孟晓苏：进一步扩大内需 解决目前产能过剩

2006年1月20日--21日，2006.第六届中国房地产发展年会暨政策趋势论坛在清华大学隆重举行。

孟晓苏：尊敬的杨会长，各位嘉宾上午好！非常高兴参加这次中国房地产发展年会，也很高兴听到杨会长、宋部长讲的发展的前景和趋势，今年我讲的题目是讲土地，恰恰我刚才来和宋部长一起探讨了这个问题，土地是房地产发展的基础，和房地产发展密切相关，我们现在要求进一步扩大内需，扩大房地产业的发展是扩大内需的重要条件和因素，也是解决目前产能过剩的一个重要的方面。而最近我们看到，中央在去年年底以来一系列重要的精神包括要求构建社会主义和谐社会，要求加快社会主义新农村建设，要求提高居民特别是农村、农民的消费能力。这些都为我们提出了课题，而发展房地产业和调整有关政策将会有效的支持中央政策的实现。

下面我从两方面讲讲土地制度改革和房地产业的发展，首先我讲一讲要扩大内需，就不应该过分的紧缩地根，前年我们国家加紧了土地的供应，媒体把它形容成是紧缩地根，我们支持国家控制耕地的政策，这关系到子孙万代，但是分析我们国家2004年全国减少耕地的具体的项目我们可以看到大部分的占用耕地还是因为生态退耕和农业结构调整，而建设用地只占了217万亩，占了整个全国耕地减少了12.7％，而这个建设用地不仅是房地产开发，它包括农村建设在内的各项用地。最大的部分用于开发区建设和水利交通建设，真正用于城乡建设用地才占了整个这块的31％，我们把这31％再折算到占用耕地我们可以看到城乡建设用地只占了全国耕地占用的3.9％，也就是说还不到4％，就是不到4％的通过占用，用来建设城乡用房，改善了居民的住房条件，推动了城乡建设，带动了相关经济，推动了国民经济发展。

所以我们认为国家控制土地供应是必要的，但是在控制城乡住宅建设用地方面不要紧缩得过分。第二个要构建和谐社会就要改革农村征地制度，目前我们在建设用地管理上存在两个突出的问题，一个叫做城市土地拍卖的高低价，另外一个是失地农民，这个都与土地供应渠道有关，我们是单一的渠道，而不是多元的渠道。这由要说紧缩地根的问题。在城市里由单一的供应者垄断着土地的供应市场，在城市里现在实行土地拍卖，这已经成为不可逆转的趋势。我们也是支持的。但是这个很不成熟，很不是完全的市场经济，在土地拍卖中一方面购买者是多元的，是多家用地单位而一方面供应者是单元的，是一个提供者，单一的供应者垄断土地市场，这样造成土地拍卖的高低价是必然。现在农村又出现了类似的情况，土地的供应者是多元的，这些农村它都有一定的土地要供应市场，因为城市建设要占用一部分农村的用地，而这些供应者他都只能卖给一个购买者，我们从这个图表上可以看到，政府通过法律法规从两头垄断的着市场，用垄断权进行土地的经营，却在两头造成两种不良的后果，就是一边是城市拍卖的高低价，另一方面是农村的失地农民。现在失地农民问题已经越来越引起中央和各方面的重要，但是适度农民的造成不是在于用地单位和开发企业，我们中房集团在200个城市有项目开发，我就是想造成适度农民也没有这个资格，因为我们只能在政府那拿土地。由于农村土地的收购者只是一家，所以造成土地收购的低价位。这个规定是源于中华人民共和国土地管理法，农村土地必须国家征用才能进行流转，我们看中华人民共和国宪法的规定和土地管理法是不一样的。

这样就造成了城市土地拍卖的价格越来越高，这是我们在这几年都看到的现象。因为我们开发企业也聪明人，最近有一种开发商联盟正在慢慢的形成，我把它叫做反垄断联盟，比如某一块土地的竞争者有七家，这七家企业已经悄悄结成了联盟，就像有石油输出国的联盟，那就有输入国的联盟。最后我们把这块土地切成七块，或者组成一个股份公司。但是农民可就没有这个能力了。现在廉价的取得是不是用于土地价位比较低的房屋呢，不是，而是要拍卖，还要高价拍卖，这就是对农民很不公平了，很多地方农民的土地补偿只有几万、十几万，土地拍卖出去是几十万，甚至是上百万。现在地方政府拿到土地差价并不都是被官员贪污了，主要是用于城市建设了，但是他们没有用在农民身上，应该说不少的土地差价用在不该用的地方了。我们不少的土地用来建造市政府、省政府我们的这些政府机构比美国建得很富丽堂皇，一个县的政府大楼，一个市的政府大楼就建得这么气派，这些钱很多都是第二政策，就是从农民手里低价收地，高价卖给开发企业得来的。

我们的政治体制是一个地方至少有四套班子，有县委，县人大、县政协，我们认为应该允许农村建设用地进入市场扭转，农民的消费才有了真正的含义。第二从根本上解决了适度农民的问题，使农民不至于成为在城市化过程中被遗忘、被牺牲、被损害的群体，第三是打破了城市建设用地的单一的渠道，就有了根本上抑制土地拍卖价格过高的办法，这种方式农村建设用地进入土地流转的方式包括租赁、入股和转让，无论哪种方式都可以使农民获得更的多利益，而消灭到失地农民的这个词汇。

特别是土地转让股权，这个对今后建设用地出现一种新的用地方式是很重要的，如果城里人或者是开发企业去购买了农民的土地股权，那么购买者就会成为土地所有者，他们得到的是永久的产权，因为农村用地并没有规定是多少年，现在只是规定了城市土地30年、50、70年，在这种情况下要加强城乡一体化规划，那么政府怎么办，各国政府在土地管理上都有一套现成的办法，我们是刚刚步入市场经济的国家，所以我们要向其他国家学习，就是要征收物业税，而不是要像现在剥夺农民，走不应该走的路，这样才可以构建和谐社会，我相信中央提出的构建和谐社会一系列政策都会得到社会各界包括土地管理部门和地方政府的拥护，从而推进今年的土地政策尽快的进入到一个新的阶段，我发言就这些，谢谢大家！

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