专家认为目前取消房屋预售制度并不是好时机

日前，中国人民银行发布的《２００４年中国房地产金融报告》建议：“可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”这引起了业界的极大关注。

国务院资产管理监督委员会研究中心宏观战略部部长赵晓在接受中国经济时报记者采访时表示，人民币汇率上升，以及海外热钱预期人民币再升值而加速进入国内房地产市场，已经推高了房地产业的开发成本，如果取消房屋预售制度，降低房地产业的流通性，开发成本将会进一步抬高，房地产经济乃至整个宏观经济都有可能因此受到冲击。所以，从宏观经济的层面来看，目前取消房屋预售制度并不是好时机。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受本报记者采访时认为，在目前房地产开发企业融资渠道不健全的情况下取消房屋预售制度，会加大房地产开发企业融资负担和成本，极大影响房地产开发投资规模和市场上商品房的供给数量，在当前需求依然很旺盛的情况下，会加剧推动房价上涨的压力。

如果从防范金融风险角度出发，完全可以提高期房按揭贷款的利率或首付款比例，或者干脆不给期房销售提供按揭贷款，不参与这个隐含着较大风险的房屋预售过程。也就是说，金融机构应该在这种预售制度安排下，根据自身风险管理的能力，来采取相应的市场和经营策略，而不是要求取消预售制度。防范风险归根到底还是要求金融机构自身具备风险管理的能力，而不是取消房屋预售制度就能做到。

“房屋预售制度的存在是由房地产市场的供需关系决定的。”赵晓认为，房屋需求量较之供应量相对旺盛以及由此带来的房价偏高，是房屋预售具备市场号召力的主要原因。目前市场市面上也不乏现房销售，但这并没有影响购房者对于价格相对低廉的期房的热情。因此，房屋预售制度的存留自有市场调节，而不应假手于行政干预。

防范风险不能因噎废食。各家银行房地产信贷政策的松紧程度不一，有的银行具备较强的风险管理能力，愿意为期房提供贷款而从中获利。不能一道禁令，将所有银行都拦在期房按揭贷款收益的门槛之外，银行完全可以视自身情况自主选择信贷方式。

刘洪玉向记者介绍，现房和期房，都是新建商品房的交易形式，国际上大部分国家都不禁止预售。只不过是在不同的市场条件下，期房预售的数量和所占比例有比较大的差异，即供给短缺、房价上涨较快的情况下，预售房屋所占的比例较大；供大于求、价格平稳或处在下降的过程中时，预售房屋所占的比例较小。

在期房销售过程中，购房者实际上分担了开发商的一部分开发风险，相应地也获得了期房和现房的价格差异作为回报。

“取消预售，让购房者丧失购买期房的权利是对产权的侵犯。”赵晓认为，市场需求与交易方式的多元化是市场繁荣的要素，强制剥夺房屋预售的交易方式，有悖于房地产市场的良性发展。

刘洪玉认为，取消房屋预售制度确实可以使新建商品房的交易变得比较简单，降低了监管的难度，也可以在一定程度上减少交易纠纷和烂尾项目的出现。但是，房屋是非常复杂的商品，一般大众都不可能有很丰富的知识来认识和把握这种商品的特征。所以，即便完全是现房销售，也只能部分地避免当前存在的销售纠纷问题。而且，房屋销售过程中存在的弊端完全可以通过预售制度的完善来消除，不是非得通过取消预售制度解决。

赵晓则指出，欺诈、纠纷只是房屋预售过程当中出现的一种不良现象，这些问题同样存在于其他商品的销售过程中。因此，不能将其均归因于房屋预售，同样也不可能因为取消预售而完全避免上述问题。因此，不能因为一部分人群倾向购买现房，而否定其他人群选择购买期房的权利。

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