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六方会谈：中国房地产业的“预见与对策”

进入2005年，房产新政“组合拳”连番出击。此前一路高歌猛进的中国地产行业集体陷入低潮。中国房地产业冬天是否真正来临？中国楼市将何去何从？地产业如何面对政府宏观调控的习惯性动作？

在今天进行的“地产进化论:宏观调控下的物种选择”博鳌论坛进行的六方会谈环节上，嘉宾踊跃发言，气氛相当热烈。

主持人：21世纪经济报道主编刘洲伟

客座主持：

王忠明：国资委经济研究中心主任

对话嘉宾：

陶冬 瑞士信贷第一波士顿香港有限公司董事总经理

孙宏斌 融创集团董事长

吴振绵 中体奥林匹克花园管理集团董事长 

胡晔 中国工商银行广东省分行副行长

柴志坤 北京天鸿房地产开发公司董事长

徐滇庆 北京大学经济研究中心兼职教授、长城金融研究所所长

主持人：今天下午的中国地产六方会谈现在开始。刚才有请了嘉宾商场大家可以看到，大家知道他们的头衔，阵容是非常豪华的。六方会谈是一个噱头，我们是借助朝鲜人的方法，试图解决争议引入会谈。本次年会的主题就是地产进化论与宏观调控的物种选择。这个标题的初衷是以前业界比较喜欢讨论的是博弈论，包括协议拿地，杠杆融资，都是以小博大的。但是近一年来，环境大变，规则大变。游戏本身还是要继续下去的。这种博弈，确实无法停止，所以现在大家更加关心的是，这场博弈的结果是什么？结果是一部分获利，一部分人受到伤害，还是共同赢的结果。这场博弈是否可以成为伟大的博弈，而不是失败的博弈，而在于每个参与的主题是否可以理性的判断环境，通过多次反复的博弈达成共识，这里讲的环境，不仅仅指宏观调控而是整个中国的经济、政治现时生态，所以物种并不仅仅是指地产商，而是参与游戏的各方甚至包括政府。所以伟大的博弈取决于物种的进化，视为进化论，进化并非退化的前提是共识，所以有了这场对话。现在我们就开始这场主题被称为预见与对策的。

客座主持：感谢洲伟，他的开场白是对今天上午的点睛之笔的概括，上午是非常认真严肃，传递的信息是非常丰富的，事实上为我们今天下午的论坛铺垫了相当多的讨论基础，上午实际上也出现了很多的分歧，比如说谁是儿子，谁是父亲，市场经济条件下，有父母吗？任何组织机构，对于市场经济初期阶段的国家而言，我们都是学生，都是嗷嗷待哺的孩子，任何机构和组织都不例外。同时涉及到领导力量的问题，在这种风云多变的房地产市场当中，是否会诞生出强大的集团，大企业，有的孙宏斌认为有，有的认为没有，至少短期内不可预见，到底是否可以预见，还有拐点的问题，是向上还是向下，什么时候可以出现。大体上比较模糊，是否有粗略的判断，今天下午有限的一小时不可能讨论得很详细。

一、中国房地产业能否出现大而强的企业，相对来讲是领先、领导的力量，这一点我想请徐教授率先作阐述。我只是觉得他不用话来讲，他是国内很有名，而且是华人经济界很有名的人士，对房地产业也有很多的观察，先请徐教授做简短的演讲，最多三分钟，但是徐教授可以有五分钟。

徐滇庆：我每年在加拿大八个月，在北京大学四个月，因为经常跑，所以对国内的情况也未必清楚，这几年我看到房地产的企业家敢于站出来讲话，这一点我是非常赞赏的，中国这么多企业、行业里面，房地产企业的代表人的声音是最独立的，所以我是非常敬佩他们的，愿意为他们摇旗呐喊，坚决捍卫你们独立的声音。今天上午孙总讲了一下，也许是感冒，所以声音不响亮。我这次来，是因为有话要讲，这是21世纪的报道，是在4月28日有一篇，所以我想找你要核实一下，上面引用了你的一段话，不知是否歪曲了你的话。

