图:或理想净化市场或路见不平 外围斗士云涌房产

用理想净化市场，或“路见不平，拔刀相助”，或专心致力于相关行业的建设

用“英雄不论出身”形容北京地产界中异军突起的“外围英雄”再贴切不过。这些人虽不是名门正派地产商，但却以自己独有的方式树立了无人替代的江湖地位。“维权专家”舒可心、“北京房展会鼻祖”祖建军、“204条掌门人”秦兵……，这支规模不大，却自成体系的“第四纵队”堪称北京地产江湖一景。

这些人当中，有律师，有教授，还有经纪人等。虽然他们从事的并非房地产主流行业，但却以超人的勇气和良知唤起了全社会对维权的关注，也唤醒了人们对和谐社会的向往。

秦兵

38岁。现为北京汉卓律师事务所律师。1997年开始起草《204条商品房买卖合同》，全文见报后在北京引起极大反响。2003年他被评为中国首届新人居十佳媒体人物。

「秦兵」“204条”石破天惊

一个肩负重剑的理想主义者，至今仍在维权道路上奔走

江湖语录：我不惮以最坏的恶意推测开发商。尽管如此，我也从未放弃在购房者与开发商之间实现共赢的理想。

在2001年之前，秦兵还只是一个普通律师。但从2001年起，秦兵的名字就因著名的“204条”而闻名房地产界。从1997年开始，秦兵就针对购房合同中存在的问题开始起草“204条”。那时的秦兵已接手房地产案子，当看到当事人因证据不足而败诉时，秦兵甚至比当事人还着急，而这一心态最终也促成了其“204条”的诞生。

实战结晶“204条”

一次庭审中，当事人因没有产权证作证据而败诉。这件事对秦兵触动很大。此后，每次办理房地产维权方面的案子，辩护结束后，秦兵就坐在法院门外的台阶上，总结案子中的要害问题，希望能够避免类似的情况再发生。“204条”合同文本中的每一条款，应该说是一场场官司、一次次诉讼的实战结晶。他从1997年开始起草日后被称为“204条”的全文两万多字的《204条商品房买卖合同》，历时5年，2001年12月15日全文在媒体上刊登后，在房地产业界引起了“一场级别不小的地震”。该合同甚至被购房者奉为“葵花宝典”，而秦兵一时间也备受关注。“204条”也位列“2002年十大关键词”之首。

随着“204条”的声名大振，这一旨在识破房地产开发商欺诈手段的“购房合同范本”不仅受到了来自开发商的攻击，也受到了同行甚至消费者的质疑与争论。对此，秦兵始终从容不迫，对反对之声进行冷静而犀利的回应。

曾有买房被骗之痛

当年，不仅评论界对秦兵发出“不合实际”的声音，消费者也怀疑“204条”的可操作性，甚至有人质疑秦兵“204条”的动机。面对种种反对，秦兵坦言当初做房地产律师的动力就是自己也曾有过买房受骗的遭遇。

“当时是1992年，我买房花的钱是平均价格的6倍，开发商当初承诺建一个大型商业区，但后来一直没建。可合同只有一张纸，直到诉讼时效过期，问题也没能得到解决，因此我完全能理解那种买房上当受骗的感觉。”这次经历带来的切肤之痛，让秦兵下决心学习法律，成为一名房地产律师。在秦兵之后经手的很多案件中，碰到过许多购房者因签订的合同条款模糊，最后打官司时欲哭无泪。这促使秦兵下决心完善购房合同。

秦兵认为，“204条”是保护房地产市场中消费者的权益，这符合保护大多数人利益的立法原则。他一再强调维护个人权益的重要性，看得出对某些维权意识薄弱的业主，他很有点“恨铁不成钢”。他甚至还曾倡导“所有的消费者联合起来3个月不买房，3个月后所有的开发商一定同意签订‘204条’。”秦兵曾宣称，“204条”的作用就是“抵制开发商的欺诈行为”。

秦兵带给2001年后中国地产界关于地产诚信与维权的思考已过去几年了，但秦兵为之努力的双方平等协商的“204条”在现实中仍遭遇着各种霸王条款的挑战。

多年以来，秦兵更像是一个肩负重剑的理想主义者，在维权的道路上奔走。秦兵说过，他追求的是一种幸福感和理想，“我的追求有相当一部分与金钱无关，我会用我的事业来换取这种幸福感。”现今，这个面目英俊、思路清晰、条理分明的中年人，常常仍需要出差，在一个个案子中忙碌不停。

致力购房者与开发商共赢

在做律师、为当事人维权之外，秦兵的爱好是游泳和研究抗日战争，并利用业余时间帮某律师事务所律师募集对日劳工索赔诉讼资金。他还建立了自己的博客与网站，在他的个人网站中，有他那著名的“204条”，可以免费下载。他和他的同事维护着网站，保证“204条”的更新。

