现场直播：明天第一城陈云峰--“好房子何愁卖”

时间：2006年1月12日下午4:00

地点：明天第一城售楼中心

>>陈云峰blog   >>明天第一城楼盘详情页

在北京房地产信息网上显示，2005年度国美第一城项目的销售额是31.66亿元，平均的销售价格是5580元，销售的房屋套数5800套。就单体项目而言，这个业绩当之无愧的拿到了销售冠军。近日，又闻姊妹篇明天第一城三期又将开盘。北京搜房首席记者蒋举在第一时间采访到了明天地产事业发展中心总监陈云峰。

虽然天上飘着鹅毛大雪，距三期开盘还有两天的时间，明天第一城售楼处还是人声鼎沸。许多得知开盘消息的买房人冒雪跑过来打听消息。

明天第一城

以下是访谈的直播内容：

蒋举 问：2005年国美第一城单个项目取得了北京房地产销售最好的业绩，作为国美的姊妹篇，明天第一城还能稳拿2006年冠军么？

陈云峰 答：去年卖了两期了，今年顶多是“三期”，而且到六月份就完事了，到上半年应该还是不错的，但是像国美第一城那样贯穿全年也是有难度的，国美第一城拿冠军也是天时人和。

蒋举 问：其实大家心里都认可国美第一城和明天第一城的销售速度，销售速度来源于市场的把握、产品的定位和购房者的购房需求相吻合，其实在买房人的心目中“国美”和“明天”都是一个奇迹，是不是第一我觉得不重要，您觉得今年是不是拿第一名这件事，您从很多地方的发言也可以看到，也不是非要拿个什么牌子就过瘾了，而是说还是要把房子做给消费者，看起来明天第一城三期又要开盘了，我们听到这个消息之后，想了解一下，三期有什么特点，您要拿给买房者什么样的产品？

陈云峰 答：明天第一城的三期是在一二期的销售量超过了80%的情况下，应市场的要求开盘的，实际上三期在户型结构上和二期是完全一样的，总共是916套住房，也就是零居20%，一居30%，两居50%。这种户型结构和二期一样，也是根据购房者的买房需求倒推回来设计的，所以非常的吻合市场。今天外头是冰天雪地的，但是实际里面是人声鼎沸，包括明天还有最后一天的认购时间，我估计明天卡认购数应该超过600套，按照成交率达到80%的话，实际上周六那一天有可能会达到1500套的销售量。那这个销售速度，正好是我们国美第一城和明天第一城比较正常的销售速度，在这两个项目里，每一期开盘之后，卖300—500套房子，在我们来说是比较习惯了。

我觉得三期开盘唯一不同的就是在1月14号，这一天距离28号的春节应该说还有两周的时间，为什么选在这个时间呢？第一，一二期销售完之后，公司决定尽快的把三期要推出来。第二，我们办理销售许可证也是在两周之前才办理下来，才能正式开始认购，说实话，对于一千套住房的一期，还是很大的，这样的认购至少要一个月到两个月比较合适，但是我们就是半个月。这个认购期也不能再延长了，再延长就接近了春节，很多外地人就回家了，会影响我们的销售，所以我们把开盘的时间选在春节前两星期的周六，就是14号，我感觉认购的时间稍微的短了一到两星期，但是从市场的认可度上应该说还是不错的，我觉得也能够达到公司的这种预想。所以三期开盘和二期、一期，就是在时间点上有一些巧合，那这个时间恰恰和国美第一城当时1月1号开盘，当时也是临近春节有一个月的时间，差不太多。但是我们感觉，国美第一城的房子和明天第一城的房子，这样性价比好的房子什么时间开都不重要，我们也不选择淡季和旺季，就根据市场的反馈确定就可以了。

蒋举 问：明天第一城一期、二期已经引起了市场上的感叹，房地产圈里的人和购房者都对三期、包括将来的四期有很大期待，说“明天”还会干出什么惊人的事。三期看起来又是没有什么悬念，您对三期有什么评价没有？

陈云峰 答：应该说明天第一城的三期，也是在市场并不特别好的情况下推出来的，尽管现在房地产界大家的用地比较紧，房价肯定上涨，但是大家观望的情绪也是存在的。明天第一城一、二期开盘的时候，很多朋友也劝，那个区位卖到五千三四，好像比心理预期高一些，但是事隔两个多月，我们开三期的时候，大家不只对存在的高压线、户口、水电费这些，第一是坚决不提了，第二，随着这几个月的时间，大家对这个区域也有了新的认识。实际上立水桥区域发生了什么事呢？第一，立汤路贯通了，我们这个口已经不再堵车了，第二，易初莲花在我们的南侧不到一公里已经装修完毕，家乐福在我们北边不到半公里已经在建设。第三，安立路靠近五环区段已经通车，而且现在建设一个从安立路直接上五环的大型立交桥。第四，有一条北五环半的路要连接机场高速、京承高速和八达岭高速，这才短短的两个多月的时间，实际就在我们这个区域发生了这么多的事。实际上大家回想这些事，每一个利好消息实际上都能促进这个区域房子的销售。包括五号线正式的宣布，在2007年7月1号要通车，而且大家用眼睛都可以看到，5号线和13号线的换乘线已经施工完毕。

