秦虹主任：要高度重视写字楼设计与技术的创新

由中国写字楼指数系统、中国贸促会、建设行业房地产促进会、大中华写字楼网、《写字楼王》杂志等机构联合主办的“2005首届中国写字楼节”于2005年10月30日在北京中国大饭店隆重举行。本次大会邀请国际著名房地产投资基金、世界500强企业、著名国际够房团、著名国际商会等国际买家，国内各省地市县驻京办事处、中国500强企业代表、著名国内商会、著名国内购房团、著名国内写字楼行业代理商、中小企业、个人投资者，预计直接或者潜在的写字楼买家或者租户将超过千人。以下为嘉宾演讲实录整理。

秦虹：谢谢组委会，首先祝贺我们中国首届写字楼节的开幕，写字楼市场在整个房地产市场里面占的份额不大，但是同样是我们房地产的重要组成部分，有关写字楼的专门政策不是很多，但是和写字楼相关的一些政策还是有一些，我想在这样一个机会想跟大家介绍一下有关写字楼发展的相关政策方面关注的要点。第一个在写字楼发展方面应该是重视写字楼市场的一个平稳发展，我们通常还是很关心写字楼市场的平稳发展问题，应该说目前随着中国经济的高速发展，随着全球经济一体化的趋势所带来的大量的商务活动，各个方面无论从政府还是投资者，还是市场的各个方面对写字楼市场应该说是极为关注的，一些大的主要中心城市这些年来写字楼市场也是发展非常迅速，比如说北京市，01年到04年写字楼的投资额从2001年的72亿达到04年的187.9亿，年增长率达到37.7％，01年到04年北京写字楼的投资额销售总面积占到北京市商品房销售的3.1％销售总额是占到总额的7.3％，应该说写字楼市场是比较快的发展态势。今年中央层面对房地产进行宏观调控，这次宏观调控的重点是稳定商品住房的价格，规范商品住房的市场秩序，但是这个宏观调控政策传达了一个非常重要的信号，就是对房地产市场的平稳发展提出了要求，在这个文件里面就提出来保持房地产市场的持续健康发展事关国民经济发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现。

写字楼市场在房地产投资占的比例里面不是很大，但是也构成了房地产市场发展的重要组成部分，从宏观上来看，写字楼相对于住宅来讲，写字楼的地域性更加突出，写字楼的需求与当地的发展和产业结构、商务活动以及人文环境这些因素都密切相关，从微观上来讲，由于商务活动的复杂性以及各种各样企业类型的多样化，使得不同的商务用途对写字楼的特点，设施的档次，服务配套，办公的形态，租售的价位差异化是非常大，由此导致写字楼的供求关系比我们住宅市场的供求更为复杂，因此把握好写字楼市场需求的特点防止出现大起大落，根据宏观调控的要求我们在各个地方也是实事求是的根据本地经济社会发展的总体需要以及各区不同的功能定位和要求，通过加强规划管理合理有序地满足各个区域的需要。

第二点政策关注要点就是在写字楼建设上我觉得政府是高度重视建筑节能的，从我们国家建筑的总量来看，目前我们已有的建筑总量是400亿平方米，这里面绝大部分是高耗能的建筑，我们国家的单位建筑面积能耗是发达国家的两到三倍，应该是比较高的，建筑的总能耗占到全社会总能耗的37％，从公共建筑上来看，我们现在每年城市里面建成的房屋面积一共是10亿平方米，在这里面公共建筑，包括写字楼在内的公共建筑是3到4亿平方米，这是每年新增的，从存量上来看，全国公共建筑的存量面积一共有45亿平方米左右，这里面采用集中中央空调的大型商厦、办公楼、宾馆总面积有5到6万平方米，我们国家对大型建筑的耗能做了专门的研究，研究的结果是我们的建筑的能耗是普通居民居住能耗的10倍，所以节能建筑是我们公共建筑非常重要的方面，它的节能产生的巨大效益是巨大的。现在建设部是高度重视节能工作的，今年颁布了第一个公共建筑节能设计标准，这个标准是今年7月1号开始正式实施，公共建筑标准要求规范的对象是所有新建、改建、扩建的设计，必须按照新标准运行。按照这个标准预期达到的目标是保证在相同的舒适环境下与80年代末我们所建成的建筑相比，全年的空调、供暖总能耗降低50％，采取什么办法达到这个要求呢？主要是通过改善建筑的维护结构保温、隔热性能，提高供暖通风效能比，增加一些照明设备节能、节电等措施。

我们公共建筑的节能涉及到开发、设计、建筑、管理、使用等各个主体，除了标准的技术支撑以外，还需要一定的激励政策，根据整个国家对节能的总体要求，建设部最近也提出来关于建筑节能的总的目标，这个目标是到2010年全国新的建筑要全部执行节能省地的标准，对现有的建筑节能节水的改造要开展，使全国建筑总能耗基本实现15％的目标，在用地方面到2010年新建的建筑减少一半，在用水方面2010年新建的建筑节水率要比现在提高20％，到2020年再提高10％，在建筑体系方面2010年全面采用新型建筑体系，总能耗要比现在降低10％，到2020年再实现下降20％，所以未来我们写字楼的建筑在政策上会更加鼓励建造那些高品质、低消耗、具有现代化功能的新型建筑写字楼。为了加强公共建筑的节能工作，最近建设部提出对建筑达不到要求的，要实现三不准，就是不准施工，不准验收备案，不准销售使用，在今年年底前建设部将对建筑标准质量进行大方位的检查。在座有很多开发商应该重视部里今年7月1号开始实施的新的建筑标准。

第三点是在政策方面高度重视写字楼设计的创新，这次五中全会中央格外地强调要提高我们的自主创新能力，这个要求对我们整个建筑行业来说应该说是要求比较高的，因为从总体上来说，我们国家的建筑业应该是一个传统的劳动密集型产业，劳动生产率也比较低，工业化低，现场作业多，能耗污耗高，整体价值不高，这是总体的情况。但是我们也可以注意到，近些年以写字楼为代表的公共建筑形成了具有国际性的建筑基础，我们上海的经贸大厦，包括我们所在的北京国贸中心，他们在建筑的科技水平上已经达到了国际的先进水平，这些建筑在支撑超高层的结构，综合包括大型结构、以及混凝土等专业技术方面已经达到国际水平，也就是说我们的写字楼建筑与其他的建筑相比附加价值是高的，通常对建筑的信息化、智能化，建筑的单体设计结构要求比较高，所以为了提高建筑业的产业化水平，在政策引导上今年年初我们建设部修订出台了2005建筑业十项新技术，这个目标是希望以十项新技术为主的新技术推广工作，以十项新技术的推广带动整个建筑业的创新，总体来讲建筑业的平稳发展，规划设计的建筑水平直接关系到写字楼本身是否能够承接经济发展和商务活动提出的一些需求、能力和水平，我衷心希望写字楼节这样的活动开展多方面的交流，使我们的写字楼建筑能上到较高的水平，我就简单讲这些，谢谢大家。

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