北京房地产15年 服务意识差物管纠纷搅浑京城楼市

多数物管公司由开发商组建，非市场化运作，为业主服务意识不强

前言

2003年因为《物业管理条例》的出台而成为物业管理行业值得纪念的一年，虽然从某种意义上讲，该条例在一定程度上还有不完善的地方，但是对于纠纷不断的物业管理行业来说，毕竟是一个里程碑的事情。

 物业管理行业从诞生之日起，就伴随着纠纷和维权的声音，这些不和谐的声音在很长一段时间内此起彼伏。京城物管行业在不到10年中，有种在钢丝绳上行走的感觉，但还是可以感受到这个朝阳产业一个健康蓬勃发展的脉络，从2003年《物业管理条例》出台，到今年物业管理收费举行听证，尤其是物权法出台已经提上议程，无不显示着这个行业正在逐步矫正和规范其发展的脚步。而在现实中，我们即使知道了行走的方向，也未必知道该如何走，尤其是在行走的过程中如何进行艰苦的选择，因此刚刚起步的物业管理行业仍需要不断磨练。或许有句话对这个行业最合适不过，那就是“路就在自己脚下。”

「引子」

大量纠纷源于物管企业非市场化运作

2003年7月18日下午，北京大西洋新城小区来了一位带着近百名保安的“不速之客”，该男子自称是开发商委任的大西洋新城物业管理公司新任总经理，要求大西洋新城物业管理公司现任总经理马上带着人马走人，一刻也不能停留。

“业主当时突然就蒙了，这不是强行替换物管公司吗，但是我们当时对此情况竟然一无所知。”大西洋新城业主王先生说，大西洋新城A108楼门前的空地上很快就挤满了业主。天上飘起了细雨，业主站在雨地里拦住物业办公室门口，不让该男子带人进去。而在7月18日上午，北京市政府相关负责部门刚开过会议，决定组织一个工作小组来调解大西洋新城业主与开发商的矛盾问题，业主们想不到下午就有人来强行接管物业公司。

“其实当时更重要的一个焦点则是《物业管理条例》从6月下旬开始向全国公开征求意见，同时国务院已经明确在9月1日正式颁布该条例。”京城著名房地产律师秦兵说。

 8月3日晚，大西洋新城小区三百多名业主在大西洋新城A108楼前广场聚集，讨论关于依据《物业管理条例》解聘大西洋物业管理公司事宜。而在此前已经发生多起物业管理公司和业主引发的纠纷，甚至发生了冲突事件。

事实上，在2003年9月1日《物业管理条例》出台之前，京城物管行业真正是市场行为运作的企业微乎其微，其中多数物管公司都是由开发商自己组建的。据统计，全国两万家物管企业中，70％属于开发商办的，20％属于房管所改制或后勤单位改制。“这些就是开发商的‘儿子’，甚至于‘孙子’，因此要更多地站在开发商的利益上说话，不能充分地保护业主的权益，为业主服务的意识不是很强。”北京悦豪物业管理有限公司董事长邓南宇这样分析当时京城物业管理行业现状。

即使是目前被建设部评定为一级资质的京城物管公司也几乎有一半是属于开发商组建的。比如燕侨物业管理公司和北京天鸿宝地物业管理经营公司是由天鸿集团组建，中房集团北京物业公司是由中房集团组建，北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司则由万通组建。

「影响」

物业管理走出战国时代

2003年9月1日，国务院正式颁布《物业管理条例》，虽然社会普遍认为该条例对解决当时日益突出的物管纠纷有一定作用，但事实上，物业管理矛盾并未因此而减少。

2003年10月16日北京物业管理协会成立，但是到目前为止，北京物业管理协会并不像上海和广州等城市的物业管理协会承担起强硬的市场话语权。北京物业管理行业很少听到北京物业管理协会的声音。

从全国来看，中国物业管理条例出台后，以中国物业管理协会为代表的一些物管协会组织在一定程度上通过出台行业标准，对促进整个产业的发展起到了重要作用。

作为《物业管理条例》配套实施细则，中国物业管理协会和建设部陆续出台了一系列相关规定，2004年1月中国物业管理协会制订了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》，7月19日，国家发改委会同建设部制定发布了《物业服务收费明码标价规定》，“这些由建设部等主管部门频繁出台的物管行业的管理规定，在一定程度上对规范物管行业起到了积极作用。”中国物业管理协会副秘书长董贤钧先生说。

