国际地产高峰论坛：中国土地协会副秘书长黄向普

主持人：各位领导、各位来宾下午好。今天下午我们就中国2005北京中国地交会国际地产高峰论坛马上开始下午几位嘉宾的论坛演讲。在这里我首先对下午的议题和嘉宾介绍一下，今天下午总共有三位的演讲嘉宾，首先是请中国土地协会副秘书长黄向普先生对可持续的发展问题做一下演讲，接下来是宏宇集团董事副总裁梁上燕女士跟大家做一下演讲。第三位是中体奥林匹克花园集团总裁吴振锦先生他就致力于构建和谐社区的奥林匹克花园的经验做一下主题发言。最后是我们安排的当天论坛的一个精彩的环节，就是品牌、资本、土地三方的对话，也欢迎在座的听众和嘉宾就想要了解的问题跟台上的嘉宾做一下互动。接下来有请中国土地协会副秘书长黄向普先生，大家欢迎。

黄向普：我下午发言的题目是关于城市化可持续发展的问题，主要是个人的意见。大体上算起来98年开始到现在我们中国经济又经历了新一轮的发展，这一轮发展的特点就是伴随着工业化的高速前进的同时，城市化有了很大的推进，城市化或者叫城市的建设和工业化是同步的。那么对这轮的发展应该回过头来怎么样评价它，当然从不同的角度可以有不同的看法，可以做出很积极的评价，因为它确实也很积极，但是也还存在着很多值得我们重视的问题，特别是我们参会的很多人，都是搞房地产，这次城市化的发展有一个很重要的特点就是房地产是一个很重要的推动力量。我们知道在改革开放不久我们就提出来两个转变，一个是转变经济体制，一个是转变增长模式，转变经济体制大体上在90年代中期，可以说取得了重大的进展。我们建立了市场经济体制，当然就这个问题如果探讨的话还有许多问题值得研究。转变增长模式是从粗放的低水平的重复建设向集约的发展，要调整经济结构，那么关于这个任务，我个人的看法我们这一轮的发展仍然没有解决得很好。当然评价这个问题可以从多角度来考察，比如说从我们的资源的消耗，原材料的消耗就有很多的指标可以考察。比如说有积累与消费的关系等等。因为我们是搞土地的，所以我想从土地的角度来谈一点，就是我们这一轮的发展存在很突出的问题，值得重视的问题，就是依然是一种粗放的，是以外延扩张为主的发展模式。比如说我们单位用地的产出在国外工业用地每平方公里的工业产值几十亿、上百亿，这是一个比较普遍的，甚至几百亿美元。我们国家最好的就是上海，那里的工业产值最高的也不过就是几十亿人民币，前些日子看到报纸上有一个报道，江苏大力推进集约化利用土地，它的工业产值每平方公里不过就是几千万，七千多万，这是看到媒体的报道。再比如容积率，我们的城市容积率，大城市普遍也就是1点几，而国外和我们国情类似的，人多地少的一些国家，像日本和韩国等等，他们的容积率比较高的达到了百分之3点几，我们除了北京和上海大城市显得密集度比较高以外，其他的城市土地利用容积率都是很低的。再比如说人均用地，我们国家大中小城市，人均居民人均用地100平米，在跟我们同样类型的一些东亚的国家，普遍是人均在大中城市人均用地六七平米，甚至像东京是50多平米。上面举的几个例子只是要说明一下，我们这一轮的发展虽然速度很快，推进很快，但是还存在着不容忽视的问题。那么关于这样一种粗放的发展，它有什么危害呢？首先带来的问题就是产业结构的失衡。我们这一轮的宏观调控，2003年、2004年，国务院又抓了新的一次宏观调控，重点要解决的就是产业结构失衡的问题，我们出现了部分的产业过热，钢铁，水泥等等大家都知道。那么这个结构失衡跟我们城市化的发展有直接的关系，就是城市化这些年，城市建设的推进速度太快，表现为城市的扩张，表现为房地产业的大发展。它直接的拉动了钢铁、水泥、建材等等等等，所以导致了我们产业结构的失衡。大量的占用土地，使得农业受到了损害。

