黄怒波：中国房地产业是被宠爱有加的小宝贝！

进入2005年，房产新政“组合拳”连番出击。此前一路高歌猛进的中国地产行业集体陷入低潮。中国房地产业冬天是否真正来临？中国楼市将何去何从？地产业如何面对政府宏观调控的习惯性动作？

在今天进行的“地产进化论:宏观调控下的物种选择”博鳌论坛上中坤集团董事长黄怒波认为：中国房地产业是被宠爱有加的小宝贝！

以下为黄怒波发言全文：

上次在北京有一个商业地产论坛，正好在铜锣湾老总的后面，铜锣湾是我们的地产的领跑者我要批判MALL，今天我第一次见到孙红斌先生，我和他的观点不一致。我对地产届大跃进有一点不同的看法。

今天的题目说明中国的地产界面临生死抉择和竞争，四万家企业都要生存，但是最后变成什么样，我想谈一下自己的体会。

地产企业要负责

因为时间的限制，我可以讲得短暂一点。从中坤的体会我认为地产企业要负责。现在地产企业的发展过程中，大家在前段经历比较狂热的阶段，在这个阶段，大家以量取胜的。实际上中央政府在二、三年前就发出了警告，我们忽视了，所以感觉今天调控是突然的。

地产企业在中国是刚刚起步的，如果说在美国做不了全国性的行业，在中国我也不相信有全国性非常大的企业。这几年我们还是生存期，希望做到量入为出，将项目做好，选好项目要做好推出方案。例如清河的地从17亿元到25亿元的拍卖价，购买地的成本已经达到了四、五千元，项目的成本就达到了六千元，房价的要达到什么价格，各个公司制定的不同。

我做企业是保守的，这方面，我们做了一些项目，例如昌河有一个项目，在展览馆对面，拆迁费已经花费了很多。这个项目就做得比较稳定，因为它的位置约定了，在二环，我们将高容积率降下来了。降下来以后大家看到居住的品质提高了，现在购买我们项目的都是第一居所。这个时候我们又给我们下一个项目，积累了经验。

我们做的第二个项目的时候，也考虑了推出性。北京六项重大工程，也是三环的一个项目，即城市休闲中心，这个项目的定位也好，比我们与其要好的多，其他的项目都是500强，你要求着他们，在这里我们选择的是500强，我们选择的是家乐福，还必须先给我们一年的租金，你选择项目要与市场结合。

这方面是我的第一个观点，地产要起到负责任的作用，地产并不是产品，不行就淘汰，但是地产会造成土地的浪费以及对金融的冲击，还有很多消费者，他们购买你的土地有70年的居住和期望值。

地产的企业和项目要循序渐进，这几年我们的地产是全面开发、四处开花，现在带来的问题就是资金链的问题。我们的做法是做好一个项目，拿着另外一个项目，看着其他的项目，活到最后就是活得最好的企业。

地产企业要追求高美誉度，不能够追求高知名度的方式搞大跃进，这是我们的观点。我一直在讲的一个观点，从前年去年就讲，有多少企业讲我的房屋五年后不能让客户指我的脊梁骨，如果五年后他们说我的房屋好，这说明我们的项目是成功。

现在我们讲的都是营业额、销售量和土地的储备率，这对企业来说是很不利的，我不相信大的企业不倒，现在已经有很多的企业倒了。所以地产企业要追求高美誉度而不是高知名度。我注意到了一些企业追求高美誉度这是很好的变化，大跃进就是追求老大，例如拿了多少地，销售了多少地，储备了多少地。宏观调控时，你的战略制定得过大，你的问题就会最大，地产企业要稳定，是百年的企业，不能搞大跃进。

中国地产大跃进促成了宏观调控的严厉和程序，几年前国家已经发出了各种信号，我们忽视了，没有想到有这么严厉的政策，我们想地产企业是支柱行业，政府不会下狠手，现在看来，所有的企业都涉足地产企业，所有的上市公司都涉足地产企业，实际上地产企业是很专业的企业，所有的公司都进入地产企业就导致了不规范以及房价、地价上升。这方面导致了中央和地方不得不进行宏观调控。

