论中国房地产指数系统典型指数样本研究

——访中国指数研究院常务院长黄瑜女士

中国房地产指数系统典型指数样本研究在石家庄正式运行至今，在房地产业内引起强烈的关注和反响。带着对新事物的关注和好奇，记者日前走访了中国指数研究院常务院长黄瑜女士，听她深度解析中国房地产指数系统典型指数样本研究的来龙去脉。

科学铸就权威

问：请问典型地产指数系统究竟是个什么系统？

答：典型地产指数系统是一个对城市房地产价格走势进行调查、研究、预测的科学体系。它是在中国房地产指数系统理论体系和架构的基础上，通过对城市各区域房地产项目的典型特性分析（其中最重要的是价格），从局部到综合反映房地产市场微观领域的态势及走向，并通过各区域市场的反映达到对整个城市房地产市场的反映与监测。整个系统设计包括理论设计、典型项目的选取、指数计算、市场分析及媒体发布。该系统由15至30个典型房地产项目价格指数和其合成指数构成。

在具体的运作过程中，根据城市地产市场的区域特点，典型指数研究对每个区域的物业项目进行综合评估，选出1-2个典型物业项目，共同构成典型指数系统项目样本。对样本项目，典型指数报告将以单位成交价格和成交面积为主要因素，逐月测算以各项目为主要参考对象的价格指数，同时重点介绍和分析购房者关心的内容和影响价格与销售的各种因素。

问：请您介绍一下典型地产指数系统的建立和推广过程。

答：1999年，由中国房地产指数系统成立典型指数系统项目小组，根据中国房地产指数系统的理论基础，结合市场的特点，提出初步系统设计构想。项目小组广泛征求专家学者、业内人士及政府官员的意见，系统理论设计经评议、调整后最终成型。

系统从微观角度量化房地产市场发展，建立后已连续五年发布北京、上海、天津、深圳、重庆等全国12个重点城市的典型住宅价格指数，发掘各大城市具有代表性的典型地产项目，以地产“成份股”的方式向置业消费和投资者推介优秀地产项目典范，从而达到树立城市地产品牌和区域项目旗舰，引导购房者的投资置业取向的目的。一大批优秀住宅项目加入中国典指系统，在各地房地产市场产生了热烈的反响。

问：典型地产指数系统的权威性体现在哪里？

答：典型地产指数系统是经过中国最高房地产研究机构、中国最顶级的经济学家论证过的科学体系，被称为中国房地产市场的“晴雨表”和引导投资置业的“风向标”。它是国际国内上的房地产投资与开发置业投资权威的依据，更为政府主管部门在制定相关政策方针提供了一个决策依据。典型地产指数系统不仅可以引导房地产消费，增强消费者的购房知识，提高房地产市场的透明度，而且也在城市区域市场树立项目典范，创造品牌形象。

客观树立公信

问：指数系统的成败，在于理论支持，更在于选样的公正与有效。请问保证入选样本项目的质量呢？

答：为做到典型地产指数系统对购房者消费需求的正确引导，本系统选取既符合城市当地居住特点又能与世界房地产水平同步，引领置业潮流，科技化含量高的房地产项目作为样本。

全国20多个重点城市500多个项目曾经成为典型项目样本，目前全国各大城市的典型样本项目达到300个左右。他们是各个城市的片区楼王、城市地标，通过他们准确而又代表性地反映片区房地产的走势，通过他们，我们可以发现城市房地产价格的变化规律。

同时，我们也有强大的数据支持，除了由典型样本项目提交的相关数据资料，我们也广泛收集中国房地产指数系统市场调查数据、中国房地产指数系统数据库、房地产交易中心商品房交易数据和统计局及政府相关部门对外公开的数据。

问：具体是如何进行评判的？

答：经过严谨完备的思考，我们设立了具体选取的评判标准，其中包括：
特色强，项目必须有鲜明的特色，创新程度高，代表性强，例如在智能化、绿色环保、运动健康等方面科技含量高等；
信誉好，项目公司专业化程度及银行信用等级高，业主满意程度较高；
手续全，项目按国家相关法律规定，满足项目进入销售须具有的证明；
质量佳，从建筑材料到施工过程，充分体现全面质量管理，满足项目设计对质量的要求；
服务优，项目公司销售和入住服务措施全面，员工有先进的服务意识。

