“倒按揭”以房养老模式市场推广困难重重(图)

“倒按揭”是养老的好模式，但执行起来难度较大。

近来，一种鼓励老年人把自有住房抵押给银行换取每个月养老金安享晚年的“倒按揭”模式，正在上海、长沙、重庆、北京等大城市引起极大的关注，北京农业银行正在考虑推出该模式，但记者采访中了解到，该模式推广起来比较困难。

“倒按揭”是什么

“倒按揭”，即“住房反向抵押贷款”，说简单点就是“以房养老”。其放贷对象是有住房的老年人，以其自有住房作抵押，银行定期向借款人放贷，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。其特点是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债增加，自有资产减少。由于这种方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。

据了解，这种模式是上世纪80年代中期美国新泽西州一家银行创立的。如今，美国模式的“倒按揭”在美国、加拿大等国家日趋兴旺。美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人，分三种形式发放，联邦住房局有保险的住房倒按揭贷款、联邦住房局无保险的倒按揭贷款、放贷者有保险的倒按揭贷款。

此外，“倒按揭”还有一种新加坡模式，即60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。

养老好模式

业内人士普遍认为，在中国已经逐步进入老龄化社会的现状下，“倒按揭”是一个比较好的解决养老问题的办法。据了解，15年前，中国是10个年轻人养一个老人，但了现在，已变成3个年轻人养一个老人。民政部数据显示，目前中国60岁以上的老人已经达到1.3亿人。仅北京市，到2025年，在京老年人口将增至416万，比例也将上升至总人口的30%。

另一方面，年轻子女在工作重压下无力照顾老人，各类养老机构又存在收费高、养护标准偏低的情况。据调查，在北京，对生活完全自理的老年人，城区和乡镇养老机构每月人均入住费分别为817元和600元，而对完全不能自理的老年人，乡镇的收费标准为950元左右，而城区则高达1200元。

而在美国、加拿大等国家，“倒按揭”的实施，使老人们每个月有充裕的养老金可以支配，外出旅游、聘请护理等，基本生活得到保障的同时，还能享受生活的乐趣。因此，上海、长沙、重庆等城市的人大代表多次呼吁实施“倒按揭”。

传统观念难突破

家住朝阳望京地区63岁的龚先生告诉记者，他不会选择“以房养老”的模式。“‘养儿防老’才是中国人的老观念，虽然儿女们工作忙很少来，但我每个月也花不了多少钱，退休工资虽然不高，但也够了。”龚先生表示，即便把房子租出去，也不会考虑把房子抵押出去，“要住自己的房子”，“房子一定要留给子女”。

戴德梁行泛城(中国)综合住宅服务项目总监岳锋钢提出，在北京部分社区已经开始进行“以房养老”模式，拥有自有房产的孤寡老人都可以把房产抵押给社区，由社区照顾日常起居，但并没有市场化。他认为，这种模式市场化最大的问题就是中国传统文化中的家庭观念，“虽然现在中国人的家庭观念在不断受到西方观念的冲击，但是，数千年的文化还是根深蒂固，短期内不会有所突破”。因此，岳锋钢认为，只有有特殊情况的家庭才可能选择“倒按揭”模式，比如孤寡家庭、突发事件家庭等。

银行风险较大

据了解，对银行而言，“倒按揭”并不是新名词，十多年前，银行界就有过关于该品种的考虑，但是因操作风险太大、时机不成熟放弃了。北京农业银行正在考虑此项业务。据一位银行内部人士介绍，运作“倒按揭”，必须考虑房产价值、房地产走势、抵押人健康状况，目前，后两种因素系数不好估算。同时，在抵押风险上，“倒按揭”存在实施时间越长、风险越大的问题。这些问题，都将影响银行推行“倒按揭”。

此外，目前国内住宅的设计年限和土地使用年限都是影响银行推行“倒按揭”的因素。据了解，虽然银行等金融机构尚在考虑“倒按揭”的可实施性，但在民间，已经有了初步的尝试。岳锋钢提出，在北京部分社区已开始推行“以房养老”模式，拥有自有房产的孤寡老人都可以把房产抵押给社区，由社区照顾日常起居。而南京汤山的“温泉留园”，也推出了“以房换养”的倒按揭性质的举措，但因观念问题，至今经营冷淡。

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