38宗土地要“个案研究” 收地难题考验北京

“政策经常是雷声大、雨点小”——一直被分析人士认为是北京肃清闲置土地“发令枪”的“收地行动”，竟被部分开发商“解读”得如此轻松！

近日，北京收地38宗震动着实不小。然而，记者在采访调查中发现，名单中的一些地块，政府很难真正收回。

遗患难除

按照北京市国土部门的说法，此次38宗地块出让合同被废止，原因是“未能按期及时清缴土地出让金”。

众所周知，由于长期以来土地管理不完善，开发商拖欠土地出让金的做法已经见怪不怪了，政府和开发商之间几乎形成了一种“默契”。因此也有人认为，“是政府监管不力，纵容了拖欠行为。”

最近，素有“长安街地标建筑”、“京城第一高楼”之称的北京银泰心被卷入了“风暴中心”——外界纷纷传闻，被列入此次收地“黑名单”中的银泰中心将“胎死腹中”。这让一向行事低调的银泰感到很“无辜”：“我们现在正热火朝天地干呢，年底就要封顶了啊……这个事情真是越抹越黑……”。

北京银泰置业有限公司总经理尹筱周说，银泰中心一共办理了4张土地证，“已经售罄的那两块地的出让金，我们已全部缴清了；另外不销售的、准备长期持有自用的，是缓缴的。”而这缓缴的2个亿出让金，也是当时银泰和政府部门的一个“君子协定”，“当时我们向政府部门申请一年之内缓缴（2004年12月底——2005年12月底），当时大家是都有认同的。”

有人指出，拖欠之风长期在政府的眼皮子底下大行其道，往往演变成开发商们惯用的资金腾挪手段。多数房地产公司出于“公司发展需要”，选择延缓某些土地出让金的缴纳，以此换取新的拿地资金。用某房地产公司老总的话说，这叫“以小博大”。

“我们就是想把缓缴的2亿元用在建设上，不想让它死在土地出让金上……你拿出7个多亿的土地出让金，又不能马上卖房子，都扔进去？从经营的角度讲，谁都不愿意这么做，而且政府也是允许分期缴付的。”尹筱周的言论表明，银泰“缓缴”土地出让金，并非因为缺钱。实际上，拥有国际著名投资机构——美林集团的注资背景，银泰也不可能缺钱。

在开发商们眼里，按期缴纳土地出让金会占用大量的企业营运资金，能晚一天是一天。

在接受某媒体采访时，北京市国土资源局局长安家盛厉声斥责开发商的拖欠行为，并明确表态：今后政策再不会给开发商钻空子的机会，要严格依据市场的游戏规则，违约就要受到惩罚。一旦土地出让合同被废止，开发商想继续开发，就需要付出新的代价，“说白了，就是要花更多的钱”。

尽管此次政府态度异常坚决，对拖欠行为似有绝不再姑息纵容之意。但分析人士认为，以前那些心照不宣的“君子协定”，必然会给日后的清理工作留下了很多“遗患”。至少目前，开发商们在政府的义正辞严面前，仍然显得不慌不忙，不紧不慢。

收地难回

38宗地所牵扯到的一系列复杂问题，考验着政府的执政能力。

据此间不愿意透露姓名的开发商讲，“收上去的地，有些实际上只是个概念。”这38宗地，均为整体项目中的一小部分，但在实际操作中，“部分”是无法从整体中准确地划分出来的，“都在一个楼里，上一半、下一半的，你怎么拿走？这不太可能。”

来自北京国土资源局的统计数据显示，此次废止出让合同的38宗土地，大多位于北京海淀、东城、朝阳、宣武等城八区核心区域，地块面积较小，其中最大的一块为8.5公顷。从土地用途来看，大部分地块是某个项目中的一部分，以商业、地下车库占绝大多数。

如何将“预收回的土地”从“已经动工的建筑”中剥离出来，这的确是横挡在政策面前的一个难题，自然也成了部分开发商有恃无恐的“理由”。

北京万年花城房地产开发公司，其位于丰台区花乡樊家村的万年花城11号地，也在此次出让合同被废止的名单中，该公司内部人士在接受媒体采访时说，政府废止土地出让合同，只代表协议出让方式的终止，“不意味着地块被收回。”该内部人士还认为，像这样的地块，政府收回的可能性不大，因为这些地块规模不大，是大社区中相当小的一部分，即使让其他开发商接手，也无从操作，获利空间更是未知数。

银泰被列入此次收地“黑名单”中的两块地，分别是位于朝阳区建国门内大街4号的银泰中心A座商业和C座办公及商业。当问及这两块地的现状时，尹筱周的回答让记者颇为震惊：“实际上它不是地”。

尹筱周告诉记者，当时出于办理土地证的需要，只能按照不同的用地性质，将地块进行划分，“但建设项目是一个整体，是不能分割的……他们就那么一划，把这部分功能假装搁在两块地上，实际上这块地是划分不出来的。”而黑名单中所谓的“两块地”，据尹筱周讲，就是银泰“申请过缓交的2个多亿的土地出让金。”

“我们也不是都没交，而是交了一大部分，7个多亿还剩2个亿，剩下的也交了一部分了。”尹筱周强调，银泰的情况“比较特殊”，这次收地行动绝不是针对银泰的，“我想政府的目的，还是为了把土地严格监管起来，对于那些真心实意想搞高标准建设的开发商，政府不会轻易下结论。”

38宗地的复杂性，不单单是“收回难”的问题，能否再次顺利入市，也是一个问号。

以此次收地名单中面积最大的一块地——东四十二条危改地块为例，该地块总面积8.5公顷，2003年，北京王府井地产综合开发公司取得该地块的土地使用权，用于商品房开发。然而，适逢中央数次调整拆迁政策，拆迁成本一再提高，拆迁难度越来越大，令开发商无法按时缴清出让金。

这样一块“黄金地皮”，终因绕不过“钉子户”而成为“鸡肋”。用公司内部人士的话说，“三年来基本没有干别的，全都做拆迁工作了。”试想，这样的地块，即使政府重新收回，再度入市，谁还敢贸然接手？

令人高兴的是，对于此次收地的复杂性，北京市国土部门已有清醒的认识。安家盛局长近日在接受媒体采访时频频表示，政府将根据38宗土地的不同分类情况，“量身定做”工作细则。“对于那些确实属于闲置的土地，我们一定会无偿收回。”安家盛说。

这个“细则”，实质上是“一个比较完善的个案分析机制，就是对这些土地违规企业的违规原因进行分析，并确定性质，是恶意违规，还是确有其他缘由；同时对企业修正违规行为的能力进行评估，综合这些方面的因素，做出最后的处理决定”。

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