陈淮：2006年“鼓励住宅消费年 是鼓励普通商品房消费

2005第七届中国住交会于12月16日至18日在上海举行。今年的住交会顺应中国经济及房地产产业发展趋势，联合众多的国际机构、行业协会 、专业媒体，共同打造亚洲地产节。搜房网将全程报道此次盛会，全球42网站同步直播。 >> CIHAF2005中国住交会专题报道

谢谢大家，谢谢主持人给我们这么一个机会。

可能大家想听明年房价会涨会跌。你问我明年房价是涨是跌，我也不知道。凡是告诉你会涨或者会跌的人，不是江湖术士，就是卖假药的。包治百病的，一定不是正牌的医生。如果说2006年我们整个市场政策会怎么变化，我非常赞成刚才顾秘书长和赵博士讲到的。 归纳起来他们的说法，以我个人的认识，2006年将是什么年呢？2006年将是“鼓励住宅消费年”。但是也请听好，这个鼓励住房消费，住宅消费，指得是鼓励普通商品房的消费。而且在普通商品房的消费里头，指得是大力支持自住型的住房消费。如果诸位媒体，打算商榷，我建议你不用指名道姓跟我商榷了，直接和中央经济工作会议商榷就行了。这两句话是写在中央经济工作会议的文件里面的。实际上刚才顾秘书长所说的，房地产应当成为国民经济支柱产业，还是重要的支柱产业，和赵晓博士格外强调的，明年消费在国民经济增长和总量平衡关系中的重要地位，都不是他们的个人意见和看法，也同样是中央文件的基本精神。所以，也不劳费神和他们两位商榷了，直接和中央文件商榷就可以了。

我们说，当前，经济学家们，专家们，政策研究者们，大家有一个共识。中国已经明确的，从1999年就走出了短缺，供不应求这个阶段。应该发展的主要障碍，已经从生产领域，供给领域，转移到了消费领域，需求领域，供大于求将是市场经济运行的普遍存在现象和常态现象。今年在中共中央召开的十六届五中全会所提出的十一五规划的建议，和关于十一五建议的说明里面，重新把1999年中央提出的扩大内需，需要成为一项长期战略的方针这样一个认识和判断，重新拿出来放到一个重要位置。

我们所说的宏观调控指的都是总量平衡关系的调控。但是我们目前面对的有没有供不应求，通货膨胀的危险呢？这个危险固然是存在的。但是长期的、普遍的、常态的，以及我们短期内在2006年经济运行中，第一位要面对的是通货紧缩的可能，产能过剩带来对经济的影响。所以在2006年，这一年的经济运行中，扩大消费需求，已经变成了经济运行中至关重要的政策着力点。

我们刚才说到总供给和总需求中，需求的扩张是经济平稳增长的关键。需求中，我们的投资需求，固然还重要。但是投资需求有一个很重要的特点是，它会在下一个周期，形成更大规模的供给，产能，出口需求已经面对着比较严重的贸易摩擦和其他一些对我们中国形象、长久发展不利的国际舆论。如果大家可以，大家注意报纸除了房子价格之外，你还看看别的领域的话，那么你会注意到，就在一个星期左右的周期之前，我们的商务部长宣布，中国一下子要买80架波音飞机。后来看满买80架波音飞机，平衡贸易顺逆差还不够，又说我们带未来5年或者更长周期内，准备买400架波音飞机。为什么呢？因为我们需要在进出口这个问题上，和世界经济格局保持一个协调关系。我们无意挑战现有的国际经济秩序，请注意这句话，是胡锦涛同志说的。那么，明年扩大消费需求内需变得重要了。在所有的扩大需求的方面，也就是在人们的消费构成中，增长最快，对收入最敏感的是什么呢？是住房消费。我想这一点，应该说没有多大争议。扩大内需不是过去一年买三件衣裳，现在扩大成买5件衣裳就高扩大内需了，而是扩大新的消费领域中。因为只有在新的消费指向中，人的收入增长5％，8％，10％的时候，这种产品的消费需求，有可能增长30％，50％，甚至70％。什么样的消费能够增长的快这么多呢？消费结构变化过程中，新指向的那个消费领域。我们在座的很多的年轻女士，刚才参加工作挣1500块钱的时候，买100块钱买化妆品，挣到1800块钱的时候，她的收入增长了20％，她拿出200块钱买化妆品。化妆品这种消费需求，就可以增长100％。真正能够有利的拉动内需的，是这种在消费结构中，对收入高度敏感的需求。一个消费者，中等偏下收入群体中的消费者，普通城市居民，职工，月收入3000块钱，满打满算，省市减用，一个月付月供的能力，也可能不超过700块钱。那是买不到太像样的房子的。但是他的收入增长到4000块钱，收入增长33％，也可能他付款月供的能力会增长100％。这就是我们说，为什么扩大内需，必须坚定不移的要支持住房消费，住宅消费这个理由。这才是我们看待这个领域的必要的事情。

在2005年，宏观调控政策取得了明显的成效，我们对房地产投资规模过大的这个问题，调控取得成效，比如说今年我们的居民消费价格上涨才不过2％，并没有发生大的供不应求的恶性通货膨胀和对房地产社会投资资产的调控密不可分。比如我们在调控房价过快上涨的问题上，抑制恶性的投机的炒作上，取得了明显成效。同时我们还在调控，以及规范房地产市场经济秩序上，打击那些破坏市场正常运行的不良行为，或欺诈行为，这上头也取得了不小的成效。但是2005年的政策发展到2006年，会有什么样的变化呢？会有什么样的完善呢？我想我个人看法，会有四个方面的进一步发展和完善。