他的网站里还开设了一个“秦氏”栏目，里面搜集整理了有关“秦氏”的各种趣闻话题。甚至还有网友用电脑模拟出了秦兵上了年纪后的模样。

现在，网站上向“秦律师”求助的留言很多。秦兵说，“我从未放弃在购房者与开发商之间实现共赢的理想。中国有13亿人，房屋是必不可少的消费品，开发商的前景光明而且作用重要，如果可能，我会呼吁所有的消费者与志向远大的开发商合作。”

舒可心

46岁，现任朝阳园业主委员会主任，中国人民大学公共政策研究中心研究员。2003年，设立中国第一个“助选办公室”———“舒可心公共事务办公室”，并参选朝阳区人大代表。现仍奔走于维权事业。

「舒可心」“维权专家”亲历亲为

江湖语录：流血上街并不快乐，维权的最高境界还在于用智慧、用技巧获得利益，要取得开发商、物业公司、业主三方的“多赢”。

“我不是斗士，我其实是在进行一场博弈，一场智力角斗。”舒可心曾一再强调，“维权不要流血牺牲，那样会得不偿失。”不了解舒可心的人多半会把他想成“刁民”，其实实际生活中的“舒老师”性格开朗，语速快，笑声多。舒可心大学主修的是计算机专业，毕业后曾在大学当助教，曾在中关村讲课。据说当时在中关村的名气比现在他在地产界还响。舒可心是北京市朝阳园的一名住户，曾担任这个小区业主委员会主任，在2002年风起云涌的小区维权活动中，他成了民间最有名的物业维权人士之一。

此后他一直奔走在维权道路上，一时成了开发商的“眼中钉”，维权业主们的“知心人”。之所以会在维权道路上走这么久，舒可心的理由是：“在维权过程中斗智斗勇带来的开心，以及人们维权意识的增强让我颇有成就感。”舒可心始终认为，“如果为了10块钱去打一场官司，可能非常不值得；可如果这10块钱换来的是大家维权意识的提高，那就很值。”舒可心觉得，“就像谈恋爱是生活的一部分一样，维权也是我生活的一部分。”

祖建军

47岁，现任北京建亚房地产展示交易中心有限公司高级顾问，北京建亚兴业房地产经纪有限公司董事长，四季房展组委会负责人。

1984年开始组织举办大型展览，1994年，参与创建了北京建亚房地产展示交易中心有限公司；1995年进入专业房地产展会领域，1999年举办秋展掀起了房展会举办热潮；成功组织策划了在北京国贸举办的多个房地产专业展会，其负责策划的“四季房展”在房产展会市场声望颇高。

「祖建军」“房展教父”历经沉浮

江湖语录：如果说开发商是厨师，购房者是食客，那我就是服务员，我的任务就是把两边的人都招呼好。

祖建军这个名字，与北京房展会密不可分。业内称他为房展会“教父”。祖建军最早涉足房展会是在1995年。1997年，他在房展会上推出了“五星级服务”概念，这在当时让很多人都觉得不可思议。

“这个创新是我在乘坐飞机时想到的。在飞机上，能够体验到坐火车无法享受到的细致服务。这使我意识到，举办房展会与坐飞机有许多相似之处。因为房展会的收费一向高于其他展会，如何让开发商在付出‘高票价’的同时享受到相应的服务，这在当时还鲜有人意识到。”在祖建军推出房展会服务概念后，也迎来了他事业上的一个重大转折点。那是1999年秋展前，祖建军接到通知，由于50周年国庆阅兵，全部展会取消。但当时房展会已收了开发商钱。面对压力，祖建军的执著劲儿上来了，他一遍遍地向有关部门反映，终于使展会得以如期开办。祖建军回忆说，当时这件事感动了一大批开发商。至此，祖建军的事业走上了一个新高度，而房展会也迎来了春天。

■网友评谈

秦兵

●我很佩服秦兵，他的“204条”绝对是中国地产界的一笔财富。

虽然有很多质疑秦兵和他的“204条”的声音，可我愿意相信他的出发点是为了保护消费者的权益。他在一片反对声中仍能坚持自我，也说明了他的执著与坚持。

●很多人质疑秦兵的力量以及他“204条”的作用，我认为他的“204条”可能目前不能一下子全部实现，但起码引起了社会对维权的关注，也唤醒了我们这些消费者的维权意识。

舒可心

●我们都管舒可心叫舒老师，舒老师绝对是我们这些买房人最信任的。平常有什么问题我们都会在他的论坛上留言，除了出差出门，他一般很快就回信。以前我们不知道该怎样维权，经舒老师一点拨，才茅塞顿开。听说有些开发商特烦舒老师，但我们都觉得他挺棒的。

●别看媒体上一形容舒老师都是什么“斗士”啊，“勇士啊”，其实舒老师是一个特可爱的人，有时候在网上给我们的留言很幽默。

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