南派开发商异军突起 My Villa在京掀起北欧别墅风暴
7月13日下午15：30--17：00，我们请来了My Villa的三位精英：北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司副总经理 张仁逵、瑞典至合副总规划师(MY VILLA总规划设计及建筑设计) 应伟奇、梁建伟国际建设总经理(MY VILLA外立面及样板间设计) 梁建伟，作客搜房直播室，来聊聊今年最受关注新盘--My Villa的土地运作、产品运作、操作模式等话题。
My Villa三位精英作客搜房直播室
主持人 陈蘅：各位网友大家下午好，今天我们非常高兴的邀请到四位尊贵的嘉宾来作客我们搜房的2005年最受关注新盘面对面——MyVilla现场直播节目，2005年，尤其是2005年下半年，京城新盘层出不穷。别墅产品新开盘的也不在少数，如华润开发的翡翠城5期福提岛、马上要开盘的由北京建功集团开发的庐师山庄，还有在座的各位正在倾力打造的怀柔杨宋镇的my villa 等等。下面我来隆重介绍一下我们各位到场的嘉宾：我身边的这位是来自于北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司的副总经理张仁逵先生。
张仁逵：网友们，大家好。
主持人 陈蘅：张总身边的这位是来自于至合建筑设计有限公司My Villa的总规划设计及建筑设计师应伟奇先生。
应伟奇：大家好。
主持人 陈蘅：另外一位是来自加拿大梁建伟国际建设有限公司的My Villa的外立面及样板间设计大师梁建伟总经理。
梁建伟：大家好。
主持人 陈蘅：我们在正式开始采访之前，请各位老总先介绍一下自己的团队和自己的企业，先请张总。
北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司副总经理 张仁逵
张仁逵：北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司母公司是上海荣信集团，除了房地产板块之外，还有三个大的板块，一个是高科技板块，我们是国家853项目做LED的主要生产厂，LED就是我们现在手机和数码照相机后面的液晶屏，LED是半导体的发光的冷光源，将来能够代替正常的光源，我们走到这一步的话，耗能就很低，给国家能源上带来很大的节约。我们这个项目是跟中科院联合开发的，中科院有一个专题项目，是三年以前，我们公司就资助的，一直从科研到小批量生产到中批量生产，现在已经投入大批量生产并在上海建之厂了，这个厂也是我们国家关注的重点的高科技项目。而且我们为了开发这个光源，我们国家还成立了一个半导体光源的领导小组，由国务院的领导同志做主持。另外我们还做国际贸易，主要做建材进出口，一年的产量相当可观，达到五千万美元。第三个板块就是我们的保健品产业，我们做了三个保健品，特别是东方口服液，在非典的时候，我们都用了， 我们这个板块就是房地产板块，也是我们公司的一个大的板块之一，我们主要是在上海，在北京还是第一次，也是第一个项目，我们选中了在北京怀柔，包括以后我们再慢慢展开为什么选这个地方。除了在北京之外，我们在四川的成都也有一千多亩地，在昆明最好的风景区丽江风景区，我们也拿了1700亩地，跟地方政府联合开发的度假区，现在正在做由梁先生主持设计的五星级宾馆。
所以，我们这个公司，就是说，从建公司以来20、30年，到现在为止，可以说各个方面都相当的成熟了，我们在北京也希望能够把第一个房产项目做好，我们还想在北京继续做，我们今天也想通过搜房网跟北京的网友以及全国的网友们都认识一下，大家互相了解，相信到月底，把我们的楼盘开了以后，让我们楼盘的品质和设计的概念，来向北京市民做一个展示，希望北京市民能够喜欢我们这种从上海带来的风格。
主持人 陈蘅：下面有请应总。
瑞典至合副总规划师(MY VILLA总规划设计及建筑设计) 应伟奇
应伟奇：我们公司是在上海，是专业的规划设计公司，我们的主力产品基本上是以高档住宅、商业为主要的方向，主要是高档住宅商业，别墅是非常重要的一块，我们做别墅，也有多年的经验了，以前设计都在上海，这一次是第一次来北京，因为业主是上海的，第一次在北京做项目，以前在上海也有一些成功的作品，03年获得建设部的大奖，04年获得全国十大别墅奖。我们主要的特点就是从前期策划就介入，跟业主一起进行沟通，然后从专业的角度去提示和帮助业主来进行产品的定位，这是我们公司的一个特点。我们的建筑理念，因为我们做高档住宅比较多，所以从一个关心人的原则出发做作品，希望能够满足广大客户和居民的需求。
主持人 陈蘅：下面请总设计师梁总介绍一下。
梁建伟国际建设总经理(MY VILLA外立面及样板间设计) 梁建伟
