王陆：海口房地产市场面临两大机遇

进入2005年，房产新政“组合拳”连番出击。此前一路高歌猛进的中国地产行业集体陷入低潮。中国房地产业冬天是否真正来临？中国楼市将何去何从？地产业如何面对政府宏观调控的习惯性动作？

在今天进行的“地产进化论:宏观调控下的物种选择”博鳌论坛上，王陆认为：海口房地产市场面临两大机遇。

影响房地产发展有三大因素

第一，考虑对宏观经济的影响，房地产已经站在固定资产投资的20％，拉动GDP有2—3％，对整个宏观调控经济的影响是怎样的，这是政府必须考虑的，房地产的发展是快还是慢对经济的影响比较大。我们现在对整个经济发展的模式，国家正在调整，因为受到资源和环境的影响，粗放型的发展模式要调整到好的发展模式，这对经济有影响。

第二是要考虑到土地，中国总的来说是人多地少，城市化进程比较快，土地资源比较稀缺。土地资源的放量对房地产就会有很大的影响。

第三，多数老百姓的呼声，多数老百姓是否可以购买房屋，价格是高还是低，对房地产也有影响。

政府考虑这三大因素外，实际上还有一个原因就是市场，按照中国经济的发展速度，中国城市化的进程不可避免的加快，包括农村人口进来，生活水平的提高，整个房地产的发展与城市化进程相关的，也必须要加快发展，这是一个大的情况。

房地产面临两大机遇

目前我们面临两个大的发展机遇，一是中国将会是世界的制造工厂和基地，这一块长三角、珠三角，包括京津地区。二，中国进入小康社会，当经济迅速发展的时候，人们的收入迅速增加的时候，这一块就是生活方式，消费模式都会发生大的变化，当初讲现代小康人口估计超过2亿，2010年如果能够翻一番达到3.6亿，如果小康人口人均收入可以达到3000人民币的购买力与3000美金的购买力差距不大，着对住宅购买产生很大的影响。这对经济和房地产会产生很大的机遇，这也是市场的机遇。

世界上看，阳光、蔚蓝带在哪里，北回归线上海南是唯一的城市。这个图上是马尔代夫，加勒比海，这些区域我们在欧洲一问，当人们说要度假去哪里，一定要去地中海，在美洲一问多数去加勒比海，印度洋他们会到马尔代夫，在亚洲去哪里，原来比较多的是巴喱岛。

当中国富起来的时候，有一般人进入小康社会的时候，他们解决了衣食，下一步就是住和行，这就提供了很大的机遇，这对城市的定位要有情形的认识，每个城市有自己的定位，建设部对海口的定位是热带海口和旅游移居城市。还有就是南海海洋生态海洋基地。城市的发展目标就是理想的居住地，这是大的定位。

从这几年海南的房地产看，九十年代大家知道，有一些泡沫，这个泡沫也经历了十多年的消化，从2000年到现在，房地产的开发、销售都非常快，特别是2003年以来，当时的非典在中国造成了一些影响，海南作为没有非典的地方，包括去年的禽留感，健康的地方对于理想居住也是很大的吸引力。很多人到这里并不是购买房屋，他们富裕起来最重要的是生命，他们到这里主要是为了延长生命。

九十年代政府对房地产比较无秩序，现在对房地产要求企业化、规模化、要注重生态化和生活化，在理想居住的情况下，对生活质量提出了一些要求和保证。

现在大家也看到，今年房地产销售并没有受到宏观调控的影响，从六、七月已经恢复了。国家有一些大事，会产生深远的影响，有一些只是短期的波动。总的来看，发展还是比较好的。海口的房地产跟上海以及全国其他的城市相比是供小于求，我们的情况是供稍微大于求。主要是以前有一些存量没有消化完，但是增长速度比较快。

