王石谈顺驰

2003年8月，天津顺驰以17.5亿元夺得天津奥林匹克中心配套区项目，超出政府底价3亿元，创下天津土地公开交易史上最高纪录。

2003年9月，河北顺驰以5.97亿的价格获取石家庄市【2003】009号地块，而最初的竞拍价只有2.04亿元。

2003年11月，在南京市国有土地使用权挂牌出让现场会上，南京顺驰地产发展有限公司以6.53亿元中标河西G41、G42地块。

2003年12月，天津顺驰集团以9.05亿的价格，击败北京华润、天鸿等地产大佬,将大兴黄村30.87万平米的土地使用权纳入囊中。

近段时间，只要你稍微留意一下关于地产的网络、杂志、报纸等媒体，你就会发现人们正在大肆的谈论顺驰，谈论顺驰的老板孙宏斌。说他们又在哪儿拿了多少地，花了多少钞票，出的价格如何的高，拿地的速度如何的快，说要以3到5年的时间超过万科成为中国第一，还有的说孙宏斌以前坐过牢。其中最主要的特点是责贬的占多数。在这一片哗然声中，人们似乎一直都在期待那个迟迟没有出现的声音，也就是来自万科董事长王石的声音。

4月17日，记者有幸去采访洛阳第四届房地产高级论坛，在采访的间歇，我们来到了王石下榻的宾馆，见到了王石。他身上穿的那件鲜红休闲衬衫格外抢人的眼。在场的还有世联总裁陈劲松，成全企划老总全忠，《房地产纵横》杂志社社长王一等。几位中国地产界的大腕坐在一起高谈阔论，大有指点江山的气魄。在这里我听到了王石对顺驰发出的真实而特别的声音。

王石：顺驰提出要超万科，我觉得这本身是非常好的。“长江后浪推前浪”超过也是可能的。但是两、三年时间超过万科是不可能的。

有一句话说：罗马不是一天建成的。顺驰还没有大量拿地之前，出了天津就少有人知道他了。他想用三年时间超万科，似乎是想打破这句话，可是这谈何容易！我们来看一组数据：2003年，万科利润增长40%，净资产达到53个亿，增长为12%，远远高于国内、国际同行业水平。距离是显而易见的。至于这场“领跑”与“赶超”的竞技结果，我们不加断言。

王石：我很认真的去找老孙（孙宏斌）谈，可他说：说说也不行吗？

孙宏斌这大手笔的“圈地”哪儿像只是说说而已呢？王石在谈话当中还说孙宏斌的举措或许要归结为一种“联想情结”。当年，孙宏斌在联想集团柳传志手下做副总，后来以“挪用公款罪”被柳传志送上法庭，进了监狱，扎扎实实的在牢里面呆了四年。孙宏斌是一个不服输的人。出狱后，他给自己平了反，而在他的潜意识里其实是想超过联想。现在他是要用柳传志“借”给他的50万超越柳传志。

说完这些话之后，王石还另外举了一个例子：

王石：四年前，大连万达提出三年超万科，他说中国地产界谁都瞧不起，除了万科。三年、四年过去了，万达再也不提超万科了。现在顺驰提出超万科也很正常，我没太当回事儿。

真实的例子，充足的分量，强大的说服力再次证明了万科坚如磐石。王石的话似乎是让人们自己去思量：今天的顺驰还会是四年前的万达。

王石：他说‘土地是我的，你能把他收回去了？你不收回去我就卖了，给你钱。’他这个是非常恶意的。

顺驰为什么会引来媒体和业界的一片责贬炮轰？王石的这句话给了我们一个答案：用劣币淘汰良币，这是非常恶意的。利用投机的方法占据地产资源和市场，建立市场门槛。这种“恶意”变得很恐怖。

王石：土地不仅仅是拍卖时的透明度，还有拍卖后的执行度怎么样？

顺驰利用高价在各地大肆收购地皮，其用意何在？无非就是要占据房地产市场。就像他以9.05亿的价格取得大兴黄村30.87万平米的土地使用权，强行进入北京市场一样。王石说的“执行度”其实不难理解，顺驰买了地，他会不会在规定的时间内把地价款如数交给当地政府呢？令人担心的是，像顺驰这种高价位的购地刺激了当地政府的土地市场，抬高了土地价格，面对这些，当地政府会不会只重视眼前的利益，从而欣然接受所有的“违章”和“违约”呢？至于后续款他们认为迟早是会到位的。执行力度最后回到了信用度这个很多商人最讲究的原则上来了。信用对一家企业来说，何其重要！

地块储备这一块，他已经是做的非常饱和了。（在我写这篇报道之前，还有文章说顺驰会继续拿地。）下一步，他该何去何从？

王石：现金流是一个问题。

一家年销售回款额40多亿的企业，怎么会买下价格100多亿的土地？还不包括开发资金。他的现金流将如何运转？顺驰说2004年完成100亿的销售回款。这和他现在拿下的地价不相上下。从这个数据来判断，顺驰是实行了最大限度的圈地运动，顺驰只有在2004年实现销售100亿的目标，才能够基本上保持收支平衡。