实际上我是这么说的，我们对于房地产的需求应该如何分析，在整体上来讲，我觉得房地产商对于房地产市场的感觉是比任何学者更加准确的，所以他们认为，房地产还有雄厚的需求，这一点我是相信的，但是再往前走一步就错误了。我现场划一下房地产的需求曲线，前一段时间，我也是看他们的报道，这是供给曲线，这是需求曲线，决定了均衡价格，这是数量和价格，中国的情况因为经济的高速增长，使得人们的生活水平、收入水平大大提高，整个需求曲线肯定是在不断向右移动，这一点感觉是非常清楚的，人们收入高了，要购买房屋，所以价格必定要向上。这一点也是正确的，然后，在这种情况下，如果要将房价压下来，最好的办法就是增加需求，需求曲线也给一点政策，让它增加，从A到B，从B到C。价格又下来了。

如果说是大学二年级，这么回答经济学的供给曲线，我肯定给A，是正确的，但是到了大三不及格，因为房地产市场不是单一的市场，房地产市场，前不久董凡将自己的两本书给我看，他将房地产分为四类，也有人分为五类，分类没有对和错，这是从你研究的角度来看，人可以从性别分为男女、按肤色分为黑人、白人，但是经济学一定要目标准确，一定要有清晰的定量，否则分析就难以应用。房地产的需求有两部分组成，一部分是真实需求，一部分是投机需求，他们的区别在于，真实需求的曲线是有倾斜的，价格越高，倾斜越少。这是购买自己居住，所以要考虑的问题，投机需求曲线是正的，价格越高越购买，购买升不买跌，因为卖出的时候，就可以得到更多的利润。这样来看，需求是由两部分组成，所以我们讨论房地产市场的时候，我们应该积极的保护和鼓励真实需求，应该限制遏制投机需求，为什么？

因为投机需求，在正常的情况下，并不大，如果我们给他一定的土壤，他就会迅速的膨胀起来，总的需求是这两条的合，如果正常需求是很强的话，他是负的，如果投机需求迅速加大，最后出现什么情况，变成零斜率，我们说这个是供给这个是需求，这是总的需求曲线，在正常的情况下是副斜率，投机越来越厉害的话，就变平的状态了。所以我们通常说什么是泡沫经济，什么不是泡沫经济，定位就是是否过零，如果不过零，就不能定位是泡沫经济，如果过了零，需求曲线也变成了正，如果继续让泡沫部分增加，就变成了第三。也变成了正的斜率。当供给曲线和需求曲线都有正斜率的时候，这个经济就是泡沫经济，之前都不能算，有一个定量的概念。这个时候，如果再给你增加需求，价格是上升还是下降？

从F1到F2价格上升，所以说，房地产市场有一个很重要的原则，就是说，如果是泡沫经济状态下的房地产市场，增加需求价格上升，只会将价格一步一步的推上去。这种说法，经济学家将日本、台湾的数据都放进去了，分解出来了投资需求和真实需求，而且作了很详细的分析，有了这样的框架后，不能简单的要求房价，前提条件是不要让需求曲线斜率逐渐的变缓，压抑的是投机的需求，我们为什么要关注房地产，并不是房地产本身的问题。比较简单的问题，房地产挣的钱，我们经常说是泡沫经济，上海有泡沫，北京没有。泡沫是什么呢？也要有经济学的定义，有两个条件才能够说是泡沫，第一是空的，第二会崩裂。所以要考虑一个城市的房地产上升很快，别的城市没有，是否会崩裂？我们为什么要关心崩裂？

