中国（北京）国际不动产博览会暨2005中国（北京）国际不动产高峰论坛
2005中国（北京）国际不动产高峰论坛 搜房网现场直播
9月21日——23日，在北京国际贸易中心隆重举办的中国（北京）国际不动产博览会暨2005首届国际不动产投融资交易会（IREE）将给这种“两头赤热，中间冰凉”的现象带来最佳解决方案。
此次由中国房地产协会、人民日报经济部、北京现代商报、中国消费者报主办，中国市场协会、博鳌亚洲论坛、中国房地产业协会城市开发委员会、中华儿女（杂志）协办、北京中讯合邦投资管理有限公司承办的不动产投资交易会。展会期间凯雷投资、瑞士信贷第一波士顿、雷曼兄弟投资银行、荷兰NIG、巴林银行、世界不动产联盟2005年当值主席约翰·爱德文·格雷戈将率领亚太地区的分会主席组成的代表团以及相关不动产基金决策者，包括对中国不动产投资感兴趣的各国发展商前来参会，同时为代表团的巨额资金寻找投资机会。
在本届博览会上，东盟、韩国、阿富汗等代表团将会参展、并将少本国目前的投资环境及政府相关政策和相关不动产项目。阿富汗住宅部长表示，希望通过本届博览会组成中外投资团，去阿富汗时代考察相关项目；此外，在此次博览会上，中远房地产有限公司、非中心项目、万同集团、万达广场、华贸中心、总部基地、玫瑰园、上海金昌房地产有限公司、天鸿集团将参与本次展览。武汉土地局也征集了当地多个拍卖项目将在展会亮相，寻找投资者。可以说，这次博览会是一个具有亚太概念的国际性博览会。
此届中国（北京）国际不动产博览会上将举办多场主题谈论，包括2005中国（北京）国际不动产高峰论坛、IREE海外基金与房地产项目推介会、中国房地产前景高峰会暨“地产见证中国”产业走势高层论坛等，届时国内外众多政府官员、权威人士以及嘉宾将参与其中，针对不同的话题展开深入的探讨。同时，在展览会现场！武汉、成都等代表团将带着各自的项目在展会期间进行现场推介或对话，本届展会为参展团提供了多种形式的展示与交流的机会。
房地产门户搜房网全程直播了该高峰论坛，以下为该高峰论坛图文实录：
时间：9月21日上午10：30——12：30
地点：长城饭店
主持人：各位来宾、各位朋友，大家上午好！欢迎各位光临2005中国（北京）国际不动产博览会暨2005首届国际不动产投融资交易会和高峰论坛。首先让我们请出阿富汗公共工程部部长Svhrab Ail Safari先生致辞有请！
■阿富汗公共工程部部长Svhrab Ail Safari先生致辞
阿富汗公共工程部部长
Suhrab Ail Safari：尊敬的来宾女士们先生们，早上好！对我来说感觉非常容幸能够在这里参加这个论坛，能够发言，对于我来说我代表我们国家和人民表示非常的容幸，而且我也非常高兴中国的REITS不动产博览会向我发出参加此次会议的邀请，现在我们需要重建，今天这样的博览会，对我们来说是一个非常好的机会，对于我们阿富汗来说是一个很好的机会，到目前为止我们已经看到很多中国的企业包括韩国的企业美国企业以及欧洲的企业，到我们国家来投资，但是我们仍然需要很多的投资，在过去的一年半当中，阿富汗的发展遇到了很多的困难，主要是因为恐怖主义的原因我们遇到很多困难，而且我们很多人，我们的国民也不是跟政府非常的，这些反动分子，他们是在和阿富汗的人民和我们的政府在作对，我们在选举议会当中也遇到了问题，他们在这方面搞了一些破坏的活动。但是尽管如此，我们的大选，还是非常顺利的进行了，现在我们也一个非常完全的政府，大家成立这个政府后，我们觉得那些反对我们政府和人民的人，他们就会放下他们的武器，那么同时，我们也认为我们在我们境外的反对武装也不会继续他们反对的斗争，所以我非常高兴，来到这里。那么也许明天我还会专门发表一些主题演讲，我会介绍一下阿富汗的情况，我也会希望能够回答大家提出的问题，那么我再一次对组委会对我的邀请表示感谢，我希望借此机会，我们能够鼓励更多的中国的投资者到阿富汗来进行投资，帮助我们重建，他们可以到他们感兴趣的领域来进行投资，谢谢！
Svhrab Ail Safari
主持人：谢谢！下面请世界不动产联盟2003－2004年当值主席张东孝先生致辞，有请！
■世界不动产联盟2003－2004年当值主席张东孝先生
世界不动产联盟2003－2004年当值主席 张东孝
张东孝：早上好，女士们先生们，尊敬的来宾我非常容幸能够被邀请来参加此次博览会，同时能够再此致辞，我的名字叫长动小我来自新加坡，这是我的中文，如果我的中文发音不标准也请大家见谅！各位朋友女士们先生们大家商务好！我很高兴，受邀参加首届中国不动产博览会，并代表世界房地产联合会董国贸先生和我们前任会长来到这里，以及我本人预祝首届中国不动产博览会圆满成功！我今天要讲的项目是关于经济关系，即房地产的一些题目。许多中国经济的高速发展，中国房地产业出现了前所未有的繁荣，土地产金融获得了空前的发展，不动产基金已经呼之欲出，而且许多国际房地产信托基金已经开始关注并准备进入中国房地产金融市场。未来时间，在中国房地产投资基金将成为推动房地产发展的主要力量。房地产信托基金发源美国，在澳大利亚和荷兰得到发展，在亚洲也具备了相当的规模，新加坡、和日本都是亚洲重要的房地产信托基金中心，新加坡拥有7个房地产信托基金，总融资规模30亿美元以上，折合人民币并且北京丰富的经验，同时新加坡政府积极推动成为亚洲房地产信托基金中心，并制定了一系列措施，鼓励本地房地产信托基金进军海外资产，尤其是中国市场，我本人愿意在这方面提供支持和帮助，推动新加坡和中国房地产界的交流与合作，同时世界房地产联合会作为全球最大的房地产界国际即民间的组织已经有58年的历史，56个国家，拥有6千多名会员和国际117个国家的3万多名间接会员，世界房地产联合会以及广大的会员都有宝贵的资源，可以为中国房地产发展计划、设计、培训、开发和融资等多方面的服务和支持。
今年5月底新加坡房地产联合会，在雅典召开大会，并邀请中国加盟和支持，在这方面也可以替我们出一点力量，作为推动中国和世界房地产的广阔的交流投资合作，共同致力于中国房地产健康发展。今年5月，中国人大吴邦国委员长访问新加坡，与一些领导达成了两国政府共同推动双方多方面的合作，并确定两过双边贸易额5百亿美元的目标，新中两国的双边关系进入了一个新的历史阶段，在经济、科技、教育、文化等领域的交流与合作，不断的扩大和发展。新加坡目前是中国在亚洲最大的经贸合作伙伴，成为中国第七大贸易伙伴和第八大投资国。双边贸易额将近270亿美元。新加坡在中国实际投资达360多亿美元，好多跟政府有关的公司跟私人的组织，有很多在你们的各个城市。新加坡在国际市场累计了丰富的信贷管理经验和资本，新中两国有许多互补性，具有广泛的交流与合作空间。同时新加坡与中国同宗同族、语言相同，更拥有两政府积极的推动，新中两国的经济发展必将呈现崭新的局面。前两年你们的副总理在新加坡参加了很多会议，我真诚的希望这次不动产博览会会进一步加强新中两国的工商界，尤其在国际不动产的交流与合作，推动新加坡与中国，中国与世界的互相发展。我再一次代表世界房地产联总会，以及我本人感谢博览会的热情的招待。同时我也盛情邀请大家来新加坡参加中国工商会，还有月底我们也在大阪主办亚太不动产大会，我也带城市重建的DVD和了一些资料，现在的价钱是1.15元，让我们携手合作，共创美好未来，谢谢各位！
主持人：谢谢张东孝先生！下面我们请世界不动产联盟韩国代表部会长吴镇模先生致辞有请！
■世界不动产联盟韩国代表部会长吴镇模先生致辞
世界不动产联盟韩国代表部
吴镇模：您好，很容幸与你们相会！我是世界不动产联盟韩国代表，2006世界不动产联盟总会组织委员长吴镇模首先衷心的感谢主办这次博览会的北京市人民政府，中国房地产协调委员会、人民日报等的有关人士。特别是邀请我们韩国代表团参加这次省会的秘书长。各国对不动产市场的关注和信息交流，投资关系的开发日趋白热化，现阶段举办博览会意义重大。韩国的很多不动产商很想参加这次博览会，但此次举办与韩国最大的节日中秋相冲，所以未能参加这次博览会，非常遗憾，如果不是赶上韩国的中秋节，我想很多不动产商一定会参加。在不动产产业全球化的时代，世界各国融资形成了更好的投资环境，各国的有关人士齐心协力开发和繁荣不动产产业。现在，世界不动产产业的市场不只在欧洲和美洲，在发展到了韩国、中国、日本等等亚太国家，并日趋完善。随着世界这种发展趋势，韩国将从2006年5月29日开始在首都举办为期6天的第57届“世界不动产总会”。拥有60个国家、150个有关团体，15万名会员的世界不动产联盟的总会，将邀请世界级不动产发展商等等2千多名人士，它将成为信息传递与交流的大平台。5月在希腊雅典举办的第56届世界不动产总会上，中国加入了世界不动产联盟，在这再次祝贺你们！中韩两国在地理上相近，经济交易量在世界上也占着非常大的比重。因此，2006世界不动产联盟总会，希望你们到我们美丽的韩国，目睹韩国美丽的风景，从而成为沟通的信息。欢迎更多的中国不动产产业的有关人士访问韩国，为了不动产总会的成功举办我们将全力以赴！最后祝愿这次博览会圆满成功，期待在座的各位同盟相聚韩国，特别是希望以我首中国不动产协调会和韩国不动产总会，每年相互交流、沟通。现在开始播放世界不动产联盟有关印象物，展馆内有韩国的展厅，希望你们参观。谢谢！
会长 吴镇模
主持人：接下来有请中国商贸副会长邱成军先生致辞！
■中国商贸副会长邱成军先生致辞
中国商贸副会长 邱成军
邱成军：各位来宾，女士们先生们商务好！很高兴今天能参加首届中国北京国际部动产博览会的开幕仪式，作为本次博览会主办方之一，对本届博览会能够顺利如期举办我仅代表北京商贸社表示热烈的祝贺！为打造亚太地区最具有影响力的国际部动产博览会，我们在筹备过程中与大会组委会进行了密切的沟通和配合，从前期的媒体宣传推广，到北京地区的招商工作，我们都力求为大会提供全方位和快速的服务，以保证此次博览会的顺利进行。作为北京市主办的唯一一份经济类的商务日报，崩塌现代商贸将为此次活动充分发挥我们自己的媒体优势。意识、多角度、全方位对首届亚太不动产盛会进行动态的报道，我现在在各个主办单位及大会组委会的共同努力下本届博览会将成为国际资本与中国不动产良好对接的沟通平台。为参展的各我方带去实际的利益，让中国的不动产动起来，最后预祝本届博览会圆满成功谢谢！
