独家专访黄玺庆：06年房地产市场不会有太大变化

2005第七届中国住交会于12月16日至18日在上海举行。今年的住交会顺应中国经济及房地产产业发展趋势，联合众多的国际机构、行业协会 、专业媒体，共同打造亚洲地产节。搜房网将全程报道此次盛会，全球42网站同步直播。 >> CIHAF2005中国住交会专题报道

住交会严格意义上不是在交易而是展示

万年地产副总经理黄玺庆：住交会严格意义上不是在交易了，而是展示，原来是叫交易，像广交会，但是现在是用来展示了，住交会我来了三年以后，感觉这些展览会，房展会，已经越来越凸显出了展示的特点。在北方的时候2000年的时候做房产会很重要的是销售。开发商做房产会很重要的目的就是做销售。在往上是成为推广，销售还是在销售现场解决。03年、04年、05年，我觉得推广都达不到了，而是不要忘记，我还活着。我现在越发感觉到是房产商的自娱自乐，但是出现这个情况也可以理解，以前出现房产会的效果非常好，因为原来的传达的渠道非常单一，报纸也不多，网络也不是很发达，我们搜房已经是最早的，虽然是最早的房地产推广网络，但是这个应用还是非常少，不像现在网络已经走入了民间了，平民化了。这个效果不是很理想，所以今后的区分会很明显，只是一个展示会的东西，展示会的场所，开发商交流聚会的场所。这次到年底了，本来要过年了，住交会提供这样一个平台，大家见见面，可能场外的聚会的意义要大于场内的意义。

主持人：你这次有什么收获吗？

黄玺庆：有收获啊，首先是见到很多老朋友，结识了很多新朋友，虽然现场混乱一些，但是也听到了一些真知灼见，人家说听君一席话，胜读十年书啊，所以对我来说也是收获很大的。

搜房网运营副总裁  资讯集团总经理肖勇：住交会作为一个交流会，那就可以和全国比较一下，尤其是北京和上海。

黄玺庆：以前我们认为上海的市场比北京规范，我们从开发商来说，上海的市场化强于北京，而深圳的市场化强于上海。这两年突然发现上海的房价远远高于北京，说明北京的房地产市场发展还是比较稳健，特别是这几年随着市场整顿，上海的市场也逐步市场化了，以前以资源为导向，转为市场为导向。在上海是比较早的进行招标、拍卖，比较早，深圳是第一个吃螃蟹者。随着北京的市场发展，发现北京的市场更稳健一些，不像上海的市场调幅这么大，上海太虚热，北京虽然有一些旺火，但是北京是有政治性导向的，如果把一个国家的首都经济搞得不好，也是不行的。现在国外的热钱进入上海，特别是长三角，长三角现在在发展中，这个经济带远远强于北京的黄渤海经济带，现在有很多的投资需求，带动了房地产市场的虚火比较旺盛，远远高于北京。去年的宏观调控开始以后，今年的一系列房地产新政对于上海，是泼了一盆冷水。

房产投资是不允许干扰民生的

主持人：你觉得投资性的房产投资有什么样的方向呢？

黄玺庆：从今年上半年国家出台的一系列调整政策，投资性投资，国家会严格限制投资性投资，在住宅投资。因为住宅是属于民生产品，是和广大人民群众的利益休戚相关的，你的投资不允许干扰我的民生，如果干扰民生产品，国家一定会干扰你，收拾你。所以个人的房地产投资会有转向，不会往民生产品投。我认为明年开始国家会有目的性的引导，往哪里走，可能会往收益性物业走，比如商业地产，产业性酒店、写字楼，商户等这方面走。但是不是说我个人的产权我个人经营，其实这样的风险是很大的，也不会吸引投资者进入。我们要解决什么问题，收一些物业，产权要分散，经营要统一，这样给我们消费者带来很稳定的回报，投资者就不会盲目追求住宅产品，这是一个发展的前景。

主持人：我想问一下你今年最难忘的是什么呢？

黄玺庆：今年最难忘的是，如果从事业角度讲，最难忘的是房地产的宏观调控，这是最难忘的，327、426，这些政策都是非常难忘的，但是最让我感觉到害怕的不是这几个政策，还没有成为现实，四季度国家税务总局准备出台的两项政策，一个是为房地产开发商的纳税预提，还有从明年开始要严格执行20％的个人所得税，这两项政策从我个人来讲是最可怕的，无论是个人还是企业的角度都感到害怕。从企业的角度，比如开发商的税要议提，其实开发商的资金量很紧张，你还没有收入就把税提上来了，资金量就更紧张了。增加20％的个人所得税，这个已经讲了好几年了，但是没有严格去执行，因为这个税务太高，中国的税务率特别高的情况下，下面肯定会逃税。那如果是这样的话我们北京的很多二手房就更紧张了，本来就不活跃，那这样就会影响到一手房市场。那有了20％的所得税存在，二手房就更不活跃了，整个房地产的生态链就关掉了，只有整个循环起来才叫生态链。刚才讲的开发商的税的预提，还有开发商个人所得税加20％，我觉得比较可怕的，也会影响房地产项目的发展。我们常说卖旧买新，很多消费者把旧房卖掉买新的，但是可能只能买中低价位的房子，但是现在加收20％，就不卖了。现在新的房子房价太高了，需求又旺盛了，价格还得往上涨，所以这是一个恶性的循环。