假定我们有一栋房屋，是张三拥有的，张三卖给李四是一百万元，李四建隔了一年卖给王五是一百五十万，李四赚取了五十万元，是王五给的。王五隔了一年卖给了赵六，价格是二百万。赵六预期也将房屋卖给了张三，张三就会后悔。但是有四个条件，达到这四个条件泡沫就崩溃，因为资金有限的，当资金拥向泡沫，最后就一步一步改变人们对未来的预期，大家发现抛出的时候，又下跌回一百万，这个过程李四挣了五十万，王五也挣了五十万，这个时候是泡沫大家不承认。但是一但到了赵六想卖二百万，没有人购买，他卖了一百万元，丢了一百万，他丢的一百万是给了王五、李四五十万，关键中间是银行，当李四花一百万购买的时候，按照现在20％的贷款，他自己只有20万元，从银行借了80万元，王五从银行拿了120万元，自己拿了30万元，赵六从银行借了160万元，自己拿了40万元，等到他崩溃的时候，就发生了财富的转移，赵六自己只有40万元，剩下的两个人挣的100万元是银行赔的，我们讨论的房地产房价是否高，要害并不是谁赚钱了，而是这个渠道必须切断。所以外资进入中国购买房屋，如果是真金白银拿多来都可以。我们用砖头他们用资金来换，问题是如果外国资本也参与银行的贷款，很快就会炒作起来，结果就是金融危机，银行一完就全完了。所以有的时候讲，房地产市场出再大的毛病，也不过是我们的皮肤病，一点点小的创伤，银行是国民经济的心脏，如果心急梗死其他的全完，所以保护的重点是银行。讨论的一切房地产政策如何，关键在于防范因为房地产出现的投机活动将银行卷进去。

目前我的观点是鼓励真实的需求，并且尽量给房地产企业创造好的营业环境，至于目前来说，中国的需求是相当旺盛的。因为它是真实的需求，现在有很多的文章，计算我们的房价收入比，说房价收入比，中国已经到了危险的水平，超过了国际的水平，我认为这些计算是错误的，是拿工资计算的，中国的收入工资只是一部分，所以文章中给了大家几个数据，2003年全国的工资总额是14000亿元，银行新增存款是16000亿元，就是说中国人不吃不喝这显然工资收入大于实际收入，这是计算的错误。

还有两个情况，我仍然看好中国的房地产，中国的收入严重的不均衡，官方的数字是0.46％，实际上还要高，如果这个数字是正确的，我就提出一个八八率，正常的银行是20％的储户拥有银行80％的存款，中国的情况是8％的人拥有银行80％的存款。

如果你们要知道如何计算以后我可以解释。我讲了以后，在座的各位都说可能要超过，富的人聚集了很多的钱，如果是8％就是一亿人，所以说现在中国的状况是一亿元人，按照GDP的购买能力，超过2万美元，就是这么可怕，其他的12亿人不在市场上。一亿元人在世界上是一个大国，而且GDP超过2万美元，房地产市场存在巨大的真实需求，所以我打电话给老任，你理直气壮的说，你给高端服务，只要需求存在，这就是市场规律，就要有房地产满足这种需求，所以按照这种分析，我的结论就是，要压抑投机需求，增加他的交易成本，每次卖我就设定门槛，你赚取了50万元，不能全部拿走，企业还要交33％的税，这是合情合理的。同时还要有印花税和各种的税。只要将他们的税调整好，让它的速度减慢可以压抑投资需求，使得房地产正常的发展，我认为中国的房地产市场还是比较乐观的，我还看不出来，上海在六个月出现逆转。

客座主持：徐教授的理论解析，使得我特别对刘洲伟提一个意见，今天上午没有安排徐教授是一个错误。我想下面请嘉宾对刚才的话题引申的投资和投机需求进行讨论。

徐老师讲的观点与陶冬是完全相反的，请陶冬先回应一下。

陶冬：感谢，听了徐教授的解释，我在经济学里面很受启发。徐教授的需求曲线有两点，一是真实需求和虚假需求和投资需求。现在关键的问题是，长远来讲，我跟您没有太大的分歧，因为楼市还要往上走，不管是8％还是10％或者20％的人口来讲，真实的需求会越来越大。但是徐教授这张图没有反应上海有多少虚假的需求。我认为虚假的需要是比较高的，我自己划不出来线，理论上可以表述。如果虚假需求相当高，成为整个需求曲线中相当的一部分。在宏观调控政策下面，当价格预期出现明显改变的时候，您刚才划了一条线价格越升他就越购买，价格下跌他就不购买。所以六、到十二个月上海的价格是否会调整，大家都会有答案。