黄向普：第二个值得关注的问题就是积累与消费。我们现在的投资率或者叫做积累率，04年已经达到了53％，也就是说在整个的GDP当中，我们用于消费的比重只有40％几，这是什么意思呢？就是整个我们的经济发展是破投资需求来拉动的，而内需的消费品市场消费不足。这里面直接带来一个问题，我们这一轮大发展，经过五年以后，基本建设或者投资就会形成产出能力，这个产出能力，生产出的产品谁来消费，靠我们自己的市场，我们消化不了，那么就靠什么呢？我们现在更多的是依靠出口，我们的外向的依存度现在已经达到70％，但是国际贸易环境从目前的情况来看，越来越不利，随着WTO的规则逐步的到位，整个我们外部的进出口环境现在是越来越严峻。一旦有大的起伏，我们那么多的生产能力出路何在？因为我们消费不足，这是第二个问题。第三个问题就是进一步扩大的城乡差距，因为我们这一轮的特点是以城市建设为一个重要的推动力，城市建设当然房地产业又占到了很大的比重。有的说占多四分之一，也有的说更高。那么表现为城市的发展很快，而资源的分配大量的拥挤到城市，可是我们中西部地区广大农村没有从这一轮的发展当中得到多少实惠，城乡的差距进一步扩大。这一个特别是我们城里人不大容易感受到，我们城里人可能都是这一轮发展的受益者，我们的居住条件不断改善，我们的城市面貌不断的变化，可以说我们的生存质量在提高。但是我们这个提高的背后是什么呢？背后是广大中西部地区农村没有多少发展，甚至进一步的凋敝。第四个问题就是环境资源的代价，关于这个问题最近媒体上报道的相当的多，我不想展开讲。我们的地域发展速度和我们原材料消耗的速度严重的背离，我们过度的消耗了资源，我们大量的占用了土地，我们作为了生态的失衡。那么这个代价将来谁来承担呢？要我们的后代子孙来承担。可以说在某种程度上，我们是用牺牲未来的发展来换取我们眼前的发展。以上我简要的分析了一下，这一轮的粗放发展给我们整个经济社会带来的潜在的危害。那么下面这样一种粗放发展的模式，它的根源在哪儿？我想谈一谈这个问题。

黄向普：首先我们十六大产生新一届的领导集体提出了科学的发展观，那么提出科学发展观，他不是空穴来风，他是针对着不科学的发展，在我们的思想观念中有很多不科学的东西，国外或者国内有些经济学家把它说成是黑色发展观，当然这个发展观还有待于进一步的把它由中央的指导思想化为我们每一级党委的指导思想，恐怕还需要进一步的发展。第二个问题是科学发展观在指导思想上提出来了，但是我个人认为在发展战略上还没有体现出来。我们的发展战略东部叫做现代化，西部叫做大开发，东北叫做振兴老工业基地，现在又来了一个中部要崛起，这个战略我认为有问题，这是个人看法。这个战略这样一个发展的态势，我个人看来就是齐头并进，你追我赶的战略，你定的是9％，东部就说了我一定要12％、15％。那么西部就讲了，我已经落后多年了，我现在要大开发了，中央给我的倾斜了，我也不能9％了，我也要10％几才行。东北地区我要振兴，我不能取你的平均数，我一定要超过平均数。同样的道理中部崛起也如此，按照这样一个战略安排，最终的结果那就是要你定任何一个发展目标，它都要突破，大家都要突破。所以我觉得我们的发展战略还没有很好的解决如何落实科学发展观的问题。我个人认为我们国家经过20多年的改革开放，特别是经过这一轮的大发展，大扩展，当前亟待解决的问题就是从总体上要好好想一下，就像上世纪日本搞日本列岛改造计划，要制定整个国家的分区域的整体的发展规划。要明确哪些地方重点发展？发展什么？哪些地方要重点的保护？我举个例子，青海的河源县，是我们的黄河上游重要的水源地，但是这个水源地近年遭到了严重的破坏，什么原因，就是广大的牧民超载放牧，使草场受到破坏，导致黄河上游的来水量大幅度的下降，直接影响到黄河沿岸中下游的生产、生活、用水。那么河源县这个地方有4万牧民，作为牧民来看他是有理性的，你们要现代化，我也要改善生活，那么在我这个生活我改善的手段就是放羊，我多放，最后把草地破坏了。我们这么大的国家我们解决不了4亿人的生活吗？我们出国到美国去看，美国有大城市，也有偏远的不发达的地区，但是它有一个特点，你不管走到哪儿？再偏僻的地方，你人民的生活水平和你的城市没有多大差距。我们中国现在已经到了解决这个问题的时候了，有的地方我就是要保护你，但是要保护他为主，当地的人民就要付出一定的代价，这个代价我们其他地方的人民有义务给他进行补偿。我想我们黄河沿岸中下游那么多省，我们人人拿出一点钱来解决不了4万人的生活吗？哪怕你整天什么也不干，在家里待着，我让人生活好一点行不行？我看是很容易做得到的。现在需要深层次的考虑到这个问题，当然这个问题涉及到财政制度改革等等。这是我讲的发展战略的问题。对于这方面有很多经济学家做努力，据我所知，他们有了很多有价值的研究成果。

