取消期房预售 对已显疲态的房地产是"雪上加霜"

文/上海五合智库投资顾问公司总经理邹毅

从市场经济角度来看，几乎很少有行业的产品能如房地产行业那样，在半成品时期就可以以全价卖给市场需求方，这种制度设立的本身就给了市场供应房存在市场交易中的优先的特权。

因此，取消预售制度，将有助于房地产行业的加速整合。但对于资金实力不强的开发商来说，取消预售制度相当于取消了对房地产开发商的提前兑付商品的特权。

当前的房地产市场正处于一个销售极度低迷的市场环境下，出台取消预售政策，产生的效果可以分几种情况来分析。

第一，如果政府在具体实施细则落实时，对市场的存量房地产供给采取一刀切的政策，即对所有的在售楼盘在没有拿到产权证阶段进行预售的，一律不准出售，那么将出现的市场局面是，市场供给可能出现大比例减少。以当前的上海房地产市场为例，从表面上看，市场的超量供给出现减少，但实际上并没有切实的减少供给，只是将供给推迟了一段在市场上上市。这样，从表面上看，市场供求比例趋于合理，但实际上供大于求的矛盾并没有效解决。

第二，如果只能政府在具体实施细则规定，对政策出台前的房地产已经在预售的项目仍然予以预售，而对新尚未进入预售阶段的房地产项目取消预售的允许，即实际上是采用老项目老办法，新项目新办法的方式，这样的市场影响将是阶段性的。很有可能出现的市场情况是，在当前大批市场预售完成后，市场上新上市的商品房供应量将在一段时期内减少，这样的结果总体来看，预售制度如若取消，对于开发商来说，无疑加大了资金成本，这部分的资金成本体现在销售时间加长部分的成本。另外，对于银行来说，也加大了贷款回收风险。这种风险具体体现在，原本资金链紧张的开发企业，在实行预售制度的前提下，可以通过预售实现现金回笼，用以偿还银行贷款，但在取消预售制度后，出现资金链紧张至断裂，那么这样无疑增加了银行本身的贷款风险。

从短期来看，取消预售制度对当前已显疲态的房地产市场无疑是雪上加霜。但从长期来看，这种制度有助于银行信贷状况的进一步规范，对于提高房地产商的开发实力、提高银行房贷质量及规范市场交易行为都有长远促进作用。

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