徐教授：首先，我们对整个泡沫经济要有一个数据，一个定量的观念，究竟中国房地产是否到了泡沫经济的边缘，我从数据来看还反应不出来，因为房地产的贷款，得到的数字，占整个金融贷款的16％，泡沫经济崩溃的国家房地产贷款都超过了40％，这里面有一个很大的空间，所以在这之前我们要进行投资需求，不要让大的资金卷进去，但是中国目前的状况，离泡沫崩溃还有空间，还有一个问题需要研究，为什么格林斯潘说，美国的房地产价格上升为什么不影响美国的经济，泡沫崩溃的条件是全国一起崩溃，房地产崩溃影响不了全国，但是金融崩溃是影响全国的，以全国的资金供给上海一点点房地产，也不要过度的悲观认为上海要崩溃，不会单独一个地方发生金融危机，我认为一方面我们按照国八条好好的将房地产的金融秩序整顿好。

陶冬：听了徐教授的一番话，我今天就更加担心了，如果中国只有8％的人可以购买房屋，真实需求曲线和虚假曲线那个在上那个在下，尽管我没有徐教授的数据，如果将全中国的钱都垫在上海房地产的话，那我对中国经济的未来就非常的担心了。

徐教授：我很赞同陶冬的话，到底有多少钱进去了，我有一点感慨。今天上午夏斌也讲了一个问题，现在学术界、房地产界也好，真的应该有一个很好的独立的研究机构，好好来收集一下数据，所以我前几天说我要去见王歧山，我们没有房地产研究所，都是研究微观的，宏观方面没有人研究，数据都没有，这是我们困惑的，所以我很怀疑，老板是否会支援这件事。

客座主持：孙宏斌已经开始摇头了，他说有政府就不会支持给钱。

徐教授：我们要抓住宏观，要向北京市长要钱，但我也希望房地产老总也拿一些钱，好好将这个题目好好的搞一下。

客座主持：当才两位是学术研究者，在市场中实际操作的有银行也有房地产代表，你们是如何看待的。

孙宏斌：我做生意从来不听经济学家的话，否则就赔残了。我想确实没有听懂，这不是客气话。在说中国的时候，有什么概念，上海和兰州、银川相差太大了，中国是否有泡沫没有意义，现在说上海我不发言，除了上海以我们的了解，所有的城市里面，投资比例额最高的达到17％，一般是10％或者10％以下，按照学者的话，虚假需求是比较低的，在中国说中国有泡沫，还远着呢？上海我不发言，所以我感觉中国是没有问题的。今天我说了，对于我们做企业的人，我从来不评价政策，因为它有它的道理，因为做决策的都是很聪明的，都是博士、教授，也有国外回来的，他们不会错的，他们的目标不一样。他要让社会稳定，它的目标不是说让土地卖更多的钱，他是让政治稳定，金融稳定，有其他的原因，他永远是对的。我们是干什么的？我们的目的就是跟着他们变，我们从小公司一下子变成大公司，就是因为它老是变，不要评价政府的意见，我从来没有想过给政府提意见，政府有政府的意见，政府一变动，我们就要变动，他所有的变化过程中都有机会。中央政府是对的，为什么呢？

刚才徐教授和陶总都说这个问题，中央的政策不希望房价增幅太快，一个说解决了两个问题，限制投机和投资，另外一个就是改变供应机构，现在投资和投机的压制肯定是对的，美国前几个月也在限制。所以政策是对的，现在的问题是什么，中国的房地产不是价格的问题，现在的问题是我们面临的问题是量的问题。无论是上海、北京的房价，某一个楼盘赚取10％不是问题，因为已经上升了很多。很多开发商都可以承受这些，这不是大的问题，现在的问题是量下来了，消费者已经开始持币待购了，这是我关心的问题，我的低谷是指量的问题，价格并不是问题。价格调整是正常的，关键的问题是量的问题。