主持人：谢谢邱先生，下面请中国消费者报副社长李军先生致辞谢谢！
■中国消费者报副社长李军先生致辞
中国消费者报副社长 李军
李军：各位领导、各位嘉宾、女士们、先生们大家上午好！中国（北京）国际不动产博览会暨2005首届国际不动产投融资交易会今天隆重开幕了，我仅代表我本次博览会的主办单位之一，中国消费者报社向各位来宾表示热烈的欢迎，对大家在百忙之中前来参加我们的会议表示衷心的感谢，随着改革开放不断深入和全球经济一体化进程的加快，资金、知识、人才，甚至消费形态、消费观念都在发生木这前所未有的变化，中国新兴的市场也面临着机遇与挑战，增长方式也在发生急剧的变化，如何应动不动产全球化的挑战，如何使我国的不动产业既适应中国的国情，又能适应国际市场的需求是摆在我们面前的重大课题，我们这次博览会将围绕中国不动产的营业模谢谢各位式如何与世界接轨，世界不动产投资企业如何进入中国？如何处理好发展与环境的关系？实现可持续发展目标等共同的关心的问题进行高峰论坛。本次博览会本次高效、促进合作的原则，根据海外内资本，搭建亚太地区最具规模不动产项目大宗交易平台，使有效资本与有限资源合理的整合，优化配置，推动不动产的和谐、健康和可持续发展，国际不动产博览会在我国举办属首次举办，由于时间仓促，可能会有很多不尽人意的地方，希望大家理解，最后再次预祝本次大会圆满成功。谢谢！
主持人：谢谢李先生！下面我们请出几位嘉宾，一起来为我们的不动产融投资交易会高峰论坛节目，他们是中国国际金融学会会长吴念鲁，中国房地产协会副会长中国企业家协会执行副会长孟晓苏，世界不动产联盟2005年当值主席约翰·爱德文·格雷戈先生，阿富汗工程部部长Suhrab Ail Safari先生，世界不动产联盟韩国代表副会长吴镇模先生，世界不动产联盟2003－2004当值主席张东孝先生，还有人民日报社副社长，中国消费者报副社长李军先生，现代商贸社长，请各位嘉宾上台！
■启幕仪式
主持人：现在请各位手放在启动揭幕的水晶球上，五秒钟后我们的大幕将会揭开。
揭幕
下面有请中国国际金融学会会长吴念鲁先生就中国不动产如何和海外对接一题发表演讲！
■主题演讲：中国不动产产如何和海外对接
演讲人：吴念鲁 中国金融学会会长
中国国际金融学会会长
吴念鲁：女士们先生们商务好！我非常高兴参加今天的不动产高峰论坛，首先我代表中国国际金融协会祝贺北京不动产博览会，及2005首届不动产投融资交易会在北京隆重举行，再次我们特别献欣赏这次大会提出的主题，与世界解接轨，让不动产动起来。对此我就金融与世界接接轨，让不动产动起来为题，谈一些看法。与与会专家与代表共同探讨。一与世界接轨进一步五参与经济金融全球化，我们知道经济金融全球化是当即当今世界和金融发展的趋势，在全球经济联系更为密切的大背景下，中国离不开世界，世界的发展同样需要一个更加改革开放，充分生机勃勃的中国，经济全球化是当今世界经济发展的一个历史过程，一个不可逆转的发展趋势，其表现为：一房地产在资源范围内经济交互影响、相互融合，形成一个整体，形成一个统一的市场。另面在世界范围内建立规范经济运行的全球规则并在此基础上建立经济运行的机制，因此，经济全球化的发展大大的改变了世界经济的环境和经济运行。经济全球化涵概了贸易自由化，生产国际化和金融全球化，三个方面的内容。这三个是相互依存，互为发展的。
吴念鲁
金融贸易化，贸易自由化和生产国际化是经济全的基础，金融全球化是经济全球化的核心，金融全球化推动了生产国际化和全球贸易商品技术的交流，促进了科学技术的进步和发展，使各种生产要素和交通和配置合理，国际资本大量的流动促进了解经济的发展，也加剧了金融的风险，经济是一把双刃剑，他更重要的是维护发达国家和跨国公司的利益及对发展中国家来说是机遇和挑战，唯一的办法是怎么适应它，加快与世界接轨，早日融入世界经济。我国经济进入了改革开放的新阶段，国民经济从宏观到微观都面临新的挑战和考验，对我国中金融业来说机遇和挑战共存，挑战来自中国金融市场开放的程度，加入世贸组织两年后外资可以在国内办理人民币业务，5年后可以向国内居民办理人民币业务，银行和企业、企业和企业竞争将日加激烈，外资金融机构大批进入我国金融市场在银行、证券和保险领域带来了一定的管理经验。商业银行以加快实现过股份制改造，通过实现股份制商业银行既可以解决资本金不足的问题，在此我简单评述一下当前国有商业银行战略投资的一些看法。我们所说的战略投资者是指一在业务上有共同的战略方向和目标，二有足够的资金购买相当数量的股份，第三投资后冻结期在一年半以上或者三年以上，第四有一个更好的竞争的回避，我们看首先进来的是汇丰银行入股中国招商银行，他的定价1.86元，美洲银行入股建设银行，每股的定价1.17元，另外安联有几个准备入股工商银行定价只有1.15元。我们的国有银行他在不良资产剥离以后，我们讲为什么定价这么低，它是按照净资产算出来的，我们认为除了净资产我们也要考虑银行它的品牌，他的机构，他的人员，他的产品，他的网点等等。特别是国家的支持因此，我总的认为，1.1－1.2元这个价钱是低了。
另外我们过去说，商业银行要上市，在境外上市，过去国内银行在香港上市一家是8元，因此过去一般人认为在国内上市如果是1：8或者是1：5的话，市场容量可能比较小，因此不主张在国内上市，希望在海外上市。但是现在看起来，从交通银行在香港上市，也就是1.95元－2.35元，最多卖到2.8元，那么如果说建设银行中国银行工商银行要上市的话，但是首发的话，它的比例是1.05倍到1.3倍，那就是说这几家发行在海外发行的时候最多是1.5元，这么一看，为什么不能在境内上市呢？这个银行股都是蓝酬股，不应该到外面上市，比如像中石化、中石油，去年赚了一千多亿的利润，国外的投资有10％，那就是有一百多万被外国人拿走了！如果它在国内的话国内的股民可以有一个很好的收益。
因此，我觉得中国银行、建设银行、特别是工商银行要考虑在国内的上市，在西方的证券市场，金融股一般占了50％以上，我们这五家在国内上市的在整个证券比例里面只占5％，如果说是大量把金融股包括银行、商业银行、股份制商业银行、国有商业银行、包括证券公司，包括保险公司，金融股都推向市场，使得增加了很多跟金融股的股份，市场的发展肯定是稳定的。所以说我觉得在我们股票市场在股权分置的时候应该重新洗牌，应该大量推动金融股的上市，使得金融股市会更稳定。以后整个股市会逐步的稳定，香港的汇丰银行他是一个“定海神针”，对香港股市起了一个稳定的作用，汇丰银行的股票100多块，中国银行、工商银行的股票就是1块钱，难道工商银行、建设银行、中国银行的整个的管理水平，盈利的水平只是汇丰银行的1％吗？我觉得这个里面可以值得深思。因为时间关系这个问题我就讲到这里，因此在我们商业银行建立良好的结构，我们引进的战略者可以解决资金不足的问题，同时可以建立良好的治理队伍，实现良好的约束机制，同时争取制定公平、公正、无起歧视的经济秩序，和公正、公开透明的游戏规则，同时我们要更重视区域经济的合作，这是发展中国家迎接经济全球化的一个缓冲。
第二大问题如何让不动产动起来？大家知道许多国家特别是发展中国家工业化发展的进程中，房地产、汽车、钢铁是经济增长的支柱产业。但是如何使这些支柱产业保持持续、稳定的发展。也就是说，既要考虑资源的优化配置，可持续发展和环境的保护，又要考虑宏观经济运行的稳定，这里世界各国普遍关注的问题，如何让不动产真正动起来，需要做的工作是，我提了几点，供大家参考：一、加强信息交流，亚太地区不动产业长期以来，以投资经营为主，缺少与世界行业资讯的交流，加之文化背景和相关背景的差异影响了外国投资者的交易，也影响我国投资者最终能够走出去的交易，因此只有加强交流才有共同投资、合作的可能。我们赞赏国际不动产博览会IREE和中国北京国际不动产会所做的工作，他们起了一个好的头，希望这个会能不断的开下去；二、加强实现投资合作，加强亚太特别是中国不动产业和项目与亚太地区以及世界不动产基金的合作。中国人口是世界第一，经济快速发展，亚太地区近年来经济也有较好的发展，投资前景普遍看好，不动产的市场规模和潜力很大，合作可以由小到大，由单项到多项，由单边到多边，构成一个合作共赢，共担风险的机制，这涉及到海外基金与中国不动产如何对接，实现共赢。这将促进中国和世界打造不动产的进程；第三、运用好银行资金，不动产开发和投资需要大量资金的投入，在金融全球化的背景下，如果筹措资金更好的利用银行贷款是十分中重要的问题，目前在中国做好银行按揭贷款，期预销售，这个问题人民银行最近有一个报告，就是金融与房地产一个报告，提出要反对（停止）预售房，这个建设部提出不同意见，说这样会影响经济、房地产的发展，我个人认为，我觉得这是一个商业行为，他是购买者恩、银行和开发商三者之间的一种经济运作关系，如果说商业银行未作按揭，那么预售就可以做，你中央银行、建设部只能作为一种指导窗口，一个研究报告，最近行情是怎么样的，使得商业银行了解这个方面，自然预售房就减少了。因此我觉得不能作为一种行政干预，应该按照市场的需要，来进行发展。如何评价房地产信托的作用，如何推出房地产抵押证券化这也是社会普遍关注的问题。第四、运用好资本市场，中国不动产业如何运用好国内外的资本市场通过境内外上市，以及公司的商业在资本市场上融资，这是一个值得关注的问题。现在国际不动产投融资的透模式，特别是亚太以及韩国这些国家的经验，他们与国际资本的接轨的模式以及成功的经验，以及今后如何发展都值得我们借鉴和探讨，今天下午中国房地产集团的总裁，中国企业联合会的执行副会长孟晓苏将会对这个问题做一个专题的发言。因为信托投资基金对房地产的开发，以及对整个股市的稳定，我觉得将会起很大的作用。最后一点进一步完善相关法律制定，不动产的开发与投融资，特别是与国际的合作涉及到产业、金融诸多方面的法律法规，为早日实现与国际接轨，让不动产在国内外真正动起来，只有完善相关法律法规基础上，才能得以逐步实现，由于中国的不动产业在国内、国际上特别是经济持续发展中的地位和分量也是我们非常关注的问题，最后预祝大会圆满成功，谢谢大家！
主持人：谢谢！下面我们请出国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪先生做主题研究，他研究的主题是宏观经济调控政策以及对房地产的影响。
