洛克菲勒：海外地产进军中国内地的新旗帜

百仕达控股有限公司日前宣布将与美国洛克菲勒国际集团合作成立一个首期为4.5亿美元的房地产基金。这是在合作投资上海外滩源项目之后该公司的又一举措。就目前而言，洛克菲勒对中国的房地产领域充满了投资热情，他们曾经的计划是：未来五年里，在中国的投资额预计为1亿美元。但是从目前的情况来看，已经远远超过了这个数额。

目前中国的市场状况对我们来说是一个极好的机会，尤其是现在中国银行紧缩贷款，这简直是天赐良机。中国宏观经济持续向好、人民币升值预期、城市化发展进程加速、房地产市场发展潜力巨大，以及政策监管与法律体系的完善，吸引了众多国际资本。在未来2-3年内，将有3亿-20亿美元的海外资金投向中国房地产市场。

洛克菲勒财团以洛克菲勒家族的石油垄断为基础，通过不断控制金融机构，把势力范围伸向国民经济各部门，是美国最大的垄断集团。洛克菲勒财团不但在经济领域里占统治地位，在政府中也安插了一大批代理人，左右着美国政府的内政外交政策。它还通过洛克菲勒基金会、洛克菲勒兄弟基金会等组织，向教育、科学、卫生以至艺术和社会生活各方面渗透。

从开发世界级商业娱乐中心——洛克菲勒中心开始，洛克菲勒集团就开始涉足房产业，70多年来，其投资、管理、服务的重大房地产项目遍及全球，例如洛克菲勒中心、时代广场、BatteryPark、世贸中心等等。而一个多世纪以后，在中国的许多大型房地产投资开发上，“洛克菲勒”的名字又被赋予了不少东方色彩。

与此前摩根士丹利、美林等先行的基金、投行零敲碎打地独行中国地产市场不同，这一次兼有了实业与基金的美资是以"联盟"的方式出现的，他们准备以"打包"的形式拿下这个投资项目中所有的商业和配套建设。而据洛克菲勒集团的一位高层说，这个"联合体"将于今、明两年内正式浮出水面。

洛克菲勒国际集团(Rockefeller Group International)进军中国房地产业的庞大计划正在成形。

12月4日，洛克菲勒国际集团与重启“外滩源”的合作方 之一、福布斯富豪欧亚平控制的香港百仕达控股(1168，HK)正式签订“谅解备忘录”，宣布成立“洛克菲勒.百仕达大中华基金”，用以投资及发展中国的房地产项目。

此前不久，洛克菲勒与百仕达及上海新黄浦集团重新启动“外滩源”项目。此举被业界视为洛克菲勒进军中国房地产业的具有突破性的第一步。而今“洛克菲勒.百仕达大中华基金”的成立，则预示着洛克菲勒将大举投资中国房地产业。

基金攻略

成功夺得备受瞩目的外滩源项目，被洛克菲勒CEO乔纳森.格林(Jonathan Green)视为洛克菲勒以后在中国房地产市场上攻城掠地的“桥头堡”，而这只是洛克菲勒进军中国房地产的第一步。

据悉，洛克菲勒.百仕达大中华基金初期规模就将达4~5亿美元，首个投入项目即为外滩源(基金在正式对外宣布之前即展开投资运作)，公司向该项目提供的13亿港元股东贷款只是首期启动资金，最终投资金额将视项目发展而定。百仕达主席欧亚平透露，“预计将在此项目上的总投资额逾3亿美元”。

“洛克菲勒及百仕达具体为基金注资多少会根据财务顾问的安排。”欧亚平对本报记者表示，“但我们希望项目回报率都在30%以上。” 而除洛克菲勒外，百仕达还可能会邀请诸如美国地产投资大鳄“铁狮门”等其他实力机构投资者参与大中华基金，这一专项房地产基金日后将广泛投资国内地产市场。

在外滩源项目的谈判中，百仕达一直扮演着洛克菲勒中国内地“代理人”的角色。洛克菲勒国际集团总经理助理邵琦向本报透露，“洛克菲勒将保留对此项目各方面的控制权，而百仕达则担当项目经理的角色。

不仅如此，洛克菲勒日后会通过百仕达投资其他内地城市的项目，继续投资事宜将基本由百仕达决定。正如乔纳森?格林所强调的，“投资中国房地产最重要是物色合适的合作伙伴”。

另一个引人关注的焦点是，在RGAP(Rockefeller Group Asia Pacific，洛克菲勒和百仕达合资成立的公司，)和新黄浦集团成立的外滩源项目公司中，RGAP持有91%股份，新黄浦则仅占9%的股份！而RGAP的股份结构是，百仕达的全资附属公司――百仕达上海投资获得其49%股权，并同意向RGAP提供不超过1.69亿美元的股东贷款作为施工前款项，洛克菲勒国际集团则持有该公司51%股权。

业内人士指出，此前类似外滩源这样的一级土地开发项目一般都交由国有企业承担，而此次将区域开发大权交到外资手上，确实前所未有。这同时亦暴露了洛克菲勒大举投资国内房地产业的意图。

欲介入整体开发

据上海普陀区土地发展中心有关人士透露，洛克菲勒今年3月曾联合世界顶级地产商“铁狮门”和Intel房地产基金共同造访普陀区“长风生态商务区”，对其中总建筑面积超过36万平方米的“长风一号”综合地块整体出让流露出兴趣。

这位人士告诉记者，彼时洛克菲勒即表示，“正在引进一些国际级的地产商和基金，形成团队后在中国投资”，意图以兼有实业与基金的“联合体”方式出现，并声称“大盘成片开发才在考虑范围之内”。

尽管新黄浦集团和洛克菲勒集团在接受采访时都回避使用“一级开发商”的说法，但无可否认的是，外资将有机会作为片区开发的总体运营商，而不是单一的项目投资方进入上海，对于那些一直对内地楼市虎视眈眈的资本大鳄而言，或许在这种潜移默化的变化中孕育着更大的商机。

而洛克菲勒取得的“外滩源”项目，位于苏州河和黄浦江交汇处，处于外滩历史文化风貌区核心区域，占地总计7.06公顷，规划项目建筑总面积达9.4万平方米，共分三期开发，预计将于2009年底竣工。地块上现存14幢上海市近代优秀保护建筑。

由格里高蒂国际建筑师事务所所作的“外滩源”规划方案，力推“多功能混合开发”概念，将兴建包括住宅、商用、酒店、购物及娱乐等设施。目前正式启动的一期项目，范围为圆明园路―北京东路―虎丘路―南苏州路的围合地块，占地面积1.68万平方米。

前几年，在中国地产市场呼风唤雨的外资主要来自港、台及新加坡等东南亚地区，它们倚仗的是对于中国市场的了解和文化上的贴近；但是现在的形势正在发生变化，洛克菲勒进驻后，已经带动了一大批欧美地产商和零售商进入中国，如具有“总统班底”的卡耐尔基金，已进入上海设立办事处。

两年前，洛克菲勒集团含笑而来，而曾为香港顶级地产开发商代表人物之一的李兆基却拂袖而去，这样的场景很可能将继续上演。而在目前肃杀风紧的地产市场上，那些原本依靠银行融资的中小地产商则将面临着一个越来越困难的境地。

对于在房地产市场上带来的刺激作用，洛克菲勒集团也很清楚，因此他们正变得越来越谨慎，而他们之所以选择联盟团队的方式进来，也正是希望能与合作者风险共担，利益共享。但是有关方面专家却认为，外资的介入，会客观上成为当前"高位"市场的接盘者，这些投资也将成为房价继续推高的一个重要因素。

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