你说上海有泡沫，我们就不到上海，就去重庆或者兰州，你说上海有泡沫，还有苏州、无锡、重庆，为什么我们没有去杭州和上海，因为哪些地方市场化程度非常高，因为可能有泡沫，因为这件事。

经济学家会将这个问题说的非常复杂，我们关键的是手上是否有地，如果没有地就不能开发卖房屋。我们最简单的就是买地和卖房屋，不要讲得这么复杂。

胡晔：刚才听了两位经济学家的观点，我讲两个问题。一是徐教授讲的真实性和虚假性的问题，我想证明一点，从来没有虚假性的需求，都是真实性的需求，只是投资需求和居住房的需求，中国的房地产发展到今天，是不配套的只是发展商相对的配套公司发展缓慢。

在国外见不到购买房屋者，都是中介公司。这是一个问题，徐教授谈的银行贷款的问题，有一个数字与国外不同，中国的按揭贷款和房地产开发是分开的，国外是一样的因为他们是私有化。我们贷款给你，我还要贷款给业主购买你的房屋。这是我个人的观点，我认为中国还是还没有泡沫的问题。空置率，广州大概有3000万平方米，并不能说广州的需求满足不了消化需求。因为这些房屋盖得太早，试销不对路。金融调控是防范金融安全，是一个原因，但不是根本，开发贷款并不是最高的风险，而是最低的。如果是这样的政策操作是错误的。至少从现在的实际数字反应，中国是否会有大的发展商的问题，大的企业的问题，这样的问题要请孙总自己来讲。今天早上我听了黄怒波的演讲，他有一句话就是负责任，就是对社会负责任，对房地产进行调控，对经济调控，2002年公开招标拍卖土地，到去年按揭利率的提高，有人说，一头提高贷款，一口掐死了房地产，原来没有划斑马线，原来是搞乱了，已经习惯了，现在出台政策，让你遵守规则，要管理你。

现在开发商有一些问题，不负责任的做，搞假按揭，用银行的资金套取楼盘，搞了几十个、上百个楼盘，造成银行贷款亏空。政府也这样搞，搞了项目，拿不到房产证，导致老百姓上访，所以我说中国是否有大的企业，市场会支持他，政府也支持他，关键是看它是否可以负责任。

客座主持：两位开发商，你们是否是负责任的房地产开发商。

吴振绵：我非常赞同黄总的观点，我们对自己的业主和自己做的事情是非常负责任的，我们的奥林匹克花园是健康社区我们的口号是将麻烦留给自己，将便利留给他人。

今天的主题论坛，我听了两位学者讲得都很客气，徐教授讲得让我们乐观，陶教授讲得让我们悲观一点。我们都要多听多学，之后自己多学习，看自己选择什么样的路。孙宏斌说每个人都有自己的活法。黄总也说了每个企业都有自己的发展模式，我们分析市场是有需求的。平时大家看到北京高楼大厦，一下暴雨的时候，破烂房屋都出来了，市长也出来了看一看那一家漏雨。我们的居住条件是很恶劣的，我们的口号是居住改变生活，他们是需要改变的。想什么办法，一个房屋不一定要让土地降价，给他经济适用房，这不是自己给自己找毛病吗？要采取其他的办法让他们可以居住到房屋。我自己走了很多的城市，大约130个城市以上，尤其是50万以上的城市，除了几条主要的街道，不要跟国外比，跟其他的城市比都很差。穿的好了，就要讲居住的条件的问题，要提高全民的生活水平，居住条件很关键，所以市场的需求是很大的。如何解决的问题，现在已经过去了十年了，我记得听过朱总理在人民大会堂的一个报告，我们的政府和税收、开发商都让一点，就可以了。中国的房价与全世界是不平衡的，因为需求量大，第二因为房价跟全世界不发达的国家，就是与一般的发达国家的房价与我们的差别都是很大，台湾的房价是怎样的，香港的房价。北京和洛杉矶比较一下，价差都是非常之大的。既然价差这么大，就会吸引投资者，我们讲居住需求和投资需求，大家知道肯定是有的，中国这么大，投资需求肯定是有的，将钱存到银行利息这么低，存款少了还要收取管理费，投资股市损失很大。中国人只有购买房屋，最少还有一个房屋可以看到。因为全世界的房屋都在增值，任何一个行业都是流失，只有房屋是增值的，所以我比较乐观。国家的宏观调控是必要，市场也是很大的。