主持人：你刚才说的可能对你们有很大影响，那你认为今年对你影响最大的是什么？

黄玺庆：如果从项目来讲，我认为今年没有什么影响，因为北京的开发商和上海的开发商不一样的，今年是过了一个好的年景，北京和上海两地的市场条件是不一样的，上海的虚火比较旺盛，北京是自主性的需求做支撑，所以还是非常刚性，虽然今年有宏观调控，但是我得到一个数据，北京今年的房屋成交量并不底，04年达到了历史高值，有4800万平方米，今年有数据统计是达到了4500万平方米。现实的成交量并不低，就是说市场上的刚性需求还是非常强的，所以北京的开发商今年的年景还是很不错的。如果说难忘的话，不是说市场给我们带来了负面影响，而是不错的影响。比如我们花城从6月份推出了三期，结合12月12号，我们完成的签约额是11个亿，所以这个销售的比例和速度，作为我们开发商来讲还是非常满意的，每次放盘都是要排队摇号。那如果说在这个过程中有什么难忘的事情，有一个场景，7月份我们放一栋楼，早晨6点钟就排队了，10点钟摇号，我们看到购房者忐忑不安的，紧张期待的神态是很有意思的，有一个号抽上了，我就在二层看到后面有一个小伙子，很兴奋的大喊了一声，旁边的女友还是太太，很高兴的亲吻了一下，去换签了。在销售中这样的事情很难忘，很开心。

主持人：那这一年中你为什么事情所累呢？

黄玺庆：真话我们是为拆迁所累，开发速度跟不上推盘的速度，现在的拆迁政府都要求文明拆迁，忽视弱势群体的利益，所以拆迁速度比过去放慢了很多。我们现在的政府是比较强调平衡，以前我们强调效率优先，兼顾公平，我们现在是把公平放在第一位，兼顾效益，所以拆迁的速度就慢下来了，这是我05年感到最头疼的事情。

主持人：那有没有什么遗憾的事情呢？05年。

黄玺庆：遗憾的话可能是我们放盘的速度有一点太快了，刚才是开发速度赶不上放盘的速度，而现在放盘的速度，我们准备一个月内推出几百套楼，几乎在一天之内被抢了70％、80％，所以我们干了几天，后面20多天就清闲了，太快了，没有更多享受营销的快感，这是一种遗憾吧。

主持人：那从你个人方面来说，欣慰的事情呢？我们可以从两个方面来说，事业上和个人上。

黄玺庆：2005年还是比较开心的一年，因为内部的调整，我从幕后走到了前台，去年我来参加住交会的时候也作为嘉宾来参加论坛。我的身份是我们投资集团另外一个子公司总经理，我在论坛上说这几年我在天上生活，一直不落地，不是很踏实。现在随着大楼盘推向市场，加大力度，内部结构调整过来，我接手花城，现在在做项目，是作为形象代言人走在前台，跟过去许多的朋友进行交流，这应该是一个很开心的事情，毕竟有很多事情去做，而且是脚踏实地的做。如果像去年这样在幕后，就不会像今天这样和搜房网有这么密切的合作。

06年的房地产市场还会延续05年的市场

主持人：你对06年有什么预期吗？

黄玺庆：对于房地产市场的预期，我想是这样的，明年的预期是基于今年的总结。在今年的时候我们有大致的判断，明年的调性是和今年大致相同的，大家说今年是政策年，一系列的宏观调控充其量是秋风，其实北京的秋风扑面也是很清爽的，我不知道上海是怎么样，在我们北京是这样的。那现在的市场还是在高温中，一个是开发商对这个土地的渴望还是很强烈，另外一个高温是体现在我们购房者对房屋的需求上，还是高温不下，导致北京的房价在升高。从这两点判断出高温，由于去年国家的土地政策调整，从今年的房地产投资额和房地产购置面积，从过去的10个月数据来比，同比分别下降了21％和17％，这说明了什么，这为06年的发展奠定了基础，我们说土地饥荒，其实不是这样说，这是现在的土地整体的复杂性，导致了土地供应的滞后性，我们不要说地荒，而是滞后。今年土地供应完成计划的20％，就是滞后性，导致瞬间的土地供不应求，就会影响到房屋的供应，导致房子在一段时间内供不应求。我想明年的市场还会延续05年的市场，但是不会有更好的攀升，所以说整体的调性是调整，沉寂、徘徊是主旋律，因为市场不活跃，就比较沉寂，但是不会比今年差，差不多和今年持平。虽然土地放量少了，但是明年的土地放量会超过今年，因为今年的计划没有完成，会放在明年去。应该说土地放量比05年强一些吧。对于住宅这块的市场我想是这样的。交易量、供应量应该是跟今年会差不多持平，价格在今年的基础上会进一步走高，因为受刚性需求的支撑。

