李捷:社区商业是具有稳定的市场基础

2005年9月7日8：30-17：30，第十二届亚太零售商大会暨展会“商业地产专题论坛暨投资合作洽谈会”在北京国际会议中心16号会议室隆重举行。

以下为中国北京天鸿卓越房地产经济有限公司总经理李捷先生现场发言：

大家好，作为社区商业发展和实践应该是一个很大的题目，我只是把我们简单的想法和大家做一下沟通。在前几位大型的投资商，开发商谈论他们的项目，我发现了一个问题。就是目前在商业地产，大家把商业地产目光集中在了大型的购物中心和商业街。然而，商业地产的概念不仅仅是这些大型的Shoppingmall，购物中心，而作为社区商业也是商业里面非常重要的组成部分。刚才和徐总也做了沟通，目前从开发商、投资商更关注的可能是这种大型的综合的购物中心。然而，对于社区商业可能大家是忽视了它的存在和它的发展。那么，我的题目是围绕着发展和实践两个主题。那么，首先从社区商业的发展过程来讲，什么是社区商业，那么社区商业是一种以社区范围内居民委服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业是城市商业空间中一个重要层次。社区商业所提供的服务主要是社区居民日常生活服务的需要，这些服务是具有综合性和便利性的特点，但不一定是廉价的。因此，社区商业是具有稳定的市场基础，并随着居民收入水平的提高，而得到一个更大的发展。那么，现在大家的目光更多的是集中在购物中心，从这种商业形态特点来讲，它的消费群对它的消费关注点更多的是时尚，是品牌。那么，作为社区商业消费者更多的关心的是它的便利性。从社区商业发展历史来讲，最早社区商业形态出现在二十世纪的五十年代在美国。那么，由当时家庭汽车的普及，以及城市高速公路建设，使得居民大量向郊区扩散，这个是大家经常提到的叫住宅郊区化。那么，由此产生了专门为郊区新建居民社区服务的社区商业。这样在六十年代，英国、美国、法国等国家也由居民的郊区化而逐渐出现了这种社区商业。到了七十年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。

从国外社区商业特点有以下两个方面，一方面国外社区商业是为了城市居民郊区化而建立的，所以具有满足一社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。那么，从社区商业中心形态的购物，国外社区商业主要是现代化的购物中心形式，购物中心和连锁店组织要相互促进，共同发展。除了刚才说的大型购物中心核心店以外，中心还有不同规模和不同专业的专卖店，而且他们更多是以连锁经营的形式。那么，这种连锁经营，品牌的支撑是社区商业中心的骨干力量，是社区商业中心形成和发展的基础。国外社区商业中心一般都是实行开发和经营相分离的做法，开发商负责前期的开发，而经营商负责租赁经营，形成一个良性的运作机制。从国内的社区商业发展现状来看，我国的社区商业相对落后，在大力的推行城市居民社区建设的同时，把社区商业的规划和发展，应该作为关键的一环。作为社区商业发展状况，不仅影响到社区居民的消费，也关系到城市商业整体的结构和布局，影响整个城市的综合商业能力。

那么，我国社区商业还处于起步阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着商业地产发展，特别是商业地产逐渐的成熟，社区商业得到了巨大的进步。国内也出现了一大批休闲、娱乐一条街等众多项目，他们定位是提出超社区的服务口号，但是从实际情况来看，他们多数仍旧是以服务社区为主要目的，特别是居住区的内部商业设施。国内的社区商业设施正朝着一种综合建筑、景观、空间的体验场所，一种为社区居民创造交流场所的方向发展。总的来说，国内的社区商业普遍还带有浓厚的住宅底商的特点，与国外成熟社区商业模式相比较，还有很大的差距。那么，从国内社区商业发展方向来看，一方面各行业应该采取超市、便利店、专卖店、连锁店等业态形式。第二个就是居民日常消费，应该在居住地大约五百米范围以内完成。第三个，主要服务对象还是社区居民，主要是满足传统的衣食住行的需要，又能适应新型的消费需求。从发展趋势判断，社区商业是未来商业投资的重要机会，同时也是商业地产开发的一个重要推动。所以，通过我们对社区商业的一些研究跟理解，认为商业地产绝不能仅仅限定于一些大型的购物中心、Shoppingmall的形态。