我跟他们有很多相似的地方，他们离开上海，我在上海有楼盘的，砍掉了一个又一个楼盘，离开上海，我到了二线城市，既有投资需求，又有实际需求，政府也有需求，所以前景是好的。

柴志坤：房地产企业是否可以发展壮大，作为一个企业的发展，关键要看自己的管理者，是否可以掌控企业。中国未来的经济是否会划破，这是很复杂的，我看到的银行资金来看，速度有下降，不用担心，因为基数变大了吗？这我认为不用担心，不会存在根本的问题。

我认为这几个问题是有练习的，几个经济学家讨论的供给曲线的看法，从一个角度来看，两位讨论的基本上没有差别，房地产与其他的产品的特点是有投资价值的，也可以满足实际使用。经济学也好，市场也好，研究到最后都是人的偏好的问题，简单的结论是实际上会有很多地产市场以外的因素决定市场的变化。宏观调控也好，包括国家其他的货币政策和财政政策对地产的影响，大家可以感受到这一点，这些不是对企业的影响，而是对消费者的影响，很大程度上是因为投资和使用价值并存的。

对我们有什么意义，这种情况下，我们应该关注行业内的竞争必须要关注宏观调控的变化。主持人问到大企业的问题。随着市场越来越规范，未来的大企业肯定不是以现在的模式运行的。例如话剧团如何变成电影院和电影的，话剧团只需要导演和演员，这几个角色就可以了，变成电影以后就很复杂了，要有场记摄像、灯光等问题。我们在未来新的模式下有什么角色，大家都有成功的机会，关键是选好自己的定位。作为一个负责任的企业，角色转换了以后，要对谁负责。

客座主持：我相信台上台下的发展商都会承认自己是负责任的企业，重要的是这种负责任的企业要反应到市场的业绩上。我看了很多的资料，例如融创、顺驰他们提出要打造千亿这么大规模的企业，今天上午提到了细化管理和美誉度这些都是途径，我想问台上和台下你们对融创、顺驰要达到千亿是否有信心。

赵晓：底气不足，信心不多。有一个理由我认为宏斌不实在，他有一句话不管你承认不承认，最优秀的企业家有愿意学习，其实他在飞机上都看书，他说从来不听经济学家的演讲，我认为不实在，如果真的要作大，适应未来的时代，我认为还是不够的。

孙宏斌：这就是你选择了不听经济学家的，经济学家就要说你。我想我还是不能听，因为，首先赵博士，我从来没有觉得做企业的要听经济学家的，企业管理本身是实际的管理科学。经济学与管理是两回事，我认为还是实践科学，所有好的理论都是从实践出来的，至于对形式的判断，其实我认为，就像房地产一样，我从来没有认为任何一个经济学家对需求有一个好的判断，所有的判断都是在供给上，判断有差距的。我们是否可以做到一千亿元，问我自己是否有信心，我肯定有信心。不是我们企业怎样，一百亿元在五年前提到的，去年我们做到了一百亿元。但是我想很多人觉得一百亿元是很难的，但是三、五年内很多企业都会达到100亿元，再过十年中国一定会有五至十家一千亿的企业，为什么可以做到，如果想说明要说三个小时。去年我在这里发言的时候，主持人问大家是否有信心，大家都说有信心，只有我说没有信心，但是我达到了。

