张晓军：执著、拼搏心皆源自贵都情

张晓军，北京华安泰房地产贵都国际中心副总经理，与其接触感觉很是自然、亲切，言谈举止便能透析出其拥有渊博的学识和对地产市场深切的了解。从事房地产行业七年之久，从房地产代理行转战到地产操盘手，真可谓是一步一个脚印，也正是因为他那颗执著、敬业、拼搏的心，才绚丽了他今天事业多彩的星空。带着几分好奇，记者走进贵都国际中心，近距离地对话张总。

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北京华安泰房地产贵都国际中心副总经理 张晓军

项目特色 不言而喻

一提到贵都国际中心，张总便打开了话匣子，他介绍说：“我们的几个特色：第一就是地段，紧挨二环的主干道，目前这个二环沿线所有项目都已经开发完了，从东二环到西二环，从南二环到北二环，要想找到紧邻主干道的写字楼建筑是很难的，更何况国家出台政策在二环内不再批建设用地了，那么将来三环沿线的土地就会更贵了，因为二环土地资源已经完全掐断了，只能慢慢往三环走，像我们的项目土地价格本身就很高，现在要想在北京市拿块地是非常不容易的，我们的地段优势是非常明显的。

尤其是北京市去年规划北京四大中心城区（东城、西城、宣武、崇文），我们项目属于宣武，如果说以后有可能政府实现四大中心城区合并，那么客户真正享受到一些实惠，从公司经营角度考虑上，公司经营角度分几个：第一就是成本，时间也是一个成本，交通也是一种成本，我们在二环上可以节省许多交通成本。除了交通价格优势外，还有他是完全按照写字楼的标准去做的，基本上可以达到甲级写字楼的标准，比如说中央空调，我们的外力面非常硬朗，我们采用了人寿大厦的建筑元素，比如说竖线条、直线，一层二层采用大理石，在外里面和建筑材料上是完全按照写字楼标准去做的，在配套设施里面我们有中央空调，中央空调投入将近2000万，主要是想给客户提供一个较为舒适的环境，地下有非常充足的停车位，目前是租是售还没有定。

项目比如说在景观上，东临二环，二环边上是西护城河，我们的楼南北朝向，基本上可以看见西护城河的景观，西面可以享受二环首席花园的音乐景观，两面都可以享受到园林景观。在目前这个区域，以金融街为一个点，从金融街往北西直门这个区域真正的写字楼建筑，比如说西环、皇湾大厦、金融街那一片写字楼基本都达到一万四一万五，二环边上整个开发实际上已经没有了，往南边看到天宁寺这一块，天宁寺周围民用住宅比较多，都是一些老住宅已经没有开发空间了，再往广安门区域走，从04年开始，04年底的财富西环，再到胜都大厦。我们的项目的特点是完全按照写字楼的标准去做的， 我们有70年的产权，一般的写字楼只有50年的产权，比一般写字楼多20年的产权，对客户来讲是比较实惠的，这是一个方面；另外我们的地理优势非常明显，从金融街到贵都坐车的话不到十分钟，距离大概3500米。”

投资升值 无以伦比

张总说：“首先我们有70年的产权，一般的写字楼只有50年的产权，比一般写字楼多20年的产权，对客户来讲是比较实惠的，对公司而言多20年是多大的一笔财富，（如果公司一年租金成本是二十万，那么二十年就高达四百万回报，无论是对投资客还是自住客来讲都是很有吸引力的）是以住宅立项的，功能是纯写字楼结构。从目前的几个区域来看，CBD写字楼售价至少一万八至两万，中关村一万三至一万四，金融街也达到一万四一万五，亚运村的写字楼都在一万以上，从目前来看CBD、中关村、金融街这几个区域都基本上已经发展成型了，而在广安门区域里面，广安门属于一个比较滞后的区域，但是它的后劲比较足，这个区域目前整个配套基本上都完善了，距离长安街、天安门都非常近，周边的商铺基本上都已经起来了，我们目前的的价格还没有定在很高的一个位置，所以还有很大的升值空间。虽然是以住宅立项，但我们的交付标准都已达到写字楼的标准，完全不会影响或制约客户的任何需求。均价为什么仅八千多，因为我们公司本身的经营理念、开发理念是走精品的路线，不像一些房地产泡沫，实际上在这个区域里面，我们的价格也不算最低，从二环沿线来看我们的价格是比较适中的，性价比非常高，这一块很有优势。”

战略规划 脚踏实地

“从华安泰的经营理念来讲，我们要做一些精品的建筑，另外一个就是提供客户非常满意的居住空间，是我们公司的发展方向。以贵都国际中心这种写字楼建筑产品面向市场为基点，对公司来说是一个发展阶段，公司也正在拿很多地，发展战略来说我们要走一个集团化的经营模式，另外积极向比如说万科这种大集团学习，达到比较专业的水平， 能够服务于社会、回报社会的企业，房地产从产业结构上讲应该属于第三产业，回报社会回报客户，力求做出更多更好的产品。”

