新制度推出即遭质疑 勾地制能否解决土地流拍

2006年年初国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(征求意见稿)》，其中提到了一种新的土地出让方式“勾地”。规范中第5.4款这样规定：有条件的地方，可以建立勾地制度。单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出勾地申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当及时以招标拍卖挂牌方式出让该宗地。提出勾地申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格。

一、勾地制度能否解决土地流拍

相关专题：[勾地制度是否防止土地“流拍”]

勾地制度源于香港，香港的勾地制度始自亚洲金融危机之后。当时，受金融危机的冲击，香港的楼市泡沫破灭，楼市进入低迷时期，开发商停止购入土地，地价一泻千里，香港政府担心土地被“贱卖”，便暂停了“卖地”转而采用“勾地”制度，以避免在市场低潮期土地被贱卖，这是勾地在香港实行的最初目的。

而对于国土资源部出台的勾地政策，很多业内人士认为是为了解决一些地区土地大量流拍的现象，尤其像流拍现象比较严重的深圳、武汉、南京等地。因为实行“勾地”政策后，由于勾地成功者“必须以不得低于其承诺的土地价格”买入，这使得政府可以防止土地贱买或是流拍情况的产生。

但是，就国内土地市场情况进行深入分析，地价狂泻的现象并不存在，政府还不至于使用不得已而为之的应急之举——“勾地”。勾地制度的实施与其说是防止流拍现象的发生，不如说对尚不完善的土地出让政策进行“堵漏”。

况且，目前在一些地区出现的流拍现象，很大程度上是由于土地出让政策的不完善造成的。如土地供给不符合需求、出让地块的区位条件差、出让地块的用途不符合当前市场的要求等。这是政府在出让土地之前没有真正了解市场的需求状况所造成的。

延伸阅读：

[任志强：土地价格由供求关系决定勾地制不可行]

[勾地博弈分析：香港勾地制度对大陆的启示]

我们来看一下香港土地拍卖的流程：

1、每年年初香港地政总署进行前期市场调研，了解开发商和房地产市场的土地需求情况；

2、地政总署根据开发商和市场的需求，结合政府意识制定年度土地出让的勾地表，并公示勾地表的所有土地；

3、开发商对有需求的土地进行勾地；

4、政府提前一个月对成功勾出的土地进行拍卖公示；

5、土地拍卖，以勾地者最初勾地价为底价，价高者得；

6、如无应价者，土地由勾地者以最初勾地价成交；

7、土地购入者签署土地使用合同，办理相关手续。

从流程中可以看出，基本程序是市场调研→制订勾地表→勾地→公示→拍卖，这一过程显著特点是信息来源的充分性、供地计划的针对性和信息的对称性，在此程序下，在土地出让计划之前就进行市场调研，充分了解市场信息，这样制定出来的土地供应计划就可以满足市场需求，保证了拍卖的成功率。同时，勾地政策也使开发商有充分的时间进行决策，信息的透明也使开发商有准确的资讯进行决策。

而目前国内施行的拍卖流程缺乏市场调研的环节，通常是由当地国土部门制定土地年度供应计划，土地交易中心统筹年度供应计划并排定出让时间表。在这一过程中，缺乏市场调研，导致供地计划并不能准确反应市场需求，即不能达成最大程度上的“有效供地”。而在此程序中加入勾地环节，由于勾地客体仍然不变，只不过是把市场需求反应前置，从而政府可以规避后期拍卖时“流拍”的风险，但是仍不能达成提高有效供地率、满足市场需要的目的，以致土地年度供应计划中相当一部分土地“虚置”。所以，施行勾地制度对于土地流拍是治标不治本，而真正完善土地出让制度，还有很长的路要走。

然而，勾地制度在一定程度上提供了一条了解市场需求状况的途径，通过对勾地情况的分析，可以根据这些市场信息修正供地计划，从而更有效地满足市场需求。

勾地制度的实施除了上面的积极作用外，还可以克服目前土地拍卖过程中一些显而易见的弊端，如开发商对被拍卖土地的信息了解时间比较短，虽然每年年初政府都会公布年度土地供应计划，但仅仅停留在公示土地总量上，出让的具体地块只有在该地块拍卖前才得以知晓。由于房地产业的高风险性，在没有充分了解土地信息的条件下，开发商不敢贸然竞拍。勾地政策的实施可以使土地供应信息更透明，政府在土地拍卖过程中给予开发商仔细调查、充分研究、细致规划的时间，让买家明白该块土地的价值。

所以，勾地制度的目的在于完善我国目前的土地出让制度，而不仅仅是防止土地流拍这么简单，但是完善土地出让制度是一项系统工程，决不是仅仅依靠勾地这种单一措施能够达到的。

特别推荐

• 更多>>