梁建伟：我们公司是1989年在加拿大多伦多我的老家成立的一个公司，开始的时候是小公司，有一些学长，一些同行的一些专业，我们大家有一个全球的联盟，现在公司发展到多伦多、温哥华、香港、新加坡、伦敦以及中国。我们总部是设在上海，是我三年前成立的一个外资独资公司，现在在大连和深圳基本上也有分部。目前参与的项目以上海为重点，华东地区也有，在大连可能做一个酒店，北京就是张总刚刚介绍的，以前帮协和做，在王府井附近也做过，当时做的是发展商，不是现在的建筑师。我是92年第一次踏进中国，但是可能是蜻蜓点水，连普通话还不会说。我是加拿大人。
主持人 陈蘅：梁总是华人吗？
梁建伟：当然是华人，一般我们是ABC，外面皮肤是黄的，里面是白的。我是98年在上海定居的，我选择在上海，因为可能在中国的大江南北，从东北到西南都去过了，决定在上海，因为可能是跟国际文化氛围稍微接近一些，生活的方式，不过我本身个性是比较像北方人，干就干，不干就拉倒的那种。
但是，选择上海主要是因为为了公司长远的发展，公司在三年前成立，我们跟至合公司已经合作有两三年了，大家都非常的用心，一个项目的成功是靠团队的，不是个人的一种发动。我们在国内，98年我那时还是当发展商，在上海开发了一个绿宝园的别墅园区，在边缘地区，在上海算是第五个开发区，应该说还是成功的。
应伟奇：我补充一下，那个项目应该是很成功的，在上海业界得到比较大的好评，那地段离上海开发区比较近，居住的都是外籍人。
梁建伟：在上海我们体会到，只有两个市场可以升值，一个是顶级里面的极品，另外一个是最便宜的，老百姓能买得起，还要打对折，我们一开始是不理解的，慢慢就明白了怎么回事。对面有一个康城花园，卖5千一平方米，我们体量比它小，规模也小，但是我们能卖到三千美金，同样的成本，地价是一样的，费用都是一样的，只不过在操作的时候，可能是很多方面，以人为本，真的考虑的非常细，而且我选择了，针对的市场是老外的市场，是500强的管理者，我是针对性的抓这一圈的客户，我请了美国的会所帮我管理会所，我是总指挥，你是总设计师，整个项目做完之后，的确还是受欢迎的。
张仁逵：我补充一点，我们至合可以很骄傲的说，在每一个上海买楼的时段，这个时段当中，最好的住宅一定有他的产品，不管是96年代，有他的典型产品。再往后退，也有他的，所有的时段典型的作品，都有他的，而且都是第一流的。
主持人 搜房网编辑 陈蘅
主持人 陈蘅：希望能把这种产品带到北京来，我们北京的消费者就有福气了。
应伟奇：我们是比较用心的做东西，我觉得建筑设计一个是创意，另外是必须用心去做。
主持人 陈蘅：你们合作之中有没有特别的故事呢？
张仁逵：这个就像任何一个家庭一样，我们在追求一个产品的时候，我们会有很多的争论，甚至于会争论的很激烈，刚刚中午吃饭的时候，我们的设计师还说，我把他骂的很凶，但是他很理解我，因为我们在整个做产品当中，我们主要的一个理念就是对客户负责，我们不是随便的做产品，而是我们把这个产品，尽量的做好，我们考虑到尽善尽美，当然什么都不是说至善至美的事，但是我们一定要考虑到，这是我们的承诺，我的产品给客户，大家都看到，是这种承诺和信任，不管是梁建伟设计师，还是应伟奇，我们三个人能走到今天，也应该说是志同道合的，我们有共同的理念，我们对客户有共同的追求，我们对产品有共同的追求，尽管一直在争吵。
应伟奇：我们前期工作做得非常的细，这对后面肯定有好处。
主持人 陈蘅：我们说这个项目，当时说是03年开始运作的，当时拿地的过程我想了解一下，为什么选择在怀柔拿地呢？那会儿的地价情况怎么样？还有拿地的过程？
My Villa 效果图
张仁逵：北京很大，我们来到北京之后，就感觉到北京发展很快，而且它有一种地像，不管它的人文环境也好，它的规划也好，人的思维方法也好，都跟我们上海不一样。第二，我们也知道，怀柔对北京来说，虽然偏远，但是一个上风上水的地方，北靠燕山山脉，而且在慕田峪长城边上，我们有很好的水系，我们看这块地的时候，我们又觉得这块地很好，这块地是在怀柔的杨宋，三面环山，一面是对着开阔地带，这从地理的风貌来说，是最适宜居住的，我们从风水来说，我们今天讲风水，并不是说迷信，其实风水应该是一种唯物主义，他说的风水是这种地理环境，这种气候，这种磁场，能最适应人的居住，所以我们说它的风水，实际是一种系统，这个系统最适合人住，所以我们看重的是这块地，所以我们就用心争取这块地，同时又听到马上京承公路就要通过，而且在规划当中了，所以我们想，我们从上海的经验来看，交通到的地方，这个地方的房市一定好，北京的交通这么好，我们有这么好的风水宝地的话，从房产商本身的嗅觉来说，一定是一块好地，尽管离北京的距离稍微远一些，但是我相信，这个事物是在发展的，假如我们只看到现在了，我们永远找不到商机。
现在北京市政府市委已经作为重中之重来抓，因为整个京承公路的全线，最困难的一段是在怀柔，怀柔这段最困难的又是在杨宋，杨宋的农民相当有政策观念，把农民自身的利益争取的非常好，所以他们的拆迁会带来很多的困难，但是我相信，现在已经逐步的在解决了，前两天我听说已经在开工了，现在困难也越来越少了，但是到年底通车的政府计划，看上去也不会改变，这个通车不是为了我们公司，是为了整个全盘的规划，但是一定会给沿路的所有的项目都会带来好处，这是一个规划，我们选择这个，就是这样的选择。