■主题演讲：宏观经济调控政策以及对房地产的影响
演讲人：陈东琪 国家发改委宏观经济研究院副院长
国家发改委宏观经济研究院
陈东琪：各位尊贵的嘉宾、女士们、先生们，上午好！首先向中国（北京）国际不动产博览会暨2005首届国际不动产投融资交易会在这里召开表示热烈的祝贺！我们知道进入二十一世纪以来，中国特别是中国经济在全球被越来越关注，5年来中国经济的对世界作出了很大的贡献。同时，中国又获得了世界市场的很好的发展机遇，所以今天在这样一个国际不动产世界博览会上向各位就中国“十一五”经济和房地产发展谈一点个人的想法，对刚才主持人提的题目做一个的纠正，我们知道中国经济进入二十一世纪以后，出现了一个持续的回升繁荣，2000年的时候中国经济还是面临着比较疲软，经济比较低迷的情况，从2001年开始在各项宏观经济政策和相关的措施的推动下，开始出现回升、繁荣。那么特别是从2003年中国经济实现了9％以上的增长，2004年是9.5％！今年上半年也是9.5％虽然今年上半年有下调，全球估计实现9.2％左右的增长速度是可以预期的。所以我们“十五期间”最近三年的经济增长将实现3个9，整个“十一五”来看年的经济的增长速度我估计大概是8.8％因为头两年有一年是7.5％有一年是8.3％，所以我们对的“十一五”这五年简单判断是两个字，一个是“快”，平均每年8.8％，其实三年9％以上，比同期的全球经济增长明显的快一些。第二个是“稳”，这五年当中十五期间中国经济增长在快车道运行，表现出投资、贸易总量经济增长都是快速的势头，但是还是比较平稳的。没有出现大起大落，中间虽然有一些小的波动，我们知道非典期间中国经济曾经出现了季度性的下调，那么去年，也有月份有一些调查，也就是说从季度角度来讲，有一些小的波动，从年度来讲还是一个平稳增长态势，这个行业来讲，尽管经济发展过程当中的一些制造、特别是钢铁、建设、水泥，当然也包括房地产都有过快的趋势，但是由于宏观调控采取了比较及时的控制，尤其是用微调的方式对经济，特别是一些行业、产业的过快苗头进行调空，消除了可能形成泡沫的因素。所以整个“十五”中国经济的发展没有出现大的起落，虽然有局部性的矛盾问题，但是没有带来全球性的过热，在这期间我们的宏观经济政策也有一个调整，十五期间的头三年我们是连续1998年以来的政策，特别是积极的产业政策，和稳定的货币政策。最近两年做了一个调整，那就是在保持稳定货币政策条件下，对财政政策调整到稳定的姿态，因为出现了“双稳定”这样的政策。我们一个首先针对经济的不景气市场的批软积极的产业政策，带动了政府投资。同时也促使了整个投资需求由原来的不景气向景气的过度，带动了民间、外资的投资，从行业来讲带动了制造业和房地产的投资，随着非政府投资包括民间、外资等方面的投资，走上一个快速车道的时候，起到了一个积极投资的的效果。我们现在可以回过头可以看到十五期间既快又稳，这是我跟大家汇报的第一个情况。
副院长 陈东琪
第二个是我们要讲到的是未来的趋势，中国经济“十一五”期间会往哪个方向走，这五年宏观经济政策取向会是如何的？在这五年期间对房地产采取什么样的宏观调控方式？我首先要讲的是十一五的经济走向总的发展趋势和政策取向我理解的应该是乐观的。中国经济要取得十五期间这样一个五年平均8.8％，持续三年9％以上的增长速度可能会有一定的难度，也是我们在宏观调控政策当中要做一些微调的。
因为我们这几年特别是最近三年的经济增长超过9％，有的季度9.9％接近两位数，在这样的条件下我们感觉到矛盾特别是煤、电、油、运和一些市场方面承担的压力比较大，所以从国内经济运行的平稳、持续、高效，防止大起大落的要求来看，中国经济今后“十一五”期间不宜在紧张当中来推进，不宜在各种瓶颈、矛盾非常突出的条件下来运行，所以我想十一五期间的经济增长应该会更为适度，特别是在国内的人员资源的矛盾、环境压力、和国际上的一些冲突的这样一个压力的情况下，追求一个适度较快的增长速度或者说是比十五期间略减速的这样一个取向，应该是比较可行的。这样会让我们在经济增长政策的指导上面由单纯的速度，更多的注意增长的质量、效益，更多的注意用最少的成本投入，换来更的大收益。当然也包括采取更多的从政策和机制建设上面节约的这样一种做法。来使我们的增长质量尽快可能会比十五的8.8％左右我估计会降到8.5％这样一个数字，但是同样可以为国民创造更大的消费比例。
所以我们基本判断是十一五期间我们的经济增长政策的导向，常规增长应该保持8－8.5％不排除个别季度性达到7％，但是我想我们要控制这个情况，经济增长虽然有一定程度的调整，但是还是要保持一定的增长速度。
从我们经济发展的本身的增长因要素来讲，十一五期间仍然区别下面这样一个推动经济持续、快速增长的因素，第一个技术快速推进城市化，我们从90年代中期以来，城市化进程在加速，尤其是十五期间，城市化速度在加速，这是推动中国高速的投资增长和快速的消费增长的很重要的因素，因为城市化增加了城市消费的群体，城市化也是解决运行结构，实现小康真正解决城乡（贫富）差距的一个很重要的选择，目前我们城市化去年41.8％，整个十一五期间估计每年增长一个百分点的势头向前推进，这样的话可以为我们的经济带来很大的动力；第二个因素是结构升级，包括十五期间我们的工业化特别是制造业方面的快速推动，服务业这今几年增长58％，相比1987年年均10％是慢速了，所以我们在十一五期间我们讲产业结构升级，要强调发展服务业，在推动传统服务业快速发展的同时，加速发展现代服务业，包括金融、包括未来产业等等的发展。
另外一个是消费结构升级，十一五期间随着人们生活水平的提高，消费结构会快速的提升，恩格尔系数占整个城乡居民的比重将进一步下降，这必然会使城乡居民，尤其是城市中高等居民会增加住房、汽车、信息、教育、等方面的消费，这会使我们的经济继续保持快速增长。
第三个是劳动力资源优势。现在国际上对我们前20几年的快速增长是我们的劳动力在十一五期间是否存在，我的我觉得整个未来15年这个劳动力资源富余的优势还是存在的，第一农村剩余劳动力还有1亿－2亿的劳动力，我们现在的农村人口还有7.5亿多，在城市化过程当中一定会带来劳动力的大迁移，我们估计在2020年，即使那个时候的城市化率达到55％就会带来劳动力大量产生。第二现在东南沿海的劳动力还是出现紧缺情况，但是中国劳动力的剩余主要在东西部，第三我们的劳动力紧缺主要是在高端的现代产业里面，白领层次，技术含量高的层次，高使用程度，但是我们还有大量的低端的层次，这需要我们通过教育、培训不断加快劳动力的素质，从这个角度讲，中国的劳动力在未来几个五年计划还具有推动中国经济的发展的优势。
经济发展的另外一个优势我是我们的开发空间还有很大，尽管我们在一些贸易伙伴国当中我们由于贸易顺差的增加带来很大的压力，在全球的贸易布局中，中国占的份额还是非常高的，通过中国这样一个产品的国际综合竞争力的提升，技术含量、结构、以及品质的提升都会带来中国产品在未来十一五期间和未来15年当中的新的提升。这会为我们的进一步从质上按、从内涵上，从效率上，从结构的改善方面扩大中国的对外贸易的空间。我觉得一五期间中国的外贸增长方式将会发生显著的变化。这就是质量、结构提升带来竞争力的提高，和整个贸易容量空间的扩大。除了这个以外，我想十一五期间中国各个领域深层次的综合配套都会改革，这几个因素都是支持促进中国经济快速增长的很重要的动力和来源，十一五期间尽管我们说过快的增长给人压力很大，但是就其经济运行本身的内在的要求来讲，还有很强的快速增长前景，我们十一五期间经济发展过程可能会有两个小的阶段，头三年，奥运以前由于奥运的投资和消费，可能会使中国保持一直强旺的市场态势，不仅投资，包括旅游的消费，可能2008年很难改变，我们将利用这个方面，带动2008年以北京为核心的全国的经济繁荣。2008年以后，从投资的预期角度来讲可能会面临一定的挑战，在这个时候我想作为宏观调控特别是政策的积极产业政策，在这个时候可以作出一定的准备。也就是说到那个时候消费和投资一并调整的时候，需要我们政府运用一定的手段扩大市场竞争优势。所以我个人理解十一五期间整体要看到快速，整体要看到经济增长的这样一个趋势，同时也要看到它的阶段性变化，也要为这阶段化变化做好市场方面的安排。
第三个想法，十一五期间我们的经济要保持平稳较快，宏观经济政策，宏观调控的这样一个姿态要保持稳健，采取微调，实施渐进式的发展和改变措施。怎么评价十一五期间中国房地产的发展，我想用三到五分钟谈谈我的想法，中长期来看，中国的房地产市场，中国的房地产业还有很大的发展空间，单就其讲安居乐业来讲，现在我们城市、农村居民的人均住房拥有量水平还是比较低的，我们这几年大概是城市居民的人均住房的水平大量的提升一平方米，农村是0.7平方米，目前农村28.5，城市大概是26多一点，我们十五期间前一段时间的增长趋势，部分农村人口向城市转移，这意味着城市需要的住房规模会是比较大的，同时我们还看到，在未来十一五期间随着城市生活消费质量的提升，对住房有更高的要求，这就要求我们住房从结构上面要有更大的投资量，当然农村也是这样，农村最近几年房地产的发展比较缓慢，主要是由于农民收入水平提升比较缓慢，最近采取了一些政策，可以帮助他改善他的生活质量。