我讲得很简单，就是对地产企业的生存发展进行探讨。

地产企业的终极目标决定了你的生存方式

孙总做的很大，他们的目标是市场的领跑者。这种生存的方式，就是要快速扩张，在全国的扩张。返过来我说做大做强，我不是说谁，暴发户导致大跃进，中国的特点就是赌，这种方式导致了很多企业的倒闭，最近看到了德隆、顾维君都在赌博。所有的大企业都在讲现在销售100亿元，过十年销售一千亿元，很少有人说如何体现中国住宅的特点和特色，很少有人说如何团结我的客户，如何让购买我的消费者的房屋，在几年后会升值，这是地产界的悲哀。

最近有几本书可以看一看，例如《红海战略》，企业不要过于强调竞争力，你的战略要制定得稳健。

我们做昌河湾就不做CBD，当时有五家房地产公司没有做，我们做了以后，我们的预期利润大大超过了他们。它的项目有特点，因为没有人跟我们竞争，非常残酷。我们做的三环项目时也没有人跟我们竞争，这就是项目的特色。大家都做MALL，我就不做。我做的就是城市的休闲，我们不是与其他的企业搞竞争，而是找出自己的生存方式。还有一个就是对土地的看法，不一定土地都要搞招、拍、挂。以土地的核心为前提，大家知道黄山的红村是我们做的，门票收入我们已经不计较了，我们作的是酒店。拿地产和旅游进行结合，这就是地产旅游。

我们在新疆作了120万平方米景区，我们在喀什建了一个大的度假基地，这说明地产企业发展有多种的方式，我们为五年后的发展做资金的准备，预计五年后的门票收入应该朝如20亿元，我们在黄山、宁夏、新疆，组成了一个强大的资金流，为我们今后的竞争作了很好的储备。

密切注视政府发出的信号 不要和政府博弈

下面有几个观点和体会：要做政府和政策的好孩子，不要和政府博弈，打不过政府，政府有政府的角度，他看经济与我们是不同的，他可以随时调控，如果地产企业没有这个心里准备就很危险的，如果有这个准备，你做得稳健就是生活得最强的一个。

我认为北京的规划要变更，中国的土地这么紧张，是否考虑三、四环的容积率要改变。我认为容积率要有新的变动和看法。在土地的寻找上我们也有体会，现在北京市的旧城改造，城市的土地不够，现在的边边角角的土地都要用，我们要符合政府的要求，我们就在门头沟拿了土地，哪里的百姓已经拆迁走了，这样政府也高兴，老百姓也高兴，大家都高兴，不要跟其他的企业去拼，25亿元比17亿元高出了8亿元，如何挣回来。

凡是进入地产的企业都挣钱了，因为政府支持你，银行支持你。从美国的流程到建材我们发现，中国的地产界太舒服了，钱太好挣了，美国的地产界发挥得非常完善，不可能出现中国地产界这种情况的跨行业、低品牌意识和法律的缺位，这说明中国的地产企业活得非常滋润，我认为宏观调控后，法律会不断的完善，要想作长久的地产企业要稳健的发展。

地产界不能再指望这次的低谷出现后出现回升，政府不会鼓动你买房，不会再有过去的情况，也不会有拐点。同时要密切注视和重视政府发出的信号。政府也不可能不再出台政策，走到那一步要看。

宏观调控的周期性不可避免，任何国家都调控，包括美国，房地产的购买，首付提高，第二套的付款提高得非常高。中国地产界刚刚进入健康发展的轨道，宏观调控让大家明白钱不是那么好挣的。中国的地产企业要做负责任的企业，要有道德的，我批判的就是地产界动不动就说上流社会、高贵社会，这是爆发户的思想，这是针对谁。政府也不要将地产界妖魔化，我们短短的十年，没有这些地产企业中国的城市能发展这么快吗？能解决这么多问题吗？所以舆论的趋向我认为是不成熟，有偏向的？

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