孙宏斌：把每次变化作为机会 我们是成功的！

【搜房网海南博鳌报道】在今天进行的“地产进化论:宏观调控下的物种选择”博鳌论坛上，融创集团董事长孙宏斌先生认为：形势判断是对的；作为一家全国性的房地产企业的行动是坚决而成功的；我们的调整是自动的，该干什么的时候我们干了什么！

孙宏斌先生发言全文：

我们讨论了很多的政策，讨论了宏观的东西。我认为，不管政策如何变，对于开发商来说，能够做的事情不多，能够做什么就做什么，其他大部分与我们没有关系。

所以我想，去年我发言的题目是“把每次变化作为机会”去年是说适应变化，企业如何适应。今年我说“如何主动的适应变化”。

形势判断是对的；作为一家全国性的房地产企业的行动是坚决而成功的；我们的调整是自动的，该干什么的时候我们干了什么！

一、现在回头看去年，或者在02、03年我们对形势判断是对的，对于土地市场的判断以及金融的判断我们是对的。陈所长说了所有的金融和土地政策都已经几年了，到了现在也没有新的政策出来。主要是限制投机和投资，所以我们的判断是对的。

二、03、04年前我们是城市的开发商，我们在这二年我们成为全国性的开发商的努力是坚决成功的。现在我们已经是全国性的开发商，在一个城市的开发比重已经下降了30％。

三、我们的调整是主动的，去年8月份开会的时候，我说，五个月还等不急吗？去年我们一直在调整。我们的调整是及时的，该干什么就干什么，该扩张就扩张。

现在聚焦在汇率和产品上，该干什么就作上么。任何一家经销商如果现在做全国性代价是非常大的。因为土地的情况，大家知道北京在前几天有一个拍卖，土地我们已经追踪了六年，按照过去大家说土地的底价17亿元已经比较高，现在是25亿元，高了8亿元但是还没有拿到。所以说该扩张的时候我们扩张了，该稳健持续的时候，我们在持续了。我想我们是对的。

房地产业现状及未来的共识

共识的问题，现在所有的政策对行业的健康发展是有好处的，作为开发商来说，如果房价不断上涨，地价也不断上涨。地价如何出来的，是按市场计算的。而且是按照将来的市场计算的，如果房价都上升的时候，对开发商的可持续发展也有影响。对行业来说调控肯定是好的，对企业的可持续发展是好的，具体的来说如何渡过眼前的困难。

第二点，今年的调控比去年影响大得多，对行业的影响要大得多。我理解政策就是不能让房价出现大起大落，要限制投资投机结构。但是，这种政策的出台，对消费信心的影响以及老百姓持币观望是很有影响的。如果老说降价，他等一、二个月是正常的。今年对市场的影响比去年大得多，去年不管怎么说，市场的销售对我们的影响不大，因为销售量增加了，今年的销售量下降比较大。但是我认为今年已经从谷底开始往上走了。现在上海每月卖房屋已经达到了400多套，调控中每天大约是七、八十套，这是一个平均数，全国我们在25个城市都再卖房屋，我认为调控已经到了谷底。

我认为现在不会有新的政策出台了，在新的政策对消费信息和老百姓持币观望的影响比较大。

四、企业的优胜劣汰加快了，新政的最大受益者是银行，首付比例提高了，影响最大的还有富人和低收入者。

五、我要强调一下，不管政策如何调整，市场是最终决定供求关系的，因为房地产世界市场经济的增长不会改变。北京、上海的国际化的情况不会改变，所以市场是取决于供求关系的。如果按照陈所长说的，每年解决5％的情况，商品房的供应量一定会减少，经济适用房也会增长。具体的我就不说了，因为说了对我不好。

人民币一定在上升通道中，下一个百分一还是百分之三并不重要，因为我们正在升值通道中。不管中央如何说，国外的资本已经认为人民币已经处于上升通道中，所以我认为外资还会进来的，这个价格正在不断的上升。