从这个角度来讲，我个人理解作为一个大的判断是中国未来十一五期间和未来15年当中中国房地产在全球发展是快速的，因为中国的城乡居民收入，像农民GDP迅速增长，这样的情况下，消费者这样一个生活质量快速提升的的条件下一定会对住房有一个很大预期，但是发展是一个渐进的过程，它主要考虑短期和中长期的均衡，短期的平衡和中长期之间的平衡协调互动起来，这就要求我们在推进时时刺激房地产发展的时候，要强调健康、平稳。也就是说不要有不明显的透支。尽管我们会说，经济发展过程当中房地产也会出现起落，有的时候需要我们刺激房地产，甚至是全方位的刺激，比如说2000年前后，当时整个经济不景气条件下，我们主要做两件事，一个是鼓励扩大住房消费，包括通过实施住房信贷消费，促进消费者购买房子，推动房地产的发展，但是到了2003年以后，当我们经济回升处于一个高潮期时，当我们房地产整个市场在局部地区开始有过热的情况的时候，这个时候我们要强调一定的调空，有的地方要采取紧缩的办法，这就是我们所讲的在这个周期运行过程中恩，可能宏观调控会有一个不同方式的调控，会有不同的调控的内容，那就是2000年前后是扩张，2003年－2005年是适度的局部性的分类指导，带有一定程度的紧缩。所以我想关于房地产的发展有两个方面需要我们掌握。第一个是发展的快速势头是不可改变的，第二个是发展是有阶段性的，宏观调控是针对市场本身在不同的阶段采取不同的调控，我想十一五期间也是这样一个情况，因此我们在研究判断中国未来发房地产中长期发展，包括十一五期间的发展我们要看到这两种情况。这样的话通过我们的短期的政策的平衡、协调，通过短期的房地产市场的一个健康、平稳，来实现长期的一个可持续发展，中国经济是一个大国经济，而且是一个很不平衡的，所以我们得出一个判断是中国经济在未来的发展，即使有前面两个方面，但是在不同的领域、地区可能会有不同的选择，比如最近几年东南沿海等地区、城市，发展可能过快，但是有一些二级城市，包括省会的城市的房地产应当说是一个离我们的目标还是处于一个起步阶段。因此第三个判断是中国房地产的未来发展应当会是一个结构性的快速推进。是可能有快有慢，有冷有热的，有强有弱的，有高有低的，在这样的条件下我们的宏观调控将采取区别情况，分类指导。这就要求我们的宏观调控不仅仅是采取利率等在内的手段，还会运用一定程度的，迫不得已的，但是当前还比较有效的，行政手段。这是我理解的中国房地产在十一五期间的整个国民经济快速推进时期的发展一个趋势和政策的一个选择的姿态，利用会议这个简短时间给大家谈了三方面想法，不一定妥当，最后预祝中国北京国际不动产博览会圆满成功！并祝愿这次会议推动中国的房地产业不动产业平稳、健康、快速发展，谢谢！
主持人：谢谢陈先生！2005年中国（北京）国际不动产博览会高峰论坛今天上午的议程到此结束！谢谢各位！
时间：2005年9月21日下午2：00——5：00
地点：亮马河饭店
主持人：各位朋友下午好，我是中国企业海外发展中心主任孙飞，我们今天下午的主要的议题是中国的资本市场发展与信贷资产（不动产资产）证券化，下面有请中国人民大学金融与证券研究所所长的吴晓求先生就资本市场发展与信贷资产（不动产资产）证券化的发展情况发表演讲，大家欢迎！
■主题演讲：资本市场发展与信贷资产（不动产资产）证券化
演讲人：吴晓求 中国人民大学金融与证券研究所所长
中国人民大学金融与证券研究所所长 吴晓求
吴晓求：各位下午好！我演讲的题目是资本市场和信贷资产的证券化，资本市场的发展已经进入了一个非常关键的时期，可是说15年来在现在这个时候，我们面对了一次最大的制度性的变化，要使我们的不动产动起来，实际上需要一个非常好的市场化的平台，没有一个市场化的金融平台，不动产是不可能动起来的。要使不动产流动起来我们要有一个与之匹配的市场化的金融平台，它实际上指的是资本市场，也就是支包括债权市场在内的这样一个市场。那么中国的资本市场是一个结构上是非常单一的市场，它有一个相对规模的一个股票市场，它基本上没有一个债券市场，它的债券市场主要是国债，既没有公司债或者是公司债的发行量非常的小，更没有信贷资产证券化的资产。所以在这样一个资本市场的结构下应该说我们这个市场很难把不动产流动起来。那么现在我们面临的一个市场结构的改革和调整，同时我们的资本市场它的制度设计方面也很难能不动产动起来。我们存在严重的制度设计方面的缺陷。那么具体说来，主要表现在两个方面：一个就是我们对上市公司的股权结构的设计存在严重的缺陷，我们在15年前我们设计了这样一个市场，那个时候我们万万没有想到银行的信贷资产特别是按揭不动产证券化根本没有想到。到了今天这个品种已经多样化了，在15年前设计的资本市场的制度结构到今天已经慢慢的不适应了，它严重阻碍了一个市场的发展，这个结构的缺陷第一个表现我们我们非常关注的一个话题，在座有很多投资人，在座的有些人可能了解股权分置改革的情况，有一些也不太了解，为什么在这个时候要进行股权分置的改革，实际上股权分置的存在使得上市公司它的股东成为了一个利益的对抗体，本来上市公司是所有股东的利益的不同体，我们按照共同的利益取向，按照法律的规定我们组建一个上市公司。
股权分置分为流动股和非流动股，这两个分置使得股东处于利益冲突的状态。所以在上市公司你们发现他上市之前都是非常好的公司，上市之后经过两三年的运行，慢慢的变化了。这其中之一有一个很重要的原因，是股权分置的存在。所以现在我们对这项制度在变化，目的就是说要让上市公司的两类股东变成一个股东。上市公司原来两条船，现在要变成一条船，原来上市公司一条装的流动股东，另一条船装的是非流动股股东，他们存在的风险和享受的收益都是不一样，流动股东承担绝大部分风险，非流动股东不存在风险，所以从今年4月29号我们开始了一个非常壮阔的股权分置改革，现在两批试点公司已经启动，从上个星期启动了全面的股权分置改革，从目前来说效果非常好。现在也有很多争论。那么争论是正常的，但是这些改革不能停顿，有人说中国的股权分置改革没有法律依据，非流动股向流动股股东没有法律依据，尤其是非流动股股东国家股占到70％，我们要把股权分置改革彻底完成大概需要三千亿的改革成本，这个成本国家要承担两千亿，另一千亿是社会企业成本改革的成本。支付的三千亿改革成本是否意味着国有资产的流失，有的说股权分置改革是瓜分国有资产的大游戏，我也人说这是完全人造的概念！我想这种认识是不正确的，实际上它支付三千亿的成本，从非流动股的手上支付给流动股股东！他支付了3千亿成本，他剩下的1.7亿可以流动了，这三千亿只不过是一个追加方式，它要购买剩下1.7千亿的资产的流动权，而且这1.7千亿的流动权，流动后可能比原来的资产价值要高出许多。所以本质上是一样的。我们今天借这个场合再说一下，我本人是这场改革最坚定的主要支持者之一，以前我们说中国的制度有很多问题，比如说投机的事情、赌博的事情等等投资回报率很差，相互欺诈，不公平的市场以及虚假信息披露，谣言满天飞等等，实质上都是一些表面的现象，在这个表面的现象背后有它深刻的制度性的原因，包括中国的上市公司，他的上市是排队的，上市之后他的配股以及其他的融资是都是排队的，等着批准。排队融资本质上说明中国的资本市场制度有问题。排队之所以要排队是因为这个制度会给他一个超市场的原因，种种原因，造假也好，炒作也好，都是和制度联系在一起的。
所以推进股权分置改革是当前我们这个市场面临的最重要的原因，我们甚至把一些非常有潜质的，成长性非常好的大型国有企业上市，目的就是要推进这个改革，要造就一个包括能让不动产动起来，早就一个市场化的平台，对中国来说，无论是中国金融体系的市场化改革，还是对中国产业结构的调整，还是对中国整个资产的流动性的改善都是至关重要的。它有可能使未来中国避免金融危机的战略步骤，我们不仅要造就一个强大的市场金融平台，使这个平台成为全社会资产的主要中心，成为全社会财富的管理中心，如果说我们能造就这样一个金融平台，实际上未来的中国就能微有效的避免金融危机。没有市场金融危机会来得更快，对金融体系的损害会更大。就像银行的按揭贷款，他说这部分资产是我的流动资产，他们的每年的利润很大部一般来自于这里，所以说他们不愿意把这部分资产做证券化的成处理推向市场，他们还没有意识到这个的东西的重要性，实际上银行这种传统的认识是不正确的，如果说商业银行的资产方，特别是资产方都是具有流动性的，是证券化的资产，不是一个累计不变的资产，实际上它的风险程度在降低，市场流动性是要使风险降低，我们在实际生活中资产流动起来了，风险就大了，实际上不是这样的。资产具有流动性是证券化金融资产的核心的要点。所以说全社会的资产都达到这样的状态，我们要对目前的资产的制度设计要改革，我们不改革我们永远达不到这样一个制度。美国的金融体系非常的有效、安全，一个很重要的是他有一个高度市场化的金融平台。所以，现在都在全力的进行改革，我想在明年的中下旬要完成历史性的改革。我们如果完成了历史性的改革，我们就进入了一个所有投资者具有公平起点的市场。今天的中国资本市场投资者之间是不公平的，他是一个天生的资本市场，后天的政策让他公平起来极其的困难，我们要改革一个起点是公平的市场，就跟20年前的计划经济比体制制度一样，中国的市场仍然面临一个重要的改革内容。这是一个制度设计方面的重大的缺陷。也需慢慢的完善。
我们这个资本市场要成为全社会财富的管理中心，而不是全社会投机的场所，赌博的场所，也不是全社会捞钱的场所那么我们就要进行第二个，那就是资本市场资金循环体系的改革，如果不改我们会出现重大的金融危机。我们中国发达了不要出现巨大的金融危机，使我们几十年累计起来的金融财富在一夜之间流失，这样一种金融体系这是一个战略，它不亚于教育，教育是一个很大的教育，我们要设计一个在未来的不断开放的金融体系中使我们的金融资产不至于流失掉，这实际上极其重要。我们很多人没有理解金融体系的战略价值，在97、98年的亚洲金融危机已经给了我们暗示，就看你如何理解这种暗示，美国的发展除了其他的政策以外，教育、就业政策也好，还有极其重要的，是他的发展战略，他的金融发展战略实使得美国人在整个经济增长过程中他不但享受了相匹配的金融财富，而且已经超过经济增长速度去累计资产。美国的金融资产大大快与美国第一批增长率的速度在成长，所以老百姓富起来了，我们要让老百姓在经济增长过程中他的财富要增长，我们不能简单的靠每个月的收入，在一个经济发展水平相当低的国家和地区，最开始的时候是靠每个月的工资，当达到一定程度的时候我们财富的增长不仅仅限于每个月的工资涨了，我们的成量资产要能推动财富的增长，这靠什么呢？这靠金融，我们把钱存到银行，每年活期0.7％，永远富不起来，可能会有9％以上的增长，但是民间的财富没有有效增长，既要推动经济的有效增长，又让民间的财富以更快的速度增长，所谓“国强民富”就是这个道路。如果财财政每年20％的速度增长，居民的财富增长的比例极其缓慢，所以金融不仅仅是贷款，一种简单的资源配置。我们现在就提这两个概念，这是金融最原始的东西，一个国家国家的金融体系体现在这些方面很落后，还有两个重要的部分，第一它要分散社会的风险，要让一个国家、一个投资公司或者一个个人，要进行有效的组合，来分散风险，来传递风险，有经济活动就有风险，金融不能消灭风险，但是可以传递、分散风险，从而达到降低风险的目的，让这个社会、国家永远处在一个动态的安全状态。这是金融的一个天职。