当然了，我们的房产公司想进驻北京，想在北京首都也有一席之地，假如我们在北京有一席之地的话，我们的公司也觉得能在首都建房也是我们的荣耀，所以我们力争在北京找到一块地来做，现在通过我们两年多的时间，这块地刚刚应总也讲了，这块地拿下之后就做规划，规划做了以后也是一直在调整，调整了三次，调整规划里，也是相当麻烦的事，因为规划要走很多的顺序，但是为了我们的产品能更适应当地老百姓，就是北京人的需要，我们人生地不熟，到北京也是不断的吸取北京人的需要和上海人有什么样的区别，我们一直找差异，我们在找差异中，我们没有随便的把我们的方案推向市场。
主持人 陈蘅：在我们拿地过程中有没有竞争对手呢？
My Villa三位精英
张仁逵：有的，在我们前面有七八个竞争对手，也有号称是已经拿到地了，但实际上最后胜出的是我们。因为政看到了我们的诚信，就是说，我们并没有多说，我们也没有给政府许愿什么，但是我们每一步，政府看到了，都是在脚踏实地的做，而不是在计划上，我们今天跟政府谈到的，大概在规定的时间里做完了，我们明天跟政府承诺的，我在承诺的期限内一定做到，我们跟政府的交往中，政府真的看到我们的诚信，他觉得这个公司从来不认识，但是我们是真正的做事，当然了，哪一家公司都说不是为了赚钱，但是我们主要还是把这个产品，我们跟政府谈得很投缘，我们是来开发房产，但是开发房产，一定要给政府带来经济繁荣。为什么呢？我们也有很多的例子，从我们的规划上，就讲出我们的很多观点，所以政府看到我们一步一步，也很感动。所以最后还是给我们了。从来不认识我们，就给我们了，纯粹是跟我们交往中的感觉，他也感觉我们能做，也能做好。
主持人 陈蘅：张总您透露一下，我们是不是在北京还在谈别的地呢？
张仁逵：我们在五环中也有项目在谈，是先谈地。另外怀柔杨宋这几年里，整个怀柔有东移的趋势，就是把怀柔区搬到我们杨宋来，因此在杨宋周边也有很多的地，我们现在也在帮他们做规划，现在农村要城市化，这也是国家政策，特别是近郊，农村城市化是一个方向，所以每个城镇都朝这个方向走，再说怀柔区的区政府南扩东移的话，我现在处的位置就是怀柔区的中心地带，所以我们也在帮他们做规划，周围大概有1700亩地，把它规划成一个城市化。
我们在上海建了一个蓝宝光学材料有限公司，做半导体光源的，北京科技协会邀请我们把蓝宝也在北京建，你的科研队伍在北京，我们也想过来，但是这块地没有选成，但是现在还在做努力。因为将来这个项目假如能够开展开来的话，在若干年之后，一定会看到，这是一个很大的工程，这也会是一个热点。现在做体育场的大屏幕，像上海外滩大楼里彩色的那种广告，这个都是LED的产品，而不是荧光，LED我们投资了三个多亿，现在只是投入，还没有回报。
主持人 陈蘅：肯定会有回报的。刚才您一直提上海，现在把话题转到上海，转到南派开发商层面上来，在北京有很多南方的开发商，而且越来越多的南方的开发商进入北京，比如说富力城是03年进来的，近期开盘的星河湾，他们是广州的，还有华侨城，全部是南派的，他们作为南派的代表，在市场上也得到了消费者的认可，尤其是富力城，但是，刚开始他们进来的时候，也遇到了方方面面的问题，包括所谓的水土不服的问题，我想问一下，我们公司作为第一次进京的开发这个项目来说，是不是也遇到类似的问题？
张总与主持人面对面
张仁逵：我们改规划就改了三次，这个就是一种调整，我们第一次是把上海的理念带来了，完全是上海的，我相信我们第一次规划的产品，假如在上海做，一定是好产品。但是到了北京之后，我们拿到很多的反馈，不像我们在上海产品拿出去这样有热烈的反馈，所以我们也马上会自己找自己的原因，所以呢，我们跟品嘉合作之后，他们也相当的尽力，他们把北京人对独栋别墅的理念和北京市的市场情况跟我们做了详细的分析和推介，给了我们很好的意见，所以我们也广泛的听取了品嘉的意见之后，我们三方，开发商、设计方，我们坐下来，反复的修改，我们修改稿出来很方便，但是要去改规划，是相当难，最难的是我们到改第三稿的时候，我们已经开始施工样板区了，我们的样板区基础已经做好了，但是我们在基础做好的时候，我们还下决心要改，然后我们只能停下来，等他改完之后，我们再把基础该截的截，该怎么拆就怎么拆，还是改回来。甚至于改的过程中，我们跟当地的质检站也做了很多的工作。我们把整个结构都改了，基础都做好了。
应伟奇：我基本上全程参与这个项目，历经非典，非典对北京人的生活影响很大，开始我们定位是联体的别墅区，我第一次从上海到这里的时候，我认为是非常遥远的地方，对这个产品定位，我们跟业主就进行了反复的讨论，再加上北京当地的销售公司，对北京居民的一些喜好，最后我们会把它定位为一个目前看到的是一个小面积的独栋别墅这样的东西，基本上主力产品是这个，那为什么呢？我们一方面希望有更多的人有能力买到独立式别墅，因为给人的拥有感比较强，不仅仅是一户别墅，而是一栋。北京历经非典之后，对住宅的通风，包括环境的要求，有一个更高层次的提升。
