北京房地产15年 外销公寓从亚运村“起跑”

1990年亚运村汇园公寓、华侨村等首批外销公寓发售，2002年商品房内外销实现并轨

前言

“滚滚长江东逝水，浪花淘尽英雄。”第一回说到上世纪80年代的北京，东南郊兴起了方庄，首度成为北京的“富人区”。

 可是斗转星移，1990年亚运会的召开，把北京乃至全世界的富人们的目光吸引到了亚运村。“人往高处走，水往低处流”。北京的富人们不满足于安居方庄，纷纷投向亚运村的怀抱。汇园公寓J座、K座是高档的外销公寓，在当时掀起了一股销售热潮。但与当年方庄富人区不同的是，这次，老外是主角。

不过，当时能与老外为邻的，都是最有钱人的人。现在，十五年过去了，北京也取消了内外销商品房的差别。如果有一天，像你我等这样的普通人，来了个外国邻居，也就不必大惊小怪了。

  ■专家访谈

 内外销房统一是大势所趋

开彦（原中国建筑设计研究院副总建筑师、中国房地产及住宅研究会人居环境委员会专家组组长）：改革开放后，不少外籍人士来中国学习或工作，其中有相当一部分是通过亚运会了解了北京的，他们到北京以后希望住在亚运村。

按照当时的外籍人士住宿制度，他们不可以和中国人混住，基本上都要住在使馆区和涉外酒店里。随着更多的跨国公司进入北京后，外籍人士越来越多，北京市也需要提供给他们合适的房屋。所以，高品质外销公寓便孕育而生了，这些外销公寓大多是采用租售结合的方式，既可短期租赁，也可购买下来长住安居。

于是，1993年，北京市颁布了《北京市外销商品房管理规定》和《外销商品房预售（买卖）契约》，对外销商品房做了很详细的规定。由于当时在旅游景点、酒店、住房等方面的价格实行双轨制，所以对内对外是两种价格。

1990年开始面市的外销房在品质和豪华程度方面优于内销房，契税和土地出让金也比内销房高，其价格自然也比内销房高出不少。由于亚运村国际化开始得比较早，在外国人及港台人士中最有知名度，外销公寓比较集中。

随着改革开放程度的加深，内外销房的统一也是大势所趋。因此，1997年10月，内外销商品房就先行一步实行统一的契税和土地出让金。

2002年，《关于调整本市内外销商品房管理有关规定的通知》于9月1日起正式实施，北京市商品房内外销实现了并轨，以前只能卖给北京本地购房者的内销商品房正式向境外购房者开放。

■见证者说

韩国人从亚运村转向望京等地

 白先生（原韩国某教育机构中方工作人员，现居亚运村）：我是朝鲜族人，原来在一家韩国教育机构的中国办事处工作。这家公司的老板1990年来北京看亚运会，知道了汇园公寓，也看到了中韩需要在文化、教育方面加强交流。回国后不久，他就买了汇园公寓J座一门十三层一套108平米的房子，在中国开起了办事处。

2003年后，北京的韩语培训机构、教育机构越来越多，一部分亚运村的韩国人就搬到了望京、五道口居住，我所在的这家教育机构也已没有了当年先入为主的优势。所以，老板就撤销了机构，打算卖掉汇园公寓。

由于老板当初买房时，要交纳4.5%的契税，老板觉得不划算一直没有交，因此没拿到房产证，当时不能马上出售房子，需要补缴补办房产证。老板就把房子交给了我改为出租，自己回韩国去了。

现在这套房里的租户其实就是买家，因为我们商量好了，由他先租，等房产证办下来再转让给他，到时候，已付的租金冲抵在售价里，我们双方对此都比较满意。

 ■大事件

●1990年，为亚运会配套的亚运村的开发被认为是北京商品房开发的开始。

●1992年11月18日，北京市政府发布《北京市人民政府关于外商投资开发经营房地产的若干规定》，放开了房地产投资者的范围、商品房销售价格及销售对象；明确了可以按规定预售房屋（卖楼花）。

●1993年4月，北京市房地产管理局实行外销商品房预售许可证制度。

●1995年，北京市房地产管理局决定，自5月1日起，对各房地产开发企业在北京开发建设的内销商品房实行销售许可证制度，没有此证不得销售。

●1995年，《城市房地产转让管理办法》出台（2001年修改）。该办法对房地产买卖、赠与、交换等房地产转让过程进行了规范。

●1998年，受亚洲金融危机冲击，北京高档外销物业市场遭受重创，到1999年上半年市场依然低迷。

●2001年6月1日，建设部88号令“商品房销售管理办法”开始执行。

 ●2002年《关于调整本市内外销商品房管理有关规定的通知》于9月1日起正式实施，实现了本市商品房内外销的并轨。

 ●从2003年12月1日起，北京新取得商品房预售许可证并初始预售的住宅项目，将按照套内建筑面积计价，按套内建筑面积结算房价款。

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