戴庆：用系统思维再造顾问代理行

世纪皓产房地产经纪公司总经理戴庆

世纪皓产，一个沉默低调却稳步发展的房地产经纪公司，面对行业重新洗牌的局面，以总经理戴庆、副总经理毕征为领导的精英团队却表现得泰然自若。自信的背后一方面是公司的专业实力，更多的是面对行业风雨具有前瞻性和开创性的思维和理念。面对搜房网记者，艺术出身的戴庆没有更多地谈论自己的公司，而是道出了对房地产代理行行业发展的诸多忧虑，高瞻远瞩的提出“用系统思维再造房地产顾问代理业，全面改变以前所谓“全程服务”而实则是点式局部服务的模式。”的独家观点。

“我公司做的项目很少,从楼盘的代理费上、营业额上来说比不上很多的其它代理公司,可是从盈利的角度看，北京没有几家代理公司可以与我公司相提并论。这是一个很奇怪的现象，也是一个非常有意思的问题。”

“我必须重新确定公司新的模式，2004年的模式是把握机会；2005年的模式是把握机会及专业消化。机会来的时候你要是不准备好，你就把握不住，相信很多公司都会把握不住。我公司未来的模式大概形成两种力量：第一种是专业的力量；第二种就是资本的力量。”

记者：世纪皓产投资顾问公司已走过了4个春秋，请戴总谈谈贵公司的成长历程及贵公司的经营理念。

戴总：世纪皓产公司成立于2001年，成立之初确定了以“房地产全程服务”的商业模式。即先细分房地产价值链条的重要环节，并在重要环节上配置资源，形成专业力量，以此形成全程顾问，代理执行的竞争力。为开发商提供能够在项目不同的阶段提供不同问题的解决之道。当初公司组织机构的设置，完全是满足“全程服务”的模式的需求而设计的。公司设计此模式的初始目的是增强把握商业机会的能力。公司以此模式成功运作了几个重大项目，虽然项目数量不多，但我们通过全程代理，在一个项目上为开发商提供更广泛，更全面，更纵深的服务，以此来增加创造利润空间。我们所服务的项目均取得甲、乙双方共赢局面。2003年在此模式的发展下成立了世纪皓产投资管理公司，成功介入了房地产投资开发的新领域。
   
记者：想成为一个成功的房地产经纪代理公司，你觉得最应具备哪些因素，与其它顾问代理行相比，贵公司有何优势，核心竞争力在那里？

戴总：面对来自业内、媒体众多的忧虑与叹息，在这里，我们则想急于表明的是，房地产代理服务业作为房地产生态价值链中的一环是不可替代的，专业化的地产综合服务业不仅没有走向穷途末路，其地位反而会因房地产市场化运作规则的不断健全与成熟而愈发至关重要，生存空间将愈发宽广，只不过，行业市场形态发生的结构性蜕变改变了我们的生存环境，改变了对生存方式（输出服务的内容与模式）评判标准，提高了对生存能力的要求，调整自已适应环境，遵从新的游戏规则已是不争的事实。这是我们的观点，更应是所有同行者自强共勉的态度，否则即便是人人能坐享商机无限，充其量也只能令人充满淘金想象而没有能称其为行业的价值。

这种观点或称态度并非自娱自乐，而是来自清醒的评判。

记者：这怎么解释？

戴总：首先，成熟市场发展使然。在地产行业运作高度成熟的欧美市场，甚至台湾、香港市场，开发领域各个环节的专业分工是非常明析的，很显然，在竞争激烈的市场中，精耕细作的重要性无处不在，大而全的企业，很难在各个环节都做到足够的专业，足够优秀，开发与营销环节的合理分工、优势互补使房地产经营步入良性循环，不但能为开发商和销售商都带来可观回报，也使市场进入一个有序状态。在中国象万科、万通这样的优质一流地产也开始借助“外脑”，不缔是这一趋势最好的例证。

第二，房地产产品及行业特性决定。房地产产品具有双向性，兼具终端消费品的典型消费属性和中间工业品的专业属性，所以它的生产流程之复杂、涉及资源关系之繁杂、消费行为及消费心理的影响因素之多元多变，大到政治条件、宏观政策、政府关系，小到产品细节审美偏好，都能对其最终产品形态及购买行为产生严重影响，因此房地产行业除了显而易见的“三高”（高投入、高收益、高风险）外，更经历着高敏感性、高复杂性。如此纷繁复杂的行业生态链条，在竞争激烈又日渐成熟理性的市场中，几个企业有能力、有实力、有胆力垄断价值链的各个环节？专业化的市场分工定是必然。

