陈海信：零售项目在亚洲购物中心的发展趋势

2005年9月7日8：30-17：30，第十二届亚太零售商大会暨展会“商业地产专题论坛暨投资合作洽谈会”在北京国际会议中心16号会议室隆重举行。

以下为马来西亚亨利布切尔中心咨询有限公司总经理陈海信先现场发言：

下午好女士们，先生们，我们今天下午的话题是为零售设计房产，而不是为房产设计，这是非常有兴趣的话题。在过去十年当中，亚洲环境进行了变化。我们在想是否客户可以告诉生产商，他们想要什么样的产品。那么，作为零售商来说我们有一些新的东西值得去思考。今天我的演示因为有时间的问题，我不会太针对于讲每一个零售项目的介绍，但是我现在要讲一下在亚洲购物中心的发展趋势。首先，我们来讲一下我们第一个话题，在亚洲购物中心的规划。接着我的第二个话题现在亚洲购物中心为客户进行设计。现在我们看到将来在亚洲的购物中心是否为零售商所设计呢？我们现在要讲一下第一部分，在亚洲的购物中心发展趋势。现在我们看有很多大型的购物中心都移到了近郊的地方，还有购物中心在亚洲不断进行重建，我们看到亚洲零售商在不断的扩展。在过去十年当中，有很多大型的这种购物中心，在亚洲城市中心进行扩张。但是，我们看到这种扩张是不断的在扩大，他们已经是涉及到了郊区地带。那不但只是在亚洲国家，在其它国家也看到这样的情况。我们通常会看到有两个主力店，然后还有超过两百家的专卖店，还有很多零售店，在当中有很多配套设施，比如像滑冰场。那么，现在中国最大的购物中心拥有大概6300平方米左右。现在我们看到有九家购物中心，他们面积将会超过9300平方米。在吉隆坡，这个最大的购物中心是297000平方米，在马来西亚我们有四家购物中心，每一个可能都超过9300平方米。在马尼拉，有大约53000平方米的亚洲摩尔，现在大概会有超过9家巨大型销售中心在这个城市当中。我们在曼谷还有另外一个278000平方米的购物中心，今年数字将会增加到六家。

从这些可以看到我们超大型购物中心变得越来越大，这也就是在亚洲国家的一种发展趋势，我们亚洲拥有两千万的人口，在吉隆坡商店现在已经开始扩张了，扩张到7500平方米。另外一家超市，已经扩张到4600平方米。在雅加达，我们看到一个超市，现在已经进入到第三期的规划，还有像其它的超市等等，还有它的竞争对手，他们同时也进行了扩张。那么，在雅加达一些郊区地方，看到超市在扩张。同时，我们看一下在过去10－15年当中，我们有大卖场、购物中心、会员制商店，引入了亚洲。比如说在来自欧洲和美国的一些著名商店，都引到了亚洲，让亚洲客户能够体验到这种大规模商店的零售体验。那么，我们同时也看到他们提供每天低价的保送，而这些是在十年之前没有人能够预测到新的体验。但是，这些模式已经被当地零售商所复制过来了。现在我们看到这种大型的购物中心他们的销售面积大概是25000平方米左右。我们看到在亚洲这种大型购物是一种趋势，因为他们要变得越来越具有竞争力。那么，他们可以选择比其它的购物中心变得更好的原因，比如说在新加坡我们还有很多的购物超市。在曼谷，我们还有其它的购物中心。在吉隆坡，我们还有长廊和一些步行广场，还有一些超级摩尔等等。我们看到现在的热门话题就是IT技术不断的引入，比如说在新加坡和日本，他们的零售额也在进行变化。但是，在泰国和香港，情况又是什么样的呢？他们从香港和泰国这边获得外国投资者的认可，像摩根斯坦利，UBS投资银行，还有欧洲退休基金会，现在都开始到亚洲购物中心。他们现在的关注点移到了亚洲，像日本、韩国、中国、南亚、曼谷、吉隆坡、新加坡等等，他们开始关注到业态的组合，我们是否可以吸引到外资投资商。

在很多您之前，日本和香港的这种传统零售商，我们可以看到有各种各样零售商来到中国市场，比如像马来西亚，还有日本。马来西亚的零售商现在也去泰国等等其它亚洲地方。这样的趋势，同时也是购物中心，比如说在香港，他们在新加坡、泰国和马来西亚同时建立了自己的分支机构。同时，新加坡房地产开发者也来到印度尼西亚建造购物中心。那么，还有主要的业主，同时也在中国进行投资和聚焦到马来西亚的投资计划。我们看一下购物中心是否为零售业所设计？我们答案还不是，很多购物中心，比如在亚洲，有很多亚洲国家购物中心成功是从学习当中取到的，他们吸收到越来越多的人群和这种中产阶级，他们面临着很多的竞争。并且，要面临着人们生活方式的改变。这些方式改变同时出现在了中国的情况当中，我们希望能够获得更多的零售业主进驻。那么，如果是说他们购物中心开发不针对零售商的话会出现怎么样的情况呢？我们首先看一下这种零售的面积，我们现在的购物中心能够提供的面积，大概是300平方米左右。但是，这种零售业主通常需要1000平方米，所以这也是不够的。

我们要看一下供应设备等等，比如说像在电力供应，还有像水资源供应等等，以及餐厅供应等等，也是不够的。我们看一下电力的设计，我们的零售商希望有地方能够展示他们的产品，但是这种面积在超市当中却是非常有限的。那么，他们同时希望能够让购物者走进商店，跟他们一起去体验商品。看一下购物中心的布局，你可以在泰国和雅加达看到，有些零售商店是放在最后的角落，比如说在有一些零售商店，空间非常小，或者走廊非常小。那么，就不能够运用运货车把商品运到商店中。还有一点，在亚洲我们要怎么样改变这种零售环境，我们要根据零售市场的改变，以及客户购物习惯的改变来进行应对。现在市场是非常多元化的，而这种购物模式也是根据经济环境而改变的，这种改变通常是六到八年发生一次。那么，购物中心并没有满足这种变化，如果这样的话他们将被排挤出去，被一些新的中心所替代。我们说到管理方面，如果是购物中心管理人员缺乏这种管理的技能，他们就不能使得零售商运用自己的战略来吸引更多的购物者。

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