例如日本在广岛协议后，资产泡沫是非常高的，五、六年间资产价格是非常高的。五、六年来说，日本的资产泡沫化非常严重，已经是全国性的。人民币升值通道中影响最大的就是出口，出口对应该的影响，工业区也是很重要的，不动产价值也相应的上升了，我想这是一个共识，如果不是共识，就不是我的事情。

谁是中国房地产业的领导者

一、从企业来说，规模大，每年一万亿。

二、增长快，连续每年达到26％。

三、竞争更加激烈，行业没有大的开发商。

从另外一个特点来说，这个行业在国民经济中占的比重太重了，所有的部门都可以管，谁都可以调控，所以政策变化会很多，因为每个不同的部门的角度不同。从银行角度要降低风险，政府要解决普通老百姓的住房目标。市场变化是非常正常的。如果一个企业一感觉到形势变化就无法生存了，就有问题了。在这个行业里面要顺应变化，或者主动的变，是非常重要的。别的行业创新是非常重要的，有的行业成本是非常重要，我们的行业要适应变化是非常重要的。

这个行业要成为全国性的领导者，一定要成为全国性的企业，很多人都说，美国为什么没有大的房地产公司，国际上为什么没有，香港为什么有。原因在于土地政策的供应。所以在香港，土地政策就是谁有钱谁可以购买。在美国并不是这样的，购买一块地要谈判要几年，购买了土地之后还要进行规划，也要几年，基本上资本再大，也不快，在中国是可以的，所以全球化是必然的。

现在我们的公司面临的问题与跨国公司面临的问题完全是一样的，所以管理上是非常难的事情。现在的开发基本上都是公司的一个人说得算。

平衡利益是非常难的事情，你做企业平衡利润增长是非常难的事情，但是今天我想说，如果你要想将利润做好也是容易的。你要利用很多的管理工具和手段，你要向别人学习，自己发力控制局面，但是你要想全国性的增长是非常难的。如果想做全国性的公司，在一、二、三个公司做，要面临很大的风险，我们现在基本上已经将该犯的错误都已经犯了。我们现在的利润已经比较高了，所以要找很多的优秀的项目。如果将一个城市做到几个城市，将三个项目做到几十个项目，我想中国最少有十个，当是并不是指我。

优化投资管理组合，很多投资者说你有多少的办事室、住宅，你在中国管理投资公司，不是说你有多少写字楼、可出租物业，目前中国的阶段管理是很重要的。中国的城市发展很不平衡，你在那个城市做那快地差异太大了，在上海做土地风险比较大，其他的城市可能还是上海十五年前的水平，不同的管理要不同的组合，你的管理并不是出租物业，而是管理如何在那个城市购买下一块土地。这是非常重要的，这是必然的。在全国化的发展过程中碰到很多难的事情和风险的事情，任何一个公司做全国性的发展，都有很多的风险。

作为市场的领导者，要考虑增长的问题，现在很多的房地产公司都很小。如果做全国性的公司，你的规模一定要达到500亿以上，这个行业的增长都达到了26％，所以你的增长一定要达到30％以上，所以管理上是非常难的。我们的管理感受有两点：

第一，我们对价格是非常敏感的。如果做得不好，降价马上就可以卖出去了。因为中国金融知识不够的时候，现金流管理得好很有好处。现金流管理好要充实资本金，资本金少是很累的，我们最近跟大的国际投资商谈的时候，他们其实是和银行一样，他们也要控制风险。每个项目我们都有合作者，让合作者入资本金

最后一点，将来中国大的开发商一定要通过自己的发展，而不是通过收购和兼并，我们也作了一些收购和兼并，想通过收购和兼并拿它的地，这个阶段的管理和市场要知道目的是怎样的？并不是通过收购和兼并降低成本，目的是拿地。

我想现在该干的时候就干什么，很多人不知道该干什么，或者不知道什么时候该干，有的人知道什么时候该干，但是没有干，所以我认为该干什么就要干，这是特别重要的。

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