金融的第二职能要成为社会资产的管理中心。人们的收入要不断的经过这个领域，而且不断的经过这个领域之后，它平均财富的成长要超过GDP的成长，发达国家近20年都走过了这样的道路，为什么中国不能。中国经济经过15年的时间，市场发展的速度是相当好的，我们现在主要的是没有一个市场化的金融平台，所以我们要进行第二项改革，现在我们是怎么循环的呢？现在是制度上有一个独立的循环体系，资本市场的金融中介核心是证券公司、投资银行，它把自己定位个一准商业银行，他想运用资金，在我们的这个体系设计之初我们都要把钱存到证券公司，证券公司再存到商业银行，证券公司的这种体制，使它非常方便的挪用，占用客户的资金。我他说我只要保证流动性就可以了，生活的流动部分我是可以用的，实际上完全错了，这种资金循环体系的设计使的风险增大，我们证券行业基本上亏损，达到数千亿。这个时间非常的短，我们从1998年才开始允许证券公司来进行自营或者资产管理，这两项业务使他亏损了数千亿。如果十年后我们再不改，它就会亏损数万亿，那个时候就不是市场的危机，我们就会爆发严重的金融危机。
今天的金融市场和金融体系的其他要素的联系并不是很好，所以它的风险还不至于蔓延到整个金融体系，它只是自身的风险，我们未来要拓宽整个资本市场和周边金融体系的各个要素之间的联系。如果那个时候我们出现今天的情况，他就是全面的金融危机。所以我们面临两个非常艰难的任务。这两个艰难的任务都是在市场设计之初，比如是我们认识上的错误，也就是市场的缺陷，比如我们不理解资本市场是做什么的，我们只是简单的把它看作是一个捞钱的场所，所以我们只做了这两项制度设计，中国一个国家的金融体系资本是进流出，进入大大比流出的要多，我们现在说都想出来捞钱，没有人想出来投资，这个市场就枯竭了，之所以枯竭是这两项制设计使人们害怕这个市场，所以我们要消除人们的这种投入的恐惧。
实质上在整个金融体系中金融机构本质上是一个金融服务提供商，很多金融机构忘了这一条。这种制度改革以外，中国资本市场还面临着一场极其重要的任务，这就是如何的拓宽我们的资本市场，如何加速我们的资本市场，也就是资产市场的宽度和厚度的建设，中国的资本市场是既没有宽度又没厚度的市场，宽度是市场上所供选择的产品有多少？他们产品之间有什么差异？如果都是同质的产品，虽然很多但是是一个很窄的市场，我们的市场是一个非常窄的市场，这会影响投资者的介入，因为他没有组合的空间。一个没有宽度的市场是一个没有主观空间的市场，没有主观空间就难以防范风险，我们五市场除了近140个上市公司的股票，还有一些会所，不算小的国债，但是国债的交易是有门坎的，要进行交易并不太容易。剩下的还有一些少量的基金，无论开放式的，还是封闭式，这个基金的价格并不是真实的。我们刚刚发行的权证，已经不再是投资产品，它成为一个恶性炒作的产品。
所以你会中国的资本市场多么的乏味，你说一个大机构进入中国金融市场，他怎么进入，，他没有可供选择的产品，所以我们大力的发展公司债券，特别是要让那些有信誉，资产规模很大，运营能力很好的公司优先发行公司债。现在我们公司债的发行体制是非常高的，仍然还纳入到国家发改委的整个的融资体系中，这是不正确的，这是八十年代初期的资本市场，到今天居然还没有改。实际上发行公司他完全可以承担的风险，我们要做的事情只是说建立一些合格的中介结构，帮助社会过滤风险，这是他的重要作用。他风险低，他债券的利率会低一些，可是我们现在都给投资者作主。在这种情况下，老百姓买了公司债，如果公司不给他钱，他就要这个中介机构，所以这个是有逻辑的，一些大公司大规模的发行公司债，他可以降低这公司的融资成本，这种融资成本要比银行贷款便宜2％－3％左右，发行100亿那就是2－3亿的融资成本，像这些公司可能还会超过100亿，而且这是因为这些优质的大型企业在银行里面不允许他发行公司债，也不允许他发行短期融资券，那么他只有向银行进行短期的贷款，因为它没有风险，所以他坐享其成。可是中国的经济的增长除了大型企业，希望都是一些中小企业，今天是中小企业，未来他就会成为一个跨国公司，所有的跨国公司都是由小到大的！所以金融制度样要帮助这些中小企业，我们的设计压制了中小企业的发展，要让大的企业发行公司债，商业银行就没有了，逼着他就寻找新的客户，或者改变他的资产结构，或者改变他的盈利的结构，这样才能推动中国经济体系的改革，中国经济体系改革的成本有两条，一个是资本市场能不能充分发展，另一个中国商业银行能不能彻底的转型。
资本市场的发展能推动商业银行进行改革，所以中国排带前500家的公司都让他发行融资债，都让他们发行公司券，我看我们的市场很多投资者特别是大的投资者，他就会慢慢进入这个市场，那么这是一个公司债的问题。第二个是可能比公司债更具有价值的是银行现成资产的政权化，这是我们的一个重点所在，我们一定要让这部分资产流动起来，这样银行才具有了规避风险的能力。资产证券化其核心是要把风险提前看到，今天他会按期还我的利息，但是若干年他会还吗？这使商业银行存在一个安全的问题，商业银行必须放弃与此相匹配的收益，否则投资者是不会进入的，这就是证券化资产的定价问题，如何定价，从理论上说对市场的定价，实际上有一个银行如何看待这个问题，你放弃了风险你就必须转移与这个风险相匹配的东西，否则没有任何一个人会进入这个市场，除非你折合到一个很低的位置，可能有人会进入。这一块他的市场容量非常非常大，刚才我说了一定要把资本市场建成全社会的资本管理中心，财富管理中心，其中包括银行的资产流动起来，当然这需要一个很多的配套设备，今天也许我们还没有能力，但我们可以要一些优质的资产先动起来。
第三个方面我们需要衍生产品，金融衍生产品开过很多次会，在会上我也说了，我们目前还不具备金融衍生产品发展的基本环境，是因为如果我们货币市场上发展他的衍生产品是我们的利益没有市场，所以这个产品很难发展，人为的调控会带来人为的危机。1995年的国债期货，至今影响到我们的衍生产品的发展，国债是一个人祸，没有市场化的是时候开发这个产品可能会存在严重的问题。我们喊了多少年我们要做无底期货，包括股票的期权，那些高层的股东的股份是不可流通的，那么你怎么能够体现它的未来价值呢？体现不了。这个东西资产不是跟市场挂钩的，企业搞好了它并不见得就上去了，无指期货会成为一个严重的投机的产品，因为它的三分之二是流动的资产，这会严重影响到这个衍生产品。我们股权分置改革完成后，股值期货的问题就可以解决，金融不可能消灭风险，但它可以转移风险，所以未来我们有很多政策。
我们除了宽度我们还要有厚度，这个厚度就是规模，就是流动性。你发公司债只发300－500万根本没有意义，一定要让大的企业发行公司债，我们在股票市场上有一些问题，到怕大的企业上市，怕工商银行，建行在自己的市场上市，如果我们都是很小的企业。要加大市场的厚度也是必然的，要让大的企业上市，都是那些三五千万股份的公司是没有意义的。没有什么价值！所以这两方面要同时的推进，当然我们要达到一个可以成为全社会资产管理中心的金融平台，我们可能其需要十年甚至更长的时间，我们今天还达不到，但是我们要明确这样一个战略目标，怕就怕不明确，怕就怕我们不清楚为什么要发展资本市场。实际上我们要设想设法让居民的储蓄慢慢的流到这个市场，我们才能达到这样一种目的。
我想我们这个论坛让我做演讲，我想大概是这个意思，最后总结一句：没有一个发达的、透明的资本市场我们就不可能让我们的不动产流动起来，我们就不可能让我们的财富和我们的经济增长一样共同的成长起来。我相信我们通过十年、二十年的努力我们能够达到这个目标。谢谢大家！
主持人：吴晓求是我国金融证券界最知名的经济学家，他刚才系统性的阐述了我国的资本市场核心发展的一些问题，特别是我们资产证券和不动产证券化提到出自己一个独到的见解，下面我们有请麦格里香港有限公司董事局顾问温天纳先生，有请！
■主题演讲：亚洲的REITS市场
演讲人：温天纳 麦格里香港有限公司董事局顾问
麦格里香港有限公司董事局顾问 温天纳
温天纳：谢谢大会的邀请，今天可以跟大家分享一下亚太区的一些基金运作的一些情况，基本上来讲我们发现在这块来讲，还是有一些不同的判断，我们发现对不同的概念有一些不同的理解。
房地产信托基金究竟 是什么东西，最近在中国、香港、新加坡是非常的普化，其实REITS究竟是什么东西，我们听到基本的概念是有些人这是房地产的信托，有人说这是房地产上市公司，有人说是国外的股票，其实全都不是，准确的说房地产信托基金是以一种不动产证券化的商品，它主要是收取不动产的租金作为收益，以证券化的不动产的主要的一些产业，基本上包括一些办公大楼、购物中心，货舱、服务式公寓等方面，基本上市场上不包括住宅，买断式的住宅方式的，所以上这个方式对很多房地产发展商不一定有什么指导方向。所以基本上在这个过程当中我们有专业的一个投资机构进行房地产的管理，同时把投资的综合收益率分配给投资者，普遍来讲现在市场的情况90％的租金的收入是需要派给投资人的，所以这个情况跟以前的一些投资，信托基金是有点不同的。还有一点特别的地方，经过证券化之后，在投资回报方面有跟股票一样的权利，是跟它相近的一种情况，目前为止在中国市场上面没有一个正式上市的REITS，但是REITS根据地在美国，美国在第二次世界大战中就开始发展这块业务，所以我们发现在美国基本上有一个非常完整的投资的规模跟投资的架构，我们发现在美国146家REITS上市，大概是2000年进入北京，我们发现美国有一半以上的购物商场ShoppingMall在市场上的推出了这是一个不同的地方。在亚洲区来讲，基本上它是有发行REITS的地方的，可以说澳大利亚依然是这方面的大哥，目前为止有40家REITS上市，日本是规模最大的，到目前为止有12家，新加坡大概从2002年开始发展这块的业务。到目前为止，其实只有三四家公司左右，香港其实是从去年2003年8月开始这方面的发展的。我们估计第一家在香港上市的REITS可能会是中国的一些产业，其他地方像马来西亚、印度、新加坡、泰国，他们规模是小一点的，整个亚太区其实有70家REITS在市场上上市，他们的市值570亿美金，我们发现了几个现状，我们发现澳大利亚基本上大部分已经证券化了，这个情况是比较特殊的。日本规模上比澳大利亚小，所以基本上我们在发现这个基金的推出市场的层面上来讲，它是一个上市公司在市场上面进行，同时我们发现在这个过程当中有融资尽管监管的过程，基本上在这个过程当中是一个上市的过程的，在规模上来讲，只是一个小的部分，我们发现这个过程当中它定价是非常高的，它如果大家了解的话我们知道大部分在境外上市的物业公司他们的市值远低于他们的净资产值的。这个过程透明度是非常高的，所以在上市后买卖股票的情况都非常得不错。