候选项目需要经过评估体系的打分评判，才能获取资格。

典型传递资讯

问：是否成为典型样本的楼盘都必须是价位最高，规模最大的呢？

答：这一看法存在着误解。选取典型样本项目最重要的是反映市场的典型性，那么便要考虑大、中、小盘搭配，各种价位的都有，因为项目的价格是该区域情况的重要参考，全面地选取才能令样本整体上都具有代表性，从而准确反映城市地产的走势情况。

问：典型地产指数主要是分析楼盘的价格吗？

答：典型指数的确是从价格的角度反映楼盘的变化趋势。但是，楼盘的价格决不是孤立的，它受到楼盘各种因素的影响。比如：楼盘位置、楼盘品质、楼盘的服务、开发商的实力等方面都会对楼盘的价格形成影响，价格是多种楼盘因素综合反映的结果。从价格可以窥视楼盘的整体素质。

典型指数月报在介绍、分析样本楼盘的价格走势之时，也会综合分析楼盘的多种因素，包括楼盘的整体品质，从而说明样本楼盘价格走势的原因所在。这也会从侧面介绍楼盘的综合品质以及其它优势，楼盘的影响力和品牌价值正是通过这样的分析报道潜移默化的在受众心中得到提高、升华的。

问：那么典型地产指数系统对于购房者有哪些指导意义呢？

答：典型地产指数系统对购房者的抉择具有非常重要的指导意义。选房、买房及相应的投资都是需要大量信息的，不会草草了事，而我们以对典型项目的调查研究带出重要的市场资讯，为抉择提供了指南。市场板块的研究方式的提出，针对一个目标市场板块做分析研究，它的目的就是把城市划分成若干板块，把一到两个代表物业作为板块的样本，这些信息通过样本传递给购房人，为他最终的决策提供帮助，打消他对区域的疑问。

随着典型指数运行的不断深入，百姓会越来越深刻地意识到，入选典型指数系统项目的价值。

认同成就品牌

问：典型指数系统又是如何发布研究成果的呢？

答：对于入选的典型指数项目，我们按月进行典型指数报告的发布，对样本项目的重要工程节点和其它具有新闻价值的活动进行跟踪，采用整合平面、视听、网络媒体资源，进行立体发布传播，不仅速度快，而且覆盖面大，受众面广，持续性长，能使典型指数和样本项目信息传递到各种不同的受众，满足不同层次、不同行业的潜在购房群体。

问：那么是否入选典型项目能对楼盘的销售起到很好的促进作用？

答：这个答案是肯定的。对开发投资商来说，开发了具有代表性的房地产项目，仅靠自身不足以树立品牌形象，需要中立、权威的机构予以引导、确认。典型指数对所选样本项目要求严格，也为开发商提供了一种树立品牌形象的机会。

典型地产指数样本楼盘是一种市场形象，是一种品牌。它是片区楼盘的代表和王牌，意味着标准、标本、楷模、范本、旗帜、楼王，它是城市的地标和片区地产的领袖。这样的市场形象对销售无疑会起到巨大的推动作用。

典型指数报告以月报的形式向市场公告，在整年的时间内每个月都聚焦于样本楼盘的分析研究，人们更容易记住这些项目，观察这些项目，选择这些项目。典型指数报告从侧面介绍楼盘的综合品质以及其它优势，受众心中会潜移默化地形成了一种认同感，楼盘的影响力和品牌价值也会在这样持续的分析报道中得到强化和升华。

短短的采访让记者收获良多，正如黄院长所言，能成为国际国内房地产投资于开发主要依据之一的中国典型地产指数系统，是中国房地产市场的“晴雨表”和引导投资置业的“风向标”，用数字打造的城市“地产名片”。在探索和耕耘的过程中，它以坚实地脚步推动着市场的不断规范和成熟。

特别推荐

• 更多>>