第三，成熟理性投资商的选择。中国的房地产业真正全面开始市场化运作仅七、八年间，即便是一直有幸成为职业操盘手，能全心投入参与从拿地到结案全过程的项目最多只能就二、三个，其个人的经验、应变能力尚待提高，更何况能有此经历者在全国都是凤毛麟角，大部分的操盘手不具备对项目全面的理解与操控能力。而专业的地产服务机构相对更致力专注于价值链的某几个不同环节，有机会参与更多的项目，见识更多的案例，经历更多的教训，积累更多的经验，对于理性的投资商而言，借助外脑甚至外力是他们成熟理性的选择，因为相对于一个团队的力量，项目命运维系在操盘手个人身上的风险更大，更何况在当下及未来情形下，土地资源的稀缺性、市场竞争环境的激烈性会更令投资商趋于谨慎与理性，而代理行对市场洞析与敏感、对消费群体的把握、对竞争风险的规避以及营销方面成功丰富经验，对开发商而言都是不可或缺的宝贵财富，是项目走向成功的有力支撑。

以上种种，确实让我们看到了地产专业服务行业的未来前景中阳光的一面，但是，有了生存空间，并不代表着一定有存在的价值。代理行在生态链中存在的价值在于具备为开发商解决问题的能力，而对地产价值链的理解能力，所能解决问题的之于价值链中的广度、深度直接决定了代理商在地产价值链中的生存地位，而解决问题越综合、越复杂，在项目运作进程中的推动作用越大、越具不可替代性，在与开发商博弈中的砝码越重，成功机率越多、生存环境越好，体现的价值越大。

记者：国家对房地产市场的宏观调控政策的相继出台，比如说土地政策持续缩紧、金融调控等等。这对北京房地产市场和我们代理机构会有何影响？

戴总：对于这些政策得出台,对我及我的公司的冲击是很大。做房地产这么长时间,没有一次冲击的冲击量由这么大。2005年，整个中国经济社会发生了重大变化，全球经济一体化进程让我们从来没有如此真真切切的感受社会变革对我们的影响。不是市场原因，也不是人为原因，而是行业整体的结构性调整。可以这么说，任何行业都会受到影响乃至冲击。少数同行中意识领先的企业早已自发主动的做了许多前瞻性的准备，而我们相信同业中的大部分公司被动转型并缺乏明确的战略转型思路，在模糊战略与机会主义战略的驱使下迷失，困惑。

近10年房地产一直在国民经济发展中，在中国的城市化过程中一直占据着重要的地位，具有巨大的对中国经济的推动作用。不断的有许多企业战略性的介入，众多资本集中在此由此来带动了房地产服务业的蓬勃发展。在相当长的一段时间内，房地产整个行业呈现出一种市场非常好做的假相。尤其是众多的房地产服务商不断涌现。其实，这种现象仅仅是资本过分集中某行业而形成的泡沫而已。今年是房地产各种政策出台最多的一年，市场面，政策面的变化抬高了开发门槛，最终导致整个房地产规则的变化。众多项目公司以及中小规模的房地产开发企业首先被清洗出局。为了适应新的竞争必须对公司作出调整。这些调整非常之重要。以前那种把握机会就可以盈利的时代已经过去！但是现在这个年代逼得你去调整，否则就会面对公司死亡。所以说，这段时间房地产市场的波动对我影响真的是很大很大，对2008年以后未来的市场我是越来越看好。

记者：房地产界竞争的程度已到白热化的状态，面对这种残酷的市场，请问贵公司未来发展规划和战略选择是什么？

戴总：世纪皓产公司在2004年底启动了战略转型的研究，经过一年多的准备，正式启动。世纪皓产公司在资本、地产和项目三大运作层次配置资源与力量形成新的商业模式。以房地产投资商的高度与角度做顾问代理，世纪皓产将由传统的乙方身份演变为甲方的战略合作伙伴的身份。参与项目运作，并重新研究细分价值链，并设置新的部门，新的资源形成。另外，我们一直致力于发展的投资管理公司在这一轮的竞争中显示出资本与运作项目的能力。新的专业力量，加上原有功能的加强，最终形成未来世纪皓产公司的竞争力。我们提出一句口号：用系统思维作房地产顾问代理业，全面改变以前所谓“全程服务”而实则是点式局部服务的模式。在新的一轮竞争中，在巨大的变革中，房地产服务机构低成本、低水平运作的日子可以说一去不复返了，风险无疑增大，但我们认为机会往往由此而生。

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