对市场的把握。

夏旗舰：因为我们博瑞还是一个本土的企业，时间也不长我们是从01年开始做地产的，但是我们的土地储备比成都的很多开发商要好一些，我们的土地储备比较充分。从目前来看，我们的主战场还是在成都，我估计按现在的开发节奏我们的土地储备可能做个六七年应该是没有问题，但是对外地的市场我们还是非常有兴趣。不过我们想做地产的话，今天上午几个房地产的前辈的观点我是比较认同的，恐怕还是以稳健能够走得更远一些。

陈劲松：我的感觉我们这批开发商一定不是调控对象，如果说我们开发商是这样的一种态度来对待自己的事业，既慎重同时又进取的话，我觉得中国房地产问题不在开发商身上。这次宏观调控给人的感觉我觉得我们是不是多虑了，就是打开发商。给人的感觉好像是针对打开发商的一些措施，我自己感觉我们可能是揽事上身，其实是电、钢铁、石油不够，本身是这个问题因此把投资量压下来了。开发商普遍的进入谨慎，这个事情中央未必很清楚，所以需要21世纪多报道报道。但还是有一些问题，还是要听听企业家的因为你们是主角，下一步宏观调控的措施，假如出台几个，你们会觉得对你们会致命的打击是什么？第一打击消费，比如说提高你的成数或者是严格执行121文件，关于第二套方案、关于投资等等制度严格执行，这是一种打击消费，打击需求。第二种银行贷款，继续严厉开发商贷款、继续严厉提高再提高自有资金率。第三个是行政手段，就是你所有的土地一律按照政府的要求，比如说农转非，新的农村土地不能转入城市土地。老的旧城拆建成本已经直线上升，就不说了。那么土地继续的严格控制，你们要回答两个问题，第一你最怕哪一个？第二你们预测出现这些政策的时候市场会出现什么情况在你们那个区域？从夏总开始。

夏旗舰：我觉得从目前房地产市场看的话，在局部地区肯定有比较热的概念。但是我觉得这个高速的增长，买卖的需求关系，不可能永远的保持这种格局。我对成都市场研究比较多一些，我觉得成都的市场从明年底或者从明年上半年开始，现在的这种价格一味呈高的比例，就是10%—20%的增长不大。在这个问题上我觉得房市在某一个区域的话，会根据当地的市场供应和土地市场的供需会出现一个比较平稳的上升阶段，不会出现井喷式的增长。比如现在成都的房价均价在大概2700左右，那么它肯定在2700这个基础上有小幅的攀升和调整，但不会突然上升到3400、3500，这是我个人判断总的趋势。那么刚才陈先生说的这几种比较行政的手段，我想既然是宏观调控，其实任何开发商作为直接的承受者，他不会没有影响，但这种影响是多还是少，是对整个市场还是对某一个企业或者对某一部分企业，我认为跟自身的企业有关，他对自己自有现金和项目的现金流有关系，所以不太不好说对哪一个神经最敏感。有一些肯定三个神经都敏感，有一些企业根本就没有影响，我觉得对大部分的品牌开发商和大规模开发商影响不大。成都目前出现了这样的情况，在成都很多的中小开发商离开成都向周边的二级城市突围，留在成都的开发商已经开始提出一个在整合资源的概念，就是有资金的去寻求土地资源，有土地没有资金去寻求资本、资金。我们媒体最近搞了一次土地与资本的对话，从媒体来征集的话，在一个礼拜内大概征集到了400多宗土地，总的土地面积是4万多亩，包括周边的，意向性的资金是39亿。我觉得未来比如从明年开始到年底将成为很多的省会城市房地产开发合作的主流。

章汛：主持人刚才那番话简言之就是说在出现了更加严厉的调控政策下，我们应该怎么应对。我觉得调控是为了保证经济健康的发展，那么定位就是在发展上面，就像小平同志说的“发展才是硬道理”，如果不利于发展的调控政府是不是会出台，我们作为企业在这不敢断言，但是如果再有更严厉的调控出台，那就不是房地产业的，而是全国性的。所以我没法回答。

刘建福：作为房地产企业来看，如果说最可怕是我倒认为是政府取消按揭贷款。按照现在的情况看，政府不可能取消按揭贷款。下半年宏观调控十大政策里面，其中有一个就是要拉动消费，为什么说按揭贷款取消，我们现在很清楚70%，我们有简单的算法，也就是说如果70取消就是减少了70的购买力。那个市场会怎么样？

陈劲松：刘总，不好意思。我受大会的委托必须要打断你。不好意思。

李宁：我觉得如果说是最危险的情况有两个方面：第一个就是可能由于宏观调控很多人吃不下的土地吐出来了，然后我们企业的领导者盲目的去把他拿到手上而造成的资金链的断裂；或者说由于当地的房地产市场，比如说县级市或者说县城或者有效需求的不足，使得这个房价本来就很低。那么我们造惯了6000多的房子，去造一个800块钱的房子，造成对品牌的损失我觉得这是最危险的。其次就是由于宏观调控使得土地向品牌的发展商聚拢，在全国各地可能都有这个效应，而使得我们的人才都往内地流失了，而造成了我们企业自身操作的困难。可能这是我们觉得比较恐慌的。

王端瑞：我认为最可怕的就是消费者失去信心造成房地产行情的下滑和恐慌，其实股市降价的时候没有一个买家愿意叫他降价，但是你不愿意的事也会发生，那就是恐慌会造成这样的一个大事。所以我想调控造成恐慌这不是调控的目的。

王禹：我同意王总这个意见，就是最终消费者如果说他是持币待购这种心态的话，势必会影响整个的大势。不仅是对企业，我想对整个的市场也是有非常大的影响。这是我最担心的。陈劲松：我觉得不用总结了，其实意见还是很统一的。超了时占用了大家的时间，但是我觉得这是真正房地产界的声音，中国地产界需要发出自己的声音。而且我们的媒体和政策，我觉得是两套话语系统，一种政策的话语系统，一种实际操作的系统，两个系统必须进行交流。谢谢诸位嘉宾！

责任编辑/sf023
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