陶冬：中国的市场非常大，今天每年是否会调整，十年以后经济学家不会关注这个问题，因为这是历史潮流中的一个小浪花。中国的需求来讲是非常大的，中国的房地产问题，我一直在讲，不是需求不足，而是价格偏高。这个，有一不断价格调整的过程，收入提高的过程。从长远来讲，对于发展商的生存空间来讲是大得不了，在这个空间不要被历史的浪花打落水。第二点，我认为，现在谈千亿企业过早，这不仅是是否有市场和发展的问题，要有资本市场的配套，李嘉诚之所以成功除了市场观念和人际关系外，资本市场对于他来说是非常重要的，如果长实无法在资本市场配股就会很困难的，试想真的是千亿企业，银行借给你的资金就大得不得了，你一家振荡对中国的影响是非常大的。而且将这一部分通过证券化，有各种渠道转移出去。

徐教授：一个企业扩张的时候，一千亿企业本身就有问题，房地产发展到一定的时候，必须要有很多的智囊团给他做决策，他可能会发觉200亿更适合。

客座主持：经济学家和企业家有分歧是正常的。什么样的品质对于地产商是最重要的，地产商往那个方向修炼，才可以逐渐壮大，达到一千亿元。

徐教授：老孙概括起来，不相信经济学家，政府永远是对的。这就是中国房地产业的老总们应该提高认识的地方。没有理论指导的实践是盲目的实践，没有理论指导的产业是走不远的，不要说在目前这种状态下，在未来我们一定在各方面，各企业的老总要关心国家经济改革的大事，要搞清楚，国家的大政方针，是向市场经济过渡，我们有多少的法规要创新，需要改革，至于说政府是否永远政府，政府也没有说过，我们正在转型之中，每年都出台大量新的政策，这说明过去的政策有不适应的地方。我们需要一代的人适应改革的需求。不能要求各位有很高的理论，但最少要有大二、大三的课程，否则说话让人笑话，让国外的企业家笑话。

两个经济学家有三个观点，经济学家自己也吵个没完，不排除我们对事实的判断，这就需要老总们提高学习水平，政府也在不断的改革过程中，例如经济适用房的问题，搞了六年。这次大家说错了，政府官员说是错了，这个问题经过实践才发现的，政府也发现了其中的问题，所以政府也在不断的改进。学者也有不妥当的地方，同时希望我们的企业家，要更加的加强理论学习。

孙宏斌：今天给我上了一课，我确实应该多学习一点理论，否则听不懂。我一直有一个观点，我想其实很多经济学家，不是说在座的，理论太复杂了，经济学家的理论，我想应该是一个常识，我自己觉得市场经济就是供给关系。比如说，我划一个供给图，一个是供一个是求，一个是购买者一个是卖房者。供与求只是影响的是供给的一部分，在需求不知道的时候，就不对了。我自己的意思是说，不管是经济学的管理，一定要从这一点来做，为什么说经济学的理论不对，因为经济学有很多的假设，经济学的理论也是从实践中总结出来的。我希望经济学应该是一个简单的系统，经济学对需求这一块对于我来说是特别重要的。我想回去应该学习一下理论，但是在座的企业家也应该学习一下。

企业家的素质，我想说一点，我们企业的问题在哪里我知道，资本金的问题，不管是投资者还是收房的人也好，还有我们的合作伙伴，所以资本金是我们要解决的问题，我作为大股东，是否愿意让出一部分的股份，让他们投资。我想这是我们要解决的问题，重要的是做企业就是平衡两个关系，一个是利润一个是增长、成长。管理成长是非常难的事情。对于企业家承担风险不鼓励，企业本身就要承担风险，不承担风险你就将钱放着不用。企业承担风险是非常难的事情，顺驰这些年对承担风险的管理是非常对的，因为我们的判断是对的。管理成长和利润率是非常难的事，有可能有风险，但这是一定要做的，否则生存更加困难。

