实况：发现城市商务价值中心－政务中心区论坛

www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2006年03月18日14:32 来源：房地产门户搜房网  解若兰  

3月18日下午2：30，由北京现代商报主办的大型题专论坛：发现城市商务价值中心－政务中心区国际化潮流趋势探讨主题论坛在西苑饭店鸿运厅拉开帷幕。论坛将围绕着在市政府全力推进国际化进程的大背景下，北京国际化与西部政务中心区国际化的关系，从规划、建筑、文化、投资、地产推广等不同角度探讨西部政务中心国际化进程的现状、亮点及难点、优劣势分析及发展等问题。

论坛主持人：搜房网北京主编　董宛

▲ 重要嘉宾：

著名规划专家、北京CBD的总顾问　柯焕章教授

中国建筑设计研究院顾问、总工程师　叶耀先教授

著名金融信托专家、经济学家孙飞博士

第一太平戴维斯项目策划部总经理　徐伟成先生

主语国际中心副总经理　吴海涛先生

英国阿特金斯中国区总经理刘嘉峰先生

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主语城，是中信、首创在政务区的中心地段首体南路筹备的一个面积42万平米的超大规模项目，定义为复合型现代化社区，其中包括了高档住宅、写字楼、商业、酒店等全功能业态。建筑设计师出自加拿大的著名设计师James之手，温哥华滨海的最有代表性的富豪公寓皆为该大师力作。

为此次活动进行了现场全程图文直播：

【主持人 董宛】现场的各位专家，还有各位媒体和业界的朋友们，大家下午好，我们的发现城市商务价值新中心·探讨政务区国际化趋势主题论坛正式开始。我们非常荣幸地邀请到六位嘉宾，他们分别是大家非常熟悉的著名规划专家柯焕章教授，他也是北京CBD的总顾问；这位是中国建筑设计研究院顾问总工程师叶耀先教授；这位是著名金融信托专家、经济学家孙飞博士；这位是第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成先生，这位是主语国际中心副总经理吴海涛先生，这位是英国阿特金斯中国区总经理刘嘉峰先生。

我是今天论坛的主持人，也是搜房网北京的主编董宛，我们今天论坛的主题是发现城市商务价值新的中心，我们的落脚点就是西苑饭店所在的区域政务区，早在1950年，为了能够保住北京老城区内古建筑群的完好无损，建筑大师梁思成等人就提出过“一都双城”的规划方案，提出行政中心西移，在西面建立新城的建议，但这个建议由于种种原因而最终流产。后来，老北京发展不下了，还是发展到了西边一带，这就是现在的政务区。

在2005年2月，北京市发改委、财政局、地税局和人事局联合发布《关于促进首都金融产业发展的意见》，这被视为北京市将建设金融中心、大力吸引金融机构入驻的明确信号。国外研究机构也认为，随着今年金融业的全面开放，外资金融机构将蜂拥进入北京，北京最有可能成为外资银行集聚地。非常幸运，“意见”中所有优惠条件均在金融街试点，这直接导致了金融街的又一次腾飞，同时也点燃了金融街隔西二环相望的政务区的国际化引擎，从而引出了我们此次论坛要探讨的主题。

首先想问我们的规划大师柯焕章教授，您是CBD当时的总顾问，今天从东到西探讨西面城市政务区的发展确实，从东西规划的总体平衡的艺术，您是怎么看待政务区发展的国际化趋势。CBD的发展固然辉煌，但是也有很多的经验需要总结，对我们古老的西区未来商务区的腾飞给我们一些很好的见解，首先有请柯教授。

著名规划专家、北京CBD总顾问　柯焕章教授

【柯焕章】其实老实说，对西部的政务区的提法我不是很认同的，因为什么呢？从我们几次规划当中也没有对这个地区明确定位作为中央行政办公区的概念，要说历史上，我觉得也有过规划，也有过考虑，但是主持人刚才提到梁先生的建议。在1939年的时候，日本人给做了一个新北京的规划，新北京规划就是考虑保留旧城，要在西部建一个新城，新城的位置就是在颐和园的福香阁一直往南的一条直线下来，跟复兴大路相交，在这个周围形成一个行政中心，也就是现在西四环路的两侧，五棵松立交桥的四角向外拓展，作为一个新的政务中心来对待。

