建设银行金煜:一个行业持续发展需要多元化融资

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房地产成为热门话题，银行也成为了热门话题，银行里面房子的金融又成为最人们的话题，我们有对公客户也有对私客户，给我们银行回馈的信息就是感觉上要求高了，空置严了，对个人来说贷款控制低了，总额控制高了。

房地产信贷调整的背景和原因

下面我就银行的房地产信贷调整的背景和原因谈谈看法，这几年上海的房地产整个投资大幅度增长，每年的完工面积大幅增长，房地产增加值也大幅度增长。从01年开始，每年的个人按揭贷款总量也是直线上升，从100多亿元到400多亿元的增加，包括开发商的开发贷款和按揭贷款的增量，在上海的中资银行里面占了很大的比重，从这个意义上说这几年银行的资产业务发展很大一块来自于房地产业务的发展，同时房地产的波动也同样会给银行的业务带来波动，银行的风险也有关联。我们会议90年代的房地产调整波动，全国数以百亿的不良贷款，从今年的调整看，从上海的数据看，反映在数字上可能是两块一块是连续四、五个月的个人按揭贷款的总量下跌，从不良贷款来说略微上升。

从银行来说关注房地产业，调整房地产的信贷政策是必然的。银行一些比较关注的风险有这么几个

• 一个是政治风险，会导致项目的资金流的变化，会对需求有影响，预售资金变化对资金的影响会更大，政策变化是非常关注的。
  
• 第二是质量风险，你这个房子能造起来，能不能建造得好，建造得不好碰到麻烦对银行也有风险。
  
• 第三是成本风险成本风险和商品的价格风险是对应的，对应的现金流不足以覆盖成本，对项目和银行都会带来风险。
  
• 第四是道德风险，因为资金紧张，所以资金被挪用的可能性就会大。

以上是从90年代房地产调整来看，很多烂尾楼是由于资金的挪用。从这一轮的调整看，政治风险增加了，道德风险也增加了，成本风险也增加了，从银行来说，银行是一个间接的融资渠道，是经营货币的，是经营风险的。

我们从学术上讲银行是为风险定价，然后从中产生利润，如果风险增加的话我应该通过定价来覆盖风险，也就是说风险如果变化了，银行的信贷政策必然要变化，这个变化是必须的合理的，在中国利率还没有市场化，大家对价格调整的接受程度非常有限，怎么来调整这个新的政策，我想可能分两个方面，第一方面在资产组合中我的房地产总量是不是还要象原来发展那么快，还有价格在相对钢性的时候，我只能降低风险提高门槛，这是从我们的金融风险管理的理论说必须这样。所以大家看见的感受到的是门槛提高了，这个提高对应的是风险的提高。开发商资本金增加了，银行的监管力度增加，对已开发项目背后投资者的承诺增加，对个人来说贷款乘数会下降。

从调整的结果看，有两个方面，一个是推进了整个房地产开发商的优胜劣汰，从开发商长期的健康发展来说是有利的，现在企业承受风险的能力有所提高，银行对实力强、信誉好、管理水平高的房地产企业还是大力支持的，这样的信贷政策，对优质客户群体的倾斜也会加速优胜劣汰。银行也是促进了房地产企业下一步的健康发展，也有利于提高银行本身的风险管理的能力和水平。

这样一调整对银行本身也是一件好事。从上海来说，还是看市场的参与方各方的情况怎么样，无非还是大环境，上海的大环境还是好的，从需求来说，还是有长期需求的。从房地产开发的角度看，我觉得和过去比抗风险力量也比较强，从银行现在的风险管理水平也有提高。

我自己的判断这次的调整不会象90年代的调整出现很多的烂尾楼。银行的风险管理水平提高了，会减少行业调整的波动幅度，我相信银行还是会把房地产业作为资产发展的重要内容，但是从整个行业来说要健康的长期的持续发展，下一步是确实需要研究的，一个行业的持续发展必须要多元化的融资，还有就是我们社会的法律环境、诚信制度的建立和完善，会有利于银行调整信贷政策，根据不同客户的情况，采取差异化的信贷政策，我就先简单讲这么多。

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