“激进与功利” 北京房地产十五年之产品变迁！

15年激进与功利

在计划经济体制下，近乎40年的时间里，国内产品发展进程与国外脱轨，造成了上个世纪90年代初以前，我国住宅产品设计与国外住宅产品设计存在近乎40年的差距。这种差距体现在数量上，也体现在生活质量上。

在数量上，近乎40年的差距留下了巨大的消费需求空间，中国房地产进入市场化阶段后，试图用15年时间弥补过去40年的欠账，仓促应战的开发商、仓促应战的建筑师以及仓促应战的城市政府站在一起，目的是为吸纳过去十几年改革开放所积蓄的巨大房屋购买力。在这段时间内，强大的市场需求和高额的利润推动了开发商，开发商又推动了建筑师，去设计一代又一代更新换代的住宅，这就是为什么在过去十多年间，国内产品发展速度如此激进。

40年的生活质量差距使得业主对于每一次更新换代产品都觉得新鲜，非理性消费在这15年的前十年中表现更为明显，因而每一次产品“翻新”都会带来大量追捧者。开发商也借机开始利用业主的软肋，虽然制造出了一批“可售性”较好的产品、概念，但与“宜居性”产品的差距依然很大。当时市场化带来的产品设计服务于短期“销售”和“投资”价值，而不是服务于长期“居住”的，其功利倾向显而易见，如追求大面积，强调产品本身的高档与豪华，忽视生活的便捷性、忽视生活的成本等。

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15年的激进与功利不断教育业主，也不断促使业界反思：在学习国外产品设计，赶超国外产品数量的同时，更应该关注国外住宅设计的实质，那就是为生活方式服务。日本住宅面积不大，但处处体现生活的便捷性；美国住宅销售中，开发商长线持有投资比例较大，所以产品设计更关注长期生活的舒适性。与之相比，国内开发商几乎没有长期持有打算，自然难以设计出有长期使用价值的产品，而且在开发商的炒作下，国内业主对更新换代产品与当初对待“大哥大”电话的态度相似：炫耀、攀高、浮躁。

在我国房地产市场化的一段时期内，产品繁荣是以资源浪费为前提的，目前我们几乎设计出了国外所有形式的产品，而国内产品设计面临的是，从追求形式上的多样化向纵深发展，过渡到更加严谨地为住宅使用功能而设计，在有限的资源上，创造出更高的生活品质。

事实上，国外产品设计也曾面临城市膨胀带来的被动应战局面，但走出这一时期后，大部分国外建筑师已能掌握了设计的主动权。目前，国内部分建筑设计师也正逐步从开发商手中接过主动权，从产品使用性能出发设计产品，而不是为短期销售效应服务，他们站在更加公正立场上引导和教育消费者，但在真正产品时代来临之前，还需要更多的政策引导。

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