大型银行表现谨慎 固定利率房贷是把“双刃剑”

央行在8月15日发布的《2004年中国房地产金融报告》中特别提出，可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款，并建议取消商品房预售制度。其中，后者很快被建设部予以否定；而前者作为央行自己可以“说了算”的建议，现已被提上了议事日程。

光大银行已经提出申请　

央行建议取消商品房预售制度被建设部否定后，社会则把目光投向了固定利率房贷。因为，央行毕竟是我国房贷利率政策的制订者，在是否推行固定利率房贷方面是可以“说了算”的。

据《中国房地产报》近日报道，央行的这项设想现已被提上了议事日程。一些中小银行也对此表现出了相当积极的态度，比如，招商银行个人银行部总经理刘建军就表示：“我们正在考虑这件事。”而且，在民生银行等多家银行也对此业务流露出了较大兴趣。除了招商银行、民生银行外，光大银行已先行一步，因为其现已向监管部门递交了试点固定利率个人住房贷款的申请材料，成为首家向监管部门递交相关申请的商业银行。

根据光大银行的申请报告，该行将会选择在沿海城市先行试点固定利率房贷。首期推出的固定利率(5年期)可能会在6%—7%之间。

大型银行表现谨慎

专家分析，上述银行之所以很积极，主要原因还是相比于目前国内实行的浮动利率抵押贷款，实行固定利率个人住房贷款，不仅将使银行承担的信用风险降低，还将加强货币政策实施的有效性；或者说，这将为央行通过货币政策调控房地产市场创造更加灵活的机制。

在南京，建行的房贷业务量历来是遥遥领先的。就中小银行对推行固定利率房贷的积极态度，记者昨天走访了建行江苏分行一位人士。与中小银行的积极态度形成鲜明对比的是，一些大型银行却表现得十分谨慎。该人士直截了当地说，自从央行发出“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”的声音以来，建行始终没有讨论过这件事。他甚至还说：“银行怎么可能让自己吃亏；推出来后，能不能被购房人接受还很难说。”公积金部门没有接到央行通知万一商业银行推出了固定利率房贷，那么，因低于商业房贷利率而大受购房人喜爱的住房公积金贷款，利率会不会也“固定化”？记者昨天还就此采访了南京市住房公积金管理中心相关人士。

这位人士表示，作为一项政策性很强的住房公积金贷款，利率的变动必须由央行决定。也就是说，只有央行的明确要求，各个地方才能执行。但是，到目前为止，全国还没有任何一个城市接到了央行关于公积金贷款利率“固定化”的通知。据他理解，央行目前考虑推行的固定利率房贷，主要还是在商业性购房贷款方面。

固定利率房贷是把“双刃剑”

对于个人房贷利率“固定化”，银行界从事房贷业务的人士普遍认为，实行固定利率个人住房贷款，不仅将使银行承担的信用风险降低，还为央行通过货币政策调控房地产市场创造更加灵活的机制；而一旦个人房贷利率“固定化”，只要这个利率价位合适，对购房人来说是相当合算的。

昨天，南京某银行一位人士向记者介绍，推行固定利率房贷，主要以个人房贷基准利率持续提高的预期作为前提。从国际上通行的情况来看，房贷利率一般都比较高。而国内理论界的看法是，我国的房贷利率应该在7%到10%为宜。这样，在房贷基准利率提高到7%及以上的情况下，相对低的固定利率房贷对于购房人来说，肯定是有好处的。

但是，市住房公积金管理部门人士分析，实行固定利率房贷，无论对于购房人还是商业银行，都将是一把“双刃剑”。即假如银行一旦推出了固定的房贷利率，对于购房人来说，不见得就好，也不见得就不好。因为在固定利率情况下，买房人和银行未来将面临两种可能：在固定期限内，如果央行上调后的利率超出了银行固定利率，则买房人受益，银行吃亏；反之，则买房人吃亏，银行获利。

根据我国房地产业发展十多年来的经验，房贷利率一直就是浮动的。不管是刚刚贷款买房的人，还是已经贷款的买房人，利率都要按照决定的标准来执行。而房贷利率的浮动理论上有一个循环周期，即差不多10年升息期、10年降息期。可是，从购房人贷款的期限来看，短期贷款相对较少，一般都是10年以上的中长期。如果购房人办理了10年以上的中长期固定利率房贷，那么他就要面临降息周期到来的风险。因此，一些银行对固定利率房贷表现出来的积极性，其实是为了在目前升息周期的情况下，通过固定利率房贷来弥补其因利率上调导致房贷量下降、业务量减少所带来的损失。当然，即使在固定利率房贷推出来以后，银行方面也不可能对购房人“一刀切”，采用哪一种利率还得由购房人决定。

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