【图】汪浩：以不变应万变

汪浩：以不变应万变

一系列新政策的出台，主要是针对投机性和投资性需求，我们认为，房产市场并不会出现大的逆转，中国具有庞大的房地产需求市场，而其主要驱动是自住客，不是投资买家。

未来真正决定房价走势的是消费者信心。我们认为未来三年中国房地产价格不会像过去那样每年有15%、30%的增幅，但仍将有每年10%的增幅，未来三年行业每年将有20%的增幅。新的政策对投机客是一种抑制，从而会使得有一批投机型客户转成投资客户，有投资客户从短期转成长线投资，主要客户则是自住型。

未来行业的交易越来越规范，而未来三年中国房地产行业保持稳定增长，这个市场是所有大开发商大企业期望看到的结果。此外，房地产行业的集中度将会越来越大，经过三五年的发展后，大陆房地产也将出现香港的局面。全国10家大的开发商会垄断中国20%-30%的市场，可能三年以后在中国会出现几家销售额在300亿-400亿元的企业。行业政策的变化，会使得行业的集中度越来越高，大企业会迎来更好的发展机会。

从2005年开始，顺驰的三年战略是要保持50%的增长速度，拿地的节奏可以适当放慢，更多专注在产品的品质上。市场需求还有，打个比方说，苹果还在树上，现在是你要蹦一下才能拿到，不像原来你伸手就能拿到。政策出台后自住型客户会有观望，但房地产商不会降价，主要通过提高品质的方式提前让客户享受到购房的价值。

顺驰保持发展的两个主要原因，首先是市场好，大的宏观环境好，尽管经历了宏观调控，全国房地产04年涨幅28%，这是历史上最高的一年，市场还是在发展；二是公司把握住了机会。03年大家还在犹豫、研究政策的时候，我们快速进行全国化布局，现在的土地储备大多是那个时候完成的。这个行业是有连续性的，每个时期有不同的政策在朝正确的轨道引导，我们认为短期对行业有影响，中长期还是好事。我们的这个基本判断始终没有发生偏移和摇摆。出了一个政策后，别的企业可能停顿三个月来研究、观望，这时机会已经过去了，我们没有停顿，实践证明我们的判断和行动都是正确的。

今年的政策调整我们觉得带给顺驰包括带给客户的压力要比去年小，因为我们和消费者在经过去年的宏观调控后，都在逐步成熟。如果说难，04年上半年是我们最难的时候，因为03年我们拿了很多土地，04年宏观调控后的那段时候正好处于支付大量土地款，而项目还没有开盘。今年我们所有的项目都快到入住的时候了，到现在政策能影响的就是节奏可能放慢了。所以现在如果有人还在说顺驰资金链紧，就是还在说去年的事，他已经没有新的东西了。

在未来三年，我们主要在采取三个途径。第一是合作，年初与中远的合作，目前刚刚和绿地集团进行合作1720亩的无锡惠山新城项目，随后我们在北京也会有新的合作伙伴出现。我想合作共赢是顺驰的文化也是历史，这是我们始终要坚持的。第二个途径是私募。目前，大的国际投资机构的观点和普通消费者的观点肯定是不一样的，他们认为这个市场还是持续稳定增长的，而银行由于政策出台后变得更加谨慎，这个时候就需要通过资本市场发生合作。我们会在今年年底做一次私募，通过这种方式拓展融资渠道，我们打算吸引一些股东进来，就是一种合作。上市也是我们充实自有资金的手段之一，但现在香港的市场不太理想，在这种情况下没必要急于上市，我们的上市计划推迟到明年上半年。

我们和中远的合作是战略性合作，双方签订的也是战略合作协议。当时中远想来天津发展，顺驰对天津市场最了解，正好有新开路的那块地可以合作，于是我们就商量一起开发。但是中远和顺驰都是操作能力很强的公司，任何一家公司都有足够的能力把这个项目做好，而且双方在操作上都有各自的思路，双方的团队共同操作，一件事沟通起来效率反而不高。所以新开路项目的合作方式上是中远参与得多一些，我们来配合。正因为是战略性合作，所以不局限于一城一地，以后有合适的机会双方会再开展其它方式的合作。

为了稳健经营，可持续发展，我们制定了很多措施。第一，三年战略目标从800亿调整到550亿；第二，今年的目标从190亿调整到155亿；第三，调整组织架构，我们把权力从项目公司更多的集中到区域集团；第四，流程的重新梳理和再造；第五，完善评价考核办法和奖励机制。整个战略调整大概需要一年半到两年的时间，真正使顺驰做到稳健。

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