目前商业地产最大的问题是结构问题，也就是说从社区商业，或者还有第二个层次，叫做街区商业，再到第三个层次，社区商业，整个从结构布局上是明显失衡的状态。也就是说投资商更多热衷于投资大型商业地产，而往往忽视了对于社区商业，对于这种与居民息息相关的，与日常生活密切相联的这种商业形态的研究和开发。

第二部分，就是我们通过天鸿集团几年来对于居民小区和住宅区开发建设，在这个过程当中附带的社区商业开发一些实践，我们有一些小小的总结作为就同。一方面，随着住宅的建设，国内现在分配机制市场化逐步提高，原来由单纯作为住宅建设配套的商业，在市场杠杆作用下有了交大的变化，特别是社区商业，外延有一定的变化，在一定程度上适应了居民建设，城市环境和消费观念的变化，逐渐满足和促进居民的综合消费。那么，社区商业，从形态上来讲，大体分为三种形态，一种是独立的，我们叫做独立商业，或者是纯商。另外一种，是与建筑相关联的这种综合的混合建筑。还有一种，就是以群房或者是底商为主，我们叫做底铺，大体分为这三种业态。从布局来讲，分为沿街式，群组式，多点式和会所式四类。第二个从社区商业一般配置业态来讲，社区商业主要功能是购物、休闲、综合服务，作用主要是提供当地和周边人群日常生活需要的商品和服务。同时，根据社会经济的发展和人民生活水平的提高，增加现代服务的门类，发挥家的延伸的作用，满足现代个性发展的需要，创造自由的生存空间。第三个就是社区商业的主要配置，主要以超市便利店、专业店、菜市场、餐饮网点、生活服务网点，以及设置的一些文化、娱乐网点设施。那么，一般并不配置百货店，仓储商场和集贸店等商店。仓储结构由于不同大型的购物中心，所以具有很大的差异性。

我们举了一个新加坡社区商业配置的例子，正好刚才新加坡零售商协会会长也做了介绍。从新加坡发展局将社区商业规划成三个层面，配置和设置相应的层面，三个层面划分从1000户到1500户配置一个邻里商店，上海叫做街坊商店。第二个8000户到10000户建立一个小区商业。第三个40000户配套一个中心，这可能是更多开发商关注的地区级商业，大型的购物中心。那么，从开发社区主要考虑的问题，通过我们这几年的实践，觉得有以下几点。首先，必须由政府推动，市场机制的激励，和投资者投资方向转移等综合因素。那么，现在在商业地产日益火爆的今天，社区商业目前它的开发还存在一些问题。第一，主要是空间布局不均衡，一些社区商业总量不足，布局不合理，建设相对滞后。那么，有的社区商业规模过大。第二，业态结构不合理。大型综合超市基本能满足需求，但是菜市场和特色店有些不足。第三，就是经营方式的落后。部分经营商店仍然带有传统的这种集镇色彩，从商品质量，服务质量和从业人员道德和素质方面不能满足市场需求。第四，商业地产开发与商业业态配置的不协调。也就是说没有形成这种商业地产的产品批次。

那么，在目前我们开发过程当中，针对这些也提出了一些建议。作为开发社区商业，第一就是要注重调查，掌握全局。第二就是要对商业做定性、定位和定量的分析。第三就是房地产开发应有住宅商业开发进行同步设计和同步开发。第四就是建筑形态要符合商业业态的设置要求。第五就是与现代居住环境相适应，体现这种便捷性和亲和力。第六是因地制宜，体现特色。第七一定要权衡好长期效益和短期效益回收的关系。如上所述，社区商业研究，应该是作为商业地产里的一个大项目主题，所以在很短的时间里能把它说清楚是比较难的事情。我刚才是把我们在这几年来对社区商业开发与理解做了一个简单的汇总，跟大家做一个沟通。谢谢大家！

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