这些事情出现之后，大家对这个区域一天一天的都在重新认识，一天一天都在刮目相看。我经常讲，我们上次开记者发布会的例子，一共20、30个记者，开完会之后，研讨完轨道交通对区域的影响之后，有7个人就下去买房子了，应该说大家对房地产都是很熟悉的，只不过大家天天在房地产界行走不是太敏感而已，但是听到专家讲，两条轨道交通交汇的区域，肯定是商业中心各居住中心，而且说具有很大的投资价值。所以从这一点上，从一个侧面映衬了我们三期购房者的心态。

刚才我也介绍了一个数据，在明天第一城选房的人，中关村和上地方向的占了三分之一，亚运村的人占了三分之一，在天通苑里租房要买明天第一城的大概是三分之一，实际上明天第一城的客户是这三个主要的来源。他们之间有一个共同点，第一都是年轻的白领，第二有71%的人有本科以上学历，从外地进到北京来工作在租房的人。我看到这个客户资料之后，我就想到一句广告语，“别了寄居的年代”。上次开会也听专家讲，国美第一城和明天第一城的旺销，实际对北京的房地产市场发出了很强的信号，北京的房地产市场实际在低端应该有很大的需求，在高端产品也卖得不错，实际上最难受的是中间，七八千块钱的项目和产品。通过卖明天第一城，比我想象的要卖得快，比我想象的客户要认可的多，才短短两个星期的认购时间，我们的明天卡只能享受九九折，而且每十分钟就卖一个，在财务交钱不断的情况下进行认购。

实际上真正的900多套房，第一天开盘就卖到500多套，实际也是在排队抢购的局面，大部分的房子是在这种状态下销售出去的。我觉得第一是托了北京房地产市场比较火的福了，另外是我们的价格定位和产品定位是非常独到的，特别是能够做到像我们这样，根据客户反馈回来的信息确定面积和户型，我不知道北京能有几家。虽然我们不太懂房地产里更深奥的设计和原则，但是我感觉到能抓住市场就是一灵百灵、一顺百顺、一通百通。

蒋举 问：刚才提到明天第一城给房地产一个信号，我有这么一句话，明天第一城就是一个楷模，在刚开始面市的时候受到房地产专业人士言语上的攻击，事实上有一句话，就是鞋穿在自己的脚上，自己舒服不舒服自己知道，您觉得北京房地产将来的高端市场和中低端市场怎么样的比例比较合适？您对这个有什么看法？

陈云峰 答：实际上一年多的时间我也经常想，北京的房地产到底是什么样的？为什么像星河湾这样的高端项目卖得也不错，为什么国美第一城和明天第一城这么热销，到底什么样的项目日子会比较难过，我们在开发过程中应该把握什么样的方向，我们确实也在经常思考这样的问题。我觉得，正像我们国美电器在中国面前这么大的商业里能够脱颖而出，我是亲历了国美电器从1999年走到全国，在全国的电器零售业里是排在第一的位置，在中国的连锁百强里排在第二，我也经常想，为什么国美电器会成功，我一直有一种强烈的感觉，一定要把国美成功的要素移植到这边来，我们从开发鹏润房地产项目的国美第一城，开始引用国美的品牌，到我们独立成立明天地产之后，我们用了国美第一城的姊妹篇，利用国美这个品牌为基础推出明天这个品牌，实际上我们在嫁接品牌，深层次上，我们也非常有意识的把国美电器内部的管理制度，特别是国美在市场当中游刃有余的经营理念拿过来了。

在明天第一城认购特别成功的时候，我曾经发了一个文件，给我们相关的人员奖励了两万元的奖金，为什么呢？我就跟公司的管理层说，国美第一城的成功可能有偶然的因素，不排除那个区域，包括用了国美的品牌，不排除有偶然的因素。但是我们这里用了明天这个品牌，我们在认购当天确实来了四五千人，当时我就意识到，我们这个项目肯定成功了。这实际是说明了明天地产嫁接了国美的经营理念的一种成功，只有把这个市场把握住了，才有现在的这种销售情况。

