五大观点剖析中国红街旺销 商铺价值市场说了算

中国红街自2005年5月份开盘以来，在结构未封顶前取得了良好的销售业绩，对此营销总监陈泽斌提出了五大观点剖析中国红街旺销的原因

观点一：三种文化带来的人流量足以支撑未来经营者的效益

商业地产最重要的是地理位置，其次是一个区域的价值，人文环境，开发理念，还有建筑特色，国际招商和运营管理的能力，具备这几个特点，经营者才能有钱赚，才具备了良好的投资价值。

中国红街地处工体东路与工体北路的交叉口的东南角，向东是国际著名的三里屯酒吧文化街，是北京夜生活的主要聚集地之一；向西是工人体育场和体育馆，形成了以体育产业和文化娱乐产业为主的聚集地。特别是工人体育场不仅体育赛事频繁，又是中国最流行、最时尚的音乐大舞台。中国红街处在这三种文化的中心区域，由此所带来的人流量足以支撑中国红街未来经营者的效益。

中国红街的商业形态为街区形式，一共62个铺子，分布在260米长的街区上，每个铺子都有自己的独立展示面和出入口，与传统意义上的商场有根本的不同，是真正意义上的商铺。商铺与商场的价值完全不一样。针对不同经营业态，中国红街在设计之初充分考虑了国际一线品牌以及特色餐饮、酒吧等业态对于经营面积和层高的要求，特别打造了首层6米建筑层高，二层4.85米建筑层高，三层6.5米建筑层高。同时，二层从北到南设计了260米长的空中连廊和三层的局部连廊，把中国红街商铺紧紧地联系在一起，实现了双向立体的商业长廊。如果以中国红街建筑层高和75%的套内建筑面积与周边项目进行比较，每平米6-8万元的价格偏低。

中国红街商铺从开盘至今已销售70%以上，说明投资人对中国红街的认可，每平米6-8万元的价格是经过市场考验的。为保证投资者的利益，中国红街销售与招商同步进行，虽然离正式交楼还有近一年的时间，为了满足业主对投资的期望，已经委托国际知名的地产顾问公司全面展开了国际、国内的招商工作，招商工作进展顺利，我们对此非常有信心。作为负责任的开发商，我们将以实际行动完成国际国内的招商工作，以回报投资者给予中国红街的支持。

商铺的投资回报由两部分组成：一是租金回报，二是物业本身的升值回报。目前，中国红街首层租金价每日每平方米20元人民币以上，比周边某些项目租金还低，由于中国红街商铺面积数量有限，建筑特色明显，在招租工作中没有任何压力，反而更能吸引好品牌的入住。为保证实现中国红街高品质的定位以及保证投资户的权益和回报，中国红街已将物业管理正式交给了第一太平戴维斯，第一太平戴维斯就中国红街的物业管理、商业运营管理正在做深入细致的工作。

观点二：核心位置以及独特区域的独特韵味形成强劲吸引力

中国红街所在的三里屯地区是北京夜生活的聚集地，区域内目前在建的项目有写字楼、高档公寓和配套商业，还有一些酒店的项目；二是工体周边已经聚集了许多商业设施、体育产业和文化娱乐场所；三是周边有第一、二使馆区，外籍人士出入频繁。这些都是整个区域内商业人气的支撑点，从整个三里屯地区和工体周边的商业店铺的经营状态看是有充分说服力的。所以，这个区域是很成熟的，具备良好的商业投资前景。

中国红街的地面建筑48000平方米，其中商业不足1万平方米，写字楼38000平方米，配备了610个车位，车位与面积的配比应该说在北京同类项目中是最高的之一。开发商为了保证中国红街商业未来停车的需求，决定610个车位全部保留不出售，至于将来怎么有效地运营和管理这些车位，更好的服务于商务和商业，第一太平戴维斯已经提出了合理的有效计划。

北京应该说有两个经济商务带，一是北京东区的国际经济商务带，也就是说以CBD为核心起点延伸至燕莎商圈，在这个商务带上包含了朝外商圈、三里屯商圈和工体商圈；二是北京西区的金融街和中关村连线组成的金融科技商务带。这二个商务带是改革开放后逐渐形成的，大家都有共识。因此，中国红街处于东区商务带上的中心位置，地理位置非常独特，涵概了几大商圈。由于中国红街所在区域的独特性，人流量和车流量都非常大，时常有堵车现象很正常，北京凡是热闹和繁华的地段都是如此。如三里屯地区，交通压力大、停车位少，为什么人们还是愿意到这里来休闲？这说明区域的独特性带来的吸引力。

政府部门给三里屯地区的规划定位是：与CBD功能区相适应的时尚、文化、街区概念，因此三里屯地区在建和即将兴建的项目都围绕这个主题而设计和建造，未来几年随着各个项目的竣工开业，使该区域价值更加突显出来。中国红街已经吸纳了许多好品牌(如：国际一线品牌的服装、高档次的酒吧、美国西餐，高档俱乐部、迪吧等)，相信中国红街开业后对三里屯、工体周边地区的商业起着良好的示范作用。

观点三：商铺值多少钱市场说了算

在前面已经提到中国红街首层的层高和使用率，与周边项目相比价值被低估了，也就是说中国红街的价值还没有真正体现出来，目前的售价和销售率是经过市场考验的，卖多少钱是由市场说了算。我们在开盘初期提出了10万元的口号，在北京可能是天价，但是在南方的一些城市，商铺价格远远高于10万元，北京为什么卖不到10万元，我认为北京的商业地产起步较晚是主要原因，商业价值还没有体现出来，随着社会经济的发展，北京热点区域的商铺价值和投资回报都会有长足的提升。