顺驰置地目前在全国全面开铺。一种形式是自己开铺，还有一种形式就是以加盟的方式开铺。其目的就是吸取资金，通过无数个“吸盘”吸纳资金，以提供给集团中心。有公司谈到，顺驰已经找过他们加盟，并要收取地区加盟费300万。在广州的地铺已展开了中介只收1元钱的活动，引起了广州房地产中介三级市场的一片恐慌。

王石：顺驰的操作模式其实是最原始的，很多企业都不再用了,总的地价和预付款是10：1的关系。

王石说这种操作模式是最原始的，而孙宏斌却把这模式当成“宝贝”在全国范围内互相克隆推广。地价和预付款的比例关系也暗自传递了一个信息给我们。他似乎撕开了顺驰这种操作模式背后做的“人”的工作的外衣。

王石：顺驰这样一个攻城策略，全国跨地域发展，他缺人才,又要从万科挖,我不用担心，万科的人在顺驰不好用。万科的人太木，根本没法接受顺驰那一套方法，完全是抗拒的。（众人笑）

我们常常说企业的竞争归根结底还是人才的竞争。这个结论在这里得到了真实的体现。我们知道万科里面“藏龙卧虎”,在人才管理上万科和顺驰是完全不一样的。孙宏斌主张放权。很多员工3、4年时间就跻身顺驰的最高管理层。万科在这方面却做的更为传统和规范些。在人才结构完全不一样的基础上，顺驰想在万科“挖”人才，看来是白费工夫了。

王石：你说这不是和义和团一样吗？（众人笑）

几个人在一起，很多时间都是在调侃，王石本人在说完这话的时候也说仅仅是调侃。但是在调侃的话语当中我们又能得到很多启示。就像这句话一样，理解的角度不同，表达的意思也就不一样。当年的义和团是被中外势力绞杀的，如今的顺驰是不是就是今天的“义和团”呢？我们不得而知。王石说的这句话也许并没有想要表达他最终要覆灭的结局，只是想说他大肆“圈地”的气势很庞大可以和当年的义和团挥师进京相媲美。没有谁会绞杀他，除非是他自己。

在王石和王一他们的对话中，还可以找到另外一个人的名字——牟其中。此人在1992年的时候吹嘘自己的资产高达20亿人民币，这很容易让人联想到今天的顺驰说要在2004年完成销售回款100亿的事情。现在牟其中被关在武汉的监狱里。外界对此人的评价在两个极端游走。说他是商界奇才又是骗子。假如你仔细揣摩孙宏斌和牟其中两个人的经商道路，或许能够找到些相似之处。当然，孙宏斌又绝对不能等同于牟其中。

关于顺驰的言论，媒体和业界存在着多个版本，这让我想起了一位和孙宏斌过往甚密的朋友的一段话。他说：

也许正是因为他喝过“洋墨水”，见到过西方的地产现状和开发模式，接触过那些拥有好几十亿美金，甚至几百亿美金雄厚财力的地产开发商。他回到中国以后，在潜意识里就想把那边的那些方法或者模式移植到了中国的土地上来？

据我那位朋友讲，他曾同孙宏斌作过深入的探讨。他向我们讲述了孙宏斌对资金问题的理解：

一块地，我只要办理好1/10的开发手续我就可以合法销售，然后滚动开发，有什么不可以的？利国利民！而且土地在开发过程中还可以升值。

是啊，这么一说顺驰只要拿出1/10的地价，就可以开卖了，因为按照目前的行规，建筑方几乎可以自愿垫款到楼盘封顶销售，只是对其他的按照规矩交纳土地款的开发商就不太公平了。

对于顺驰的高价位拿地，孙宏斌是这样解释的：

顺驰是开发安居房出身，吃粗粮长大的。我们以前的利润只有300-400元/平米，而与我们竞争的公司是低于1000/元平米就不做的，我只要坚持拍到最后，几乎不用做商业调查，我就是胜利者，因为我的目标就是获利500元/平米，更何况土地以后还可以升值。

这是一种很有趣的说法，有点雄才大略的意思。

针对人才的问题，孙宏斌解释说：

顺驰基本上用年轻人，因为年轻人的朝气，也因为年轻人对事业的追求，也因为年轻人的单纯。因为战线拉的太长，无法在短时间内培养自己的干部，那么用年轻人是最好的选择，他们不会太贪，他们不会过于世故，于是他们容易掌握。

有人问：什么是奇迹？在常人眼中无法理解的事情，最后有人做到了，那就是“奇迹”。孙宏斌本身就是一个创造奇迹的人。从清华才子，到阶下囚，又从头再来成为叱咤风云的地产大鳄，一连串的奇迹成就了顺驰。但是命运之神是否会一直眷顾孙宏斌呢？我们一直在关注。

希望顺驰一路走好，希望孙宏斌给我们地产界树立一个新的标杆。

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