它有什么特点呢？在这个房地产基金里面他具有非常稳定的收入，整个架构是非常健全和稳定的，作为基金的投资人可以享受资本的增长，如果说物业增长的话它相对的价格都可以提高的。其他比如说我们看见的大部分说一些房地产这块，我们现在上市的是一些优质的房地产物业，我们看到这个不是很好，因为投资市场全球化是后期的，物业根本不会投投入到这个项目里面。从风险的角度看，我们看见房地产信托基金，每个盘子都是30亿美金，这个盘子是比较风险的，比较分散一点的，对投资人来讲这是一个很好的保证的。数量等价是可以允许优惠的，比如新加坡方面。在流动性能方面他可以提供物业上市的渠道变成这个物业比较高一点，对于资金来讲，这个地方是有吸引力的，这个基本上我就是和房地产信托基金跟物业公司不同的地方，信托基金主要是靠资金投入，物业公司通过物业的销售，在相关的条例之下，基本上有一定的限制，比如说它的资本架构，从上市公司的角度去看，基本上没有任何限制的。
风险它是比较分散一点的，其他小股东的影响，它本身是一个上市公司，它在进行任何一些新的投资的时候是需要通过投资者的投票才可以进行的。
我们发现大部分上市的信托基金回报都非常的好，可以说是可以达到百分之百以上，有时候我们发现他的回报率高于物业的投资价值，第一风险是比较分散的，第二就是说物业本身有一个专业的管理人来管理的。透明度高，现在低利息变成相对吸引房地产信托基金的回报是好一点的。普遍来讲整个东南亚地区是5－6％，从香港来讲是7％，目前国内一些物业跟其他地方有些不同，所以国内物业租金回报可以达到10％。
我觉得什么东西在阻碍房地产信托基金的发展，要把最核心的资产分开出售，从去年开始宏观调控，发展商的手头资金非常的紧，他们很多时候希望给外商合作，把他们的物业卖给他们，这样相对性比较低一点，造成外商大举进入国内的市场，这是一个很好的契机。我们刚才说过了每一个信托基金有2－3亿，我了解到这方面的信托基金至少有几十个，现在要进入中国的商、物业市场肯定有几千亿资金，这不是一个夸张的数字。另外像公积金，随着人口的老化，变成退休基金，这是市场上来有很大的需求的。所以这个对外来资金是有正面作用的。
我们了解到其实在全球角度看，有25％的基本上的全球所谓的投资人实际上是来自亚洲的，在亚洲包括日本地区，房地产信托基金一些投资让他们从风险比较低的角度去切入房地产市场，其他的比如说规模或者其他的方案啊，我们觉得在挑选的过程当中我们会挑选一些量比较高的一些做，我们可以说房地产信托基金基本上可以带来新的投资机会，以前说如果参与物业的市场。如果它上市后会变成5000块以下的写字楼，上市后现在市场上比较流行一些购物中心，办公楼等等，住宅方面除非他是公寓，要不然作为投资商来讲不会参与这块。
实际上这样的，现在我们说一些房地产信托基金要上境外上市，一些物业都是外国拥有的，在中国的环境下基本上很难直接让中国的发展商直接上市的，应该是和外商有一些配合的，所以我们现在看见在宏观调控后，很多物业把自己的物业卖给境外的公司，因为他有一个专业的管理人来管理。
从管理人来讲我们基本上看到有一个良好的管理经验的，他在市场方法是有经验的，其他监管机构来讲，是通过香港证券监督委员会来管理的，我们在公司的定价方面，因为我们是固定利息作为回报的，所以我们要看市场的环境怎么样？比如说去年你在香港上市一年是6％，但是香港那个时候只是1％—2％，但是从现在的角度去看，它可能这个回报有一个提升期的，基本我们留意到它的利益已经提升到3％，这是非常有吸引力的。
我跟大家分析了八个地区的一些房地产信托基金的发展状况，澳大利亚我说过是全亚洲区最大的一个房地产金融基金的试点，发展是非常之快的，从市场的规模来讲全世界20％的市值，它是世界上第二大房地产信托基金的市场。它成功的原因基本上是一个同期的产品，对投资者来讲是有吸引力的，所以导致澳大利亚全部的物业都已经证券化了，对发展商来讲是一个更好的调整。
日本的情况来讲，它是亚洲区第二大的市场，但是他是从2001年才开始的，刚才我们说过大概是130亿的市值，新加坡他是第三大的，他在过去来讲回报是非常良好，从2002年开始同时有三四家公司在公司上市，同时间他们的市值达到了非常之高的水平，涨幅非常良好。投资人为什么对这个产品非常有兴趣？从这一点看他们的回报的确是不错的。
其他的地方规模都不是很大，马来西亚是亚洲区第一个开发的地方，但是他的发展可能也是受到了一些局限，香港受到很多地区的竞争，所以从2003年开始，香港成立了这方面的管理机构，今年的6月份做了一个比较大的城市，他发现中国很到的物业都是去新加坡发行非法信托基金的组合的，在这种情况下他在6月份决定开放一些，让香港的物业在香港的上市。但是香港在整体上来讲比新加坡是有一定优势的，因为他在定价上是灵活的。
所以觉得是值得留意的，在中国发展这个东西我觉得还是需要一点时间，我们要留意一点的是我们发现很多投资商沟通的时候发现到，对物业有一个误解，今天早上我跟一个发展商说，他说他有一个物业要发展，因为这个房地产信托基金这块肯定是要有一个稳定的回报，有什么特征？他的分布大部分是一些外商，只有外商才可以得到10％的回报，同时他的投资比较高一点，对投资人来讲也是比较信任，物业本身的租金多少？这才是我们真正关心的问题，这是我关于亚洲地区房地产信托基金的一个简单的介绍，因为我在外资银行工作，所以大家如果有什么问题，可以会后再讨论，谢谢！
主持人：温天纳教授是活跃在香港国际资本市场的银行家，刚才他系统性的阐述了亚洲房地产信托基金的一些问题，那么我想会后大家可以私下进行一些具体的交流，下面我们有请加拿大亚太投资集团董事局主席林国雄演讲，林国雄也是著名的风险投资专家，有请林先生！
■演讲主题：中国房产基金的发展
演讲人：林国雄 加拿大亚太投资集团董事局主席
加拿大亚太投资集团董事局主席 林国雄
林国雄：我今天来北京的时候觉得特别开心，今天的天气特好，但是不好的还是老问题，还是堵车，这个堵车我相信北京是全国或者是世界冠军的，以前曼谷、台湾等等，当然在堵车的过程中我体会到中国经济发展太快了，汽车发展的速度比公路的建设速度快很多。从另外一个角度来说，就是人多，他有钱买车，人有钱第一就是买车，第二就是买房，从堵车的情况我就联系到房地产，在中国大家都有房子，是一个非常蓬勃发展的阶段，那么我们今天讲的主要是刚才吴教授讲的话题，就是怎么样把房地产不动的东西，死的东西变活，把它变成一个财富，这个都是很简单，就是说房地产信托基金的管理，我讲一下我老家加拿大的经验。
在90年代，在加拿大其他的投资基金是一样的，以开放式的投资基金在中国大陆也有，中国大陆投的是房地产、是A股，是上市股票，开放式的的基金。加拿大也是一样，以前也是一个开发式的基金，他投的都是股票、地产。在90年代有一个危机，这个危机就是90年代加拿大的房地产掉下来，掉得非常厉害，他的掉下来之后就出现问题了，这里面有两个问题，第一是卖不出去，第二就是卖出去你的价值很小。那个时候加拿大政府就在想，用什么方法去解决这个危机，就想出了房地产信托投资基金这个方面，就是把你这个基金原来疏红房有利益冲突，但，的变为不可以赎回的，以前的开放基金现在可以赎回了，投资者怎么去赎。原来是开放式的房地产投资基金，变为封闭式的基金，投资起来既可以在股票市场跟其他股票一样去买卖，演变下来就是今天的房地产信托基金。加拿大政府采取的措施，但是人算不如天算，这个东西出来之后很受欢迎，房地产好了后这些人还是买房地产基金，原因在哪里呢？他法律规定你这个基金的收入，刚才吴先生也讲了90％以上的收入要快一点投进去，比如去年2004年你投100块过一两年之后可以拿到800块钱的红利，有的只是发一点点；还有一个就是现在流行公积金，公积金大家都知道。就是以他买这个房地产，他拥有权和管权是分开的，一个房地产基金的管理公司是没有拥有权的，跟上市不一样，咱们工作的管理层一般都是大股东，他是有利益在里面的基金里面有一个条例，他是监控的，另一家公司管理这个公司，这个管理公司是他的管理纯属于管理，他所有租金多少、都是规定的！房地产基金已经发展到另外一个境界，现在把这个概念一说，你叫房地产基金，把投资的概念，只要你有一个固定的现金流就可以做这个基金。你这个租金收入是稳定的，这个稳定的现金流就是你这个基金的基本需要的，所以不管你做房地产也好，做零售商也好，反正你这个有固定的现金流我们就可以把它证券化，变为一个投资基金，这个概念就在这里。我们今天主要要讲的是中国大陆的房地产基金的发展，我们讲现在还没有，现在唯一有的是在香港房地产基金，今年6月香港的证券会已经批准国内的房产可以通过的香港的房地产基金公布上市。我可以这样讲，这个的法规将会深远的影响中国大陆房地产未来得发展方向，因为我跟你举这个数字，在国内我们统计A级的写字楼，A级的购物商场，还有公寓、还有酒店等等可以证券化了，就是说有固定现金流的，总价值全国（在国内）大概有1万个亿人民币，这是一个数字。
另一方面，在香港，发行H股的，国内融资在香港融资发行H股的，所谓红筹，简单的讲就是国内的公司在香港IPO卖股票的，从1993年的青岛啤酒第一家，到现在在香港的融资额是一千亿，差不多是一万亿，简单的讲就是说香港和国际的投资者，愿意投资在中国的公司买他这个股票的，已经买了一万个亿，这个数字可能还有一个比较，其实国内的A股，流通期是一万亿左右，香港跟红筹股IPO的收入比国内的A股还要大。现在我们去理解一下，如果国际投资者愿意投一万个亿，在国内的公司，包括啤酒、石油、汽车、电信等等，我想国内肯定愿意用一万个亿，或者两万个亿、三万个亿来投资在中国大陆的房地产，这个道理就是好像我刚才讲的加拿大的经验一样，加拿大投资者现在都不愿意买公司IPO的股票，现在多伦多的股票基本上是非常IPO的，IPO没人买，一定要把它变成一个信托投资基金才有人买的。所以同一个道理，国内资金也一样，国际投资者通过香港这个市场起码投一万个亿的基金来中国大陆的房地产，那么简单的讲就是把中国大陆比较好的房地产都买走了，是有这个可能性的，现在讲可能有些天方夜谭，好象有一些不可能，其实不是，一些比较发达的国家，最发达的是澳大利亚，现在的澳大利亚比较好的大楼，现在有钱去澳大利亚是买不到的，为什么呢？因为都给房地产基金买去了，没有了。现在澳大利亚的基金往外发展，他要去美国、东南亚去寻找物业，因为国内都已经让他们买光了。