去年有一个人说，只有发展快的企业会倒闭，发展慢的企业不会倒闭。我认为这句话没有道理，如果要鼓励一个行业，就要适应变革，承担风险。因为这个行业，没有大的竞争者，都是几十亿、上百亿，上哪里找这么大的行业，行业增长快，竞争这么激烈的行业没有的。

客座主持：时间不多，下面想提问的非常踊跃，我们给大家一个机会。

搜房网记者：有一篇文章是建议取消经济适用房，文章发表在我们的论坛上引起了很多网友的回应，大多数人不赞同您的观点，甚至网上骂您，您想过这种后果吗？如果取消经济适用房，政府应该出台什么样的政策保护消费者。

徐教授：经济适用房的宗旨，按照官方的文件是包括中低收入家庭解决住房的问题。首先要清楚，低收入是否可以购买我们的经济适用房，低收入是指月收入是1000元以下，这样的收入在北京还是大有人在，经济适用房是2600元/平方米，一百平方米也要26万元，所以经济适用房只适用于中等收入家庭。经济适用房是用政府的补贴，降低了土地使用金，下降到2600元/平方米，经济学告诉我们在任何情况下不能补贴中等阶级，因为他们是大多数，等于是增发货币，谁也得不到好处，这是全世界正式的真理。既然不能够补贴中产阶级，是否可以从中产阶级中选择一部分进行补贴，就涉及到原则的问题，现在没有原则，凭什么给你不给他，所以才出现了北京出现了几千人的长队。排队只要长了，就是无效率的，一定是分配体系中出了问题，才会排长队，中国的队有两个问题第一是腐败，第二个是黑社会。

经济适用房拿一个号可以节省十万元以上，大家说十万元太保守了，我雇佣一个人50元一天，100天有500元，我雇佣一个人有的人就会雇佣100个人，就是什么，就是黑社会。

现在有的人卖号，一个号码给官员送去了，给有关的部门送去了。现在北京市政府说，在2008年前准备建800万平方米的经济适用房，1000元/平方米是政府补贴的，这么大的资源我们能不说话，制止吗？所以政府官员经过讨论说要制止。8月份一个官员说经济适用房是有缺点，但是要逐渐的改。我马上写了一篇文章，说看到自来水在流水，冲上去关了就可以了，还要什么过程。国有资产是大家的钱，帮助最穷的人。经济适用房要停止，并不是说将经济适用房盖好了，全部炸了，可以推向市场上进行交易吗？卖了的钱，就是几十亿元，政府拿这些钱有责任帮助最穷的人，盖一些廉租房，真正的困难户租金可以免掉。目前的经济适用房没有帮助低收入者，而是创造了一个不公平的分配原理，所以我认为经济适用房应该叫停。我认为网上80％的网民说要停止，学者是相反的。

客座主持：经济学家的理论建议再一次被证明是正确的。没有太多的时间做更加深入的讨论和交流，我想我们的论坛是非常成功的。

孙宏斌：为什么我们要听政府的，政府为什么是对的，因为政府现在的人很聪明，第二改起来非常难，因为目标不一样。如果我说给政府一个意见，企业就做不好了，但是经济学家要做这件事。如果我给央行意见，我认为人民币和美元应该达到1：3，至少要1：5。因为贬值就非常快，从1：5到1：8，所以我认为人民币和美元应该是1：3。我认为20％是很好，因为有各方便的原因，所以应该进行调整。要相信政府的能力，否则就是投机倒罪。政府研究鸡蛋和研究房地产是一样重视的，现在来看怎么样也没有怎么样？但是如果你不听就会有问题的，我想的就是战略的问题，战略一定要在分析周围环境的情况下，所以企业家和经济学家的分工不同。

客座主持：看起来六放是有很多的争论，孙宏斌说他听不懂，实际上他是听得懂的，而听得懂的正是徐教授说的，作为论坛不可能有很多正确的结论，一个成功的论坛是更大的评估标准在于提出更多的能够让人们深思的问题，在这个问题上，大家祝贺我们的论坛圆满结束，谢谢各位！

责任编辑/sf027
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