我觉得北京目前的生活方式，5＋2的生活方式比较多了，休息环境比较好，拥有自己的独立式花园的区域，我们这个产品就是说，能够尽量的满足一些对这个方面有追求的，希望拥有自己的一栋住宅，总价又不是特别高，但是里面所有的品质又做得非常好，面积又不是很大，其实又远远足够的满足我们的生活，因为在美国来说，像独栋的别墅，接近180平米的非常多，小木屋，美国人一般都说自己拥有一栋小木屋，我觉得这种理念，特别是大城市也会逐渐的推广起来，这样的产品定位是非常重要的。
北京跟上海有缺点有优点，地理优势和自然环境，缺点我仅仅跟上海相比，纬度比较高，日照条件差，房子间距更大，冬天需要保温，开窗的面积不能太大， 但是有一个好处，地下非常好，地下非常干，它的地下室的利用率会非常的高，我们在这个产品，三分之二是在地上，三分之一在地下，地上又做了庭院，使光引入地下，使地下室得到跟地面一样品质的区间，你把很大量的面积放大地下室之后，对地面的环境又有很大的好处，地面的面积肯定能得到相应的减少，绿化就能增多。这样的产品，最后我们认为，是在这一块地区是最合理的，最后就定了这样的产品。但是整个经历的过程是非常复杂的，我们也跟北京的很多的销售公司接触，最后业主定的销售公司，给我们很多的反馈意见，我们同样跟北京的设计公司也有互相的合作，因为毕竟北京本地区的一些东西也有特殊的地方，我们需要重新来了解，实际上整个经历的前期是非常复杂的。
叶晴：这样的别墅多少钱呢？
张仁逵：300多平方米的不到200万，超过300多平方米的200多万。
应伟奇：我觉得这种产品会非常的诱人。
my villa效果图
主持人 陈蘅：我听说上回我们还组织了一次活动，大概有十分之一的人有兴趣？
应伟奇：独立式住宅本身是豪华住宅，面积一般比较大，所供给的都是上层的，实际上目前我们所设计的居住跟功能的空间，已经足以满足一般人生活的需求，我觉得肯定会有很多人对这种产品有需求。
主持人 陈蘅：我想问一下梁总，您从上海到北京，您觉得这里最大的差异是什么呢？别墅的产品，包括你在南方做别墅的设计跟北方做设计的时候，具体有什么样的区别？
梁建伟：应该说上海在南方，接触外国的文化比较广泛，他们能够接受外国的东西，比如说时尚的、潮流性的东西，可能是上海比较开放，时尚方面、生活的一些氛围，北京比较传统，首都人民吗！文化这方面其实也非常浓，非常优秀。北京这边能提供的条件，刚才应公也说了，我是加拿大长大的，天气比北京还要冷，地面很干燥，所以很多活动，健身功能可以放在地下室，而且早两年地下室的建筑面积还不算，所以非常的优惠。现在人的要求又比较高了，别墅的楼盘也多了，各方面的竞争了，包括市场里出来的产品也越来越细，因为客户的眼睛是越来越雪亮了，看得多，自然就聪明了，就会比较。
所以从南方的一套想法说，搬到北方来，还是要迎合简便的生活习惯，就是说以人为本，针对以人为本，不是从设计的外观，而是怎么样用这个地方，比如说在中国两边的市场都一样，厨房用西式的厨房，比较太阳的，能够接纳客人的，比较时尚的，但是阿姨是需要有一个中式厨房炒小菜，油熏的很厉害的。
梁建伟：另外外国人接待客人面积不是很大的，我98年刚刚尝试这样的做法，我只能抓老外的客户，不敢抓中国人，也是有点讨巧了，不过方向还走的对的。现在在南方都能习惯这样的生活方式，但是在上海有一个非常典型的现象，上海很多人喜欢把衣服晒一晒，有一个工作阳台，你干洗也好，怎么样也好，不把衣服、被子拿出来晒晒，心理不舒服，觉得是一种生活的理念和要求，地下室比较潮。北京人喜欢在炕面上，暖暖的，我们从别墅的生活，从发展商的角度来考虑，客户要求的是啤酒的价钱，香槟的效果，我们怎么样能够在刚才说的，200万以下，能够有300平方这样一个独立的别墅，不得了啊，这个东西能卖的不好吗？所以我们在产品定位上，就是抓住消费者的心态，把这个产品非常用心的做到最好，我敢说，我们整个团队，现在几个项目，在北京如果讲质量，讲我们的专业的角色，应该也是非常认真的，非常的用心的，我们从外墙、立面、功能、采光，到室内所有的用材，北京以前不太讲样板间，这次发展商找我来，专门的帮他们包装几个样板间，觉得样板间更加能够体现消费者，如果他有没想到的意境，没想到的生活质量，我们不是卖砖头，我们是卖生活的氛围，这个比你拿160万、180万出来还要加高层次，就是目前北京人民追求的生活的方式，我周末开三个小时车，到很远的地方，把手机关机，拉着我的狗，去吹吹风，非常舒心的。现在我们能够体会到的，也开始有这样的跟国外非常接近的这样的生活方式，已经不是天方夜谭了，以前可能风沙大，现在你跑到密云去，这些都能找得到。尤其是年轻的高级白领，小企业家，特别愿意这样做，第一北方人车是第一，房子是第二，南方人是房子第一，车子是第二，如果你能够再远一点，如果在怀柔，那是一个宝，这种燕山山脉的氛围，真的走进去才能感觉到，我们整个楼盘开始的时候，也是有一点赌博的心态，做独栋的，密度比较高的，在北京这么大的地方，我们怎么样做，当然是经过反复的推敲，两年以来的推敲，最后又加了我的“麻烦”进去给发展商，打得焦头烂额，出来的最终的效果我觉得还是非常让人家有惊喜，我最后的一笔也是希望能够给北京的消费者带来吸上一口新鲜的空气，在北京的市场里，只看到好的东西，再豪华的我觉得都有，但是能不能给老百姓真的一个月，每天都要上班的，不是大款，老百姓他能够用毕生的储备，买一栋别墅也是一生最大的投资，以老百姓来讲，以他们的心态来讲，你可能真的给他一生中最大的惊喜，我们作为建筑师和规划师，我们能够给北京的首都人民创造一个生活的一种梦，人的最后的一种生活质量跟他的氛围能够结合的一种美梦，就像结婚了，可以请吃糖了，大人小孩遛狗了，我们能做到这一点，也是非常成功的。
