与清河地块“失之交臂”顺驰董事长荆宏备感惋惜！

顺驰欲丰富拿地手段今年年内，顺驰计划在北京拿地两块。为了完成这一计划，顺驰将不排除以合作、收购等方式从项目公司手中拿地的可能性

当顺驰北京集团董事长荆宏给出“25.6亿”报价时，他内心清楚，超过23亿，清河地块的开发就有很大难度。在华润报出25.65亿的价格之后，荆宏不再举牌，“看来即使超过26亿，华润仍会坚持。再跟下去已没有意义。”清河竞拍，顺驰紧跟80轮后，终究落败。

“清河地块区位供求关系好，具有良好的成长性，我们很看好这块地。在竞标之前，已进行了半年周密的计划和准备。但25.6亿已是我们的上限。”与清河地块失之交臂，荆宏备感惋惜。

尽管顺驰在北京的三个项目领海、蓝调和林溪仍在销售，但也只能维持到2007年。如再不拿地，顺驰将面临“断粮”困境。

8月2日，清河地块竞拍后的第二天上午，荆宏主持召开了董事会，开始寻找新目标。今年年内，顺驰计划在北京拿地两块。

审慎对待资金提起清河竞拍的失利，荆宏显得有些失落。

“跟以往最大的不同是，这次我们前期准备工作做得特别充分，从资金解决方案、市场的论证、产品户型的定位、地块区域成长性，到拿地之后团队如何操作，都做了特别深入的论证。”荆宏说，“一开始就把项目方方面面的工作做得很扎实，光成本核算就好几轮：详细核算成本，核完结合方案又核，再请各个专业机构核。”而此次竞拍前，顺驰一直以“天价拿地”的作风著称。在北京两次参加公开竞拍，两次中标，且均以令人瞠目的高价获胜。

2003年年底，大兴区黄村卫星城北区1号地被顺驰以9.05亿元收入囊中，高出起拍价4.75亿。而当时大兴区房屋与土地资源管理局对这块地的估价仅为5.5亿～6亿元。次年4月，顺驰又以5.12亿元竞得丰台区菜户营地块。

“其实，相同一块土地，每个公司的心理价位都不相同，这是由它对土地价值的判断和操作思路决定的。”荆宏说，黄村和菜户营两个地块的成交价并没有突破顺驰的心理上限，“以黄村地块为例，我们当时的上限是10亿元。”尽管黄村地块位于北京城郊，但这并未妨碍顺驰拿地的热情。顺驰中国执行总裁汪浩曾公开表示，我们会选择城市的新兴区域来开发，这样才有可能提供最大的增值空间。成长性，是顺驰考量土地价值的重要标准。

“顺驰拿的都是大盘，大盘的开发周期通常都有好几年，不能用当时的价格来衡量大盘的土地价值。”荆宏表示，“实践证明，顺驰的地在这几年都得到了升值，尤其是宏观调控之后。”也许再等待几年，顺驰的地升值幅度会更大，但一贯的快速操作模式使顺驰没有在北京放缓自己的脚步。汪浩将这种模式定义为“戴尔模式”：地产零库存模式，用较少的资金量去发展。“戴尔模式”的高速运转，使顺驰在取得领海45万平方米、蓝调22万平方米、林溪18万平方米开发量之后，仍然感到“饥饿”。

“但有了前三个盘为基础，我们会从追求数量转为追求质量。”荆宏说。

所谓质量，即是项目的利润空间。荆宏坦言，虽然在能力范围之内，但领海的利润并不高。

质量还包括项目对企业的资金要求。清河地块的付款条件十分苛刻。起拍地价17亿，包括补偿费14亿，土地出让金3亿，溢价部分均为土地出让金。所有土地出让金需在半年内付清，补偿费在一年半内付清。以华润的成交价计算，半年内企业需给付的金额高达18亿～19亿元。整个项目的启动资金至少需要8亿～9亿元。

这显然违背了顺驰拿地的一贯原则：选择付款期限较长的土地，多数土地的全部款项在两至三年内付清。

而此次清河竞拍，顺驰最后选择放弃，也许表明其已开始审慎对待资金要求。

“我们认为这块地的付款压力特别大，14个亿的补偿费一年半付清，11.65亿出让金在半年内付清，这时候项目还没销售呢。”荆宏表示。

北京突围不同于万科、金地等其他大型房地产公司的“3＋X”模式，顺驰将其版图划分为四个区域：华北、北京、长三角和中南。

“过去两三年，顺驰的战略重心主要在长三角地区，新一轮宏观调控后，我们更看重北京市场。我们在北京的发展扩张策略非常坚决。”荆宏告诉记者，下半年顺驰计划在北京拿两块地。

而与万科、金地等公司相同的是，顺驰在北京亦遭遇了土地瓶颈。

上半年，北京土地供应量仅占全年的10％，除了万科在丰台小屯拿到4.3万平方米土地外，绝大部分品牌房地产公司一无所获。

“缺地，并非特指品牌房地产公司。只是由于品牌房地产公司需要不断开发新项目，所以显得饥饿。而有些开发商前几年拿了地，却一直没有开发。”荆宏表示，“但顺驰不倾向于拿10万平米以下的小盘。”值得注意的是，此次清河竞拍中，荆宏代表的并非顺驰北京集团，而是北京首钢顺驰房地产开发有限公司。今年年初，顺驰和首钢各出资50％，合资成立了这家新公司。

此前，几乎国内所有知名地产公司都找首钢谈过，“最后我们谈成了，我们真的特别幸运。”事过数月，荆宏仍掩饰不住激动。

从表面来看，和首钢的合作可以解决顺驰的“土地饥饿”，但事实似乎并非如此。

虽然迁址已成定局，但到2008年，首钢仅减少产能50％，直到2010年，原厂址的7.5平方公里土地才有可能用于开发。目前，政府对于该地块的规划尚不确定，石景山区政府希望将其发展为工业旅游区。

觊觎首钢地块的开发，首钢顺驰还需要5年时间的漫长等待。但似乎没有一家房地产公司愿意用5年的时间等待一个未知数。

首钢顺驰拥有注册资本金1亿元，两家公司又各出资几亿，需要尽快地操作项目，给投资方信心。而新公司的成立，不但没有满足顺驰的胃口，反而使其拿地的愿望更加迫切。

“联想的库存周期是22天，而一个房地产项目从拿地到开盘至少需要半年。对于房地产公司而言，今年工作的80％决定着明年的工作计划，50％决定后年的工作计划。”曾就职于联想集团的荆宏希望尽快圈定目标。

5月13日审议通过的《北京市2005年度土地供应计划》给了他一些信心。“如此，企业就可以根据自己的需要有计划地拿地。”但即将供应的39块地并非都在顺驰拿地计划之内。“首先会考虑区位供求关系和区域的成长性。CBD区域的购买力虽然强，但供应量偏大，全市1/4的供应量集中在CBD，50％集中在东部，相比较而言，海淀的供应量只有朝阳的1/4，需求量却没有那么大的差距。”经过筛选，顺驰的可选择目标也许只有5～6个。

然而，荆宏对今年2300公顷的供应量能否完成并不持乐观态度。由于上半年的脚步过于迟缓，他预计今年最多完成供应量的50％。而这个供应量仅为去年的1/4。“55家公司看中清河一块地，这只是开始，竞争也许将更加激烈。”“8·31”之后，顺驰一直倾向于从政府手中拿地，虽然价格偏高，但却能确保土地的正常开发。“为了完成今年的拿地计划，顺驰将不排除以合作、收购等方式从项目公司手中拿地的可能性。”荆宏透露。

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