大家回过头来想想，连最难的市场问题都解决掉了，保证质量、保证工期在房地产界并不是难事，只要找到好的施工队伍，好的监理队伍，能够按质量、按时间完工，简直没有任何问题可以提出来。

所以，我对北京房地产第一个强烈的感觉就是，从8.31以后，房地产时代已经脱开了拿到地就可以赚钱的时代，慢慢的就会有房地产公司出现亏损，当然了，也有很多房地产公司根本拿不到地了，这种房地产的演化，从8.31之后变化是非常剧烈的。我们2005年明天地产刚刚成立，成功的运作国美第一城和明天第一城这两个项目之后，我们就自己走出了一条路，这个路对房地产行业也是有借鉴意义的。不管怎么样，我们经营的项目、开发的项目没有风险。

我想起来了张总说的话，5500没人买，我们就5000买，5000没人买，我们就4800成本价卖掉，我们也不会被套住，这是基于我们对市场的了解，另外是基于我们的定价和产品的定位也是比较有信心的。总结这一切，我觉得房地产行业从原来的粗放型--拿到地就赚钱，肯定会转化到只有把你的产品和价位跟市场真正的对接起来，项目的开发才会成功，才会赚钱。

像现在拿地再建设，实际上成本就已经到5000了，我们卖5500多，将近有10%的利润率，但是我们经过这种快速的资金滚动之后，实际上我们压缩了费用，小到广告费，大到管理人员的费用，这些累加起来之后也是很大的数字。我们也看了，有的项目一拖就三五年，我们算了，几千万的人员工资和水电费就没有了，这些我们都可以通过这种快速的营销来释放出来。

另外，我们现在做的两个第一城项目，我们实际给自己的品牌压下了很多的砝码，我觉得我们下面再做项目，只要我们打出明天这个品牌来，我觉得我们的广告还可以削减，这也是一种效应。而且我们追求的最好的状态也是像国美这样，将来买电器到国美，买房子到明天，我们打造品牌的过程一直没有停止，为什么这么重视广告的投入，为什么这么重视新闻宣传，包括我们明天第一城确实拿出很大的精力来选吉祥物，定宣传语，实际是一种信号，我们搞这些，我们并没有说希望对这个项目有多大的销售促进作用，肯定不是这样的，我们是想将来的项目收获。

我觉得这种营销的最好状态就是，不为销售着急，现在我们达到了。另外一个状态，我们不用卖就能卖出去，那就是更高的营销状态了。我觉得在房地产行业能做到这个程度，对开发商的管理，包括对管理团队的经营理念实际上都是有比较高的要求。我原来以为，谁的日子都特别好过，实际上我看了一下年度的销售前50名，除了第10名之后，实际上大家就不到10个亿了，在20—50名之间，销售额也就6、7个亿，北京的绝大多数项目都是这样，这样摊到每个月上也就是五千万左右，这要支付工程成本的支出，还要有管理的费用，我觉得赚不了多少钱。这些房地产公司的经营，我觉得应该调整了，不调整的话，日子会越来越难过，你现在的项目做得不好，你就没有能力拿新的项目了。

所以我们可以大言不惭的说，我们通过这两个项目，有和任何的房地产公司拿现金拍地的潜力，我兜里有钱，这个钱不用我去说，上网一看，那钱都是在那的，我觉得这给明天地产明后天从知名度、美誉度到销售经验和资金上的影响是很大的。实际上06年的房地产开发就是在05年的基础上，07年的房地产开发也是在06年的基础上，只有在05年这种运转比较好的项目，才有能力在06年拿地，才有钱。06年能够销售比较好，能够实现资金回流的企业，才能够在07年拿地进行开发。所以每一年行业都发生了很大的演变，但是有一点，资金流绝对是考核的硬标准，表面上大家看到的是销售比较好，实际上真正体现在企业上就是资金状况比较好，这是房地产最强的竞争力。

蒋举 问：国美地产这个概念进入市场初期，包括我写了一篇文章叫《国美玩地产不守规矩》，带有褒义的，在那时，大家觉得国美地产到明天地产，是一个新进入房地产圈的企业，大家觉得把电器的那套营销模式带到房地产行业里肯定不行，但是事隔一年多的时间，大家不得不承认，明天地产是一匹房地产的黑马，已经从干电器的专业企业转为一个房地产营销的专业企业，现在不再说守不守规矩了，而是说明天地产是一个专业的房地产开发营销公司了，这个变化您发现了没有，有一句话叫“江湖无辈、英雄无岁”，请您就这个变化谈一下。

