总部经济热催生北京写字楼市场大单成交活跃

2005年的北京写字楼市场，总体上仍然保持了稳步发展良好的势头。就其供应状况来看，存量巨大，供应激增；根据高力国际物业的数据显示，截止到2005年第三季度末，北京市场上写字楼总存量面积达到了9,791,029平方米。就其需求状况来看，大单旺盛，散售平淡，租赁需求稳中有升；根据北京市建委、北京中原地产和高力国际物业提供的分析报告，今年第三季度，空置率比前一季度相比下降了4个百分点。这一良好的发展势头主要归功于大量大单成交的拉动作用。

日前，在北京举行的“首届中国总部经济高层论坛”上，北京社会科学院中国总部经济研究中心发布的我国第一部《中国总部经济蓝皮书》上披露，北京总部经济发展能力在全国35个主要城市中，综合能力位居首位。而通过对2005年北京的写字楼市场的分析，不难发现本年度北京写字楼市场与总部经济的迅速发展有着直接的必然联系。在总部经济热的刺激下，北京写字楼市场大单成交活跃，而所有大单的成交几乎全部集中在CBD、中关村和金融街三大传统的商务板块。

CBD地区租售两旺。CBD作为北京规划的中央商务区，随着不断的建设和完善，其良好的商务氛围和便利的交通条件已经成为世界知名企业在中国设立机构的首选地之一。以银泰中心、中环世贸中心、北京财富中心和富力双子座为代表的项目均有良好的销售业绩。与往年不同的是，今年的大单成交与前几年写字楼大单成交的一个最大区别就是外资购买增多，北京财富中心、中环世贸中心、富力城双子座等皆为境外资金购买。分析原因，一个重要因素就是对人民币升值空间的认可以及看好北京商务地产巨大的前景与成长空间，而今年以来的宏观调控，使得土地市场更加透明、开发市场趋向规范，进一步降低了外来资金的风险。

另一个因素是写字楼价格上升空间大。首先，在同一位置的高档住宅楼盘价格甚至高过了写字楼价格；第二，目前的价格比香港、新加坡甚至上海要低；第三，北京有一个到2015年达到国际大城市水平的计划。长远来看，北京写字楼售价处于一个较低的水平，有较大的上升空间，投资价值明显。

中关村区域的市场存量较大，供应结构矛盾突出，高档项目业绩突出，中低档项目竞争激烈。由于区域高档写字楼稀少，部分新建高档写字楼大单成交频繁，取得的让周边其它项目瞩目的销售业绩。为数不多的高档写字楼租金也仍然保持坚挺。而档次相对低的写字楼由于存量较大，租售状况不很理想。本年度中关村地区大单客户虽然较往年增多，但由于区内主要行业IT业的企业绝大多数是成长型企业，尚不具备大单购买的能力，因此该区域的大单客户主要是IT业以外的企业，也充分表明了中关村大部分写字楼的定位与市场需求存在一定的偏差。

金融街及周边地区稳中有升。随着我国经济的快速发展和全球经济一体化进程的加快，我国在世界经济中扮演着越来越重要的角色，金融街在全国乃至全世界的地位同样越来越重要。截至目前，金融街地区已经有中国人民银行、中国建设银行、中国工商银行、中国交通银行、中信实业银行、中国人民保险集团、中国平安保险公司、中国证监会、中国保监会、中国银监会等30多家金融机构和650多家国内外企业在此落户，其中包括9家全国性银行总部，38家中央直属企业、19家上市公司和大型证券机构及外资银行。金融资产总额占全国的60%左右，每天的资金流量超过100亿元。企业管理、运营的总资产达到13万亿元，控制着全国90%的信贷资金和65%的保费资金，是目前国内最大的货币资金市场，也是中国经济决策中心和信息中心，已经形成了全国性的金融商务中心和企业总部基地。

今年以来，金融街写字楼市场大单成交活跃。其客户特点主要是国内金融保险业的巨头。如中国建设银行总行日前斥资10亿元人民币购买了长安兴融中心近6万平方米的建筑面积，中国网通整栋购买了中证大厦，中国保监会购买了鑫茂大厦其中的一栋，中国银监会购买了另一栋，中国人寿保险、中国人寿资产管理公司和北京保信地产三家联合以1.4亿美元购买了国际金融中心A座9.15万平方米的写字楼和车位，中国电力投资集团和中国电信购买了盈创大厦南北两栋共7.5万平方米的建筑面积， Excel Partners Ltd.出资193.5万美元购买金融街一项价值1.05亿美元的期权，双方决定于05年底前决定是否行使该期权。美国高盛投资银行正在与英蓝国际大厦就1万平方米的写字楼租赁事宜进行谈判，并有可能近期签约。租金方面第三季度金融街商圈的写字楼平均报价上涨了约2个美金，达到现在的每月25美元/平方米。

金融街自开工建设以来一直受政府政策的大力支持，对吸引大量企业的入住起到了至关重要的作用，因此金融街在整个北京写字楼市场中占有特殊的地位。

值得一提的是，比邻金融街的西长安街地区，再次成为热点区域。由于不久前长安兴融中心的整栋销售成了市场焦点，该地区再次成为了人们关注的热点区域，有意思的是自2002年以来，该区域每年都有一个项目会成为市场热点和业内讨论的话题，2002年的首都时代中心成为了西长安街上一到亮丽的风景，2003年远洋大厦的高档豪华与整售而成为人们讨论的话题，2003年招商金融大厦由于建筑大师贝聿铭的设计再次吸引了业内的眼球，到了2005年长安兴融中心由于中国建设银行的青睐和其超5A级的设计又成了市场的焦点。那么该区域作为金融街的边缘区域，为什么一直是大单成交的热点区域呢？首先，地段好、位置佳、交通便利，与金融街、西单商圈近在咫尺；其次西长安街区域所有写字楼都是甲级，整体水平较高，区域整体形象较好。以首都时代广场、远洋大厦和招商国际金融中心都先后成为了房地产业内的焦点，而作为新项目的长安兴融中心在建筑上就采用了进口LOW-E中空玻璃幕墙，良好的节能效果得到了业界的一致好评；超大中庭花园的设计也体现了生态办公的先进理念，在寸土寸金的长安街尤显珍贵；首倡的内外双大堂设计及国内罕见的双曲面玻璃穹顶使整个建筑气势宏伟，吸引了大单客户的关注；第三，升值潜力大，投资价值高。作为比邻中华第一街——长安街的物业，随着我国经济的发展，其升值潜力是毋庸质疑的。

通过上述分析不难发现，北京总部经济的发展在较大程度上促进了写字楼市场的发展，但不能总体保证市场一个良性发展的轨道上，“总部们”选择物业也有显著的特点，不约而同地都选择了位置好、档次高、升值潜力大的物业；在缺少高档物业的北京写字楼市场，总部经济的发展可保证未来几年高档写字楼仍然将有大量的市场需求，而中低档写字楼由于存量较大和可能继续的无序开发将导致竞争更加激烈。

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