顾云昌：北京和上海的写字楼市场泡沫要引起关注

由中国写字楼指数系统、中国贸促会、建设行业房地产促进会、大中华写字楼网、《写字楼王》杂志等机构联合主办的“2005首届中国写字楼节”于2005年10月30日在北京中国大饭店隆重举行。本次大会邀请国际著名房地产投资基金、世界500强企业、著名国际够房团、著名国际商会等国际买家，国内各省地市县驻京办事处、中国500强企业代表、著名国内商会、著名国内购房团、著名国内写字楼行业代理商、中小企业、个人投资者，预计直接或者潜在的写字楼买家或者租户将超过千人。以下根据嘉宾演讲实录整理。

“商业应用房已经出现了泡沫”

顾云昌：各位嘉宾大家好，在我们整个的楼市当中写字楼是一个重要的一块，现在我们国家的统计报表有四块，第一块是商品住宅，第二块是商业住房，第三块是写字楼，第四块是其他用房。宏观调控我们长期以来关注的是住宅地产的一些情况，国八条是针对商品住宅房价过快采取的措施，感觉商业用房的控制越来越多，现在各地的商业应用房控制面积将占到四分之一，但是每年开发的面积只有总面积的10％，实际上在我们说住宅地产部分地区有泡沫的同时，没有讲到商业应用房的泡沫，实际上商业应用房已经出现了泡沫，但是泡沫的角度不一样，相对于住宅地产、商业地产而言，我们的写字楼地产往往没有引起过多的关注，实际上这块的产业对我们房地产说也是非常重要的。

特别是大家看到我们整个国家的“十一五”计划里面特别强调发展现代服务业，我们过去叫社会性的服务业，现在是生产性的服务业，这个服务业的发展带来了写字楼地产很大的需求量。这是在我们房地产整个发展的过程中写字楼地产是非常重要的一块。过去通常把写字楼和楼堂馆所相提并论，因为在计划经济下，国家用一些钱把国家机关的房子搞得太豪华是不应该的，但是现在从市场经济的角度看，我们为了适应社会的需求，越来越多的城市开始搞写字楼，而且我们写字楼的档次在不断的提升，无论是对整个社会的需求，还是对于城市的标志性形象都有标志性的作用。

“写字楼市场在未来发展中的竞争加巨”

顾云昌：原来写字楼就在北京、上海、广州这些大城市有，在一般的省会写字楼也很少见，这几年开始在省会城市和中等城市也有一些写字楼，说明这种写字楼的发展态势正像我们报告当中说的那样空间还是很大的，因为随着经济的发展，特别是现代服务业、地产产业的发展，更多的写字楼市场在全国各地发展，我们写字楼是根据社会的整个发展应运而生的。

现在看来每年写字楼的数量相当于整个房地产竣工面积不到10％，一直在5％到6％左右。随着现代服务业的发展，写字楼的发展会保持这样的比例甚至会有上升。今天我们搜房网搞了一个中国房地产指数系统也出版了杂志，我认为这是非常好的事情，我们对房地产市场的研究越来越深化，越来越细化了，的确写字楼市场和商业住宅市场不一样，当我们研究住宅市场有没有泡沫的时候，写字楼市场是另外一种情况，我们也发现写字楼有许多新的产品正在朝着国际化的方向发展。

但是也要看到写字楼市场在未来发展当中的竞争，因为开发商在市场细分以后必然会投到写字楼去，看到国际的基金在投资商品住宅时也投资写字楼，所以既要看到写字楼整体的形势和发展空间，又要注意到写字楼市场的差异化，尽管写字楼市场和商业住宅市场有差异，但是地区的差异性是房地产市场的一大特征。广州市场、上海市场，他们写字楼的走势，竣工的情况，市场的销售情况是不一样的，房地产是不动产，是不能搬动的，手机市场、家电市场、汽车市场都可以来回变，房地产市场不能动。所以在600个城市找不到任何相同的价位，所以很有必要对各地的房地产市场进行一个指数的分析，这样一个分析也是给我们投资商指出一个方向，提供一个信息，在这个地方房地产的发展情况如何，供求情况如何，这样对我们写字楼市场相对均衡的发展都是有好处的。

顾云昌：我在97年的时候写过一篇文章，按照我们当时的需求量大概是10年以上才能消化这些写字楼，这篇文章写出来以后引起了很大的反响，北京的政府和人士认为这篇文章说得不对，夸大了，上海的官员认为我写的比较准确，差不多，所以我也得出了需要从全国的市场进行认真的分析，这是我想讲的中国写字楼市场的发展空间很大，地区差异性很大，我们不能就北京谈全国，也不能就上海谈全国，要根据当地的供求关系考虑。另外我觉得写字楼的盈利模式和商业应用房的盈利模式和住宅应用房的盈利模式是不一样的，我希望我们这本杂志写出来以后是研究写字楼的盈利模式，现在商业应用房的房价提高得很快。我想写字楼的盈利模式和商业也不一样，因为商业主要是看将来经营的商品当中它的利润决定能付多少房租，而我们写字楼的利润是靠写字楼的租金来体现的，写字楼的租金要看我们客户的支付能力，他有能够付多少的能力而不是和商品买卖的能力相关，所以这里有差异性。我们的价格怎么定和商业和住宅是不一样的。

“我们不能凭自己想象建写字楼”

顾云昌：另外对写字楼的问题我有一个体会，现在我们开发商在研究写字楼，刚才几位嘉宾也谈到了，写字楼的物业设计如何更加人性化，更加贯彻以人为本，又要贯彻国家现在节能省地绿色的概念我觉得是非常重要的，作为一个开明的，或者很有经济头脑的一个写字楼的客户，他的老板必然要想办法租一个好的写字楼，使我们的员工在非常舒服的环境里面里面办公，产生一种好的工作效率，为公司挣来更多的财富，所以刚才我听了他们的发言我有一个体会，的的确确我们不能凭自己想象写字楼怎么地，根据你的目标客户要求，把他们的需求体现出来，真正体现以人为本。这次“十一五”规划当中明确提出来资源节约型，环境友好型，我们如何贯彻这个方针非常重要，我们整个房地产业盖房子是能源消耗和资源消耗的大户，都应该把这个方针作为我们开发写字楼的重要方针来对待，一方面体现人文关怀，另外一方面也符合国家的方针，使我们的写字楼市场不断地开拓。我衷心祝愿我们写字楼的交易会成功，另外也预祝我们写字楼的市场越来越红火，各位在中国房地产写字楼市场当中获得更多的财富，谢谢大家。  

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