My Villa新盘面对面现场
主持人 陈蘅：我想问张总，你觉得南北有相通的地方吗？
张仁逵：就是说，我们追求这种梦是一样的，我们都要追求这种梦，北京是开放的城市，现在又是国际大都市了，我们也感觉到了，北京这种5＋2的生活方式，比全国任何一个地方都强，我们上海都没有这样，北京人特别显现，所以我们定位这个产品，我们认为定位的应该是比较超前，也比较准的。我相信一定是大都市老百姓的一种梦，我们不是做高端产品，2千万、6千万的产品我们上海有，但是我们现在只做200万的产品，但是同样享受到的是别墅独栋的一种生活理念，他同样能感到，是他的一种生活的意境，所以这就是我们三方，包括我们的底家，我们的销售商，我们前期团队的一个结晶，我们的团队缺少哪一个都不行，我们的设计假如不靠他们的反馈，不靠两年中我们自己在市场上去摸打滚爬，我们也得不出这样的结论。
主持人 陈蘅：我想问一下，您觉得我们南派开发商北上，遇到的问题还有别的吗？除了刚才谈到的这些？
张仁逵：我们在上海做房产，上海的房产实际上已经很规范了，我们到北京来，完全按照我们上海的这种规范一步一步走，但是北京是首都了，建设部定的规范，其实全国是一样的，我们到北京来没有感到有什么特别的不一样，我们因为在上海做房产已经做多了，每做一步都要经过很多部门积极的审批，到北京来，也同样是这样，在怀柔，政府对我们给了很大的方便，是很支持的，所以我们在这个方面，在办手续方面都没有什么障碍。跟地方政府也好，跟地方的建筑商、供应商、建筑单位，我们从不认识到相识，到接触，现在我们觉得，北方的队伍这种特点，很豪爽，跟北方人一样豪爽，他答应你的一定做到，这个是各个地区人的不同。所以我们很习惯，我也相信我们会在这里扎下根来。
主持人 陈蘅：我们现在进行第一个话题，我们说My Villa这个产品，我想问一下张总，我们总共有多少套房，分几期开发，推出的时间段？
张仁逵：我们分三期，征地527亩，规化中是20万平方米，第一期我们做138亩，就是我们现在开的，一共是138亩的土地，我们建筑面积是54716平方米，其中1万平方米是商业，4千平方米是商住，还有是40160平方米是独栋，40160平方米的独栋里，有112栋房子，分五种房型，A型17栋，每一栋的建筑面积是418平方米，B型是11栋，每一栋房子的面积是328平方米，C型是31栋，324平米，D型45栋，339平方米，E型是8栋，是491平方米，一共是112栋，这个是一期。二期推出联排和独栋，现在我们还不能有最终的结果，到底做什么样的产品，但是规划的面积有了，我们二期的开发土地是181亩，总共要开发的建筑面积是75840平方米，1万平方米，商业4千平方米，商住，68400平方米是住宅，三期也没有最后定。我们这个小区，应总已经有一张总平面图，小区是南北两块，当中有一条和平路，是现在已经有的，但是我们的规划当中，我们把这条和平路改成步行街，在和平路的南北两边做成商业街，我们是做成欧陆风情的，像荷兰、丹麦这种风情的商业街，我们这个楼盘跟其他的不同的，我们是把商业也引进了我们的别墅去，所以我们为什么以人为本，以人为本有很多方面来考虑，我们要想住在这里的人，除了房子本身的功能对他生活方便之外，还需要有学校、托儿所、医院、商业这些配套的设施，所以我们这个地区里，我们旁边就有医院，就有中学、小学，托儿所，这个都已经齐备了。而且我们在这里做一条商业街，我们还把商业街的招商引资做下来，我们找了上海最大的一家专门做商业招商引资的一家经纪公司，他现在做我们的策划，把整个这条商业街，结合我们这个地区，一公里、三公里、五公里范围内人群的收入人群的结构比例等这种因素考虑、定位，这个商业街做些什么项目。而不是说今天招一个建材店，明天招一个理发店，我们是做统一的定位，把商业街的品质提升起来。
我们这个项目还有一个特点，我们把这个商业街给政府也做了详细的规划。整个一期138亩，112套房子，我们计划在2006年底交房。在北面二期，181亩，也是一年半的时候，三期208亩，我们再花一年半的时候，所以我们整个开发要五年。但是呢，我们为什么要滚动开发呢？就是人的生活的需求在不断的变化，我们十年前的老百姓，对今天的老百姓，对房子的要求也在不断的变化，就像梁总说的，一直在不断地变化，今天我们能造独栋别墅给老百姓的，在十年以前，别墅是富豪们的梦，我们为什么把北边的规划不定，就是说，我们还有五年的时间，五年的变化，经济的发展比我们预想还快，再加上2008年奥运会，把北京往前推一步的话，我们的规划可能又要调整三遍，我们调整的目的还是为了迎合老百姓的需求。
