8成物业纠纷来自开发商 建和谐社会应从地产开始

时下听到最多的一个词恐怕就是“和谐”，从主流宣传到街头标语，但是高屋建瓴的感觉居多，亲切感却少些：“和谐”具体怎样作用于老百姓的衣食住行，会带来怎样的变化？这些才是人们最关心的。在四大基本需求之一——住的方面，开发商的责任已经逐渐从“安得广厦千万间”过渡到“创建和谐社区”的阶段。

8月6日新华通讯社北京分社、首都精神文明建设委员会和北京市民政局共同主办的“共建和谐社区、实现人文奥运的活动”在东直门的NAGA上院举行了“物业革命模式市场化推广论坛”，来自政府与业内的各界人士围绕着“构建和谐社区，营造和谐社会”的主题展开了多方讨论。

杨慎：加强物业管理，营造和谐社会

中房协会长杨慎认为，目前中国的房地产市场除了房价、规模等宏观问题之外，还面临着两个很大的转变：首先，人们的居住形态将要从过去的生存型向舒适型转变；其次，房地产开发逐渐由建房卖房为主转向科学的经营管理。将来的小区也必须具备三个特征：第一是安全、舒适使用，第二是保值增值。第三就是文明礼貌，管理小区，以解决这三个问题为核心，那么社区的建设就会有一个新的突破。目前，NAGA上院在物业管理上把管理者和经营者分离开来的做法很值得推广，其成功的模式将把社区的管理推到一个新的阶段，将使我国的物业管理走向一个中国式的物业管理模式。

王前虎：构建和谐社区需要关注与支持

中国消费者协会消费指导部主任王前虎评价说，物业革命实际上也是一种新的消费模式，就是业主当家作主，业主把自己的小区管理好，业主选好自己的管家，除了工作之余能够在自己的院子里享受到一个和谐安详平和的服务。他认为，构建和谐社区需要社会各界的关注与支持，随着越来越多的企业已经意识到，得到消费者的信赖才能够有更大的发展；越来越多的开发商能够在依法经营的同时更注重商业道德的规范，同时积极履行自己应该承担的社会义务，为行业的发展，为企业的未来不断做一些提升行业商业信誉的事情。

张莲荟：市场环境下的物业现状

通过相关调查，北京市物业管理协会秘书长张莲荟指出了目前物业管理方面存在的几个问题：首先，老百姓在购房之后没有确定消费意识，等于是花钱买服务；其次，目前的物业管理企业大都是由早期的房管所派生出来的公司，从管理者转变为服务者，观念没有完全转变；再次，虽然2003年国务院颁布了物业条例，但目前政策法规方面还不太完善，所以在执法中有所欠缺；据不完全统计，几乎80%的物业纠纷都是来自开发企业遗留问题，比如面积问题，质量问题，一旦这些得不到妥善的解决，那么业主的怨气就会转嫁到物业管理公司的身上。针对这几方面问题，需要有更多更新的物业管理模式出台。她表示，NAGA推广物业模式是构建和谐社区当中开发企业表现出来的一种责任，希望可以给更多的企业推崇这些新的理念，然后在不断的尝试当中解决物业管理当中的一些问题。

李建国：物业和谐是和谐社区的重要组成部分

作为物业革命的发起人，北京天恒拓展房地产开发有限公司总裁李建国也表达了自己的看法。他认为，社区是组成社会的基本细胞，在营造和谐社会的过程中，开发商能做的就是竭尽所能，促进自身所建小区的和谐。在这种想法下NAGA上院做了一些大胆的尝试，在颠覆传统模式的基础上，进行了一些物业改革。站在业主的角度考虑问题，从房地产售后服务体系建立、物业股权分配、业主公约几个方面下功夫，使业主在小区里能够放心、舒服的生活。

舒可心：和谐社区的主体在于业主之间

置业专家舒可心一直对NAGA上院的物业革命保持着高度的关注。在他看来，要解决小区和谐问题，只有一个办法，就是民主法制。怎么去实践？这就需要社区所有的权利人之间达成一个承诺，形成一个约定。物权法没有限制业主之间相互协商，所以在物业管理区域内构建和谐的主体，或者说物业管理区域内主体是谁，就是业主之间，单个业主交了物业管理费从本质上说也是依据公约向其他业主履行义务。而物业管理企业只是小区和谐的一个重要组成部分，它的职能一个是对物品的管理，另一个则是对违反公约的人进行管理。

夏学銮：构建和谐社区，调动情谊价值

构建和谐社区，究竟该“法治”还是“德治”？北京大学社会学系教授、中国社会工作教育协会理事副秘书长夏学銮对此表达了自己的一些看法：构建和谐社区是一个很复杂的社会工程，不能单纯的“法律进社区”。社区跟家庭一样，它不是一个法律的战场，而是一个由熟悉、亲密、信任、互赖的邻里关系组成的一个共同体。法律约束是必要的，但最重要的还是调动大家的道德意识和情意价值。

另外夏教授还呼吁，共建和谐社会需要一个漫长的过程，也需要更多有社会责任感和高度政治意识的企业家参与其中，由他们来带动社会的进步。

杨荣新：“法治”社区，调解并行

身为中国政法大学教授，社区研究专家，杨教授更看中“法治”的力量。他认为，要保证社区的长期和谐，必须依靠一些法律制度，业主公约实际上也是一种群众自治的法律性的东西，除此之外还要该强调和解和调解，发生了纠纷，首先是互谅互让，如果不能和解，还应该有专人来调解，同时监督公约的执行。调解就性质来说和民法调解一样，所不同的是调解委员会的调解员和仲裁的差距，如果社区人员素质较好，从事一些调解工作的人水平很高，质量很高，他做的一些调解也应该有法律上的效力。这样的话对预防和解决社会矛盾、民事纠纷，构建和谐社会、社区都有很重要的意义。

随着NAGA上院物业革命模式进入市场化推广阶段，通过物业改革构建和谐社区的大胆尝试也将正式开始，它需要的不仅是关注者，更重要的是参与者，希望有很多有责任感的开发商可以投身到和谐社区的建设当中，让和谐社会从和谐地产开始。

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