章宏:我们是一种复合型体验的消费环境

2005年9月7日8：30-17：30，第十二届亚太零售商大会暨展会“商业地产专题论坛暨投资合作洽谈会”在北京国际会议中心16号会议室隆重举行。

以下为中国北京蓝色港湾置业有限公司执行总裁章宏女士现场发言：

首先，感谢大会组委会给我这个机会，准确的讲我们这个项目是赶时间挤到我们亚太商大会的。我们在大会刚刚开始的时候，我们担心怕我们的时间不够，后来我们想到这个机会非常宝贵，因为一年只有一次，所以我们抓紧时间，还是挤进来了。那么，这个大会可以说是我们项目首次推向市场。今天我也感谢在座的各位，可以在第一时间了解我们这个项目。刚才Kohno先生给我们讲了很多有关零售新的趋势，和目前国外包括顾客和零售发展新的方向。有一些对我很有启发，其中有一句话我记得很清楚，就是在我们零售界和其它行业一样，总是有推新除旧。我们这个项目将会是在北京，甚至是整个中国，把整个零售界真正做到从变革到革新，到革命，这样一个作用的项目。那么，我们这个项目名字叫做SOLANA，我们这个地点是在朝阳区。我们项目是美国建筑师了解的建筑风格，跟SOLANA名字相匹配。商业形态上，我们是一种复合型体验的消费环境。

这张图我们可以看的很清楚，表现出了我们整个整体环境和我们现在鸟瞰的概括。我们大家都知道，各位对北京，对朝阳公园很了解的话，都知道朝阳公园是目前规划水面最大的公园，我们项目座落在公园的西北角，所以三面环水，这样给我们项目打造成一个具有这种独特的景观，休闲环境的一个特定的优厚的天然条件。那么，也是具备了我们作为Lifestyle Shopping Center的中心。我们是通过土地招拍挂拿到的项目，我们土地占地是13万平米，总建筑面积是15万平方米。这个项目我们计划在2006年底，或者在2007年的时候开业。所以，我们现在从设计到规划，已经全部都做完了，现在已经开始开工了。而且，还是作为朝阳区重点的一个项目，得到了朝阳区市政府的大力支持。

我们谈到商业，就是要看整个大的商业和消费趋势，对北京了解的人，和做商业的，最关心几个数字，一个是整个商品零售总额，再一个就是消费品零售总额。那么，在北京有几个数字比较关键，我也列在这个地方了。那么，我们尤其要谈到的就是实际的增长，连续两位数字已经在过去八年的时间。那么，在未来的几年，这种数字仍然是能够保持持续的增长，这个得益于北京马上要举办申奥，就是2008年奥运会的到来。再看一下我们这个SOLANA项目所在的区域，大家都很熟悉朝阳公园，朝阳公园是北京CBD的中心，而且周边汇集了三大商圈，燕沙、丽都和赛特商圈，和新旧三个使馆区，我们项目就在这三大商圈和使馆交汇地。所以，它具备了一个非常好，能做成城区这种大型商业环境的一个物理的周边条件。具体来讲，我们这边有一些统计数据，作为零售非常关键的消费区，作为核心消费区的半径，我们核心消费区主要覆盖的是朝阳区和东城区。第二消费区，差不多是在十公里左右，我们覆盖了除了核心消费区之外的崇文区和宣武区。第三消费区，我们基本上按照做商业的规律，在城区覆盖到15－20公里，所以覆盖了部分的宣武和海淀。那么，在这里我们对各个消费区，我们总结出了它的常住人口，流动人口和2004年消费零售总额的一些数字。在组合性消费里面我们有一些统计，一个是主流的人口年龄是20－49岁，平均家庭人数看起来都是以小家庭为主的结构。国内外的游客在整个北京，尤其是朝阳区也是非常多的。那么，在CBD这个区域当中，非常活跃的，最具消费能力的是白领，白领主要工作在CBD国内外大型的企业。那么，月收入差不多是五千块。

