只许价涨不许跌 国土资源部谋划勾地制度存争议

图为楼宇耸立的青岛

国土资源部正谋划“勾地”制度，此举有利于防止土地“流拍”保障政府收益。

国土资源部正在考虑实行一项新的土地使用权出让方式，目前港岛流行的“勾地”方式将会被引入国有土地出让模式中。对此，业内人士分析认为，这一出让方式可以预防未来土地出让中出现价格过低或“流拍”现象，进而有利于保障政府收益。

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“土地成交价格申报制度”现身

2006年春节前，全国地方国土厅局陆续接到了来自国土资源部的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》征求意见稿(下称“征求意见稿”)。官员们发现，除了重申“招、拍、挂”程序外，“征求意见稿”还出现“土地成交价格申报制度”这一概念。国土资源部有关人士表示，“土地成交价格申报制度”正在推进过程之中，此言一出，引发了市场各界的极大关注。

所谓“土地成交价格申报制度”，是指单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出“成交价格申报”申请，并承诺愿意支付的土地价格。也就是业界俗称的“勾地”做法。

按照这一规定，政府启动“勾地”制度后，对于出价未达到政府评估价格的土地，政府可选择“不出让”，由此地产商“勾地失败”。相反，地产商一旦“勾地”成功，随之进入“招、拍、挂”阶段，如有人竞价，则价高者得；而一旦无人竞价，“提出勾地申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格”。

国土资源部有关人士说，土地成交价格申报制度其实并不是新内容，是《城市房地产管理法》明确规定的内容，也是国家计收交易税费和实施优先购买权的依据。部分省(区、市)早已开始施行土地成交价格申报制度，有的地方还推行了优先购买制度。2001年时，湖南省规定，对于转让价格低于标定地价60%的，政府有权优先购买；长沙市则规定转让价低于评估价(总地价)80%的，政府可以优先收购，进入政府储备。通过实施该制度可以使多头供地、竞相压低地价的现象受到遏制，有效控制了土地供应总量。

“勾地”制度可防止土地“流拍”

当前，国土资源部为何要推出“勾地”制度？记者深入采访了有关专家。上海富阳物业咨询有限公司王娟分析师说，国土资源部提出的“勾地”制度是参考了香港的土地批租制度。自亚洲金融危机导致香港地产市场低迷以来，香港地政署便暂停了“卖地”转而采用“勾地”制度，以避免在市场低潮期土地被贱卖。

王娟说，对政府而言，“勾地”制度的关键是土地的价格是有保障的。但中国内地的房地产市场较香港而言，受国际金融因素影响很小，因而相对稳定，并不存在市场波动带来的相应风险。她分析认为，国内采取“勾地”政策可能源于去年多块土地出现流拍现象。“8·31大限”后，土地“招、拍、挂”政策开始实施，但在一些地方出现了土地“流拍”现象，比如，深圳、南京、武汉等地。其中，2005年，武汉“流拍”土地的总额甚至超过10亿元。

“这样政府所面临的局面就很尴尬。因此，‘勾地’政策的出台是为了防止土地的‘流拍’。因为实行‘勾地’政策后，由于勾地成功者‘必须以不得低于其承诺的土地价格’买入，这使得政府可以防止土地贱买或是流拍情况的产生。”王娟说。

记者了解到，“勾地”制度在香港实行之后被认为是近年来行之有效的制度，对调节土地供应、稳定楼市有正面作用。但是随着政府心理价位的提高以及“勾地表”内土地位置的不理想等原因的出现，从去年9月以来，香港连续四个月出现“零勾地”，最后不得不采取了“八折勾地”的方式才重新有开发商勾地。香港业内人士因此提出应该恢复定期卖地的出让模式。

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