主持人 陈蘅：我们知道在北京低密度住宅中，有很多的建筑风格，上海也一样，有中式的，美式的，欧式的，西班牙式的，我想问应总，我们My Villa整体的建筑风格有什么样的特点呢？
应伟奇：是北欧风格，从风格上，其实从我们设计院本身做这个建筑来说，建筑风格并不是我们可以追求的一种目的，我们一般做建筑，建筑可能有功能空间、造型各种方面，内容非常丰富，我们主要目的是做建筑，为什么我们会采取有风格的东西，从我们以前做的作品来说，应该说我们不会刻意的追求引用国外的风格，我们一般会做一些比较有自己特色的，有时代特征的东西。那么这个风格还要从大地区说起，因为怀柔这个地区，在我们项目的西侧，可能会引进影视城的东西，今后怀柔主要的产业可能是旅游，那么跟这些影视基地跟旅游相关，而且我们这块地是整个地区可能是率先开发的一个。在它的周围有一个新新小镇，是前两年开发的，我们这个项目应该说是率先的，业主给我们的要求也比较高，因为他们对政府也有承诺，希望从这里开始，就把整个镇整体的品质往上带，结合当地的实际情况，以旅游业务为主的，今后有电影基地的概念，跟旅游产业相关的，而且基地条件也比较好，可以看到在我们基地中心正好有一个尺度比较好的和平大街，我们就想在这边形成一个类似于国外的镇中心的概念，这样的镇的中心的概念，不仅仅服务于我们自己，同时可以服务于周边相当大范围的区域，把它形成一个非常高品质的，一个有主题的商业街。
不知道各位了解不了解上海的新天地，我想形成类似于当地这个的商业街，至少在怀柔听起来有知名度的商业街，从这个入手，我们想的比较多，征求了一下北京销售公司，包括当地居民的一些想法，因为北京近年来，比较大的引入国外的建筑风格，从欧美的建筑风格来说，我们所说的都是传统的建筑风格，比较细腻的立面，这些立面感受比较亲切和典雅，符合一般人的喜好，很多人都喜欢欧美一些传统建筑的优秀的东西，那么我们就可能从里面吸取一些东西过来，在商业街可能就给它一点荷兰主题的风格的东西，然后希望也加入我们的一些对产品的理解，然后为什么会往北欧这个方向走呢？因为北京地区跟北欧地区的气温有一点接近，为了达到这个风格，不仅仅是建筑，今后你的环境，包括很多的植栽，都要配备，比如说西班牙的风格很漂亮，但是由于气候的原因，他那边有很多热带的树林，从生态的角度说，我们认为不太好，所以我们用了北欧传统建筑的这种比较有亲和力的东西带到我们的整个小区里，形成这样的一个建筑风格。
主持人 陈蘅：您刚才谈到商业街，这个商业街跟我们的居住区距离大概有多远？
应伟奇：就在我们的小区，紧贴着，我们小区是南北两块地，被这条商业街所分割。
张仁逵：我们的售楼处就是在商业街的位置。
应伟奇：南北两个区域都会有步行的出入口，比较方便。
主持人 陈蘅：我想商业街如果特别繁华的话，会不会影响周边的住宅。
应伟奇：我们做的是三四层以上的建筑，对内部的独栋别墅就有自然的屏障，我们希望的商业街并不像很繁华的那样，就仅仅是以咖啡、酒吧这样为主，比较休闲性的高档社交的场所，而不是像卖服装这样的，很热闹的地方。
主持人 陈蘅：就是数总体上不会对附近业主地宁静生活造成影响。
应伟奇：比如说上海新天地周围的别墅，因为有新天地的存在，一年就翻了两倍，有这样的效应。而不是非常喧闹的商业街。
叶晴：从小区南北到商业街多远呢？
应伟奇：我们就有步行出入口开在小区内，我们开发商大的思路就是说，沿这块地一直会向东延伸，再往东延伸的话，会把这条商业街继续的延伸，形成整个区域整体的商业街，这个想法非常好。
主持人 陈蘅：我有幸看到了我们北欧风格的效果图，我电脑里也有两张，真的很漂亮。我想，这个一定是出自梁大师的手笔，据说您在国外也有很多年的生活经历了，你的设计理念是不是也融合了国内外的设计理念，请您谈谈在MyVilla这个项目中，包括外立面的设计，和其他方面的设计，融入了您的哪些建筑理念？
梁建伟：我全世界基本上都跑遍了，在北美洲20多年，亚洲20多年，包括中国，在欧洲我在意大利和英国都居住了一两年，北欧也去过瑞典，所以，你说北京又是一个大的国际城市，也是中国的首都，我们在外立面考虑上，主要是从总的规划的格调定下之后，刚才介绍的商业街，因为已经有一种荷兰的风情，我们以这个为起步点，我们整个房子的外线是固定的了，还有是房子的高度，北欧风格的房子，一般那都下雪，一般屋顶都非常坡，有很多是木结构的房子，中国这么多年以来做别墅，怎么把一个混凝土的房子，变成有大坡顶的生活空间，我们就希望在整个案子里，能够体现出来。从外观上，外国房子很多是隔开的，是保温的，外面是实心砖，在国内混凝土只能贴，我们是设计成L型，让他看上去有实心状的质感，在北京做房子，我觉得，应该是有比较大的气量，北京喜欢稳重。涂料可能不太受欢迎，但是涂料也是非常好的环保材料，把它跟整个木头和外墙的贴面砖混合的话，会有一种非常北国风情味道的视觉上的享受。
