张涛：金融政策调控对中国房地产市场的影响

2005年，在国家宏观调控下房地产市场发生了变化，房地产企业出现了结构性调整，激烈的市场竞争更加凸显品牌价值在房地产企业发展中的作用。因此，中国房地产TOP10研究组于2005年5月再次启动中国房地产品牌价值课题研究。9月24日,“2005中国房地产品牌价值研究成果发布暨地产品牌策略发展论坛”隆重举行。

——中国人民银行研究局副局长

我今天主要想讲一讲中央银行为什么关注房地产市场。做一个简单交流，从哪里讲起呢？从8月份格林斯潘讲起，美国目前火爆的房地产市场，最终还有一个降温。如果这样的话，会使一些人的财产减少，这是他的一个说法。就在最近几天前，美国财政部长斯莫尔他说有关美国全国范围内，房地产市场即将崩溃的预测是不切实际的。并且他也说了有关房地产市场存在泡沫说法是不存在的。没有反映美国房地产市场健康的这么一个情况。认为分界线泡沫错误描述的美国房地产市场的一个基本特征。这是给大家一个启示，就是为什么两个很重量级的人物，美国很重量级的人物对市场描述的不同，而且两个人物大家都知道，他们所掌握的政策领域都是对市场，包括房地产市场发展都是非常直接和深远影响的。我们可以看到这样一个现象，尽管是这样两个人，第一他们有不同的声音，第二他们从各自的角度都在非常关注房地产市场，我想顺着这个话题讲讲，我们在中国，中国人民银行，中国的中央银行也关心房地产市场，大家也知道从今年开始我们人民银行也在发布房地产金融报告，也算是我们对市场的一个关注的声音。

首先我想讲讲人民银行为什么关注房地产市场呢？因为房地产价值极大程度上影响到通货膨胀的水平。大家看到，国际范围内，大多数中央银行把稳定物价控制通货膨胀水平，作为重要的目标。特别是从二十世纪八十年代以来，更多中央银行开始非常注重，非常关注资产价格的变化。也包括房地产价格，因为房地产价格作为一种非常重要的方面，尽管升降起伏对通货膨胀有多大影响，目前还是仁者见仁，智者见智，但是大量研究表明这两者之间的关系非常密切，所以我们一直强调我们密切关注房地产市场，密切关注房地产市场价格。大家知道，和世界其他国家一样，尤其在我国，房地产是一个上下游链条非常强的产业，房地产价格上升可以直接拉动钢材、水泥的需求，以至于价格上涨。这两种高能耗产品的需求，又能直接导致电力供应的紧张，而电力的紧张又导致煤炭、运输运力上的压力，使整个国民经济的链条功能受到影响，我们看到房价本身与整体市场的息息相关的关系，既然央行有稳定局面的责任，所以关心每一个房地产，这是顺理成章的。

第二点我想强调一下，房地产行业对宏观经济本身的影响巨大。大家知道，房地产业已经成为我国的支柱产业，对国民经济的持续、平稳、健康发展有着举足轻重的作用。所以，它不仅连接着商品、服务，也连接着要素系统。对经济拉动的作用，尤其在今天是十分明显的。所以我们非常的希望看到一个健康可持续发展的房地产业，蒸蒸日上，这个对我们国家在今天这样一个改变增长方式、强调科学发展观是非常有利的。从一方面讲，现在目前购房支出已经是我国居民一个比较大的项目，所以房价高低直接影响到居民日常消费，同时，房子的本身也是一种财富的体现。如果房地产很多居民把它作为一种资产的主要组成形式了，那么房地产影响直接影响到居民手中的财富，这样也对他们的消费信心有影响。今天我们强调扩大服务，让GDP更加平衡平稳发展，所以可以看到如果说房地产业发展好，对经济的影响，我们希望它平稳发展的要求是非常有帮助的。所以，正因为此，从二十世纪下叶开始，更加在全世界国际经验的角度来讲，各国央行对房地产业的关注以至出台一些政策，来引导帮助房地产业的健康发展的例子都是不胜枚举的。

第三点我想讲一下房地产市场与金融稳定的关系，为什么我要说到这个事情呢？这个事情要说说直接跟我们今天大会主题有关系，我先说说他们的关系，房地产金融在整个金融当中居于非常重要的地位。大家知道今天我们国家个人房贷成了银行优质资产，所以量是越来越大，所以房地产市场出现的任何波动和变化都会直接和间接影响金融界的稳定。外国的例子也是有的，有八十年代日本的房地产市场做得不错，但是八十年代以后，市场价格下降很多，导致了日本经济长达十年的箫条，当然97亚洲金融危机也是这样的例子。当时我在菲律宾居住也买了高尔夫球证，当时两万美元买的，现在是两千块钱，已经是过去的将近1/10，导致很多银行倒闭。实践表明银行对市场盲目、自信当中的审批导致信贷的过分扩张，这些都有可能加剧市场过热的风险。比如很多人会同意，不会借钱炒股票，银行不会借钱给你炒股票，但是很多人会借钱炒房子，如果房地产信心不在，虽然房价不会像股价那样迅速落地，但是也有人使用它，如果泡沫破灭的话，也会像带着某种罪，这种罪是一种理由是一种杀伤力，05年第一季度以来，中国房地产余额已经有27000亿，增长达到26％，增幅比上一年提高了2.9个百分点。

同时，中国整个房地产金融是在过去不到十年发展起来的。商业银行在房地产信贷管理和风险防范方面，仍然缺乏足够的认识，比如二十世纪九十年代初，房地产出现过对于稳健运行不利的负面的一些现象，比如海南一些房地产引起的一些银行坏帐，至今还没有处理好。这些就是关于房地产风险，我们在2004年开始，已经提示过这样的风险。当然所有的泡沫都是货币以后得到确认的。所以我们认为事前的防范和措施至关重要。不论我们现在是否存在着泡沫，我们通过事前的防范和部署，这个意义显而易见的。加强银行体系贷款，审慎发放标准，有助于事前的防范和冲击后的事后吸收。我们对泡沫多大，有没有，成分是多少，我们可以继续探讨，但是我们相信正确良好的措施，以及好的制度环境，可以帮助减少房地产市场过快发展导致的负面影响，同时也有助于形成房地产企业和银行以及消费者之间的良性循环，我们已经看到了美国现在通过中央银行以及财政政策的积极干预，已经形成了比较良好的市场调节因素，包括英国、澳大利亚现在基本上形成了房地产市场的软着陆，我们看到政策是有效果的。但是，我们同时也会注意到不完善制度，以及错误的完善，对过热是起到推波助澜的作用。所以从中国宏观经济健康发展的角度，从房地产行业本身健康发展的角度，房地产业的发展应该建立在更加坚实的基础之上，所以就此而言，我们今天讨论中国房地产品牌价值以及发布它的成果，是有非常现实意义的。我希望这项工作要扎实更有效的开展下去，大家都知道品牌，品牌是什么？就是我们打造一个企业的各方面信誉、质量，影响到我们所讲的建筑金融的生态与市场发育的生态，这是一项基础的问题，我对主办单位搞这样的活动，能够连续进行几届表示非常钦佩，也希望大家把这项活动继续的开展下去，更多的为我们房地产业有健康发展做出开创性的积极性的贡献。

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