黄向普：第三个问题是之所以造成这样的态势有深层次的体制原因，首先是财政体制，我们的财政体制02年以后，十六大以后有变化，我讲十六大以前是什么态势呢？就是在94年的分税制改革以后，逐步形成了一个财政格局叫做“532”，就是中央财政50％，省市财政30％，县乡是20％，县乡的供养人员占到60％，不到70％，这样的格局使得地方的财政很困难，就是靠财政只能吃饭，他又要搞建设，你又要号召它推进城市化，你又给他很多责任，要推动教育，他的财政资金从哪儿来？这时候他们就想到从银行拿钱，银行是可以拿到钱的，因为银行前几年在资金的供应上是比较轻松的。还有一个土地，我们的土地实行的是出让的制度，一届政府可以把几十年的土地使用权批租出去，这几个一结合，财政、金融、土地，金融你要贷款很容易，你手里只要有土地就可以拿到钱，在这种情况之下，这几年的城市发展很大程度上是靠银行的资金。而银行资金的取得很重要的是靠土地，政府从农民那里征来土地，然后经过初期的开发就可以抵押获得银行的贷款，而且在银行来看这是有政府的信用担保。所以我们这几年的信用建设，包括房地产的发展很大程度上是靠银行的资金。银行的资金又是跟土地结合在一起的，就是这样一个运作机制。讲到这儿，我想就很清楚了，因为我们媒体最近一段的报道比较多的说这一轮的盲目发展，主要是地方政府没有科学发展观，不站在全局角度。但是我们把这些问题深入的分析了一下，我们就感觉到把板子全打在地方政府的屁股上，也是不完全公正，不能说地方政府没有责任，但是这里边有我们发展战略的问题，有我们体制的深层次的问题，很多问题是逼出来的。还有一个很重要的原因就是政府职能的问题，我们现在的政府仍然是建设性的政府，建设型的政府，我们全国的财政支出当中30％还是建设支出。这个比例还高于国防支出，教育支出，其他公共产品的支出，这是中央和各级财政。那么到了地方上比例就更大了，地方除了财政收入以外，它通过土地，信贷有一大笔预算外的收入，也都用于搞建设。

黄向普：深层次的原因还有一个政府职能进一步转变的问题。真正的市场经济体制，政府主要是一个提供公共产品，提供公共服务，不直接介入经济活动。目前我们还做不到，目前我们各级政府，各级党委，第一要务还是要搞经济，所以说对我们市场经济体制的改革应当说取得了很大的成绩，但是应当说还存在着很多有待于进一步的解决，而且不是好解决的问题。这是我对这一轮发展当中存在问题的原因做了一个分析。那么我最后一个问题想讲一讲这个发展的不可持续性。目前根据国家有一些重要的研究部门，比如说国务院发展研究中心等等，他们的深入调查，大体上我们城市的土地供应格局叫做“433”，什么概念？就是40％的供地是用于基础设施，公益型的用地，这部分基本上是划拨的，有的地方更大，甚至达到了50％，这部分的土地政府是要贴钱的，你要投入下去继续开发也要靠财政的资金。那个3是什么呢？就是在我们的供地结构里，工业用地大体上占30％，工业用地政府的供应大体上是协议供地，协议供地具体来说叫做亏本供地，为什么呢？因为工业用地从农民那儿征里要有征地费，要有开发，这个费用大体上在20万之间，但是出让给各个企业的时候，各地政府考虑到招商引资的需要，通过招商引资可以解决我们的就业问题，就会给予优惠，有的是三四万，那么政府在工业用地上实际上是赔本的。30％是经营用地，主要是房地产用地，房地产用地里面据这些专家比较深入的调查，大体上又是15％是招拍挂，15％是协议出让，协议出让的很多基本上是保本。我们就可以看出在这个供地当中，政府是用15％的招拍挂尽量的多卖钱，然后来填这个85％的亏空。那么根据调查，实际情况是在东部沿海发达地区工业有效益，还能够通过税收把这个资金基本上能够收回来，能够填这个窟窿，而在中西部地区，招不来多少像样的企业，企业的效益不好，税收很少，所以就隐藏着很大的财政的风险。因为搞城市建设，包括房地产开发这一块很多都是用银行的资金，这里面很多是政府的财政信用在担保。但是现在来看这里面很危险，甚至包括东部发达地区也潜藏着危机，一旦这个资金供应链转不开了就有很大的问题，这是不可持续的。另外在这个过程当中社会矛盾加剧了，政府基础设施赔钱，工业用地赔钱，赔钱又不想多赔，怎么办？尽量的压低农民的征地费，靠15％招拍挂，尽量的想多卖一点，怎么办？还是压低农民的征地费用，导致了现在在土地问题上的矛盾越来越尖锐。以至于我们现在又要强调稳定，强调稳定就是由于存在着不稳定，农民在不断的觉醒，这种权力、意识不断的增强，这个问题应当说值得我们高度的关注。所以从地方政府的角度来看，我感觉到根据很多人的调查和我了解到的情况，这一轮的发展并没有完，潜伏的危机现在随时都可能爆发，也可能我把话说得重了。

