新一轮的繁荣已经到来 全球地产将重新布局

在过去的一年里，美国人热衷于搜寻意大利翁布里亚地区的城堡；伦敦人急切地购买保加利亚海滩边的房产；欧洲人则在靠近南非港口城市德班的印度洋边寻找自己梦想中的家园。在曼谷，在这个城市的房地产泡沫破灭后的第八年，Golden Land正在向海外买主积极推广，承诺“提供一个梦幻般的美丽环境”。而所有的这些都表明新一轮房地产的繁荣已经到来。

全球房地产市场一荣俱荣,一损俱损？

美国总统布什作为一个全球瞩目的政治焦点，却被美国房地产界评为最有影响力的地产人物之一，这当然不是一种巧合。早在2004年，布什就在“您认为何种政策既能达到刺激地产销售的效果，同时又可防止经济过热？”的媒体提问中坚定地回答：“依然是减税。这对促进住房拥有者人数的增长及防止经济过热具有重要意义。我提交的议案，包括建立终身储蓄帐户和个人发展帐户的议案，将帮助更多的人拥有自己的房产。”就在这一年的10月，布什政府又签署了房地产投资信托修订法,从而在根本上消除了海外投资障碍。或许，令他没有想到的是他正向如火如荼的全球地产市场又交上了一勺热油。

在过去的一年里，美国人热衷于搜寻意大利翁布里亚地区的城堡;伦敦人急切地购买保加利亚海滩边的房产;欧洲人则在靠近南非港口城市德班的印度洋边寻找自己梦想中的家园。在曼谷，在这个城市的房地产泡沫破灭后的第八年，Golden Land正在向海外买主积极推广，承诺“提供一个梦幻般的美丽环境”。而所有的这些都表明新一轮房地产繁荣的一个重要特点：全球性。有些地方房地产市场之火爆甚至超出了美国最疯狂的市场。过去三年法国的房地产价格涨了48%，巴西33%，南非则接近一倍。仅去年，香港的房价就涨了19%，保加利亚涨48%。在中国、澳大利亚、英国和西班牙，虽然有些地方的房价已有上涨放缓迹象，但仍然势头不减。

但是，众多的迹象表明，全球地产市场正在放慢发展的速度，大多数经济学家依然相信房地产市场放缓如果真的到来，也会被全球经济轻松消化，不会对整体经济增幅构成影响。的确，此轮房地产繁荣的全球化可能有助于分散相关风险。但是，对市场的担心并不是“杞人忧天”，也许我们也应该为全球地产市场的变化做好应对的准备。

美国地产，泡沫破裂的前夜？

隐忧：繁荣背后

几年前曾经准确预测股市走向“非理性繁荣”的耶鲁大学经济学家罗伯特·席勒近来多次发出警告，当前房地产出现狂热，将是另一个没有好结果的泡沫。席勒认为，经通货膨胀调节后的房地产价格将在下一代人成年后下跌40%，而且泡沫破裂会严重刺伤经济。席勒指出，目前这次房地产热潮可以说是历史上最大的一次，房价有可能会继续上涨数年，但由涨转跌的风险也在逐渐增加。房价下跌之后，楼市将进入一个10年以上的衰退期。

放任房地产市场积累泡沫的时间越长，其破裂后造成的负面影响就越大。当年互联网泡沫破裂酿成股灾，投资者蒙受巨大损失。一旦房地产泡沫骤然破裂，这种硬着陆的降温方式将对美国经济运行和社会生活造成难以估量的沉重打击。因此，解决美国房地产市场过热的当务之急是主动“消肿”，而不能坐等泡沫自己胀破。

造成美国房地产过热的另一原因是美国政府过于“慷慨”的税收政策。过去8年当中，房地产一直是美国征税最少的投资项目之一。有报道称，为了抑制楼市过热，美国总统布什打算削减房地产的税收优惠。一个调查小组曾在9月30日之前向布什提交一份关于部分行业税收政策的报告，其中就包括对现行房地产税收优惠措施进行调整的内容。摩根大通资产管理高级经济师安东尼·陈(音译)表示，这份报告将对楼市产生重要影响。

一个令人担忧的问题是，如果房价继续走软，投资者可能加快售房步伐，进而加剧房地产市场的回落，特别是在投机活动较为活跃的地区。瑞士信贷第一波士顿(Credit Suisse First Boston)分析师丹尼斯•麦基尔(Dennis McGill)表示，佛罗里达州的地托纳、拉斯维加斯、凤凰城、弗雷斯诺和加州的贝克斯菲尔德都将成为波动最大的市场。即便投资者并不都忙著立即撤出，今后几年里也可能会有更多投资者拥有的房产回流市场。原因之一是，许多投资者购买的是预售屋，需要一两年之后才能入住。个人投资者正在从美国房屋和公寓投资中悄然退出，此举可能会加快住房市场的降温。在拉斯维加斯、迈阿密、凤凰城、圣地牙哥和哥伦比亚特区等房地产投资一度火爆的地区，以投资为目的购房者已经越来越少。部分掌握在投资者手中的房地产正在待价而沽。随著房价的上涨速度逐渐放缓，某些期待短期获利的投资者已经被陆续挤出市场。投资者全身而退的迹象在近期显露无遗，并且已经体现在全国各地的数据中。很多地区直到最近还一直是投资者活动的温床，然而目前也出现明显的冷却迹象。例如，据跟踪圣地牙哥住房市场的MarketPointe Realty Advisors的总裁鲁斯•瓦隆(Russ Valone)估计，随著该地区投机者逐渐撤出市场，投资买房者已经减少近半。在凤凰城，亚利桑那州立大学(Arizona State University)亚利桑那房地产研究中心主任杰伊•巴特勒(Jay Butler)说，这里多达30%的待售地产为投资者持有。而6个月以前，多数投资者还在积极买进，这种转变导致凤凰城地区10月份待售房屋库存从4月份的8,600套骤升至22,340套。

彰显房地产市场冷却的另一迹象是，全美地产经纪商协会(National Association of Realtors)周二公布，10月份待完成房屋销售指数下降3.2%，为3月份以来的最低水平。

投资者的撤出是否会影响整个住房市场，目前还难下定论。但他们对房地产的繁荣产生了巨大的影响。据First American Corp的子公司LoanPerformance的数据显示，今年前9个月投资者占据住房抵押贷款总额的9.6%，远高于2002年6.7%的水平。但该公司表示，第三季度以来投资者的所占比例开始下降。该数据不包括可能带来租金收入并以投资形式存在的二手房。投资者需求疲软可能会使房屋销售雪上加霜。他估计未来两年房屋销售将下降10.4%，主要原因是投资者购房量及二手房的购买量下降。若不是受到最近这轮买房热的推动，房屋销售已在过去两年中就会各自下降7.3%。这一估计数据是基于对投资性地产和二手房的购买量占房地产总销售10%的假设得出。

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