再看一下我们项目所在的朝阳公园本身，这个公园是亚洲最大的城市公园。大家如果对北京市房地产有所了解的话，北京最高端的楼盘都集中在这一带。那么，周边的饮食文化和酒吧文化，在过去的几年始终都在蓬勃发展，包括公园南门和西门，再远一点三里屯酒吧街，和原先老的机场辅路，就是霄云路。我们朝阳公园西北角，除了我们刚才讲的三面临水这样一个得天独厚的优势之外，还有一些跟朝阳公园将来发展息息相关的，有带动的项目。一个是跟颐和园马上要通航，就是在我们北边的亮马河，今年年底，明年年初，朝阳区用世界贷款，马上做到跟颐和园水系的通航。另外，还有在我们对面的这个小岛上，是奥运会沙滩排球的所在地，这个已经被奥委会正式的确定了，现在正在进行建设。在我们项目的东边，那一片现在叫博物馆的地方，已经在净化，要建造一个全世界最大的摩天轮。我们也知道摩天轮对于一个城市和一个区域，会带来什么样的人流。所以，我们项目在周边人流上，除了现有的环境之外，是有非常强大的消费能力市场支撑的。

从区域价值预见上，刚才我们有一些消费环节和居住环境，景观，人文、涉外、商务环境、商业环境、交通环境、辐射环境等共同决定了区域的价值。那么，我们从区域条件确定我们经营方向，我们经营方向离不开目前我们所处的位置和它的一些具体的环境。那么，我们这个经营方向就是国际化、多元化、休闲化、时尚化和娱乐化。所以，我们说它是一种复合型的大型商业。我们现在在做我们所有前期的规划、设计，包括市场定位，我们都是紧紧围绕着前期区域价值来做的。

我们市场定位总结来讲利用区域地段唯一性，景观资源的惜缺性，再加上我们在规划当中业态组合的科学性和业态规划的丰富性，最后要把这个打造成北京市，乃至全国真正符合目前国际标准趋势的Lifestyle Shopping Center。那么，作为Lifestyle Shopping Center有哪些主要的因素呢？一个是位于住宅密集区，这一点我们已经具备。另外一点是具有露天及环境资源，我们看到北京一个楼，一个玻璃盒子，Lifestyle Shopping Center也是，但是真正符合这种定义的要具备这样先天的条件。另外，要迎合消费者对零售的需求和休闲方式的追求。现在到大型商业中心来的不单单只是购物的需求，所以我们要把购物的需求跟休闲，也就是说我们一定要想一种规划和策划，能够让消费者对我们这个商业中心，先从认同把他们吸引来，最后要通过业态的丰富和我们的资源，使得消费者能够在这里花时间逗留，逗留当中产生更多的消费。

根据我们对北京市场的研究和我们项目先天的条件，我们聘请了一系列国际团队，来打造我们商业中心。我们聘请了这里包括加拿大一家公司，是做商业的策划和定位，包括一些商铺组合。那么，这个公司最终和我们一起完成了业态的规划和商铺的组合。在建筑上我们聘请美国一家建筑师事务所，可以说Lifestyle Shopping Center从一开始萌芽到现在全世界蓬勃发展，跟这家公司在全世界各地所做的项目分不开。所以，他们在这方面可以说在商业界也是数一数二的这么一家专门做商业规划和设计公司。那么，我们景观园林也是这家公司设计的。除此之外我们用了整个团队，包括我们的灯光、环境和标志系统的设计。

我们项目这里从几个区域有介绍，一个是我们在西部，西部有主力店，在主力店我们一个是高档大气，还要把街边广场聚集人气。另外，还有一个就是品牌街，品牌街我们这里是开放式的街区，每一家店铺感觉上都是像欧式风格的，又是时尚的独特品牌旗舰店。靠我们项目北边就是亮马河，以后跟颐和园整个通航的。这便有一个亮马食街，主要是中式的中高端的大型餐饮，因为这边有很好的景观资源。而且，我们又可以做成室内外这样的散坐。临近项目的东南方，靠近景观最好，就是面向朝阳公园湖的地方我们设计的是湖畔吧街，这个像意大利威尼斯水边的村落，有欧式的街道，都有屋顶及伞座，从整个规划和设计上打造出威尼斯水边很时尚，很有文化的水畔的吧街。我们还有半山环路，这个是在项目的东边，利用地势的起伏，创造一种购物的趣味性。那么，在这里大家可以感到建筑和欧洲街区带来的感觉。还有娱乐，包括现场音乐、表演厅、VIP、俱乐部等等。五在我们项目中心核心地带还有我们的下沉花园广场，我们在这里，一个是我们有很丰富的，给小孩来游玩的地方，还有给年轻人游玩的地方，另外还有大型的提供给商家和做一些做活动的地方。

这里简单列出来我们商业的团队，我们在会场也有展位，216、217。我们明天在会展中心也有一个展示。接下来利用大家几分钟时间，看一下JERDE公司做的一个简单的三维展示。

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