下面我讲一讲房地产，房地产业的发展据很多专家的调查，大体有这样的情况，我们很多房地产开发企业自有的资金只占到开发资金的20％，很多房地产开发企业是靠着拿到土地以后向银行贷款搞开发，这样的模式不能全盘否定，但是什么样的事情都有一个度。另外还有很多房地产企业，他所谓的自有资金其实是来自于预售，是买房子的人还没有拿到房就先交房款，首付多少多少，这笔钱也就变成房地产开发企业的所谓自有资金，但是实际上还是银行的钱。包括我们的买房者贷款，这种住房抵押贷款，现在比较多的是75％左右的买房者，基本上它付的房款75％左右甚至80％都是靠银行贷款。房地产开发的自有资金80％是来自于银行，购房者的购房资金75％来自于银行，这样一个资金循环，造成了我们的购房需求带有很大的虚假行为，它实际上超出了我们居民的实际的承受能力，这里就潜伏着危险。再加上我们前一段资本市场不景气，社会资金没有出路，从股票市场撤出来以后，因为住房制度改革以后，有一轮房地产价格不断的升值，慢慢的把股票的资金投入到房地产市场，把这个价格抬了一下。

境外的资金有几个去处，一个是放在房地产，等将来人民币升值以后再赌一下，还有古董市场，古玩市场，收藏品市场，这都是境外热钱进来待的地方。那么这样各种因素作用在一起，使得我们的房价上涨过快，造成我们购房者的心理预期发生了变化，赶紧买，房价变化太快，这样拼命的跟银行贷款也要进来，多种合力造成了我们房地产业的繁荣，这种繁荣背后潜伏着巨大的危机，中央看到了这个危机，去年开始逐步抓房地产，今年开始抓这个，抓这个就出现了一个问题，房价是用各种手段控制住了，有的地方有小幅的回落，对这个问题可以有这样的看法，有那样的看法，但是作为政府来看有它的道理，它又没有别的办法，只好用乌纱帽来压，房价不下去，人就下去，就出现了多种因素。现在广大的消费者和购房者就看不清了，在这种情况下如果房价大跌我认为也不好，很可能造成我们现在资金链的大的断裂，会出现大的振荡也不好。但是像前几年那么大劲的往上窜绝对不正常的。由于房地产行业是暴利行业，所以这几年进来的人也特别的多，这里面就有房地产业整合的问题。我认为我们目前皮包公司似的开发公司是没有出路的，必须要把它淘汰出去，要在将来的发展当中逐渐整合出来比较规模性的产业，这是将来房地产业的出路，我个人认为目前前两年的趋势是不可持续的，是必须要解决的。但是这个在解决的过程当中，我也有一个担心，怕出现大起大落，那样对我们的经济发展也不利。作为开发商我想讲一讲土地，由于这些年我们土地占用的太厉害，像前几年那样外延扩张的发展是绝对不可能了，今后的出路就是一个集约和节约，这方面的潜力非常的大。一个我们城市里存量的土地还非常的多，粗放利用的土地还非常的多，还有很大的进行整理，进一步开发的余地。第二个我们农村的居民点整理，现在看来特别在经济快速发展的地区，大量的农民离开了农业，这个居民点的土地的整理有很大的潜力，但是在这个问题上，我感觉现在也有新的动向和重视，我们很多地方政府盯住这一块，还是想办法把农民的土地拿来，然后变成城市的利益，这个问题我觉得现在有这个苗头，值得关注。今天我讲的这些问题，未必大家感兴趣，但是我想讲的是一个宏观大势，怎么看待当前这个形势，怎么样涉及到我们将来大的走势，仅供大家参考，可能讲的不对，不对嘛你们就一听了之，谢谢大家。

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