徐滇庆:走进死胡同 经济适用房该“寿终正寝”了

图：徐滇庆

【编者】经济适用房发展至今，尽管被人们尤其是中低收入阶层寄予厚望，但其凸现的种种弊端越来越为人们诟病。经济适用房的问题如何改，如何才能发挥其应有的作用？还是经济适用房制度本身就不该出现？经济适用房前景何在？

今天，著名经济学家、加拿大西安大略大学终身教授、北京大学中国经济研究中心兼职教授徐滇庆先生致文搜房网，徐滇庆认为：经济适用房存在严重的理论困境，并有八大弊端，经济适用房已经走入了死胡同，应该“寿终正寝”。全文如下：

2005年6月25日，北京市建委官员在"新京报"上呼吁社会各界给经济适用房的资格审查支招。按照政府的本意，推出经济适用房的目的是为了帮助中低收入家庭解决住房问题。为了降低房价，政府在土地价格和税收上给予了优惠。通常经济适用房的价格要比商品房低10-20%。于是，想要购买经济适用房的居民越来越多。一旦听说什么地方有经济适用房出售，数不清的居民闻风而至，通宵排队。有人建议采用公开摇号方式确定购房资格，可是马上有人质疑，公开摇号无非就是让参加摇号的人来碰运气，如何决定参与摇号者的资格？如果谁都可以参加摇号，那么来碰运气的人肯定要比来通宵排队的人更多。如何能够保证幸运者不转手出售号码牟利？假若无论什么人都有资格来摇号，对于那些真正需要帮助的人依然是不公平。

问题的焦点在于如何分配经济适用房。北京市政府规定，经济适用房的建设要"控制规模，保障重点，以区为主，定向建设，完善政策，加强管理"。必须是收入比较低的北京市居民才可以申请购买经济适用房。目前购买资格审核主要手段有，第一，结合个人所得税明细制度进行收入审核；可是，来排队的人哪一个没有这样的证明呢？有谁能够判定这些证明的真实性？第二，在现行网上和窗口公示基础上增加媒体公示，加强社会监督；第三，严厉查处虚假申报，进行媒体曝光（见新京报，2005年6月25日）。事后纠错固然很重要，可是一旦生米煮成了熟饭，改正错误的成本很高。实际上提出这些措施的官员自己也没有信心。个人填报，单位审核的方式很难制止部分高收入或者住房已经达标的家庭虚假申报，骗购经济适用房。看起来，这些办法带来的麻烦比能够解决的问题还多。

据介绍仅北京市在未来五年之内将要建设的经济适用房就有1000万平米，其中在2008年以前完工的有800万平米。差不多每个北京市居民可以摊上一平方米。如果每平方米经济适用房比市价低1000元，那末仅仅在北京市范围内附着在经济适用房背后的利润就有80亿元之多。如果考虑到全国，数字更加惊人。因此，解决经济适用房的分配问题绝对不可以掉以轻心。

最近，社会上关于各类骗购经济适用房的丑闻越来越多，手段也越来越恶劣。不少经济适用房落入了高收入阶层或者特权阶层手中，成了牟取暴利的工具。有的房地产商借口降低成本而偷工减料，浑水摸鱼。有的居民小区打着经济适用房的旗号，单一住宅面积超过了100平米，早就脱离了照顾中低收入居民的本意。

尽管人们早已意识到在经济适用房的分配中存在的许多问题，可是拥护经济适用房的人却越来越多。中低收入家庭希望购买经济适用房，省下一笔钱。地方官员希望扩大经济适用房，因为有了经济适用房，他们手中的权利更大了。房地产商拥护，因为经济适用房为他们发财开辟了捷径。总之，拥护的人多，反对的人少，好象反对经济适用房就是不关心民众的生活。

不少好心人确实是想通过经济适用房来帮助中低收入家庭解决住房问题，可是，经济适用房破坏了市场机制，给政府官员的寻租创造了机会。经济适用房政策从根本上就是错误的。

姑且不谈房地产商在其中能够玩弄什么手段，得到多少好处，也暂且不谈在分配经济适用房的过程中是否有人牟取私利，可以肯定：分配经济适用房的权力为政府官员提供了寻租的空间。如果购买一套经济适用房可以比市价省10万元，根据经济理性假设，即使给官员行贿5万元，依然可以节省5万元。购房者选择行贿是可以理解的。也许通过行贿购买经济适用房所占的比例未必很高，可是只要有10%就是上亿元的规模。这个数字足以将相当数量的官员送进监狱。经济理论早已证明，寻租活动会产生负面效应，降低社会资源的分配效率，造成比贪污本身数值更大的社会福利损失。

推行经济适用房错就错在混淆了政府在经济发展中的作用。政府应当保障稳定的社会和宏观经济环境，通过保护产权创造公平的竞争环境，提供基础教育和促进科学研究，提供公共服务（包括交通、通讯、能源、水利）。政府在经济发展中应当扮演裁判员的角色而不应当同时扮演运动员和裁判员双重角色。政府理应规范房地产市场竞争规则，防止房地产市场垄断。通过征收"托宾税"遏制房地产市场过度投机行为，将控制房价增速控制在合理范围之内，防止出现泡沫经济。如果直接介入房地产的分配，实质上是政府角色混乱。

之所以经济适用房比一般商品房便宜是因为其中包含了政府的补贴。土地是全民共有的资源，出让土地使用权的所得也应当归全民所有。而在分配经济适用房的过程中，这些理应归全民所有的资产却稀里糊涂地送给了一部分人，甚至要通过"摇奖"的形式来决定这些资产花落谁家，这合理吗？

确实，政府有责任照顾弱势群体，应当设法解决没有住房的居民的困难。但是，绝对不应当把社会福利和市场机制混淆在一起。政府照顾的范围应当明确地局限于那些完全没有能力解决住房问题的家庭。对穷人的照顾应当直接了当，干脆利索，和市场交换完全分开。政府应当兴建一批社会福利房，直接分配给穷人，住户没有产权。房租和水电费直接计入社会福利开支，全不收费。有人说，政府哪里有钱来修建社会福利房？我们要反问：政府在修建经济适用房的时候，怎么一出手就送出去了上亿元？不是有没有钱，而是如何来使用属于全民的资产。

在经济适用房的资格审查中找不出一个合理的标准来界定"中低收入"。其实，无论收入高低都应当在市场交易中解决各自住房问题。就象买什么衣服，用什么交通工具一样，住多大面积，在哪里居住都应当由市场来决定。在房地产市场上有着各种不同类型的住房。低收入家庭只能是量力而行，购买二手房，逐步改善住房条件，而不应当跳跃式地直接购买新房。采用经济适用房只能拔苗助长，不适当地鼓励提前消费，增加了金融机构潜在的风险。

由于经济适用房在理论上站不住脚，在实践上遇到难以排解的障碍，可是断定经济适用房正在走进死胡同，应当赶快叫停。

作者简介：

徐滇庆   加拿大西安大略大学终身教授，北京大学中国经济研究中心兼职教授。 长城金融研究所所长、第九届(1994-1995)中国留美学者经济学会会长。

1945年生于昆明，1967年毕业于东北大学自动控制系。1981年获得华中理工大学经济管理硕士，1990年获美国匹兹堡大学经济学博士。1990-1994年在加拿大萨斯凯彻温大学任教。1994年至今，加拿大西安大略大学休伦学院经济系终身教授。

同时担任西安交通大学，中山大学，华中理工大学，云南大学，东北财经大学，江西财经大学兼职教授

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