外资试水才刚刚开始 有3.8％是投入了房地产

中国房地产中究竟有多少外资存在，这个话题被炒得沸沸扬扬，也有很多妖魔化的说法。房地产我其实并不了解，只能说说我所了解的外资活动的情况。

了解外资进入中国房地产业的渠道，最简单的方法是什么？就是看在中国整个利用外资的过程中，流入的FDI有多少投资到房地产行业。2004年外商直接投资中，从表面来看有3.8％是投入了房地产，这一年我们利用的外资规模在600亿美元，乘以3.8％并不大，但这并没有反映出外商投资进入房地产开发市场的全貌。

目前外资进入中国房地产的渠道包括三方面，非居民购买房产、利用外国直接投资和通过“自我收购”引资。

关于非居民购买房产，从数据来看，上海、广州、深圳非居民购房比例非常高。相对2003年，2004年境外机构和个人购买房地产的比例分别提高了5.9、2.6和3.3个百分点。其中，上海市2004年该比例已达到15.5％，非居民已成为上海、北京、广州新开高档楼盘的主要购买者。2004年，全国7省市的抽样调查显示，非居民超过5万美元的结汇90%以上用于购买商品房。其中，广州一非居民个人一次汇入700万美元结汇购房。2004年个人结汇419亿美元（这419亿美元并不是全是境外汇来的），其中可能有34％用于购房。

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利用外国直接投资属于第二个渠道。据商务部统计，2004年房地产业新设立外商投资企业1767家，合同外资金额134.88亿美元，实际使用外资金额59.50亿美元。房地产业连续三年成为仅次于“通信设备、计算机及其他电子设备制造”行业的第二大外商投资行业。其中，上海和宁波在房地产开发融资中，2003年下半年以来外资占比平均超过50％。

第三个渠道则是通过“自我收购”引资。自我收购的方式非常简单，目前，自我收购方式改制为境内居民完全控股的外商独资企业，不仅迅速建立其方便快捷的国际融资渠道（在批准的“投注差”额度范围内自由举借外债、只需备案就可以境内资产对外担保筹借境外资金），还获得了以境外壳公司名义择机在境外上市筹资的机会，从而为继续开发境内房地产项目提供了可靠的资金保障。胡润2004百富榜的近半数房地产富豪均在控制境内某房地产公司的同时，控制至少一家境外上市公司。而“2004年中国100位地产领袖”排行榜前20位人士仅有4位掌控的境内公司无外资控股背景。

累加上述三种渠道，在不区分房地产开发和销售环节时，也不区分三种渠道的重叠交叉时，外资在中国房地产行业的资金供给占比，估计在12%～15%。

实际上，要精确地了解外资融资是非常困难的，因为外汇管理实际上是在汇兑环节进行管理，前端的商业活动不能进行管理。

这里尝试用银行房地产贷款数据估算外资房地产项目的负债规模，再通过资产负债率推算外资流向房地产总规模和比重，最终的结论是什么呢？第一，外资在房地产市场上的规模不大。2003以来，外资流向房地产资金规模占房地产市场的比重最高不超过16%，其中，在开发环节的比重不超过12%，在销售环节的比重不超过26%。总体来说，外资在中国房地产行业进入状况处于刚刚起步的阶段，也就是说如果我们认为房地产行业有泡沫的话，怨不得别人。

第二，很多人认为外资对国内的资金有替代作用，担忧外资买房会把国内资金挤走。但事实上国内开发商开发资金的投入、销售资金的投入，和外资在这两个环节介入资金的增长量相比，国内增长还要更快一些，所以并不存在外资替代国内资金的情况。

第三，宏观调控对外资流入房地产市场有较大影响。根据人民银行的统计数据，2004年房地产贷款增长率比金融机构全部人民币贷款增长率高出11.3个百分点，但增幅较2003年回落了8.8个百分点。其中，房地产开发贷款增长率比2003年下降了20多个百分点，住宅抵押贷款增长率比上年下降7.9个百分点。这迫使企业更多地运用自有资本。

总结以上所说的内容，按照第一种测算的方式，外资在中国房地产中的规模大概是12%～15％。第二种方式，也不太厉害，不超过20％。中国现在对外资进入中国房地产行业，基本上不设防，今后要改变几乎是不可能的。所以我个人倾向于认为外资正开始尝试中国房地产市场，这仅仅是一个开始，而不是已经到了大规模进入非常严重的状态。

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