从施工上，我们考虑到木头在北方没有问题的，我们用混凝土水泥来做成木头，从质量跟将来的物业管理的方面去考虑呢，是比较稳当的。而且对消费者也比较有保证。不会将来有漏水，有外立面的破破落落的样子，另外空气污染几乎还是一个问题，所以我们从很多方面去考虑，有一个比较特殊的地方，我北京也看过很多别墅的模样，几乎没有非常好利用它的框架结构，就是顶层，你可以看我们的样板间，我们是把整个房子每一份的地方都利用的淋漓尽致的，包括采光，包括实用的空间。
主持人 陈蘅：我们顶层做的是阁楼吗？
梁建伟：以前阁楼不算面积，现在在规划方面也有一定的改变，地下室超过2.2米，也要算建筑面积了，我们现在是把整个的屋顶跟地面的空间完全的结合起来，我们做了三四个风格，有一套A户型是比较大的，是结合北欧风情的，把外面间距的氛围带到室内去，我们也做了一个带热带风景的西班牙的比较热情的一个格调，来配合比较北国风景的外观，还有一个比较现代的，北京人比较能够接受另类的、现代的一种氛围，我们的一套B户型就是这样，它的空间非常大，很大气，进去非常有震撼力，而且楼梯到二楼全部是打通的，三楼没有门，整个卫生间是全部敞开的，淋浴全部是玻璃的，没有门的，可以很随意的走进去。空间感在一套200—300平方米的别墅，在北京讲应该是史无前例的，给人空间的享受，一种社会氛围的体会，这个也是我们这个项目希望能够向市场推出来的，你单单花这样的钱，你能够享受到超级的别墅生活、空间，这样的一种氛围和价值观念，说是说不清楚，我们是希望从设计的每一个细节，从发展商的魄力，能够体会到这个楼盘给北京的房地产消费者有一个非常好的保障，跟生活的一种提升。
主持人 陈蘅：样板间做好了，我一定去看看。我没有见到梁总之前，我就听说，梁总对施工单位要求特别的苛刻，在外面施工的过程中，几乎达到了手工制作的要求？
梁建伟：其实没有这么夸张，只不过跟我接触的施工队，以前没有做过我们的东西，当然他们也非常的优秀，只不过在建筑土建方面的能力，在做我们这样要求的别墅上，因为比较细腻，而且细节方面抓得比较严谨，因为对消费者要负责。比如说一般砖头勾缝，缝里砂浆的比例，怎么样砌，我都演绎，大家都非常的认真去做，而且在很短的时间之内，能够做出超水平的产品，我觉得的确是不容易。我单单一个人要求高是没有用的，一定是团队每一个环节都抓得好，这个要归功于张总，他各方面的协调，多少个供应商，多少个施工队，包括不同的工种，不同的范畴，我们都要去处理，而且要一手抓，而且还不能拖时间。所以，有一定的难度。
主持人 陈蘅：这么好的产品，三位肯定对这个产品充满信心，我想问张总，你能不能现在预测一下My Villa未来的销售趋势怎么样？
张仁逵：从七部委和国八条在全国发布以来，所有的房产商都面临一个难题，那是肯定的，尤其是上海的房产商，我们在上海同时还开了一个15万平方米的楼盘，28栋楼，18栋多层，8栋高层，也是我负责的，所以我是两边跑。我们在七部委下发的国八条之前，我们是第一期开出来，一个月就买了170套，但是现在一个月是15、16套。
主持人 陈蘅：价格下来了吗？
张仁逵：价格不会下来。但是我认为政府颁发的政策完全是正确的，目的很明确，主要是为了打击投机，鼓励消费，而且要促进这个建筑行业和开发商业的政策发展，并不是要把它调整到没有，而是打击这部分的泡沫，那么上海呢，要讲回来的话，上海跟北京的很多事有区别，我们在路上也谈了，上海的确是一个投资的地方，所以相对来说，泡沫也是最多的地方，所以受影响也是最大的地方。相对于北京来说，同样我们也天天看报，天天上网，天天看，作为我们发展商，不但要管工程，我也非常关注这个形势，从北京的整个形势说，我讲几个数据，春季房展会，整个房展会期间，售楼的合同价是十个多亿，夏季房展会，在两个文件之后，售楼的业绩是13亿，从这两个数字看，就是北京人，理解了这个政策，但是对售房没有特别大的影响，因为为什么呢？北京这个市场本来就很理性，很规范，都是自住的房子比较多，而投机的，相对来说比较少。所以政策对市场的冲击相对来说没有上海这么大，基于这种情况，我们也希望My Villa的产品推出来，给市民也不会造成什么样的影响，他们该买的，该欣赏的，该提升的，该做梦的照做，所以这就是两个地区不同的地方。
主持人 陈蘅：接着刚才说的七部委政策的影响，您在开盘之后，我们推广模式上有没有什么新的尝试？