香港的市场对中国的房地产将来的发展有很深远的改变，会有大量的资金会投入到中国大陆的房地产上，我们看中国大陆过去20多年的发展，现在世界世界瞩目，经济崛起很厉害，这里面主要有两个因素，第一个外来的投资很大，第二个原因是出口。如果今天去加拿大、美国，去买皮鞋、衣服等等，他后面都写着中国制造，中国大陆的崛起主要是企业投资，另外是出口。比如你这个大楼是什么银行的、市政府的，企业把这个钱给市政府了，或者银行了，同时也是一个出口，他是个不动产的存在。现在是把不动产真正动起来了，把衣服、皮鞋卖给老外了，换来外汇了。好处就是不动产还是在中国大陆，还可以去办公，还可以做商地，你就业还是在中国大陆，所以这个东西。在香港的资金把这个产权出口了，这个额度非常大，像澳大利亚也是一样，可以把全国比较好的现金流的房产都卖光，有了这个能力，你看看去年香港政府的情况大家就知道了，香港政府把他们的房产卖给基金管理公司，这个公司要买这个资产了100个亿左右，很多人担心这个东西会不会没人来买呢？香港的劳动人口有300万，其中有50万人排队去买这个信托基金，这个情况就好象2002年在上海第一个揭牌的房地产投资基金的时候，3000个人在外滩排队去买，非常火爆，总投资额近2800个亿，2800个亿的基金锁在银行里面的几天这个利息都不得了。所以香港的市场绝对有这个兴趣、能力去买这个房地产基金。
将来随着发展，中国大陆应该是翻天覆地的变化，所以我们跟国内的发展公司谈这个事情，现在（国内）房地产发展商面临一个融资的问题，这个融资问题是现在解决不了的，刚才我说的那个100个亿元的项目，香港法律规定90个亿放在有固定现金流的房地产项目上。就是说不可以参与发展商，不可以收购烂尾楼，不可以把这个地皮搞三通，这个是不可以的。要买成熟的房地产基金，就是有固定现金流的房地产基金。比如我给你100块，你一年之内要给我8块的回报，你有这个回报他才会买，所以有固定现金流的房地产他才会买。
我们也谈了不少，但是在这个谈的过程中有一个重要的问题，就是一个价钱的问题，这个问题除了各方的角度不一样以外，就是现在大陆没有这个市场，买一个写字楼200多平方厘米，还没有说要买一栋楼做投资的，定价是一个大问题。一般来讲这个价钱就是要降低产值。另外一个方面就是我盖楼跟周边的类似的大楼价钱相差多远？这个也不管用，在定价方面只有一个标准，就是你这个现金流多少，比如说像我们基本上不管你这个大楼前景如何如何好等等，对我们来讲都是不现实的，我们要看你的租客是谁？他给你的租金是多少，你的租约有多长，你这个走了以后我再找一个租客难度有多高等等。在定价方面是一个大的课题，我们习惯用现金流的计算方法。反正你给我的纯收入达到我的要求就可以了，就是以你的收入去定一个价钱。
美国最早发明的房地产基金，当时不受欢迎，到90年代非常受欢迎，原因在哪里呢？他是一个税务上的优惠，它的基础上这样的，它说你这个房地产基金跟你跟房地产上市公司不一样，他的管理是分开的，它的收入基本上要传给投资者的，所以房地产基金好像是一个玻璃，是一个透明的的概念。它不是一个打碎的单位，你想想所有的房地产基金他是不盈利的，它所有的盈利都要给投资者的，他的管理层是打工的。这个概念就是说你的房地产基金是一个透明的东西，所以是不用上税的。所以说你这个房地产基金去购买一栋大楼，比如说100亿你买一栋大楼，我每年有10个亿的租金收入，如果我是一个房地产公司，先要打掉你这个10个亿的收入，什么工商税等等，拿掉三块你就剩下七块了。收入我们这个基金10个亿的租金收入不用打碎我全给投资者，投资者拿到10个亿了。比如说刚才我说你投资100块，我们这个基金给你8块钱，这个基金的层面几乎打碎了。所以这一方面如果国内可以把这个东西进行改革，对房对房地产基金有很大很大的帮助，这个改革也要有论据的，比如在北京，大家都是知道个人买房，比如各方面的税加起来，这是一个个人的，我刚才讲房地产信托基金是一个透明的东西，它的收入最终都是给个人的，现在不是一个人去买一个单位，现在我们把几万个投资者加在一起成为一个基金，去买几万个单位。平均每人一个单位。所以在税务上可以改革对中国大陆发展房地产基金是很有帮助的。
最后我希望在业界还有有关当局要对房地产基金进行重视，要把不活的东西，变为一个财富，我再多讲一句：不是双赢而是三赢的概念。从发展商的角度它现在可以搞活了，房地产基金是双赢，还有不要忘记，最后收益的是小投资者，那么现在中国大陆在银行的存款好像是13万亿人民币，差不多每一个人大概有超过1万块放在银行系统里面，那么流动资金是一万个亿左右，每个人放一千块。现在大陆的情况是很多国家羡慕的情况，就是钱太多啊，不知道放在哪里。现在拿着房地产资金之后可以把13万亿人民币存款拿出来，变成一个风险金，发展商可以拿着风险金去发展他们的商务。投资者现在一万块不用放在银行系统里面了，你可以买房地产基金，所以这是三方面赢的问题。我就说这些，谢谢各位！
主持人：刚才林国雄先生从国际资本市场的具体运作跟中国资金市场结合做了非常精采的论述，那么接下来我们有请的是基金与开发商和在座各位的对话。那么我们还是有请加拿大亚太国际集团副总裁林国雄，麦格里香港有限公司董事局顾问温天纳先生，凯德置地北京投资有限公司的白勇先生，中关村会长奥林房产董事长。请上杨建平。
主持人：下面这个对话是一个互动的活动，在座有什么实际的问题可以提出来，大家一起来交流。
■现场对话：基金和开发商对话
主持人：孙飞 房地产信托基金专家
嘉宾：
加拿大亚太国际集团副总裁 林国雄
麦格里香港有限公司董事局顾问 温天纳
凯德置地北京投资有限公司 白勇
中关村会长奥林房产董事长 杨建平
主持人：各位朋友，今天我们的主题是中国北京国际部动博览会，我们要与世界接轨与全球同步，让不动产动起来，这个主题非常好，今天坐在我们台上是在房地产不动产金融基金领域具有实际操作经验又有理论水平的知名专家，今天我们在这个基金与开发商的对话里面，可能我想先请我们在座的各位嘉宾用一小段话阐述一下我们这个基金也好，房地产金融也好，一句话来概括一下对未来不动产金融的一些走势和看法，我们先请杨会长。
杨建平
杨建平：作为不动产名词冠名的商会我们中关村是北京第一家，冠名为不动产商会我们也在这个商业里头进行了一个研讨，中国的房地产发展将近有15－20年的时间，2005年这个时间正好是一个环节，从今往前看，前15年中国的房地产使房地产本业从无知到有知、从无序的开发到有序的开发，使中国的老百姓从无产者变成了有产者，今后的15年应该是这样的，使房地产开发商从非理性到理性，从垄断的开发到行业的细分，也会使中国的房地产老百姓持有者从有产者变成资产经营者。
主持人：论述的非常好，下面有请温教授谈谈自己的看法。
温天纳：这么多外商的基金希望把国外作为一个投资也好，作为房地产信托基金也好，这个发展是非常好的。
林国雄：我谈谈国内的房价的看法，现在国内的房价太高了，这个所谓太高是相对的，太高是比以前太高，如果你从国外的角度看国内的房地产的价钱我觉得是太低，我谈的不是跟过去比较的，我把它放在一个将来趋势看的，五年、十年后再看今天的房价是太便宜了，为什么这样讲？大家都知道国内的发展很快，像北京、上海、广州、深圳等等，从国际的角度把房地产的价钱算一下，以前香港房地产是全世界最贵的，一个好的楼一平方米要卖10万块，现在英国比香港还要贵，英国、纽约、东京都是10万块的。那么我们在想一想，北京、上海两个大城市，10年、20后应该会成为世界金融中心的一分子，他的价钱不可能跟美国的纽约、英国的伦敦，中国的香港相差太多是不可以的。所以我说的太贵不是跟过去比而是跟将来比，这是不一样的。谢谢！
白勇
白勇：大家好！我是来自凯德置地的，我想前途是光明的，路途是比较艰苦的，这话怎么说呢？因为现在刚才林先生也讲了中国的不动产现存的资产达到上万亿，将来还会增长，可以投资的量是很多的，将来可以把它证券化来讲也是很大，目前中国的法制环境和税收环境都还不是很具备，所以很多基金国内的国外的，很多开发商都在用各种各样的路子都在往这方面走，我们公司也在做一些努力。我要插话一句话，因为我们是一家上市公司，我今天讲的这些只是代表我个人的观点，请大家不要登在报纸上。我的话就是前途是光明的，但是探索的路还要走几年。
主持人：我们现在我再来抛砖引玉一下，希望台上的专家跟台下的嘉宾进行一些沟通，作为主持人我谈一下我个人观点！我认为中国房产金融的多元化的趋势很明显了，中国的房地产金融多元化的时代已经到了，为什么中国加入WTO之后，2005年的承诺全面开放，而且我们房地产到香港、新加坡上市也指日可待，另外境外商业银行可以在国内做人民币业务等等，这一系列的迹象表明，信托公司也在更多为房地产企业服务，外资公司也在为房地产企业服务，我们国际上的基金也纷纷进入中国，也就是说咱们对境外的基金包括房地产未来发展怎么看？咱们的开发商对这方面有什么要求和问题？咱们对境外的基金是怎么看？我把这些话题引出来，我们可以进行一下互动。
提问：我是香港华维集团的王宗正，我们做房地产和家具这两项，刚才我听了几位专家的演讲，我深受启发，我觉得中国的房地产投资方面是非常狭窄的，也就是说都是一些大的投资商来开发房地产，投资房地产，我们中国也有13亿人口，我想我们可以做的一件事就是让老百姓投得起房地产，让老百姓的钱投到这个行业，房地产基金是一个非常的好渠道，我们国内正好缺这种渠道，我想青请教一下林国雄先生，假如我要做一个组织者、发起者，创建一支房地产信托基金，那么我需要做哪些工作？具备哪些条件？
林国雄