发挥海口的特色

这里还有一个观念是，我们将城市的定位和规划，海口我们要发挥它的特色热点、海洋、生态，所以做成水城。实际上海口有独特的生态优势，北边是琼州海峡，中间是生活居住的区，南部是绿色的森林公元。东边有国家级的红树林资源保护区，不管风从那方便吹过来，都是很新鲜的。所以海口在全世界城市中空气质量排名第五，一个城市生活发展有一些基本的要素要控制，我们知道一个是水，有三分之二的城市是缺水的。第二是能源，现在很多的城市能源面临紧张的情况，第三是生态环境容量的问题。

海口的年降雨量是1800毫米，南海的石油天然气也非常充足，这里也没有限制用电。我们也要保持优良的生态环境。从人均用地面积来看，90年海口批准的是120平方米/人，当时是非常高的。我们对海口进行了规划，包括东西海岸，我们突出了水的特色，西海岸是花园的特色，东海岸是度假休闲以及高档居住的区域。南边也是理想居住的开发区。

海口的森林覆盖率达到了62％，绿色是43％，负离子每平方米高达2000多，在海口呼吸的空气在北京要呼吸十多口。政府的作用，实际上主要是政策和基础设施的事情，政府要加大环境的投入。例如对水系改造和道路、污水的处理，赚钱的事情让房地产企业做。近几年我们将道路，包括三三六六以及世纪大桥开通，海口有一个好处，整个的规划是带状分布，沿着还分布的。当时，做概念规划的时候，美国提出海口的环境非常好，海口应该是一个蓝色和绿色结合的天堂。脸色和绿色我们是理解的，南边的森林带和海洋。为什么叫做天堂，他们说，美国人一年有一、二次休假，都会到海边度假，你这个地方，白天可以在高楼大厦工作，下班只有五分钟到海边度假，所以说是天堂般的生活。

为了使环境更好个，我们作了水系的规划，将七条小的河流串联起来，作了非常好的规划，使居住在小区的居民，保证好的环境。小区的周边300米左右就有一个公园，保证有一个优良的环境。

通过环境建设，我们获得了一些荣誉，我们是全国的环保城市，全国园林城市，中国最佳人居奖以及世界最佳居住奖，所以海口的绿色是比较多的。当地的老百姓比较安居乐业，有很多的公共场所和休闲场所。海口的人均寿命达到了78.2％，大概在全国之首，所以是长寿之乡。

我们改善居住环境，同时将社区、体育、卫生都加大投入，形成和谐的城市。从旅游角度来看，在十五、六年来看，海口最高的城市只有几家，现在四、五星有十几家，现在的国家级的森林公元、火山公元、红树林公园都是比较多的。

现在海口是国家的帆板训练基地，高尔夫都是非常好的。现在高尔夫海口已经有五、六个高尔夫，人均住宅面积达到了24平方米/人，在全国是中等。

有一些小区非常注重生态环境的建设，例如新世纪花园，大概有300亩左右，价格非常便宜，很多的小区离海边都是非常近的，小区的环境是非常好，而且在海边，空气也好。

海口的还有美式高尔夫，现在有很多的发展商在海口做了很多的住宅项目，已经改变了九十年代海口的形象。最近市政府为了进一步提升海口市的形象品牌，我们推出了海口湾的右岸即美丽沙有近3000亩，公开的招标，海南还有一个优势，中国的海边有18000公里长，到了冬天实际上北方的海岸线无法使用，我们的海盐长是1600平方公里，到了冬天海南的海岸线的价值在中国来说要提高50倍。我们的美丽沙将3公里的海岸线进行了规划，增加了附加值。我们对城中村也进行了改造，总的来说，中国大的环境落看，房地产按照中国城市化的进程和经济的发展有很大的潜力的，目前来看，从政府的层面来看对房地产的调控，主要是宏观经济和土地的控制，是否可以满足老百姓的需求这几个大的层面考虑。一些短期的波动是难免的。

海南岛来看，是中国唯一的热带地区，在理性居住健康岛有很大的机遇，在美国的话，我们看了从迈阿密的南部几百公里的海岸线都是度假区，按照美国的模式，海南岛可以讲全部的海岸线建设完，现在政府正在规划，将来的机遇是非常大的，从海口来看，我们作为理想居住的城市，从规划上进行控制，作为中华民族的花园和全国民族的度假村。

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