张仁逵：推广模式上，从我们发展商到北京来的两年内，我们自身不管有没有七部委的精神，有没有国八条，我们已经感觉到，上海市场和北京市场是不同的，北京的市场第一很理性，很规范，而且北京市全国的北京，在北京的楼盘里，是全国的发展商都来北京开发楼盘，所以是所有的产品都有的，对北京来说，又是地域很广的，所以北京的发展商，第一要定位，第二要做营销，所以他的营销已经很完善了，营销的手段，比如说搜房，你已经做好了，你已经有很多媒体介入了，又起到了一个发展商和老百姓当中的一个桥梁的作用，而我们的营销单位呢，也习惯于这种方法，因为北京地域太大了，我们楼盘527亩，就是全部开出来，在地图上也找都找不到，你说我不通过营销，不通过我的推介，老百姓怎么知道，在怀柔杨宋和平路上有一个楼盘，他无法知道，所以我们要有影响的概念，但是在上海，前几年楼市太热了，几乎是造出来就有人排队，所以变得没有营销了，或者是不需要动很大的脑筋营销，他坐在那里等就可以了，甚至不要等就排满了，这个是截然不同的。所以我们到了北京之后，我们在北京学会以后，我们会返回上海，会把北京的营销带回上海去，我们把北京的经验带回上海，因为现在上海需要营销。这是我的感觉，就是取长补短的地方了，现在在营销方面，我感觉北京应该比上海做得更全面。
主持人 陈蘅：下面进行最后一个话题，三位能不能谈谈个人的经历，包括性格、爱好等。
张仁逵：我这里是年纪最大的，我今年60岁，68年大学毕业，我是学机械的，在湖南一个厂工作了7年，后来到上海工作，87年调入房地产的公司，一直做到现在，做了20几年，我一直做房产，开始是在国营的房地产公司做，所以做了不少的楼盘，建了不少的楼。从87年开始就干房产了，那时计划经济的房产，在上海做公司经理，一直到现在，没有停过。大概的经历就是这样，但是我是改行了，但是我想，这个改行，只是系统上的，任何一个行业来说，都有共同性，只要掌握了这个共同性，都能把这个事做好。所以我是87年以来改行做这个的，当然了，我是学机械的，但是后来做房产了，一直做大现在。
主持人 陈蘅：我们企业是什么性质？
张仁逵：现在是私有制。
主持人 陈蘅：我还以为是国企，我们企业应该说做得不错了。
张仁逵：应该是不错了。我们这个企业，我们的新天地假如说你们很熟悉的话，我们现在在上海南京路和北京路之间有一个同仁路，现在有一个咖啡一条街，这条街就是我们公司和其他人联合开发的，现在已经成了很有特色的一条街，和北京的三里屯一样的，那里外国人集中比较多。
主持人 陈蘅：张总的兴趣爱好呢？
张仁逵：我在中学大学都是排球的校队，我是很喜欢运动的。我现在的普通话，在六几年的时候，就已经很好了，所以在大学里我是播音员，其他的就喜欢打打桥牌。
主持人 陈蘅：您是不是对风水也很感兴趣呢？
张仁逵：我是业余的，他们说入门要有悟性，我只是喜欢。
主持人 陈蘅：什么星座呢？你告诉我您是什么星座，我就知道您为什么入不了门了？（笑）
张仁逵：还不知道。（笑）
主持人 陈蘅：应总您谈谈。
应伟奇：我34了，我毕业之后一直从事设计工作，我从毕业一开始工作都相当的繁忙，历年来一直从事建设计的工作，基本上毕业之后，一直到现在，专业方面就是做高品质居住建筑物，由于我们市场好，他们都进来给我们设计，也很累，只要是玩的，一般我都喜欢，只不过没有什么时间而已，工作非常的忙。
主持人 陈蘅：但是会有成就感。
应伟奇：但是很累，我们一直习惯用心做建筑，作为普通居民来说，他觉得这个小区看上去很束缚，住得也很舒服，住的时间能保持几十年，大家感觉，讲讲很普通，但是这对建筑师的要求非常高，需要考虑的东西非常多，这也是我们追求的目标。
主持人 陈蘅：最后有请梁总。
梁建伟：我是永远29岁，心态我觉得很重要，不管你年纪、经验各方面，心态要好，所以贝聿明现在80几岁，还在干。一个人的脑子是最重要的，还有要学会自动的减压，这些非常重要。因为房地产行业非常复杂，建筑学在大学里也是最复杂的一个，他铺开的面最广，20年来当建筑师，什么大的项目都做过了，从伦敦到东京，一千多英镑的，基本上都参与过，没什么了不起的。人追求什么呢？一个名一个利，非常实在。我这个人比较爱玩，以前是想当服装设计师，因为家里不同意，说有点娘娘腔，所以才做建筑师，做建筑师，和一般艺术家、企业家混在一起，不行也得行。
后面十年的道路，为什么要开公司，是觉得中国能够给我们一个冒险家的乐园，能给我们一个发展的平台，机会很多，根据我们累积起来的经验，应该是可以有点贡献的，建设中国、贡献中国。另外中国实在是太博大精深，单单语言都学了这么多年，发音还是不标准，非常惭愧。
应伟奇：他上海发音很准的。
主持人 陈蘅：你说上海话我们也听不懂了。
梁建伟：建筑的话，我也希望像贝聿明学习，能够做的80几岁，但是不想退休，因为我也跟张总一样，比较爱好运动，但是可能我爱好的运动中国是比较难实现的，第一养马、骑马、滑雪，还有滑翔伞。但是没有时间。我们一天到晚都在工地，哪里有时间去在五千米的高空上去滑翔呢？没有这样的潇洒，也潇洒不起来，不过还好，慢慢的可以抽点时间来，难得糊涂嘛？闲暇时间可以遛遛狗呀，也可以稍微有点时间不负责任。
主持人 陈蘅：谢谢三位的光临，由于时间的关系，我们这次直播就到此为止，谢谢张总。最后还要特别感谢应总和梁总。两位老总为了参加本期的直播活动专程从上海赶来，中午下了飞机，草草吃个便饭就直奔搜房，来不及稍作休息晚上还要飞回去，真的非常感谢，谢谢！
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