林国雄：国内我不太清楚这个法规，据我了解中国大陆已经有房地产基金了，他一般不是产权，就是一个收益权，可能是三年、五年，所以这个要看法规有什么要求，如果可以公布的话还是以信托公司做发起人，国内这方面的要求，现在你可以做发起人，在香港做发起人非常麻烦，要考试，还要看你有多少资产，香港要求你有这方面的经验，还需要考试，比较麻烦的。我的同事刚刚考完这个试，所以也不太容易，我跟大家希望多交流，我留个手机号给各位，有机会可以打电话沟通，我的电话是：13823341231。
主持人：咱们欢送一下林先生。刚才那位先生的提问我觉得我还有点发言权，因为我是重庆投资集团有限公司的经济学家，你个人要在国内发起一个信托基金是不可能的，因为现在国内还没有法规，但是你可以在香港或者新加坡设定一个境外投资的机构，刚才林先生讲了，现在信托公司发行的一些信托计划，有200份的限制，这都是些局限，这都有待于突破，现在在国内个人还是没法儿发起的，以后有了这个法规的话可能也有一定的限制条件，接下来还有哪位嘉宾提问？
提问：大家好！我是云南金马源开发集团公司的顾问公司，我们的公司是云南帮客讯咨询有限公司，有关金马源集团公司的项目将在明天下午给大家做专题介绍，这里的话我提出一个问题，就是说本次会议是跟国际基金对接，那么这个基金里面根据会议原来的通知，有各类基金。今天我们赶到的是房地产投资基金，不管这些基金属于哪一个类型，前提是国际的，那么这里涉及到一个问题：如何跟中国的不动产基金进行对接？首先我们国家没有实行外汇的自由兑换，也就是说人民币并没有全面的放开，有资本向上和资源向下的范围，如果按照资本向上进行管理，那么如何进行对接，请这个问题予以解答。
孙飞
主持人：这个问题超出了我主持的范围，你刚才这个问题问得很有专业水准，问得非常好，明天会有这个问题的涉及，下面请其他的提问者提问。
提问：大家好我是中国房地产编辑部我想问一个问题，据我所知，世界各国对外资对本国的房地产投资都有一个限制，但是只有中国是一个例外，没有什么限制，如果外国进入中国后会不会遇到一些分析，刚才各位专家都谈了，我也觉得非常好，我们国家好的房子都不买走，那么房会不会炒得更高，对此也会受到更多的指责，现在国家是不是对国开发商做一些限制，到那个时候就不可能限制了，各位专家你们觉得到那个时候会有什么样的风险，谢谢！
杨建平：如果一旦进来后会有什么样的形势变化，准如问题咱们国家对于房地产基金的状态并没有成型的办法，现在还没有放开对房地产领域基金的，一旦放开会有一些限制条件，购买什么样的物业，允许什么人购买基金等等，第二呢基金所购买的物业对象，你所担心的更多的是老百姓会不会无限制的涨价，基金所关心的是成熟物业，也就是这个物业已经有租人了，而且承租人租的市场好，在一段时间内有证明，他连续三年的业绩是递增的，而且递增是达到一个比例的，这个时候基金才敢于买一个物业，也就是说对于酒店、写字楼这种物业有可能随着基金的进入可能会有所上升，我相信基金的购买人不会去买烂资产，也不会买那些不再增值的资产，还是在一个挑的范围内买，我的意思是说将来基金一旦进入中国，我们的基金开始做不动产买卖的时候，这有也是一种市场的供需关系，不应该被一个市场所操作，所控制。
主持人：外资投资中国的房地产目前有外汇的管制，第二有商务部，都是以合资、合作的形式进入中国，还有通过一种民间的竞拍未来如果以金融的形态进来，追究还有相关的法规，下面还有什么提问。
提问：我们做开发做了10来年的开发，前一段时间房地产开发是中国房地产市场需大于供，所以开发商拿到土地就能卖掉，他生产的产品是房地产住房需求人，现在到了住房供给相对平衡阶段以后，出现了很多的写字楼、酒店、商铺，这种物业开始出现，房地产开发商实际上他开发完了物业就卖掉，卖掉后他不持有，然后他拿到钱再开发另一个，他要钱劳动成本和开发的利润差。基金要买的东西是一个成熟物业的，一个有效经营物业的，而且是连续几年经营效率递增的物业，这样才能对他的基金说清楚，老百姓才能买他的股票，那就是说开发商还要往后延，因为还要经营他，这样才能卖一个好价钱，现在作为一个开发商按我不想做这件事也不会，经营酒店确实经营不好，经营写字楼也可能经营不高，但是我们盖、会开发。这中间会缺一个环节，谁来做？
温天纳：土地市场应该是没有限制的，刚才会长说了，关于外商进入中国市场把土地价格扯得越来越高，我们现在要留意要这块，现在只是做一些商业的，住宅市场他们看不到，基本上如果物业租金的价格太高，反而把物业的价值拉低了。
主持人：看看咱们在座的还有什么问题？
杨建平：我们有一个说法，叫做法不说做不为过，就是法律上没有说的地方都可以做，这是中关村的政府条例，刚才你说建立活跃的金融组织；第二个是不动产，我们原来是写字楼商会，改为不动产商会，我们70－80个会员都是不动产的持有商、发展商，现在改成不动产商会这个商会变成了一个扩充，现在住宅商业、开发区都已经进入到我们这个系列里头了，变成行业了！将来这个不动产商会我们会加盟这这里面去！谢谢！
主持人：我提醒一下，大家还有15分钟的提问时间，请大家抓紧提问？
提问：我是来自深圳的一个投资商，我们做房地产这块的项目，对基金非常感兴趣，我想问一下温教授，现在香港对祖国大陆的信托基金有没有限制可能性，像中国的土地都是有限制的，商业地产一般40年，长了50年，住宅是70年，这个资金有没有设定的基础，也就是这个法定环境？
温天纳：从香港、新加坡土地使用是有限制的，在法律上来讲还不算是个问题，整个资产方里面还是有一个不同的组合，我觉得这个不是一个问题，去香港上市的是外商持有的中国物业，一个是外国的发展商直接去香港上市，我们现在看见的是外商趁这个机会他们以比较低廉的价格这个对外商来说是一个非常好的时机。所以目前为止中国的发展，在这个基础上还有一点问题，这就是我了解的一个情况。
主持人：刚才温教授讲得挺好的，咱们境内的地产商要到新加坡、香港上市，广州的投资他准备今年年底在香港上市，包括凯德置地的一些物业，实际上这些上市公司本身是外资公司持有中国的物业，你是一个纯内资公司要到香港去注册一个纯DVI公司，具体的我们下面再探讨，因为时间有限，现在还有10分钟的时间，我们还要进行一些互动，后边的一些朋友可能还有一些问题。
提问：你好我是北京现代商报的记者，我有个问题问一下在座的嘉宾，了解经济的人都知道，虽然现在在北京很火，但是他的这种成交量还不到1％，形成这个的结果是什么，中国交易量的增长有没有一个预测的增长幅度？就是海外资金在国内包括在北京购买物业的成交量？
主持人：我们台上的嘉宾可以就她刚才提的两个问题选一个回答？
温天纳：到目前为止还没有一家中国的物业公司到香港上市的。
杨建平：我们学了一个美国的房地产投资师的知识，我觉得不对口，我们以前政府到国外去招商，招商所喊的所做的人家不理解，因为技术语言不一样，这可能是没有达到投资基金和房地产商共同的内容，如果大家都按照一个投资理论分析，而不是一个把我的东西卖给别人，应该从经济效益分析的话，有可能机会会更多。第二个是什么时候能带来更多的繁荣景象，不管是制造商还是开发商，还是基金的代理商，都按照一种对物业长期持有、长期运营、高效运营这种方向去想问题我想这种交易的量会很多。再有一个是国家基金政策的放开，会带来一个很大的机会！
主持人：我补充一下各位专家的意见，中国现在还是一个金融垄断的国家，因为中国金融是改革开放的一个桥头堡，境外基金进入中国的有两个目的，第一个目的是想分享中国不动产业的丰收的利润，第二人民币升值，并且中国的人民币升值以后还有升值空间和预期，这两个原因是国外基金纷纷进出我们中国市场的原因。一些正常基金国家外汇总局是进行监控的，如果我们看到海外基金的前景的时候时候已经不远了，因为中国的金融基金全面开放，那么我相信那个时候有更多的海外基金涌入到中国的不动产市场，以及其他的各种项目和其他的产业市场，等我们中国真正实现人民币可直接在国外市场上兑现的时候，那时候大量的海外基金会涌入中国，那个时候才会真正的到来，最后还有一位问题。
提问：各位下午好，我是财经时报的记者。我想问的一个问题就是，最近包括万达都是想介入跟海外外资合作在香港上市，前段时间也有很多的公司也想借助瑞资在海外上市来融资，大家都在想借助瑞资来进行融资，他是不是适合所有的发展商，我们国内的发展商在借助瑞资的时候有什么困难？需要注意哪些问题？是不是大家一哄而上的都去做这种。
主持人：这个问题我和温教授曾经作过专访，温教授先来说，然后我进行补充！
温天纳：大连万达据我了解把他全国的一些购物上乘卖给一个外国，卖了3个亿美金，但是这个价位是买断的，外商对国内商务物业的需求，可以说北京现在所有的商用的一些办公楼都有外商在收购，这是一个事实，就是说这个需求刺激得多了，刺激之后这些发展商就可以把这些物业卖了后再发展一些更高层次的物业，这对市场是有一个良性的循环的。
主持人：我补充一下，目前国际上这种瑞资主要定位于商业地产，工业地产，写字楼，目前是这种要求，另外一般要求年回报率达到6－8％，第三个资产的规模一般最好在30亿左右，30亿以上可能更好做一些，但是国内符合这个条件的开发商还是比较少，另外就是持有性物业，有稳定收益的这种，中国未来会组建中国特色的瑞四市场，而国际上的瑞资市场主要针对前面说的几个。那么就是说因为场地要求咱们在五点前结束这个会议，还有最后一个问题。
提问：我想问的问题是，大家都在说“以人为本”，今天的活动是要中国与世界与全球接轨，让不动产动起来，这个主要是在品牌打造这块，品牌打造这块最是国际化的人才的缺乏，中国的培训市场来看，发现一个意识上的问题，而不是一个单纯的问题，怎么解决这个问题呢？
杨建平：你说的这个问题确实非常重要，买卖为什么谈不成，中间有一个环节就是对接不上，这种语言不是英语或者是别的语言，而是技术语言，我们在房地产运营过程当中的技术语言和欧洲、美洲、以至于亚太地区经济运行房地产的不对接，我们有些政府人员和一些开发商出国去招商引资都说的是我这可能怎么好，人家不需要这种东西，人家需要的就是现金流，就是你明年挣多少钱、后年赚多少钱！要培训就是缺这个。
主持人：我觉得今天的对话是非常精采的，但是更精采的是在座的各位私下的交流，可能你的项目会获得一些指导，一定的资金支持，这样我们今天的基金跟开发商的对话到此结束，在座的各位如果需要跟专家进行交流，我们下去交流，我们今天的会议圆满结束，谢谢大家！
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