朝阳北路今年年底8000户入住 商业配套设施告急

社区配套商业二三期才开发，首批业主入住时只能在个别底商或就近在朝阳路消费。

楔子：决定在朝阳北路买房的张先生连日来在该区域看了几个楼盘后发现，由于该区域近年来集中开发，购房者有较大的选择空间。但是，商业配套普遍缺乏。张先生非常担心：今年年底前几千户家庭入住后，基本的生活配套需求能否得到满足？

5个项目今年入住

今年1月，国美第一商街二期“邻里中心”正式开盘，同时该商街三期也将于3月份入市销售。据了解，国美第一商街规划建筑面积10万平米，定位为多主题、复合型的综合性商业业态，其招商以餐饮、娱乐、休闲、购物、文化及体育等为主。

“国美第一商街连续三期入市销售，可以定义为拉开了朝阳北路商业配套集中供应的序幕。”中原地产华北区域总经理李文杰这样分析。

朝阳北路生活配套商业的缺乏已是老生常谈。从两三年前珠江罗马嘉园开发之初，该区域居住生活所需的商业配套严重不足便浮出水面。但由于还没有大量业主入住，未形成有效的需求，因此商业配套不足的窘况没有直接体现出来。比如入住较早的珠江罗马嘉园依靠其社区商业配套，在一定程度上满足了前期入住业主的需求。

但是，随着入住业主数量的增加，单一项目的社区商业已经无法满足日渐增多的居住人群的购物、休闲等需求。据记者了解，目前珠江罗马嘉园已经有相当部分业主入住，青年汇首批业主将在上半年入住，星河湾首批业主将于今年5月份入住，国美第一城的首批业主也将于6月份入住。到今年年底，国美第一城4期共有5500多户业主将全部入住。此外，华纺易城二期业主和天鹅湾首批业主也将于今年年底开始入住。

初步统计，至今年底，朝阳北路入住的业主可能达到8000户左右，将成为京东一个大型的居住区。

首批投入使用商业难“解渴”

目前，朝阳北路已知的住宅开发面积已经达到400万平米左右，而且今年还将新增多个住宅项目。但是，目前该区域的商业配套主要还是以朝阳路商圈的华堂商场、白云市场及定福庄的易初莲花等为主，虽然有些项目的商业配套开始投入使用，但仅仅是本社区住户基本日常生活需求的一部分。

而且，由于很多项目自带商业配套都在二三期等后期才开发，所以这些项目首批入住的业主将面临在其居住小区内没有商业配套的暂时不便。

朝阳北路体量最大的商业是已经销售了两期的国美第一商街，待国美第一商街全部投入使用后，将对满足区域内的生活配套需求起很大的促进作用。因为其商业业态涵盖面广，一期以餐饮为主，二期则完全立足于满足居住者日常需求的一些业态，比如面包房、花店、洗衣店、邮局、银行等。

“从今年年中开始，朝阳北路区域将出现业主集中入住的局面，生活配套的需求也呈现集中增长。”北京明天地产公司营销中心总监陈云峰告诉记者，虽然国美第一商街在今年下半年就有部分商业项目投入使用，但是从整个区域目前的需求来看，首批投入使用的商业配套也无法满足集中出现的需求。

商业配套短缺将影响住宅销售

“业主大量入住和商业配套数量较少的矛盾在朝阳北路开始真正突显出来。”陈云峰这样说。

李文杰认可陈云峰的观点并表示，“如果按照该区域多个项目首批入住业主数量计算的话，朝阳北路在今年年底居住人群的生活配套需求将成为该区域最突出的问题。”原因是当一个区域随着居住人群的增加而逐渐成为一个成熟的居住区时，居住者在区域内的购物、餐饮、娱乐、体育以及文化生活方面的需求将开始出现，而且居住人数越多，需求就越明显。

当这个区域基本成熟后，居住人群对生活配套的需求还将从基本需求层次上升到享受需求层次。

“如果区域内的生活配套无法满足需求的话，其住宅的销售就会受到一定的制约和影响。”世纪华创(北京)国际投资公司总裁杜猛表示。

业界视角

餐饮、超市配套应先行

●李文杰(中原地产华北区域总经理)

目前朝阳北路区域楼市一个客观的现状是，除了国美第一商街具有大体量的商业外，其他商业配套项目几乎是微乎其微。

而且国美第一商街所提供的商业产品也不可能随着业主的大量入住出现集中供应，因此这就需要该区域的商业地产在开发规划时首先要具有一个整体规划能力，对这些商业配套集中管理，统一经营，成立统一的商业管理经营公司，进行统一规划、统一招商、统一管理和统一经营，以此来保证商业业态的合理和规范。

其次在进行商业项目的招商时需要一个合理的顺序，从满足人们最基本的生活需求着眼，先进行基本生活需求业态的开发和招商，比如餐饮、超市、银行等业态，然后再逐步提高商业业态的层次，如文化娱乐和体育运动等产业。

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