土地转让由挂牌、拍卖变招标是开历史的“倒车”

据悉，北京市房地产协会起草了一份建议书上报市政府，建议在土地转让中多用招标，少用挂牌、拍卖，使价格不再成为决定土地归属的惟一标准。北京主管机关也正在考虑调整，更多使用招标交易，以控制地价过快攀升。

如果真的要改土地挂牌、拍卖转让为招标转让，那么放到中国房地产发展的大背景下，无疑是在开历史的“倒车”。

有人说，房地产协会是开发商的协会，是地产利益集团的代言者，这个建议是个“阴谋”。是不是阴谋？我们暂且抛弃“成分论”的思维，不必因建议者的出身而下结论，且从建议的内容上作个判断。

为什么要招拍挂？除了规范土地出让便于城市管理，加强土地保护，遏制土地管理中的腐败问题之外，对中国房地产业来说，最重要的意义在于建立房地产市场充分的竞争机制。作为市场经济的核心价值，竞争对于经济发展的作用早在成熟市场经济国家几百年实践中证明，不用赘述。当前，中国房地产运作不规范、规模化程度低、产品质量差、发展商和消费者矛盾突出、企业效率和抗风险能力低下等等问题，其解决与改善，还得依赖竞争机制发挥终极的作用。这个意义上说，任何破坏、消除竞争机制进程的行为都是在“开倒车”。

市场经济的要义是预先建立一个公正、公开的规则体系，所有的参与者在明了规则的前提下参与“游戏”。这套规则立足于这样的前提：以追求全社会的最大福利为目标，并假定每一个参与者都是“理性人”，作出或不作出某种行为由其自身基于理性决定，并承担后果。这样的前提下，如果觉得25.65亿的天价拿地实在是贵了，可以退出；既然还在应价，就说明愿意承担。这本不是需要政府考虑的问题。

控制地价过快攀升是一个说得过去的理由，然而作为管理机关，就需要协调短期问题和长远目标。地价上涨当然会提高发展商的成本，然而政府更是一个各个不同群体利益的平衡者，没理由被开发商“要挟”。

据称建议中的方法是“综合考虑投标企业的其他情况，如开发资质、资金水平、施工质量、先前业绩等，综合这些因素之后，由评标委员会最终决定谁中标。”让人疑惑的是：为什么定这些指标而不是别的？谁来评定企业的这些指标并为这些评定负责？评标委员会专家的决定为什么就比市场的选择更英明？有什么手段能保证这些委员会的专家不会成为下一批出卖权力的腐败者？

因此，至少现在我们会担忧：

拍卖变招标会给权力机构中的少数害群之马多一些可寻租的权力。多收点地价款，百姓多付点房价款，政府多得点财政收入，毕竟还有机会反馈公众；要是落到腐败分子的腰包，那可真实“便宜了坏人了”。

拍卖变招标给地产企业多些机会结成土地价格联盟。由于程序差异，拍卖程序实现了信息的更加公开，也更能激发参与者间的充分博弈。数年前的“彩电价格联盟”期望谋求的是行业的垄断利益，对立面当然就是损害消费者的利益，所幸的是，由于不得人心很快“夭折”。当然不能指望这个故事能吓阻那些想搞地价联盟的人，只是希望其因此有些忌惮。

拍卖变招标将本就缺乏的竞争从房地产市场上进一步破坏。北京房地产市场向来有“水很深”之说，这个处于不少壁垒“保护”之下的市场向来竞争不充分。所以产业水平可以相对落后、房价可以相对超高、平均利润可以领先全国。竞争程度后推，这些问题会恶化吗？

会有人说，招标、拍卖、挂牌都是合法的方式，都是规定允许的。没错，这正是我们担心的。

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