市场分析 独到精辟

对于市场，张总有着自已独特的见解：“七月去上海的时候，上海当时房地产的状况给我的震惊是比较大的，我去过陆家咀的一个项目，这个项目在当地买三万多一平米，我去的时候应该是星期天，当时售楼处的门是紧闭的，关得很紧，上海的天气比较热，门口睡了一个清洁工，里面干解释这个售楼处已经清盘或结案了，当时我感觉这个已经没什么可看得了，然后几个同事一起进去一看，里面还有售楼员，售楼员基本都没什么状态了，像我们的售楼员精神都非常饱满，像他们那里的情况是我多年来最注目惊心的，上海是典型的泡沫，深圳可谓是中国房地产的领头羊，无论从产品、园林景观等多方面都是学习的楷模。

像北京在土地政策方面还是比较规范的，目前北京的运行轨迹没有出现泡沫，另外北京作为全国的一个焦点，是全国政治、文化、经济中心，受全国乃至全世界的关注， 像上海出现了房地产泡沫，在北京可能就不会出现，它的速度很快，有一些政策相继出台进行调控。在城区的点已经开发的差不多了，已逐渐向郊外、向四环外拓展，但郊外的一些配套不是很完善，对开发商来讲他也不敢贸然去行动，在未来的几年他也受一些大环境的影响，比如说奥运等这些因素的影响，市政的一些建设，比如说地铁，快速路、一些配套建设的逐步完善，市场前景还是光明的。

大多数人认为北京房地产市场的持续升温是借08年奥运会这股东风，08年前后是否会有大的波动或影响。我是这样认为的，奥运实际上肯定是有影响的，咱们看悉尼也好，看其它的一些城市也好，奥运肯定是由澳运经济的，奥运经济有几个方面，第一个道路市政建设，这个是必然的，它会带动整个城市的市政建设，对城市房地产业的发展可定是由推动的，奥运实吸引整个世界，吸引全国的关注，很多人会因为奥运来投资，比如说企业会进驻北京或到北京来发展。但从长期来看，奥运是那种比较短暂的几个月，企业来北京发展不会因为奥运短短的几个月，而是公司的规模和发展规划才来北京发展；还有一个人来北京定居也不是因为奥运而来，而是他觉得北京对他人生的发展，对他家庭的发展，对他子女的上学都三是有好处的。奥运它只是促进房地产发展的一个因素，它是一个外因，内因是这个城市本身生活指数的提高，整个人的物质生活的享受，精神生活的享受这种内因更多一些，2008年可能是一个非常好的契机，我相信08年以后北京的房地产仍然是一个稳步攀升的趋势。”

经验交流 心得体会

“以前我是在代理行做的时间比较长，像以前的天兆家园、融城、像现在的A派公寓等这些项目都是我做的，也不能算成功的经验，仅谈一点感受而已，我觉得从我来看作为营销策划，第一个就是要了解市场，市场在发生什么样的变化、政策在发生什么样的变化，比如说在金融方面需要怎样去发展，在土地政策方面要怎样去发展，这个市场不单指政策，还有一个就是全国的经济状况变化，运行的态势，全国JDP的增长态势如何？国人的整体消费习惯怎么样？都是影响营销的因素，别的城市上海广州等有无新的产品、营销理念或营销手法？在北京也要了解区域性的特点，要清楚自身的区域是什么样的发展态势，潜在的项目开发量和供应量是怎样的一种情况。

从营销来看分两个部分，第一就是供应量-供给，另外一个是需求，你要了解供需量的情况，需求就有很多，作为营销你必须了解需求，这个市场在需要什么东西，为什么需求这些东西，怎么拿产品去迎合这种需求，这个是很关键的，我觉得第一个必须抓住整个市场的情况，第二就是必须对自身的项目潜在的因素和内在的特点、内在的气质很清楚，比如说我们贵都国际中心有哪些优势有哪些卖点，有哪些是符合适合目前目标客户群的需要，要让产品跟客户能够产生共鸣，要找到能产生共鸣的焦点，双方能够一拍即合那就OK了，就成交了。如果说你不了解，你的产品是这样的，客户需求是那样的，背道而驰那肯定是不好的。有的客户这样想、有的客户那样想，但是客户总是有一些共同关注的焦点，比如说价格、产品功能和其它的一些因素，我想这些作为营销角度肯定要去思考。”

记者后记：此次采访虽然片刻言语，但足以看出，张晓军用他专业的心诠释着对贵都、对华安泰、对房地产业无限的深情。

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