事实上，北京市曾在物业管理条例出台后，也出台了一系列贯彻和落实《物业管理条例》的实施细则，先后制定了《关于业主大会招标有关问题的意见》、《物业管理企业资质管理办法》、《物业服务合同》示范文本等规定。北京市物业管理相关政策法规，已经形成一定的体系，物业管理也从原来的战国时代走向新的开端。

■业内说法

 物权法出台有望减少纠纷

法律明确建筑物所有者权利，利于维护业主权利

2005年7月10日，全国人大全文公布了《物权法（草案）》，同时向全社会公开征求意见，这是继2001年1月全国人大向全国公开征求《婚姻法（草案）》意见之后第二次就一部法律向全社会征求意见。

深圳物业管理进修学院李钊教授在电话里这样告诉记者：“这对房地产行业的影响是绝无仅有的，尤其是从法律的角度明确了建筑物所有者的权利，有利于维护业主的权利。”李钊教授是我国第一个把区分建筑物所有权的概念引用到物业管理研究中的专家。

2001年物权法草拟期间，建设部曾就有关物业管理方面的相关条款征求过李钊的意见。北京仁和律师事务所孟宪生律师说：“《物权法（草案）》对业主的建筑物区分所有权做出专章规定，这样进一步明确了业主的权利，尤其是首次提出业主的概念，对于维护业主的权利是非常重要的。”他表示，在此前其代理的涉及到房地产纠纷的诉讼中，由于小区共有部分权利归属不明，经常引发业主、开发商和物业管理公司之间的纠纷，而物权法出台后则有可能减少此方面的纠纷。

从《物业管理条例》到《物权法》，从法律的角度，业主的地位被逐步认可，在一定程度上可以维护业主权益，尤其是减少物业管理方面的纠纷。

 ■专家观点

北京物业管理后来居上

很多物业管理企业居全国一流水平

中国物业管理协会副秘书长董贤钧认为，与广州、上海等城市相比，北京的物业管理起步较晚，但从多年对不同城市的跟踪调查研究上看，北京物业管理的总体水平有明显的后来居上之表现。很多物业管理企业居于全国一流地位，主要原因在于北京物业管理企业众多，造成了激烈的市场竞争，在竞争中一些企业脱颖而出。

目前北京的物业管理同全国的其他地区相比，同样存在着良莠不分的状况，甚至有些不正规的物管公司不能够为业主提供良好的物管服务，因此引发一些矛盾和纠纷，结果给整个行业带来一定的不好的影响。

市场的规范需要一个渐进的过程，目前物管公司也已经意识到这一点。北京仁和律师事务所孟宪生律师认为，目前北京的物业管理方面的纠纷依旧位居整个房地产行业中首位。事实上，从2003年颁布的《物业管理条例》开始，京城物业管理方面维权不断，一方面说明业主已经开始学会利用法律来维护自己的权利，另一方面则说明目前物管公司在管理和服务方面仍需要大量改进。从目前的实际情况来看，除了政府积极采取一定措施规范物业管理行业外，还需要业主积极参与到物业管理中来，如何调动业主积极的参与性则是目前物业管理行业需要考虑的问题。

 ■大事件

●2003年9月国务院颁布《物业管理条例》。

●2004年1月中国物业管理协会制订了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》。

●2004年3月建设部颁布《物业管理企业资质等级管理办法》。

●2003年10月16日北京物业管理协会成立。

●2003年12月1日《业主临时公约》和《前期物业服务合同》示范文本发布。

●2003年12月1日《北京市物业管理招投标暂行办法》执行。

●2004年1月1日《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》执行。

●2004年6月16日《北京市居住小区机动车停车管理办法》颁布。

●2005年5月《北京市住宅专项维修资金使用管理实施细则》在网上公开征集市民意见。

●2005年7月北京市物业管理收费标准听证。

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