陈云峰 答：应该说，刚开始经营国美第一城的时候确实都是外行，但是一年以后，我们觉得起码从我们这个部门，我们对国家相关的土地政策、金融政策、税收政策是搞得相当清楚了。另外从国美第一城的设计、开发，包括施工、销售、物业，整个的链条我们都已经走了一遍了，我们从外行的角度看了看，我们觉得房地产行业实际并不是很难的事，我们觉得还是要把握资金流，就是要把握销售，就是把握你的产品和价格定位，最重要的在经营层面，还是要抓好这几个事。我当时也是爱看金庸的小说，就跟金庸小说里描写的几个武林高手一样，实际上刚开始的时候，他们初出武林的时候，他们确实不会什么武功，但是他们都有共同的特点，他们都是有内功的，你有了内在的功力之后，实际很多的招式领会之后，就会产生很强的进攻力。我觉得明天地产实际是在电器的这种长期的残酷的市场竞争当中锻炼出来这种良好的市场感觉，这个就是明天地产现在最内在的功夫。所以我只需要看看大家的招式是怎么样的，比如说你搞认购，我也搞认购，你打广告我也打广告，你开盘我也开盘。在这个过程中，我们不只是把这些招式都学会了，而且体会出了自己的东西。

像明天地产的经营理念，实际也是要实现专业化，这是放在我们第一位的，第二就是品牌化，第三是规模化，第四是制度化。谈到制度化，我们实际国美第一城的东西怎么样拿到明天第一城，实际我们是靠一本经营管理制度来传承的，这就是在我们电器中的经验，就是可以复制管理，我觉得很多的企业还达不到这样的状态，不管是什么人，只要进入了这个项目，给你一个制度，就会按照它的规范运作。这里就融入了我们很多管理的经验，规避了很多的教训，规避了很多的问题提。在这一点上，如果我们通过一个项目，再通过另外一个项目，我们能够把我们的经营管理制度不断的丰富起来的话，它实际是一个武林秘籍、武林宝典，有了它才能无往而不胜。

蒋举 问：国美第一城在2005年的北京热点区域朝青板块引起了一股小小的商业地产的热潮，我记得，曾经有一些商家专家为国美第一城十几万平米的商业找术语，究竟是社区商业，还是区域商业，大家喋喋不休的争论，我想您作为开发商对这个叫什么不在乎，关键是作用，现在国美第一城的商业已经被业内所另眼相看，那么大的投入，那么大的规模，取得了一定的销售业绩，明天第一城也要做大规模的商业规划，您能谈谈有什么设想吗？

陈云峰 答：实际上，明天第一城正好坐落于立水桥咽喉要地，商业的体量达到了92000平米，我们也是定位为亚奥区新的商业中心，位置也是得天独厚的，外面一站地就是天通苑，有这么大的消费人口，而且它们里面的消费功能都是不完善的，吃饭是解决了，但是大众型的歌厅是比较小的，还有北苑家园，正好明天第一城是在这两个项目中间，又依靠着13号线和5号线便利的交通，正好成为一个“金十字”，我们把这个区域按照先天具备的优势打造成一个五环外整个区域的商业中心，我觉得是有条件的。到现在为止，像世界排名第三的麦德隆超市跟我们进行很深入的谈判，像伊贝诺伊，像世纪金源MALL大型的休闲娱乐中心，我们都是当成重点在谈判运作。像我们如果我们搞一个1万平米大型的迪厅讲成为整个的娱乐热点区域，这个区域能够成为一个大型的商业区域，我们还是比较有信心的。

实际上在1月14号，国美第一城商业的三期也将开盘，国美第一城商业的主题是邻里中心，我们切分的面积是在80—100区间段的，要是算一下账，按照均价1万2算，刚好每一个商户是120万左右，商业首付需要50、60万，其他的通过按揭可以解决，每个月利息加本金也就是四五千块钱，所以很多人看好青年路区域大型住宅区的兴起，应该说认购也是非常踊跃的，我们也是想着力把国美第一城打造成添补京东商业的大型商业中心，这个区域商业中心的形成就必须有大的品牌商家的进驻，有大的体量，业态也要相对的丰富，比如说餐饮、休闲娱乐。

06年的重点可能是把国美第一城的商业在10月份之前完成招商和销售，明天第一城的项目我们在今年也要完成70%左右的招商和销售，总的销售额还有20多亿，如果这两个项目不能完成招商和销售的话，我们的利润是体现不出来的，也就是说，住宅的钱刚刚够了成本，所以说压力很大。

由于大家了解国美第一城和明天第一城的管理团队，我们和很多的投资者和品牌商家交流的时候，他们投资在国美第一城商业和明天第一城最重要的理由就是看好国美第一城的品牌，这个也是我们当初没有想到的。所以，我们也决心不负众望，杀出一条血路，把这两个项目真正的搞好。

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