刘洪玉：公共住房制度得到了越来越高的重视

2006年1月20日--21日，2006.第六届中国房地产发展年会暨政策趋势论坛在清华大学隆重举行。

刘洪玉：尊敬的各位来宾，我今天讲的题目是是中国房地产市场走势。我记得去年05年的3－4月份开始，就在宣扬一种观点，叫做构建和谐市场环境，促进房地产业持续、健康的发展，怎么去构建这个和谐的市场环境呢，就要从几个方面做工作，希望政府要完善制度，这里面主要是两项制度一个是公用住房的制度，一个是供应的制度，从金融机构的角度，我们希望金融机构能够切实建立起自己防范风险、管理风险的能力。也希望开发商能够从长远的角度出发，要肩负起自己的社会责任，同时也要自觉的遵守市场规则，我们要共同维护这个市场。给自己的未来的市场打下更好的基础，同时还希望作为消费者也要了解房地产市场的发展很短，以前我们福利的分配，现在我们买房，大家分房时候都想分一个好房子，实际上原来的制度下我们肯定是从小到大，从旧到新，我们进入到住房分配的货币化发展住房市场，用市场的手段配置资源的时候，实际上消费者也应该除了应该继续坚持原来的从小到大，从旧到新以外呢，还要有一个从租到买的过程。过分的去超前的消费对自己实际上也会存在压力，对整个市场的健康、协调的发展也是存在一些影响。另外，说构建和谐的市场环境，学者也应该多做一些研究的工作，现在提出来很多的问题，目前实际上大家对很多的问题的认识也还不完全一致，或者说并没有从本质上把握这个问题，比如现在大家都在讲的房地产价格的问题，什么是房地产价格呢，我想现在讨论房地产价格高了还是低了，涨得快还是慢了，讨论这些价格的人很多人并不是基于对房地产价格的同样的一种理解。所以这里面我们要认识房地产价格。给大家举个简单的例子，房地产价格实际上从它产品的时序上，我们最开始有开发商想卖的房子的价格，有起价、均价，有协议的时候的价格，有最后签署交易合同的价格，有要政府地方办登记的价格，有产权的最后的价格，很多很多种，那么我们也有从开发商的销售收入除上销售面积得到的价格，还有很多很多种价格。表现的方法有平均的价格很多种。

大家实际上讨论这个问题的时候是不是建立在一个共同的基础上呢，我当时希望我们作为一个研究者，我们可能要更多的去做一些这种基础的研究的工作，帮助市场上的参与者来认识这些问题的本质，另外，大家都要从提出对问题解决方案的角度出发，而不是仅仅提出问题，提出问题是解决问题的一半，其实它离解决问题还有很长的距离。这是一点回顾。讲2006年中国房地产市场的发展趋势，我想应该说我想主要是两个方面的趋势。这个跟我去年的思考的几个问题也有直接的关联，就是说第一个趋势公共住房制度得到了越来越高的重视，这个重视不光是来自于民间，来自于社会，来自于研究者，甚至开发商现在也开始认为应该建立一个好的公共住房制度，政府现在也是非常非常重视要怎么去建立一个公共住房制度。

我们原来在探讨这个问题说市场上有不同层次的市场，有高端、中端、低端的，如果政府把低端的问题解决好了，那这个高端市场和中端市场就会更好了。我们现在无论从要建设和谐的社会、和谐的发展观，或者是从整个住房供应完成的体系来说保障的这部分一定要做足，最近我参与了很多地方政府包括也在做住房保障制度的方案。我们要从完善规模模式角度来说，仍然还有一个发展的过程，我们在98年的时候在研究这个问题的时候就提出来，实际上廉租房它是一个保障的性质，然后商品房是一个完全市场化的东西，经济适用房是提供的一种非市场和市场之间的衔接过渡的承上启下的作用，将来还会有大量又不是上面的又不是下面的，那怎么办，他我们还需要有多种解决的途径，06年很重要的发展，就是土地一级开发逐渐的市场化也是一个趋势，政府在土地供应的招拍挂的制度过程中趋向于熟地，有些城市为了增加供应或者保持供应量也有一些地叫做生地熟供。我们原来大家都在讨论政府作为一个运营商，那这个定位就彻底的乱套了，所以我们现在在面貌，在土地一级开发领域，政府只是管理工作，涉及到经营的工作推向市场，像土地一级开发也是通过采购形式，这个我觉得06年形势会更加往这个方向发展。

在这个思路下，实际上仍然还需要解决几个问题，就是说政府怎么去采购，像工程采购现在都有了很规范的标准、体系。新的体系要去建立的。再一个采购过程中怎么去确定它的成本，也就是说一级开发工作的标底怎么去确定。另外，我觉得还要研究解决一个问题，就是如何解决政府在土地收购储备和一级开发过程中存在的融资的问题。因为我们现在仍然还没有走如一个理想的模式，就要能够把金融机构政府的投入、企业的投入有效的用一种好的方式把它结合起来，在土地慢慢市场化迈向的过程，我觉得2006年会走出一个很重要的步伐，我就讲这么多，谢谢大家！

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