中国以后，50年代初，在研究北京城市规划的时候，有一个“梁陈方案”，梁先生开始建议就是日本人的方案，后来陈三祥先生觉得，在西部五棵松建太远了，也不太方便，还有其他的一些因素，他建议往东移，移到玉渊潭公园附近，三里河路的两侧区域，后来梁思成接受了陈先生的建议，他们两个合起来做了一个方案。

这个方案没有被采纳，还有一定的历史背景，因为在当时的情况下，经过比较充分的研究，中央决定还是以旧城为中心，向四面发展，而且充分利用旧城的方针。可以想象，在当时的条件下，全北京市当时GDP不到两亿，这样的经济状况要马上在外面完全建一个新的行政中心，确实是难度很大。到现在我理解，中央做这样的决策，充分利用旧城，今后逐步的发展，而且还有一句话，对旧城要很好的加以保护，这些都考虑到了。

实际上北京旧城破坏的比较厉害是文化大革命以后，确定这个方针以后，党中央、国务院的所在地，还有相当一部分的王府、大院、寺庙用来作为中央有关部委的办公机关，比如说醇王府是卫生部，郡王府是国务院的有关机构，都是利用现有的建筑发挥作用。

除此以外，虽然在城里也建了一些，像地质部、文化部、煤炭部、纺织部，城外也就开始陆续的建了一些，包括三里河，包括南城的来广路等等，也建了不少中央的相关机构，尤其是三里河地区。

现在政务区的范围也比较模糊，虽然这个区域里有不少的政府机构，中央的院所，中央的要害部门、首脑机关，包括北京市的主要党政机构，那还不在这个区域。尽管三里河这一带定为中央政务区，我觉得有点牵强，不是很确切。所以，如果说的厉害一点，就可能有点炒作的嫌疑。所以我觉得，还是应该实事求是的对待，这个区域，这样会更好一点。

不管怎么说，这个地区或者更扩大一点范围来说，这里确实是有不少这方面的机构，不仅有政府的管理机构，还有不少科研机构，还有不少设计单位，还有很多设计院，另外还有一些知识型的企业。可以说这个区域相当一部分可以说是属于知识密集、文化曾经相对比较高的机构比较集中的区域，而且现有情况看，相对建筑密度比较低，人口密度也相对比较低，环境状况也相对的好一些。

刚才主持人提到东部CBD，跟东部比较的话，西部地区的特点，它的优势，应该说是很明显的。但是并不是说到此为止就十全十美了，要这样的话就不用开今天这样的会了。我觉得还是存在一定的问题，我理解大概有几点比如突出，一个这个地方的机关、单位比较多，一个突出的现象，就是大院格局还比较的明显，有机关大院、政府大院，军队大院、设计院的大院，还有北京市委党校，很多了。相当长的时间还是自我完善、自我封闭的状态，还没有根本的改变。
   
正因为这样，也带来了第二个问题，这个区域的交通状况，城市的道路系统还不是很完善，多头路比较多，通到三里河这里就不通了，路网密度比较稀。从展览路到三里河路，南北向比较通畅的路没有一个，这件是这堵那堵，非常的不顺畅。

第三个问题，也是比较突出，就是在这个区域里，服务配套设施还是不足。相当长的时间各大院都有自我的体系，自我完善，而且还有礼堂，这样就满足了。现在就不行了，在这个区位上看，真正商业、服务业比较集中，具有一定规模的中心可以说还没有形成，要说有，至少有两个，一个是三里河这一代，一个是甘家口，随着这些年的改造，月坛南街陆续的改造，很多底层商店，业态也不是很健全，规模也不是很大，还不能满足现代化发展的需要。规模也不够，功能也不全，当然东北角还有一个商业楼没有建起来，即便建起来，也还是不行。所以配套方面的差距还是很大。这些改造虽然有，但是基本是属于零零星星散状的形态，不太成气候，所以这也是不足的。再一点，即便这个区域相对东部来说好一点，但是随着现代化的发展，标准也还是有差距的。所以需要通过今后逐步的改建和完善、提高。

回过头来说，这个地区还是有一定的发展空间的，发展的潜力也还是比较大的，而且应该说，前景也会是很好的。我说有一定的发展空间在哪呢？主要的还是基于现有的一些老房子、老区域的调整、改造，现在农田没有了，没有空地了，只能建立在调整和改造的基础上，挖掘一定的潜力。