一，我们会进一步的把该由市场管的事和政策管的事，有更清晰的界限，更明确的划分。由市场供求关系竞争优胜劣汰决定的事，政府不应当包办下来。但是应当由政府完善的，比如说住房保障体系，低收入群体、困难群体和特困群体的住房问题，不应当推给市场。进一步的把政府和市场的职能分开，更好的发挥市场配置资源的作用，同时更好的完善政府政策推动市场健康发展的作用。

二，我们会进一步的完善和分清短期问题和长期问题之间的关系。 2005年我们注意到一个现象，我们的媒体朋友希望把中国应该在未来15年，未来30年，2050年需要解决的问题，一股脑搁在2005年要求都解决了，解决不了。3亿多剩余农村人口要在未来20年转移到城镇中，可能不可能在2005年和2006年都把他们解决掉呢？办不到。我们城市居民达到全面小康能力的住房和消费水平，有没有可能在2005年和2006年一下子得到满足呢？办不到。政策就需要把解决短期问题的和解决长期问题的分开。不是说在2005年没有解决好的政策，就是不好的政策。有些问题需要在未来很长的时间内逐步划界。

三，完善和发展，我们需要进一步把局部的问题和全局普遍性的问题分开不是每一个地方出现了什么问题，全国就一定会出现同样的问题。不是一个时期出现了一个问题，在其他时候同样会出现问题。2004年到2005年上半年，房价上涨快，房价出现比较大的波动的地方，比如上海、杭州、天津、广州、深圳这些城市，所有这些城市的房价上涨的理由，都不相同。长三角跟珠三角不一样。我们需要更充分的因地制宜，分类指导的政策，把内地和沿海分开，一线特大城市，开放度高的城市，和二线的城市分开；把老百姓普通住房需求，与城市化建设中的一些必要的商业建设和商业设施配套，写字楼建设分开。局部问题与全局问题有更清晰的界限，更有意义的指导。不要混为一谈。

四，我们需要进一步明确和划分总量调控与产业调控之间的关系。事实上2005年我们把一个概念用得不正确的地方是说，对房地产业进行宏观调控。我们差不多在说，用木头刨子来解决金属材料的问题。对总量平衡关系调整的政策，叫做宏观调控政策。产业政策属于中端领域。我们在2005年面对的既有社会投资总量过大，又有房地产业发展过程中，供和求在不同地区表现为不同的矛盾对立的方面。宏观调控指的是对总量关系的调控。我们举这两者之间的区别的话，我们可以说，中国现在房地产业所提供的住房总量，和每年的资源增量不是太多，而是太少。我们的房子不是已经盖得过剩了，而是远远不足。远远不足。但是我们能不能在2005年和2006年把我们需要的房子都一股脑盖出来呢我们有没有必要把资金突击式的投入到房地产领域呢？不成。尽管房子还远没有盖够，但是我们的资金平衡，金融风险防范能力，煤、电、油、运的供给能力，老百姓的消费能力，以及在住房发展城市化或法律政策物质具备，都不具备，不充分。这就是产业和总量之间的区别。

六十年代和七十年代盖的房子，我们是在什么指导思想下盖的房子呢？是要准备打仗的指导思想下盖的房子。那个时候我们的基本原则是备战备荒，是深挖洞，广积粮。所以在长达20余年的时间里面，我们不打算在上海盖新房子，等到打仗的时候，敌人飞机把这个房子炸了我们也不可惜。然后我们再建一个红彤彤的新上海。长达20年时间里头，别说按照70年寿命设计的房子，连20年的房子我们都没有打算，最多建一点简易住宅。如果大家不知道这20年建的简易住宅什么样，大家可以看看建设部对面的简易房。不仅这20年建的房子没有保留价值，原来打算住20年，现在已经有30年甚至40年的房龄的了。80年代建的房子，是我们改革开放以后建的房子了。我们当时的政策是住房8年解困的政策。那个时候我们面临的是严峻的房慌。主要盖起房子来，不论地段，不论对提出资源是节约还是浪费，不讲格局，不讲朝向，不讲地段，盖起来房子把人塞进去就是成绩。北京前三门大街盖的房子，很重要的北京文化街区的地段，都被房子占用了。那些房子的电梯从来没有开到最高一层过，为什么呢？开到最高一层就冲出去了。如果大家买90年代的住房，最近房龄才10年左右。但是我提醒诸位，90年代中期，是中国房子建筑质量大滑坡的时候。很多房子，40年时间，已经有三四十年房龄的房子不用说了。就是20年，15年左右的房子，再有10年，15年，或者略长，你说该拆还是不该拆。我们真正面对的供给，是这样的任务。为此，我们是盖更多的还是更少的房子，已经说清楚了。
但是我们能不能把一年，五年之内把这个任务都完成了？我刚才说了，我们的金融风险防范能力，其他市场的发育程度，法律政策、物质准备，都尚不充分，事情要一步一步的办。经济发展也要一年一年的往前走。

回到最初的话题。我刚才说，2006年短期展望的话，我们可以明确无误的提出一个认识，2006年，是鼓励住房消费年，谢谢大家。 >> 进入搜房独家直播页面

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