中国红街的硬件和位置大家都很清楚了，中国红街的软件部分，也就是物业管理和商业运营以及招商工作，这是我公司非常重视的事情，目前正处于积极准备和方案制定阶段，作为开发商，我们一定会对客户在行动上给予最大的回报，我们提前一年做这些准备工作，就是最好的承诺，使投资者能够在中国红街开业后短时间内达到好的回报。因此，在开盘之初到现在所做的广告宣传，突出中国红街品牌宣传及商业运营，效果很好，在北京提到中国红街，绝大部分人都知道，中国红街的品牌已经显现出来，为开业后的正式商业经营打了良好的基础。所以，中国红街首层卖到6-8万元是有商业运营投资回报作为支撑的。

观点四：高品质个性写字楼受到服务类企业青睐

中国红街写字楼是板式结构、小进深、精巧别致和特色明显，如果配一个上千平米的大堂从建筑上比例不协调，而且业主所购房屋分摊面积也大，对业主不实惠，我们更多想到的是如何使客户得到最实际的回抱。

其实每个项目都有自己的建筑特色，中国红街写字楼主要特色有：第一是板式结构，有效节省能源；第二是西立面采用LOW-E低反射双层幕墙，为什么做成双层的？主要是有效地降低西立面的汽车噪音和西晒问题；第三是建筑层高3.6米，有效提升商务空间感；第四是采用了四管制的风机盘管，新风量达到50立方；第五是地上建筑48000平方米配备了多达17部1350公斤的电梯(其中商业专用电梯5部，外层有玻璃罩，风雨无阻，是观景电梯)，而且电梯全部到地下一二三层车库，大大方便了商务、购物和休闲、娱乐人们的垂直交通，减少了垂直交通的时间等候问题。所有这些特点都是商务办公人士和休闲娱乐购物人士真正关注的问题，体现了中国红街人性化的建筑特色。在项目室内设计和装饰上与建筑本身相协调一致，大厅、电梯厅和卫生间充分考虑实际使用功能、品味、个性和特色，突出了中国红街案名的深刻含义。

另外，中国红街写字楼客户定位主要是以服务类企业为主，比如说贸易类、广告类、传媒类的公司，以及会计师事务所、律师事务所等。中国红街写字楼的销售均价在14500元/平方米，与周边其他写字楼相比，每平米低了3000-4000元人民币，市场竞争力很强。所以，在结构封顶前，写字楼销售已经过半，销售业绩出色是很正常的。

中国红街每栋写字楼才13000平米，可以适合国际大公司整栋办公的需要，标准层1200平方米的空间更是中小型企业的最佳办公场所，所以设计师在设计理念上充分体现了这一思想。 

中国红街商业街区的设计者是美国O＋A商业建筑设计公司在中国的代表作，是参照拉斯维加斯的街区形式和感觉而设计的。

观点五：因为少而稀缺，因为精而成就市场

中国红街只有62个铺子，与那些几万平米以上的商业相比，在招商方面不会有任何问题，而且我们的商业形态是街区形式，每一个铺子都有自己独立的展示面和临街出入口，即可统一招租又可以分散招租，开业互不影响，与商场的区别比较大，也就是说商场招租必须是一层一层的完成，如果每层有几个商铺是空着的，就很难看。目前，中国红街商铺出售率70%以上，其中有30%是自用行买家，都是一线品牌和特色餐饮等业态。因此，中国红街商铺有条件、有理由选择好品牌的经营者。目前我们所制定的租金价格参照了北京东区商业设施的现有租金水平和运营情况而制定的，与售价相比有很好的回报，这不包括铺子本身的升值和未来租金上浮比例。

中国红街有一支优秀的管理团队，刚才前面我讲到，中国红街的物业管理已由第一太平戴维斯直接管理，主要因为第一太平戴维斯在北京所管理的项目众多(有丰联广场、人寿大厦、东湖别墅等一系列的高端项目)，管理的口碑在北京是首屈一指，对未来中国红街的管理规划出了非常独特的管理思路，尤其是街区商业的运营和管理问题，第一太平戴维斯香港总部将对中国红街管理团队予以支持。一个好的物业管理公司通过对项目的有效管理，可以提升一个项目的知名度，可以达到对一个项目的增值和保值。

截止到目前，所有来中国红街看房的租户，对每天每平米20元人民币以上的价格都基本表示认可，这些租户包括服饰、珠宝、钟表，还有一些特色餐饮、酒吧和文化娱乐经营者，其中有部分大的品牌已经跟我们达成了租赁意向。

中国红街是我公司今明二年重点开发的项目之一，从规划设计、工程施工和项目入住后的运营管理都付出了巨大的心血，对我公司未来发展、树立公司品牌效应都有很好的回报，也为今后开发类似的项目做出榜样。因此，我公司立志在中国红街项目建设上为社会留下百年精品，并通过良好的运营管理，使中国红街保值增值，让中国红街所有业主共同受益。

中国红街商业定位、业态规划的工作都以全部完成；目前正在做第二步的工作，即国际国内的招商工作；第三步是与第一太平戴维斯深化未来运营管理的模式；最后一步就是圆满完成正式开街工作。

中国红街目前的租赁价格是经过充分的市场调研后确定的，而且是经营者认可的价格。如3.3项目有500多个铺位，经了解首层租金每天每平米是20-25人民币，首二层招租已全部完成，1-5层出租率已达80%以上，如此好的业绩得益于三里屯地区的区域价值。因此，中国红街特有的双层立体商业长廊，又有欧美发达国家的商业理念与中国传统理念相结合的物业，应该说是对商业地产发展的提升，所以我们有理由相信中国红街未来发展前途光明。

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