可能明年会出现这样的情况，也会是两极分化，北京四环内的房子价格会越来越高，因为四环内可供应的土地越来越少了，明年的奥运影响会显现，因为都是在四环内的。明年的四环内的房屋会放的非常严格，非常少，所以这个价格也会升高，而四环内是北京人想住的房子，所以我说你想买的房子肯定涨价，便宜的房子又不是你想买的。所以会出现这样的情况，四环内的房子价格会涨价，拉动四环外的房子涨价，那就会造成一方面供不应求，一方面又有积压。另外在北京的话写字楼市场我是看好的，写字楼的市场是一枝独秀，现在由于奥运会等的契机，我想许多的小公司都会纷纷成立，只要宏观形势好，写字楼的形势肯定好，像那种SOHO的写字楼，乙级的写字楼，前景都会更好。而且我们入世已经第五年了，很多壁垒要打开了，所以明年像那些大集团，在写字楼的市场都会有很好的表现，所以是比较乐观的。对于商业地产，我想可能要走两极化的道路。

04年的论坛上我就说过，北京市场会走两极化，一个是集中化，像北京的购物中心、大型商场这样，产品会更加集中，另外一种是分散化，走向社区、街区，走向和老百姓生活息息相关的地带。明年是十一五的开局之年，国家会推出稳健的政策，银行会把规避风险放在首位，对于一些大的企业，银行会比较重视他们的风险性，所以他们的日子也不好过，而且竞争非常激烈，和老百姓生活息息相关的商业街，是比较稳定的，所以它会获得比较好的发展。我再说一下市区商业，我想明年也会有进一步的发展趋势，我们单纯说社区商业向街区商业演变。社区商业是近几年才兴起来的，但是这两年进入比较尴尬的情况，由于社区商业封闭在社区里，结果发现解决一方面的经营者不满意，社区里的经济不能有效支撑这个商业的生活，另一方面社区居民对此又不满意。其实这是和商业属性是非常大的关系。商业属性是人流非常重要，如果没有吸引很大的人流，就很难说有大的成交量。先有人流，再是有效的人流。因此商业是注重它的可视性，可达性，我要看到这个商业，另外是可达性，要进入这个商店。所以我们在设计商业规划中发现很大的情况，本来是商业隔了一个马路，但是为了美观，一般都做什么绿化，其实不用这样，只要一条马路，他下了车就可以去，要可视也要可达，本来这个路就已经高了，再经过花坛，就不去了。所以商业属性里社区商业是封闭型的，又进不去，所以造成尴尬的局面。改变这个局面应该在06年开始，其实今年已经开始了，像我们花城打造的时候就有意识的把这些所有的商业面向街，通过街上的人流来扩大有效人流。从明年开始我想很多开发商都会意识到这一点，社区商业不会封闭在社区里，而是面向街道，但是街区的概念比社区的大得多，我们说街区是一个区，是包围在里面，至少要有一条街存在，在这条街上我们布置商业，就成为街区商业了。街区商业还有一点，写字楼下面都有街区，下面也可以有商业，地下商业也可以很发达。我想今后的商业不仅是在社区，更主要在街区，街区商业会越来越发达。

要根据整体市场的判断“顺势而为”

主持人：这是你对06年的一个预期，那对于这个预期，你们有什么计划和希望呢？

黄玺庆：我们的计划是这样的，我们的花城销售到三期，明年会推出四期，我们会根据整体市场的判断顺势而为，比如在我们的户型上可能做一些调整，因为不容否认的是明年的价位肯定往上拉升，特别是作为北京三四环之间的楼盘，我们的体量是最大的，明年我们的区域和项目也是在涨价之列。我们的三环去年在四千左右，明年可能是五千，后年可能是六七千，是往上的。这个区域价值还在挖掘中，并不是很多人都认同，现在还在挖掘中，那我们在调整，做一些小套型的，总价做一些调整，这是我们对市场的判断之后进行的调整。比如规划中的写字楼、酒店，我们会进行相应调整，我们以前对于酒店的规划是比较高档的，对写字楼的规划也比较高档，考虑到明年写字楼市场的发展，可能会多做一些SOHO型的写字楼，总之会做一些调整。对于明年市场的判断，在产品上做相应的调整。

主持人：个人方面有什么计划吗？

黄玺庆：奖金发的越多，同时集团能多拿几个项目，我们几个操盘手的空间更大一些。我的儿子明年9岁了，希望他的表现更好，他现在在学跆拳道，围棋，我希望他多升几级，然后围棋可以下的更好。

主持人：我们今天的访谈结束了，非常感谢。

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