尤其是50、60年代陆续在这个地区盖了不少的房子，现在开始，已经在进行比较大规模的进行改造，首先是国家发改委带头，把三里河北区陆续的进行了改造，包括我的上级机关，国家建设部大院里也进行改造，拆掉了老房子，盖起了高楼。但是这样的改造，我不是太满意，至少不是很满足，发改委也好，建设部也好，改造的结果可能对具体住户来说居住条件改善了，但是对这个区域的整体环境来说，就不一定有改善。因为建设部院里西边的宿舍区，进去之后也很紧张，就一条路很窄，单行线，旁边是高楼林立、混凝土森林，密度很大。这个状况我看过不了若干年，大家会不满意的，有的说现在就不满意了。

所以，即便有一定的改造，在礼士路西边建军工局的大院也开始拆了，也是高楼林立，如果这样改造下去的话，可能现有的这些优势条件也许可能会丧失掉。所以我想，这个地方是要进行改造，而且也不能都推倒重来，本来我们考虑三里河小区跟百万庄小区这是50年代在苏联专家的指导下建起来的，很有特色，楼的面积、户型，楼的质量都还是可以的，三四层的房子，有的地方还是木地板，布局也很好，原来我们想这两块保留下来，现在能不能留得住也很难说。即便有的地方可以改造，也不能搞成建设部大院这样的做法，还是应该把握适度的开发、改建的规模，适度的建筑密度、高度以及容量，不要过度的进行开发，这样会导致一个反面的效果。

在改建的同时，就要解决几个问题，就是我刚才前面提到的，首先应该尽可能打破单位大院的格局，就是封闭的格局，西郊的军事单位，我们也要想办法打破完全封闭的格局，因为有些军队大院还是比较明显分开的，增加点路网密度，拓展我们的环境要好得多。在这个区域恐怕这个问题也要引起足够的重视，打破封闭的大院模式的格局，解决路网的密度，交通的问题，有一个开敞的空间，有一个良好的环境，使道路系统完善起来。

再一个是进一步完善配套设施，不仅要弥补现有的不足，而且要进一步提高档次，不仅要扩大完善现有的规划商业中心，包括甘家口、三里河地区，另外区域的改造，也要考虑进一步补充一些新的服务功能，特别是文化设施相对来说比较缺，过去旧的大院既有礼堂，有财政部礼堂等等，在一段时间也发挥过很好的作用，文化大革命的时候还放电影，场场爆满，而现在，文化设施没有增加，反而在减少。西部区域虽然有国家图书馆，有首都体育馆等大型设施，但是总体来说为市民提供服务的文化设施还是不足。

我最近听说有一个发展商有想法，他们想上二期工程，还想搞三期，想跟政府进一步协调，他们的想法可能大一点，但是思路是好的，他就想把展览路的东侧、阜成门外大街以北开始往南，至少到月坛北街，东侧可能还有一定的改造余地，他们就想用来搞配套服务设施，增加一些文化设施，包括娱乐设施，活跃这个区域的文化娱乐功能，这些想法都还是很好的。

最后我想说一点，这个地方陆陆续续的改造建设，要进一步提高建设的档次跟建设的水平，以此来改善城市环境，提高这个区域的整体素质。到目前为止有些大院的改造还不尽如人意，我还想提出一点，不管哪一个地段的改造，一定要把整体的档次提上去，不要说里面锦上添花，外面是下里巴人，这样的话，你整体的层次就上不去。在这一点上应该学学星河湾开发商的思路，他把内外环境通盘的考虑，而且做起来。如果大家都这样做，整个区域，西部的环境会大大的改观，整体水平就会提高。

当然现在的主语城项目，我不是很了解，但是也看了一些资料，应该说这么一个地块里，能做到这样的程度，不管是从功能、内容到内部的布局，环境、空间的形态，景观、效果等等，应该说是比较好的。我不知道它到底做到多大的容量（建筑平米42平米），像上海已经觉悟到，前些年过度开发写字楼，容积率是6、8，住宅做10以上。现在住宅多层是2以下，多层2.5以下，写字楼4以下。总而言之，还是要注意品质，要注意质量，能够做得更好。所以主语城带了一个很好的头，我还是很高兴的。

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